中鐵地產(chǎn)進軍金融街 二環(huán)內(nèi)打造5萬均價商鋪

　　金融城國際商業(yè)大道由世界500強中鐵地產(chǎn)開發(fā)建設，坐落于北京官園橋東南角，9月26日該項目開盤推出60余套，不到一個月的時間內(nèi)銷售額突破億元大關。
　　商鋪投資市場是否已經(jīng)回暖？中鐵地產(chǎn)將在金融街商圈打造怎么的商業(yè)項目？均價5萬元的商鋪是否有投資價值？10月15日，搜狐焦點商鋪網(wǎng)邀請金融城國際商業(yè)大道開發(fā)商代表做客焦點直播間，就商鋪投資問題以及金融城國際商業(yè)大道最新進展情況展開討論。
　　主題：金融城國際商業(yè)大道項目訪談
  　時間：2009年10月15日
　　地點：搜狐網(wǎng)絡大廈12層大演播室
　　嘉賓：金融城國際商業(yè)大道項目主管 殷志安
以下是訪談實錄
　　【主持人】：各位網(wǎng)友，大家好！今天做客焦點直播間的嘉賓是來自金融城國際商業(yè)大道的殷先生。作為北京城區(qū)二環(huán)內(nèi)可投資的商鋪項目，金融城國際商業(yè)大道從9月26日開盤以來受到了市場的關注。最新的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，我們推出的60套商鋪目前已經(jīng)有20余套被售出，在目前這個市場背景下，這樣的成績還是相當不錯的。今天我們非常高興邀請到了開發(fā)商代表殷先生，一會兒他將就金融城商業(yè)大道的整體情況以及北京商鋪投資市場的一些問題和大家展開討論。
　　【殷志安】：大家好！首先非常高興借助焦點商鋪網(wǎng)的平臺和大家進行交流。
　　【主持人】：金融城國際商業(yè)大道是近期中鐵地產(chǎn)在北京城內(nèi)打造的一個非常重要的商業(yè)項目，接下來先將項目的整體情況給大家做個說明好嗎？中鐵地產(chǎn)出于何種考慮，要在官園橋區(qū)域打造這樣一個項目？
　　【殷志安】：好的。中鐵地產(chǎn)屬于世界五百強企業(yè)，公司以“創(chuàng)造無限品質、追求理想生活”為標準，力求最大限度地滿足城市中高端人群對住宅、商業(yè)的精神和物質的需求，用劃時代的建筑力作來影響生活。公司在2007年開發(fā)建設了西派國際公寓 (論壇 新聞)和金融城國際商業(yè)大道項目，目前整體項目全部為現(xiàn)房，項目占地2.4萬平方米，其中建筑面積共14萬平方米，公寓約為12萬平方米，商業(yè)開盤不到1個月的時間，成交額突破1.2億元，現(xiàn)在北京市場商業(yè)賣的還是比較好的。
　　【主持人】：關于金融城國際商業(yè)大道這個項目，那天我們的記者也去考察了一番。項目緊鄰二環(huán)主干路，就在官園橋的東側附近位置，可以說位置相當不錯，離地鐵2號線也非常的近，中鐵地產(chǎn)是從什么時候拿到的這樣一個地塊，開始籌劃開發(fā)的？
　　【殷志安】：這個項目中鐵地產(chǎn)是在2004年拿的地，07年做的開發(fā)。
　　【主持人】：目前公寓部分已經(jīng)開發(fā)完畢并入住了嘛？
　　【殷志安】：是的，西派國際公寓目前已經(jīng)基本入住，大概在70%左右，目前公司正在推的產(chǎn)品就是今天我們談的金融城國際商業(yè)大道項目。
　　之前公司原本是想自己持有商業(yè)項目的，畢竟在二環(huán)內(nèi)的商業(yè)項目比較稀缺嘛，已經(jīng)不會再有這樣的地塊提供了。作為二環(huán)內(nèi)在售的商業(yè)項目，金融城是唯一的一個了。
　　【主持人】：其實在談金融城商業(yè)項目本身時，我們非常有必要把它放在一個更大的區(qū)域來考量，那就是金融街區(qū)域商業(yè)以及金融街商圈的擴充區(qū)域。
　　對于目前金融街商圈的商業(yè)項目開發(fā)情況以及未來商圈的走勢，您如何看待？
　　【殷志安】：金融街是全長700米，整個東西寬度大概600米，這條街上聚集了中國很多企業(yè)，可以說金融街是占據(jù)中國金融市場份額的大約一半以上，像中國的一行三會，全部在金融街，國家很注重金融街的發(fā)展，現(xiàn)在金融街控制了90%的信貸資金和65%的保費資金，經(jīng)營性機構達到5千多家，現(xiàn)在金融街的整個規(guī)劃是往西、往北發(fā)展，往西到月壇東街附近了，現(xiàn)在整個阜成門大街已經(jīng)建完了，往北正好是官園市場，我們項目是規(guī)劃之內(nèi)的。
　　國務院金融研究中心報告說，經(jīng)過十年的發(fā)展，會達到世界第一的水平，相當于倫敦的金融城、紐約的華爾街、法國的香榭麗舍這樣的世界金融中心，由此可見金融城的發(fā)展和金融街的發(fā)展肯定是升值空間比較大的。再經(jīng)過十年左右時間，如果北京的金融街，也就是中國的金融街，也將成為世界的金融城，由此可見核心區(qū)域很重要的。
　　【主持人】：其實我們大家對于金融街商圈并不陌生，對于它在北京寫字樓市場或者說商務市場的地位我們大家都知道，現(xiàn)在已經(jīng)非常的成形了。但是一個區(qū)域的發(fā)展應該是多元的，當商務或者辦公的需求入住達到相對成熟的狀態(tài)之后，再來看商業(yè)的分布和補充時，我們發(fā)現(xiàn)其實金融街商圈以及周邊的區(qū)域商業(yè)除了一些傳統(tǒng)的很老的商業(yè)項目，它的商業(yè)供應近幾年并不多。
　　在金融街商圈內(nèi)，有一個金融街購物廣場，完全走的是高端路線；此外在金融街周邊，基本上就是像百盛、華聯(lián)這樣的傳統(tǒng)商業(yè)了，另外就是類似于萬通小商品批發(fā)和官園批發(fā)市場這樣的商業(yè)，當初中鐵地產(chǎn)在打造金融城國際商業(yè)大道的時候有沒有對區(qū)域內(nèi)的商業(yè)做一個分析，項目到底應該以什么樣的性格和姿態(tài)呈現(xiàn)在金融街區(qū)域？
　　【殷志安】：對，是這樣的。剛才你也說了，金融街控股建的金融街購物廣場走高端路線，整個金融街附近真正的購物中心和休閑的地方很少，大都一些國企和央企金融機構辦公的居多，而在金融街附近生活的居民和辦公住的人已經(jīng)非常多了，發(fā)展像你說的西二環(huán)區(qū)域，阜成門有百盛、華聯(lián)，官園橋只有一個官園批發(fā)市場，別的都沒有，從阜成門到西直門這短距離是真空地帶，有很多需求，比如咖啡廳、銀行的需求，各種醫(yī)療服務的需求都沒有，我們項目整個體量是2萬平米，采用了獨特的設計方案，把商業(yè)做成一個漫步休閑的感覺，用環(huán)形走廊相連接，在里邊有一種漫步休閑的感覺，既休閑又逛街、又購物的感覺，和您說的金融街購物中心是有區(qū)別的，而且和周邊的商業(yè)也是有區(qū)別的，是西二環(huán)以內(nèi)比較有特點的項目，正好滿足周邊各種各樣的需求，包括一些商務白領的需求，還有周邊居民的需求。在我們附近的住宅，一般都在每平方米三萬左右，普通的二手房也在二萬六七左右，所以我們的商業(yè)項目定位是中高端消費人群休閑商業(yè)。
　　【主持人】：目前金融城項目的銷售情況以及招商狀況如何？
　　【殷志安】：金融城國際商業(yè)大道建筑面積約2萬平方米， 由100～2000平米不等的商業(yè)體組成，包括臨街商業(yè)、下沉廣場獨棟商業(yè)，部分商業(yè)體層高挑空6米，可自行組隔。目前銷售均價為50000元/平米，大概會在2009年12月1日入住。
　　公司對金融城商業(yè)的定位為中高端產(chǎn)品，所以目前在接觸的品牌都是類似于華聯(lián)超市、美聯(lián)美、中國電信、中國移動等這樣的客戶，集團簽約的還有歌華有線，上島咖啡廳，業(yè)主買下來以后已經(jīng)打算加盟經(jīng)營了，還有香港的悅荷大酒樓、真功夫等，定位偏向休閑、商務、娛樂等，此外還有健身中心也在談。
　　【主持人】：此外，金融城商業(yè)還有哪些產(chǎn)品設計方面的特色，如果進行投資的話，最大的優(yōu)勢是什么？
　　【殷志安】：商鋪的面積從100-2000平米都涉及，主力戶型包括100-300平米的多種投資型商業(yè)，有層高是6米的設計，還有躍層的設計，投資商鋪的話是多元化的選擇。
　　另外商業(yè)項目規(guī)劃中還有三個獨棟的商業(yè)，其中被國投買走一個獨棟，規(guī)劃為三層，有露臺，有自己的獨立電梯，國投買完之后可能會做會所。這幾棟獨棟商業(yè)可以說是二環(huán)內(nèi)不多見的商業(yè)獨棟項目，在同樣的土地面積上僅蓋了三層，而且是帶獨立電梯的，非常適合經(jīng)營高端商業(yè)業(yè)態(tài)。
　　【主持人】：目前二環(huán)內(nèi)住宅的價格都已經(jīng)在2～3萬元的水平，如果是商業(yè)項目的話，是否會價格更高？目前獨棟商業(yè)的價格是多少？
　　【殷志安】：其實我們項目現(xiàn)在的價格是非常低的，價格區(qū)間從3萬至7萬不等，根據(jù)不同的客戶需求和不同的位置，價格有所區(qū)別，一般主力戶型的價格大概為5萬元左右，此外有幾套商鋪的價格最低在3萬元。
　　【主持人】：三萬元的價格就可以買到二環(huán)內(nèi)的商鋪？
　　【殷志安】：是的。
　　【主持人】：基本已經(jīng)相當于周邊區(qū)域住宅的價格了。
　　【殷志安】：完全是這樣的，以住宅的價格買到了一個二環(huán)內(nèi)的獨立經(jīng)營產(chǎn)權的商業(yè)，而且在商業(yè)中心的位置，2萬平米商業(yè)中心的商鋪，這也是非常少的幾套。
　　【主持人】：剛剛我們提到的商業(yè)獨棟，我覺得應該是被投資者非�？春玫耐顿Y產(chǎn)品，它的整體面積是在多少？
　　【殷志安】：我們有兩個獨棟面積，一個是1898平米，另外一棟是1994平米，1、2、3層，現(xiàn)在這些獨棟被投資客和大型的餐飲企業(yè)看好，比較受關注一些。
　　【主持人】：整體價位大概是多少？
　　【殷志安】：整體價格在1億到1.2億之間，用單價算，1層層高是6米1，2層3米4帶平臺，3層3米4帶露臺，折合人民幣在五萬七八左右，6米1做兩層是完全可以做到的，而且還有獨立的平臺可以使用起來。
　　【主持人】：剛才我們介紹了商業(yè)定位、產(chǎn)品開發(fā)的一些特點，其實對于金融城國際商業(yè)大道我們覺得這個時候推向市場，其實時機不是那么特別好，尤其是在經(jīng)濟危機這樣的大背景影響下。當時通過以上的介紹，我們也可以感覺到金融城國際商業(yè)大道這個項目，無論是從區(qū)域、價格以及產(chǎn)品設計上，都還是非常值得關注的一個項目。
　　從9月26日進入市場以來，項目的市場反饋如何？目前市場層面對于商鋪投資的熱情是否已經(jīng)有所恢復？
　　【殷志安】：現(xiàn)在市場的反饋還是比較好的，因為現(xiàn)在有很多外地投資者、北京投資客都比較看好二環(huán)以內(nèi)的商業(yè)，包括我們現(xiàn)在開盤不到一個月的時間，成交額在1.2億左右，這是很少見的，尤其我們整個項目宣傳在9月份開盤之間是非常非常稀少的，有很多人不知道這邊有商業(yè)，有很多人來之后一看怎么來晚了，不知道有這個商業(yè)，應該提前來看，選擇更合適、更多的位置，我們目前商業(yè)金融街附近市場租金價格是10元-15元左右，我們項目是9-13元左右的價格，現(xiàn)在投資至少運營8%以上的回報率。
　　【主持人】：這個租金數(shù)據(jù)是緣何而來？
　　【殷志安】：是經(jīng)過前期市場客戶的積淀，有好多租賃的客戶，因為我們大部分是租賃形式，有物業(yè)來打理，但是有一些是租賃，他們能承受的是9-13元的價格，尤其前2年、3年價格是最低的，所以保守估計應該在12年就可以收回成本，投資回報率8%是沒問題的。
　　【主持人】：剛才殷先生您也介紹了，現(xiàn)在我們正在接洽的一些品牌，其實我如果是商鋪投資者我會非常關心，項目到底會進駐哪些品牌？如果有極為號召力的品牌進駐的話，人流和商業(yè)氣氛未來肯定將不成問題。
　　目前接觸的品牌中，有沒有已經(jīng)敲定的品牌？將來最先入駐的品牌將會是哪家？
　　【殷志安】：最先入住的應該是幾家公司，還有上島咖啡廳，還有肯德基、麥當勞，他們給我們業(yè)主的租金價格是比較低的，大約7元左右，每天給我們扣點，只有賣給業(yè)主之后，業(yè)主可以選擇租給他們，我們開發(fā)商是不會租給他們的，他們的租金是很低的，扣點只有業(yè)主才會同意，開發(fā)商是不會同意的。

　　首先商業(yè)價格，比如周邊的居住能力在那兒放著呢，幾百萬的房子在那放著，包括9-13元的租金，一些品牌能夠收回成本的。另外類似于中醫(yī)保健的也在談，很看好周邊的居民，周邊的白領或者周邊的居民，完全能滿足我的這些需求，是沒有問題的。
　　商業(yè)項目今年12月1日入駐，因為我們這邊要現(xiàn)房商業(yè)，現(xiàn)在在談的比較快的就是農(nóng)業(yè)銀行應該快簽約的，這樣業(yè)主經(jīng)營起來也方便了。 美聯(lián)美、華聯(lián)、工行、農(nóng)行在談的，中國移動、中國電信、香港悅荷大酒樓、真功夫、上島咖啡廳，都是在談的。
　　【主持人】：這么多品牌入住我們項目，我們開發(fā)商會有整體把控嗎，會有篩選嗎？
　　【殷志安】：當然會有篩選。
　　【主持人】：現(xiàn)在我們比較傾向于哪些品牌、哪些業(yè)態(tài)？通過何種方式把控？
　　【殷志安】：我們比較傾向于大型的品牌，當然會把整個商業(yè)定位做得更好一些、更高一些，一般的品牌我們談了幾個小型的自有品牌的店，開發(fā)商拒絕了，如果他品牌不夠，沒有人去消費，經(jīng)營不起來未來的經(jīng)營成本和利潤，這樣就會換來換去的，是考慮到業(yè)態(tài)的長遠性和長期持久性。
　　【主持人】：現(xiàn)在有一些餐飲連鎖品牌，他的擴張速度是非常快的，也在尋找一些商鋪自己購買。但是他們在挑選和購買商鋪的時候，標準也是非常嚴格的，目前我們的項目有沒有接觸到一些這樣的客戶？
　　【殷志安】：像漢拿山烤肉、嘉和一品等也和我們有接觸，考慮的是周圍的人群，還有房間的面積和大小的問題是否滿足他們的需求，因為現(xiàn)在嘉和一品粥據(jù)我所知他們談的是這樣，要做一個店面的擴充，要用企業(yè)的名字做按揭，這樣我們開發(fā)商接受起來更困難，因為以個人名義做按揭比較容易一些。
  　【主持人】：如果作為一個投資者，會比較關心目前還有哪些戶型可選？
　　【殷志安】：現(xiàn)在如果選擇的話，如果您買的話每個鋪子大概130平米，你選擇的話可以順利的簽農(nóng)業(yè)銀行，另外還有獨棟商業(yè)，在二環(huán)內(nèi)是非常稀缺的，如果您自己持有或者經(jīng)營，將來的收益率是非常大的，還有我們的中心廣場的商業(yè)，比較核心的位置，有很多居民或者休閑的會到中心區(qū)休息一下。另外還有我們做的特殊的二層商業(yè)，是在北京很少有的，二層商業(yè)價格現(xiàn)在是比較優(yōu)惠的，4萬左右，而且二層也是沿街。
　　【主持人】：此外，現(xiàn)在有沒有什么樣的優(yōu)惠措施或者免租的政策？
　　【殷志安】：如果能簽約成的話會有一定的優(yōu)惠，根據(jù)付款方式，一次性付款現(xiàn)在是優(yōu)惠九五折，貸款可以九八折，辦理入住的時候還會給一定費用的優(yōu)惠。
　　【主持人】：都是一些什么樣的客人在投資商鋪？他們對目前的投資市場又怎么看？
　　【殷志安】：首先有金融街附近的一些高管，他們比較看好金融街的發(fā)展，包括金融街未來的發(fā)展，因為他們做金融的會有一個很好的把控，像國投已經(jīng)買了我們兩棟樓了，都非�？春梦覀兊捻椖�。另外還有一些外地的投資客，他在北京投資房產(chǎn)是非常非常精明的，比普通投資買住宅的人精明的多，他會請專業(yè)的人員測算之后才會決定買不買，包括有一個客戶做投資的，他說我在全國各地都有商業(yè)，也經(jīng)過自己的幾番調研之后才決定買我們的商鋪，包括北京幾個商業(yè)都比較過了，覺得我們的性價比是比較高的，才決定出手。
　　【主持人】：您認為現(xiàn)在的市場背景下，對于商鋪的投資您認為是不是一個最佳的時機？可不可以給我們投資者一些您的建議？
　　【殷志安】：現(xiàn)在市場投資房產(chǎn)應該比較穩(wěn)定，而且現(xiàn)在全球經(jīng)濟是處于金融危機復蘇的階段，經(jīng)濟復蘇階段只要中國經(jīng)濟發(fā)展的情況下就沒有問題，而且人民幣正在升值嘛，包括前段時間已經(jīng)出來了G4，會讓我們的經(jīng)濟升值。日本本幣升值是1.5倍，不動產(chǎn)升值是4倍，這是大家可以見到的，我們國家人民幣升值，您說房產(chǎn)升了幾倍。
　　【主持人】：對房地產(chǎn)長期發(fā)展比較看好。
　　殷志安：長期是沒有問題的。
　　【主持人】：您個人有沒有建議，您覺得選擇什么類型的商鋪是升值速度快、比較穩(wěn)妥？
　　【殷志安】：其實投資房產(chǎn)商鋪最重要的是地段，還有購買力，投資任何的房產(chǎn)、不動產(chǎn)都是一樣的，一個稀缺地塊，現(xiàn)在北京經(jīng)過奧運會之后，不但是中國首都北京的城市了，包括外地的投資客、外國的投資客、外國的投資集團都看好北京市場，北京的土地越來越少了，城市越擴越大，但是核心區(qū)域永遠這么大，北京的核心區(qū)域是CBD、中關村、金融城，CBD已經(jīng)開始東擴，金融城往西、往北發(fā)展是必然的，所以區(qū)域金融街比較核心的位置，項目本身的潛力非常非常大，因為以后您再有錢二環(huán)里一手的商業(yè)是很難買到的，只能是租，而且再開發(fā)新的商業(yè)，可見二環(huán)以里還有什么地方可以開發(fā)的，空間是非常小的。
　　【主持人】：商業(yè)的投資前景非常樂觀的，投資回報率非常誘人的，但是我們同時也知道，商鋪投資相對于住宅來說是一個更為專業(yè)、更為復雜的選擇，作為一個商業(yè)項目來說，可以說前期的開發(fā)定位、規(guī)劃、招商，但是商業(yè)進入到后期的管理其實也非常的重要，作為我們金融城國際商業(yè)大道這個項目，我們后期管理現(xiàn)在是什么樣的狀態(tài)？會不會請專業(yè)的管理公司？后期的開發(fā)商在我把商鋪賣掉之后，開發(fā)商還會為我們的客戶提供什么樣的服務和支持？
　　【殷志安】：現(xiàn)在我們金融城國際商業(yè)大道聘請的GVA Worldwide（衡信柏迪物業(yè)公司），現(xiàn)在是專門做項目的管理公司，包括商業(yè)、企業(yè)、工業(yè)為客戶提供專業(yè)資訊，全球有28個國家，106個城市，擁有3650多名房地產(chǎn)專業(yè)人士，是全球房地產(chǎn)行業(yè)最具價值品牌的排名第6位。在北京目前在管的項目有21世紀大廈、朗琴國際 (論壇 新聞)、瀛海莊園等很多項目在管，做的是比較成功的。后期服務主要包括為商鋪提供各種接待服務、受理業(yè)主的投訴，服務內(nèi)容包括入住時候的相關手續(xù)、日常的保養(yǎng)，比如商鋪的二次裝修，商鋪的開張儀式、慶典提供的方案，正常的保潔服務、保安服務、巡邏服務都是提供的。因為商業(yè)區(qū)別主要在哪？有很多大型的商業(yè)，保安預案各方面都要做的好一些，包括人流疏散等等，都需要很專業(yè)的人員做這個事情，開發(fā)商后期比如業(yè)主二次裝修方面，原則上都是會給予很大支持的。
　　【主持人】：剛才我們對金融城國際商業(yè)大道項目做了全方位的了解，如果您想在北京二環(huán)的核心區(qū)域投資商鋪的話，金融城國際商業(yè)大道應該是一個不錯的選擇，可以來關注一下這個項目。
　　在訪談結束之前，來關注一下中鐵地產(chǎn)，今后我們中鐵地產(chǎn)還有哪些新的項目將要開發(fā)出來？未來公司的開發(fā)策略是怎樣的？對2009年下半年甚至2010年未來的房地產(chǎn)整體發(fā)展趨勢有什么樣的看法？
　　【殷志安】：我們中鐵地產(chǎn)現(xiàn)在在北京有很多項目，包括外地也有，長沙、長春、貴陽、西安、成都、南京、徐州、貴州、保定等地開發(fā)多個項目，現(xiàn)在在建的工程達到1千萬平米。我們公司未來仍會以“精品與人品同在”的誠信態(tài)度創(chuàng)造品質高的社區(qū)委目標，打造精品項目。
　　【主持人】：在北京地區(qū)會不會有新的項目？
　　【殷志安】：在北京有很多項目了，包括中關村附近的、房山附近的項目。
　　【主持人】：對09年下半年的房地產(chǎn)市場怎么看？
　　【殷志安】：下半年市場還不太好預測，但是我個人認為會比較平穩(wěn)，因為全球經(jīng)濟是逐步擺脫陰影了，我覺得會比較持續(xù)上半年的狀態(tài)，平穩(wěn)發(fā)展一些，不會有大起大落。
　　【主持人】：今天由于時間的關系，我們今天的訪談就到此結束。非常感謝殷先生百忙之中做客焦點直播間，暢談了金融城國際商業(yè)大道項目的整體情況，同時也包括對商鋪投資給出的建議。