險資摸著石頭過河 3000億元進軍房地產(chǎn)

　　[編者按]
　　在經(jīng)過了數(shù)月的集體狂歡之后，目前對于樓市“拐點”將至的聲音一浪高過一浪，國家可能出手干預樓市的猜測甚囂塵上，房地產(chǎn)市場已經(jīng)又開始陷入一種僵局。購房者再次舉步不前，開發(fā)商卻仍有恃無恐地撐著高房價，并在土地市場、資本市場各顯神通，圈錢搶地，一往無前。與此同時，更多的錢還等著進入這個讓人熱血沸騰的行業(yè)，比如，3000億左右的保險資金。但我們也不得不看到，目前樓市的微妙氣氛已經(jīng)影響到赴港上市的一眾房企，融資縮水算好的，不幸的可能在于又出現(xiàn)不得不臨陣退出，功虧一簣的一幕……太多因素左右著這個行業(yè)，使其前景已經(jīng)變得越來越難以預測。
　　在最新一版的《保險資金投資不動產(chǎn)試點管理辦法》，險資投資不動產(chǎn)的比例之處仍是空白的。
　　據(jù)接近保監(jiān)會有關(guān)人士告訴記者，由于投資比例是諸方極為關(guān)注，也是爭論最大的焦點，一定是在10月底出臺前才會真正面市。但辦法在圈內(nèi)討論時，都是按照5%—10%比例區(qū)間。因此，按照去年保險資金總資產(chǎn)3.34萬億元計算，險資可以投資不動產(chǎn)的額度應該在3000億左右。
　　險資布局不動產(chǎn)已達200億
　　“初步統(tǒng)計，截止到今年年初，險資已經(jīng)布局不動產(chǎn)行業(yè)有200億元。”一家大型險資專業(yè)投資管理公司有關(guān)專家告訴記者。
　　追溯歷史，險資涉足不動產(chǎn)是伴隨著中國經(jīng)濟發(fā)展過程中房地產(chǎn)行業(yè)跌宕起伏而不斷變化的。早在90年代初，保險公司還不多，但與其他領(lǐng)域企業(yè)一樣，對于房地產(chǎn)熱潮興奮不已。由于國家缺乏相關(guān)的政策法規(guī)的約束，險資分得不動產(chǎn)第一杯羹，開辟了不動產(chǎn)處女地。
　　時間延續(xù)到90年代末，中國保監(jiān)會成立，國家相關(guān)監(jiān)管政策也陸續(xù)出臺。由于當時對于保險資金投資的范圍限定的比較窄。險資涉足不動產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槔�用自有資金購置自用辦公樓，通過集團旗下信托、資產(chǎn)管理公司，或者是與其他公司合辦專業(yè)公司進入不動產(chǎn)領(lǐng)域。
　　目前，通過直接和間接方式投資不動產(chǎn)的保險資金，已經(jīng)在市場上形成一種不可小視的力量：如，中國平安借助平安信托和物業(yè)公司，分別在四川、云南、北京、上海等地進入不動產(chǎn)領(lǐng)域；中國人保和中國人壽也有各自得意之作，他們在金融街的辦公大樓已經(jīng)成為醒目標志；泰康人壽和民生人壽在京城東三環(huán)購置的兩棟大廈，價值已經(jīng)翻番；新華人壽在長安街購置的樓宇，太平保險在上海大手筆購置的大樓，也都是成功運作的案例。
　　今年以來，在新《保險法》的正式實施前夕，險資在進軍不動產(chǎn)領(lǐng)域更加積極，采取多種方式延伸觸角。
　　2009年5月18日下午，人保投資控股有限公司與金融街控股股份有限公司戰(zhàn)略合作協(xié)議簽字儀式在北京簽署協(xié)議。人保集團公司、副總裁、人保投控董事長周立群當時就明確表示，人保集團一直就購置物業(yè)事宜與西城區(qū)及北京市金融局領(lǐng)導進行過多次溝通，并希望抓住金融街西拓的機會，為人保集團的整體入駐金融街及未來的更好發(fā)展做好準備；
　　2009年7月，國壽投資與信達投資公司簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，二者將在商業(yè)地產(chǎn)、酒店投資和物業(yè)管理等業(yè)務領(lǐng)域展開全方位的合作。
　　而中國平安在今年8月到9月，借助旗下信托公司與地產(chǎn)巨頭金地集團和綠城集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。中國平安副董事長首席執(zhí)行官孫建一表示，這種模式為綜合性金融機構(gòu)與房地產(chǎn)公司合作提供了一個良好的范例。
　　機構(gòu)人員吹起集結(jié)號
　　在保險業(yè)界投資不動產(chǎn)的領(lǐng)先者中國平安，在人員儲備和機構(gòu)設置上的優(yōu)勢是毋庸置疑的。中國平安有關(guān)負責人告訴記者，平安投資的總體原則是：在控制風險和滿足資產(chǎn)負債匹配的前提下，尋找任何有利的投資機會。
　　中國人保集團旗下的中國人保投資控股公司，主要從事資產(chǎn)經(jīng)營管理和資本運作業(yè)務。據(jù)了解，公司已基本定位為人保集團的不動產(chǎn)投資平臺。據(jù)悉，公司總部已經(jīng)有幾十號人，一批具有房地產(chǎn)投資經(jīng)驗的高素質(zhì)人才已經(jīng)云集在此。另外，相關(guān)的制度建設和業(yè)務操作流程等正在不斷完善中，練好內(nèi)功，深度研究，等待號令。
　　今年10月正式實施的新《保險法》，明確規(guī)定可直接投資不動產(chǎn)，保險企業(yè)也真正拿到了投資不動產(chǎn)的通行證。
　　中國人民保險集團股份有限公司黨委書記、董事長吳焰在接受記者采訪時表示，根據(jù)保險資金的性質(zhì)和資產(chǎn)負債匹配要求，新《保險法》拓寬了保險資金的運用范圍，保險資金可以買賣有價證券和投資于不動產(chǎn)以及其他資金運用形式，為保險公司做好資產(chǎn)配置，平滑、提高資金收益創(chuàng)造了有利條件。
　　中國人壽集團公司副總裁、國壽投資公司董事長王思東曾經(jīng)在公開場合表示，國壽投資公司積極探索不動產(chǎn)投資主業(yè)發(fā)展，力爭在集團內(nèi)與兄弟公司形成優(yōu)勢互補，優(yōu)化整個集團的戰(zhàn)略資產(chǎn)配置；
　　泰康人壽早在2006年就成立了泰康置地公司，并在養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域的開拓上儲備了人員、資源、經(jīng)驗等。
　　熱鬧后的贏利模式冷思考
　　險資投資不動產(chǎn)，目的是為了防范風險，實現(xiàn)資金長期匹配，獲得穩(wěn)定收益。但不動產(chǎn)投資真能帶來可觀穩(wěn)定的收益嗎？
　　據(jù)悉，保險公司可以通過物權(quán)方式、股權(quán)方式、債權(quán)方式和不動產(chǎn)金融產(chǎn)品的設立發(fā)行和購買方式進行不動產(chǎn)投資。
　　保監(jiān)會主席助理兼新聞發(fā)言人袁力曾公開表示，保險公司在投資不動產(chǎn)的試點初期，暫時不能直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，只能購買辦公用房、投資廉租房、養(yǎng)老實體和商業(yè)物業(yè)等。
　　就不動產(chǎn)市場而言，有商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和寫字樓建設及療養(yǎng)院、廉租房建設等等。其中，真正獲利的是商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓建設，這是與土地和建設直接掛鉤的領(lǐng)域，也是利潤最豐厚的一塊，其余的獲利空間十分有限。如，物業(yè)管理是保監(jiān)會放行保險資金投資不動產(chǎn)領(lǐng)域的一個口子，但據(jù)了解，單純投資房地產(chǎn)物業(yè)管理的利潤也很薄，甚至出現(xiàn)虧損。對此已經(jīng)先行的中國平安明確表示，其目前投資的物業(yè)均為自用，不以盈利為目的。
　　“不單純是利潤多少問題，最主要是保險面對不動產(chǎn)市場，基本是個小學生，涉足只是皮毛，地域都選擇的是風險較小的黃金地段。與國外成熟的同類保險公司相比，單純了很多”，一個熟悉行業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況的業(yè)界人士告訴記者。
　　不過，正如中國平安有關(guān)人士明確表示的，保險資金的投資，是由專業(yè)的資產(chǎn)管理團隊進行資產(chǎn)匹配管理。而保險集團通過信托公司，在房地產(chǎn)投資積累了豐富的經(jīng)驗，培養(yǎng)了大量專業(yè)人才，為投資房地產(chǎn)細則出臺后，險資投資房地產(chǎn)打下了基礎。
　　“保監(jiān)會對于險資投資不動產(chǎn)口子撕的不小”，一位業(yè)內(nèi)人士表示。
　　在他看來，即使保監(jiān)會全部放開險資投資不動產(chǎn)，保險資金也不會全部涉足。況且，保監(jiān)會謹慎監(jiān)管的原則不會因為通脹的預期加大而忽視風險。