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市場觀察
9月深圳住宅市場分析
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而9月25日出讓的觀瀾橫坑水庫片區(qū)A909-0137和A909-0138地塊，是目前為止深圳今年最大的凈地出讓，兩塊居住用地總占地面積15.7萬平方米，建筑面積28.3萬平方米，容積率1.8，最終以樓面地價8617元/平方米出讓，成為觀瀾片區(qū)新的“地王”。此前，城建、招商、和黃等品牌開發(fā)商已強(qiáng)勢進(jìn)駐，為該片區(qū)帶來了瀾園、觀湖園等高品質(zhì)樓盤，未來該片區(qū)將成為低密度產(chǎn)品的開發(fā)熱點(diǎn)之一。
進(jìn)入09年以來，房地產(chǎn)市場的迅速回暖大大增強(qiáng)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地的信心，土地市場的活躍也表明了開發(fā)商看好房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
供應(yīng)大幅增加以大戶型為主
各樓盤為迎接“金九銀十”銷售旺季的好時機(jī)，9月全市的推盤量大幅增加，商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)68.8萬平方米，環(huán)比增加201%，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)7571套，環(huán)比上升265％。9月批售的產(chǎn)品中，近7成產(chǎn)品是大戶型，公園大地、萬科清林徑、中糧瀾山花園、熙龍灣二期、曦城、水榭山花園等大戶型產(chǎn)品集中推出，而在小戶型方面，花樣年花郡、太古城花園等供應(yīng)量也較大。
在分區(qū)供應(yīng)方面，關(guān)外依然是主力，寶安區(qū)以18.8萬平方米的供應(yīng)量居首位，熙龍灣二期、花樣年花郡家園、中糧瀾山等6個樓盤共帶來了1787套房源。龍崗區(qū)的供應(yīng)量也達(dá)到10.5萬平方米，第五園、景和園、君悅龍庭等5個樓盤共推出了1105套房源。關(guān)內(nèi)新增房源則主要集中在南山區(qū)，該區(qū)新增供應(yīng)達(dá)19.8萬平方米，居全市次席，其中僅首地容御項(xiàng)目就批售了10.8萬平方米；福田和羅湖土地已經(jīng)較為稀缺，分別只有2個和1個樓盤供應(yīng)市場；鹽田區(qū)批售兩個項(xiàng)目，共7.3萬平方米，其中金山碧海項(xiàng)目規(guī)模稍大，共有728套中小戶型可供選擇。
旺季不旺成交繼續(xù)回落
9月屬于傳統(tǒng)的銷售旺季，但由于今年以來深圳房價上漲較快，目前已經(jīng)超過了07年高位水平，致使部分買家進(jìn)入觀望的狀態(tài)，供應(yīng)量雖然大幅增加，但全市商品住宅成交量卻繼續(xù)回落，成交面積33.4萬平方米，環(huán)比下降13%，成交套數(shù)3222套，環(huán)比減少22%（見表1）。
在各區(qū)成交中，除寶安區(qū)和福田區(qū)成交量環(huán)比上漲外，其他各區(qū)均出現(xiàn)不同程度的下降。關(guān)外兩區(qū)的成交量占全市近7成，其中寶安區(qū)高端項(xiàng)目如熙龍灣、曦城、龍岸花園等的熱銷，推動該區(qū)以13.1萬平方米的成交量越居全市首位，環(huán)比上升9%；而龍崗區(qū)成交量為9.6萬平方米，環(huán)比下降20.6%，成交較熱的樓盤有第五園、茗萃園、君越龍庭、景和園等。關(guān)內(nèi)的福田區(qū)成交量為1.2萬平方米，大戶型項(xiàng)目如四季山水以及部分寫字樓項(xiàng)目的商務(wù)公寓熱銷，推動該區(qū)成交量環(huán)比大幅增加163%，成為關(guān)內(nèi)唯一環(huán)比上升的區(qū)域；而關(guān)內(nèi)成交量最大的南山區(qū)，成交僅6.6萬平方米，環(huán)比下降25.4%，羅湖區(qū)和鹽田區(qū)成交量亦環(huán)比分別下降了38.3%和53.7%。
從成交的情況上看，大戶型產(chǎn)品及別墅類豪宅產(chǎn)品較為暢銷，改善性需求的購買力依然旺盛；而在成交較好的小戶型項(xiàng)目如太古城（南區(qū)）、花郡等，由于其地理位置較好，面積小，總價低，且?guī)Ьb修，對首次置業(yè)者及投資客均有較大的吸引力。
房價繼續(xù)攀升
豪宅項(xiàng)目的持續(xù)旺銷帶動深圳房價繼續(xù)攀升，9月全市房價突破2萬元/平方米大關(guān)，達(dá)20940元/平方米，環(huán)比上漲11.1%。自今年2月以來，深圳房價已經(jīng)連續(xù)7個月攀升，累計漲幅高達(dá)90%，接近于翻倍（見表2）。
9月全市房價出現(xiàn)了關(guān)外漲、關(guān)內(nèi)跌的情況。其中，寶安區(qū)房價漲幅最高，環(huán)比上漲86.8%，達(dá)到22832元/平方米（見表3），圣莫麗斯、熙龍灣、曦城等豪宅項(xiàng)目的熱銷功不可沒，其中熙龍灣二期均價達(dá)25000元/平方米，曦城均價高達(dá)35000元/平方米；而龍崗區(qū)房價亦環(huán)比上漲6%，達(dá)到11563元/平方米。關(guān)內(nèi)各區(qū)房價則有所下降，鹽田區(qū)環(huán)比下降28.21%，但由于頂級豪宅天麓銷售情況仍然良好，致使全區(qū)均價仍然高達(dá)33362元/平方米；羅湖區(qū)房價則因?yàn)槿A潤幸福里的熱銷，均價亦高達(dá)31195元/平方米，環(huán)比小幅下跌8.1%；福田區(qū)均價為27466元/平方米，環(huán)比小幅下跌5.6%，主要原因在于豪宅項(xiàng)目瓏園銷售情況有所萎縮；南山區(qū)新入市的三湘海尚花園、太古城等豪宅項(xiàng)目銷售較好，對該區(qū)房價起到一定的支撐作用，房價環(huán)比僅小幅下跌4%，為25163元/平方米。
目前深圳的高房價對自住客的擠出效應(yīng)較為明顯，導(dǎo)致部分自住客觀望情緒逐漸濃厚，而經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的高端客戶及投資客成為了推動房價上漲的主要力量。預(yù)計在豪宅產(chǎn)品供應(yīng)仍較為充足的10月，房價依然會維持高位水平。
營銷力度加大未能打破觀望情緒
豪宅產(chǎn)品樓盤熱銷，但普通產(chǎn)品樓盤銷售進(jìn)度卻不夠理想，部分樓盤營銷推廣力度明顯增大，如佳兆業(yè)金翠園“辦VIP送鉆石”、荔山公館舉辦“印象羅湖”大型民間文藝創(chuàng)想展、公園大地的“唐國強(qiáng)見面會共賀祖國60華誕”活動、藍(lán)郡“我愛我家——平安社區(qū)、美麗家園”主題活動舉辦“濱海社區(qū)、美麗家園”藍(lán)郡兒童繪畫比賽活動、花樣年花郡“許巍演唱會”等為9月樓市增添了不少色彩。
盡管各項(xiàng)目的營銷力度增加，但并未進(jìn)行實(shí)質(zhì)性降價，高房價導(dǎo)致的買家觀望情緒依然濃厚，買賣雙方進(jìn)入了新一輪的僵持階段。
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