天河近十個(gè)大型購(gòu)物中心項(xiàng)目欲做中國(guó)第一商圈

　　提要：短短近兩個(gè)月時(shí)間，天河商圈涌出近十個(gè)大型購(gòu)物中心項(xiàng)目并扎堆于亞運(yùn)前開張。其商業(yè)面積將超過上海淮海路、徐家匯，北京的西單、王府井，成為全國(guó)第一大商圈　這一次，外來投資豪客提前出擊：瑪莎百貨敲定進(jìn)駐太古匯，ZA R A搶駐萬(wàn)菱匯，百盛、泰國(guó)中央零售百貨、太平洋百貨……也忙于選址，頻頻向圈內(nèi)開發(fā)商拋“繡球”。
　　短短近兩個(gè)月時(shí)間，天河商圈涌出近十個(gè)大型購(gòu)物中心項(xiàng)目并扎堆于亞運(yùn)前開張。其商業(yè)面積將超過上海淮海路、徐家匯，北京的西單、王府井，成為全國(guó)第一大商圈
　　天河登天：要做中國(guó)第一商圈
　　近期，天河區(qū)政府提出“以地鐵規(guī)劃推動(dòng)天河商圈的發(fā)展”，而廣州市委常委、副市長(zhǎng)李榮燦則進(jìn)一步表示，天河商圈是廣州重點(diǎn)打造的商圈，隨著太古匯、萬(wàn)菱匯等商場(chǎng)在明年的建成，其商業(yè)面積將超過上�；春Ｂ贰⑿旒覅R，北京的西單、王府井，以及深圳的東門，成為全國(guó)第一大商圈�？磥�，“得天河者得廣州，得廣州者得華南，得華南者放眼天下”之說，一點(diǎn)都不為過。外來投資豪客再次把眼光投放在這塊風(fēng)水寶地上：瑪莎百貨敲定進(jìn)駐太古匯，ZARA搶駐萬(wàn)菱匯，百盛、泰國(guó)中央零售百貨、太平洋百貨……也等不下去了，頻向圈內(nèi)開發(fā)商拋“繡球”。但是，高歌奮進(jìn)背后，G UCCI等國(guó)際奢侈品牌至今沒有落腳于此，圈內(nèi)現(xiàn)有百貨沒有一家擠進(jìn)“全國(guó)前五十名”，正佳廣場(chǎng)和天河城的商品同質(zhì)率居全國(guó)前列達(dá)到70%.
　　這樣的檔次格局能與上海徐家匯、北京西單齊名嗎？天河商圈憑什么搶坐中國(guó)商圈第一把交椅？
　　中國(guó)第一大商圈
　　投資總是吸引人的眼球的，因?yàn)橘Y本潮涌的地方總會(huì)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市化發(fā)展的下一個(gè)高地。
　　7月20日，位于火車東站的東方寶泰廣場(chǎng)宣布負(fù)三層全面招商；7月30日，萬(wàn)菱匯高調(diào)宣布招商定位；8月1日，天河北活力天地國(guó)際運(yùn)動(dòng)名店城全面試業(yè)；8月9日，廣州友誼敲定進(jìn)駐西塔，加入天河商圈肉博戰(zhàn)；9月17日，太古匯放出成功引駐英資瑪莎百貨的消息……短短一兩個(gè)月時(shí)間，天河商圈就一下子涌出近十個(gè)大型購(gòu)物中心或?qū)�業(yè)商場(chǎng)項(xiàng)目，并扎堆將于亞運(yùn)前開張。
　　“整個(gè)商圈是以天河城為起點(diǎn)，然后逐漸去延伸。僅天河立交至崗頂這段不足2公里的天河路兩側(cè)，就聚集了150萬(wàn)平方米的商業(yè)零售面積，形成全國(guó)獨(dú)有、世界罕見的帶狀式M A LL群，‘中國(guó)第一大商圈’應(yīng)該是名副其實(shí)。”廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶說，廣州商圈東移態(tài)勢(shì)已定。
　　“這種商業(yè)物業(yè)高度集中化，也在客觀上形成商業(yè)的連續(xù)性。反之，如果商業(yè)氣氛連不上就很難真正構(gòu)成一個(gè)商圈。而天河這種商圈的發(fā)展成熟是由市場(chǎng)自發(fā)形成的，也就天生具備抗風(fēng)險(xiǎn)能力�！碧﹪�(guó)中央零售企業(yè)中國(guó)業(yè)務(wù)拓展高級(jí)經(jīng)理劉躍一語(yǔ)道破眼下各路百貨爭(zhēng)搶布陣天河的動(dòng)因。
　　奢侈品牌尚未落腳
　　然而，當(dāng)大家樂贊天河商圈為“中國(guó)第一大”時(shí)，“國(guó)內(nèi)其他城市的市民也許很少有人知道天河城、正佳廣場(chǎng)。但提及北京的西單，上海的新天地，誰(shuí)人不知曉？”王先慶直言，天河商圈是廣州商業(yè)繁榮的象征，但卻還沒成為一張亮麗的城市名片，離“中國(guó)第一”還有相當(dāng)?shù)木嚯x。
　　1996年，天河城開業(yè)，成為中國(guó)第一個(gè)購(gòu)物中心。這一年，G U CCI等國(guó)際奢侈品牌也開始?xì)⑷胫袊?guó)市場(chǎng)。此后十余年，以城為核心的商圈迅速擴(kuò)容，霸氣初現(xiàn)。而G U CCI等國(guó)際奢侈品牌也在中國(guó)進(jìn)行沖天式的擴(kuò)張，但它們選擇的落腳點(diǎn)會(huì)是北京西單，上海南京路，也會(huì)是成都春熙路，武漢、鄭州……偏偏不會(huì)是廣州天河，時(shí)至今日，廣州仍未有G U CCI首店。
　　少了奢侈品牌作為“時(shí)尚風(fēng)向標(biāo)”的指引，圈內(nèi)商場(chǎng)聚集不到高端消費(fèi)人群，形成不了精英人士生活圈，商業(yè)經(jīng)營(yíng)難免“流俗”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，正佳廣場(chǎng)和天河城的商品同質(zhì)率居全國(guó)前列達(dá)到70%.而在業(yè)態(tài)組合方面，圈內(nèi)已有購(gòu)物廣場(chǎng)的主力店清一色為廣州本土百貨公司———沒有一家百貨年銷售額能夠擠進(jìn)“全國(guó)前五十名”。
　　反過來，同質(zhì)局面也令“覬覦”進(jìn)入的外來零售品牌心存忌憚，“我們?cè)谔旌舆x址已久，但本土百貨實(shí)在太強(qiáng)勢(shì)了，擔(dān)心這個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)不是良性的，所以舉棋不定�！�
　　規(guī)劃滯后
　　“這就像抱團(tuán)取暖的刺猬，太近了傷著對(duì)方，太遠(yuǎn)了會(huì)倍感寂寞�！睂�(duì)于天河商圈百貨業(yè)的“同源攀親”，一位資深商業(yè)人士如此比喻。
　　而“政府聽之任之自形發(fā)展，不‘染指’商圈的規(guī)劃建設(shè)，則是今日尷尬的原因所在。”操盤天河城神話的資深商業(yè)專家楊軍艇說，廣州作為“千年商都”，素來是“有街就有鋪”，商業(yè)歷史土壤過于肥沃，乃至容易給政府形成錯(cuò)覺：“廣州不需要現(xiàn)代規(guī)劃設(shè)計(jì)的購(gòu)物中心；廣州需要引進(jìn)的是技術(shù)，而不是商業(yè)理念；廣州的社會(huì)消費(fèi)品零售總額已經(jīng)高達(dá)三千多億，連年位居全國(guó)第一，不需要品牌消費(fèi)”。
　　粗略統(tǒng)計(jì)，近年來，廣州提出包括“首善之區(qū)”、“國(guó)際大都市”等各種戰(zhàn)略目標(biāo)的提法不下十余種，獨(dú)獨(dú)缺少“國(guó)際商業(yè)大都市”的定位。而在今年4月28日，廣州市委市政府出臺(tái)了《關(guān)于向深圳學(xué)習(xí)的決定》，頗具開創(chuàng)性。
　　但“細(xì)讀決定，我認(rèn)為深圳真正領(lǐng)先廣州的地方在于，流通業(yè)與制造業(yè)，內(nèi)源型經(jīng)濟(jì)與外源型經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，而這些并沒有‘決定學(xué)習(xí)’�！蓖跸葢c表示，深圳早在二十世紀(jì)九十年代末期就開始培育大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)以及出臺(tái)物流園區(qū)規(guī)劃，得益于此超前意識(shí)，十多年來，深圳已經(jīng)培育了萬(wàn)象城、華強(qiáng)北、華潤(rùn)萬(wàn)家等一大批全國(guó)知名的大型購(gòu)物中心、大百貨、大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。
　　相比之下，就規(guī)劃導(dǎo)向而言，廣州幾乎沒有給出一塊像樣的商貿(mào)市場(chǎng)土地，大片大片的土地都在為工業(yè)和地產(chǎn)商讓路�！皬摹�五羊新城’到‘珠江新城’，從天河北到琶洲，都是把每一寸土地盡可能高價(jià)賣給開發(fā)商，然后再由開發(fā)商建成房子再賣掉。開發(fā)商的這種經(jīng)營(yíng)理念自然與奢侈品牌、外資高檔百貨相背，所以廣州商業(yè)的國(guó)際程度不高�！蓖跸葢c說。
　　也正是規(guī)劃的滯后，天河商圈的交通硬傷頗被商家詬病。圈內(nèi)商業(yè)人士分析，150萬(wàn)平方米的商業(yè)體量需要吸引150萬(wàn)人次的消費(fèi)，才能達(dá)到平均利潤(rùn)。而目前天河商圈每天約有80萬(wàn)人次，節(jié)假日才能達(dá)到150萬(wàn)人次。
　　所以，“現(xiàn)在重點(diǎn)不是發(fā)展商業(yè)存量增量，而是要做流零。有人流、客流、商流才能財(cái)源廣進(jìn)�！眹�(guó)務(wù)院國(guó)資委商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)開發(fā)中心副主任廖偉陽(yáng)說。
　　外資破局
　　值得注意的是，天河商圈這輪商業(yè)擴(kuò)容，投資主體已經(jīng)從本地開發(fā)商為主，逐漸向港資背景、外地開發(fā)商轉(zhuǎn)變，比如投資經(jīng)營(yíng)太古匯的太古地產(chǎn)，萬(wàn)菱匯幕后操盤者是香港達(dá)洋控股有限公司，太古匯則由成功運(yùn)營(yíng)了香港海港城、太古廣場(chǎng)的香港太古地產(chǎn)一手操刀。
　　在聲勢(shì)浩大的港資地產(chǎn)商的圈地浪潮中，政策助推的因素不可忽略。近期，天河區(qū)政府提出“以地鐵規(guī)劃推動(dòng)天河商圈發(fā)展”的思路，計(jì)劃利用地鐵沿線將地下空間進(jìn)行拓展貫通，上下兩層得以立體擴(kuò)容，并使得圈內(nèi)物業(yè)連成一片，強(qiáng)化商業(yè)的連貫性。
　　根據(jù)規(guī)劃，天河大商圈將打造兩大地下商場(chǎng)：一是完成天河體育中心綜合改造，打通連接天河城和正佳廣場(chǎng)的原宏城廣場(chǎng)地下空間；二是沿花城大道建立與兩側(cè)人行隧道連接的地下步行商業(yè)發(fā)展軸，并以此為骨架，向北拓展珠江新城中央地下城，延伸并連接興盛路步行商業(yè)街。而在地鐵上蓋，則有天河城、太古匯、東方寶泰廣場(chǎng)等商場(chǎng)項(xiàng)目與地鐵口接駁。
　　楚睿商業(yè)咨詢公司C EO黃文杰認(rèn)為，原有投資主體不斷復(fù)制，溢出效應(yīng)在所難免；但新的投資主體介入，以及地鐵設(shè)施的配套完善將為商圈注入新的活力，也為“不得廣州其門而入”的外來知名百貨品牌，撬開“地方保護(hù)的天然屏障”，從而豐富和優(yōu)化商品品牌，縮小與上海、北京等地的差距。
　　這一次，外來投資豪客提前出擊：瑪莎百貨敲定進(jìn)駐太古匯，ZA R A搶駐萬(wàn)菱匯，百盛、泰國(guó)中央零售百貨、太平洋百貨……也忙于選址，頻頻向圈內(nèi)開發(fā)商拋“繡球”。
　　記者手記
　　廣州需要“購(gòu)物天堂”
　　目前，廣州已經(jīng)進(jìn)入新一輪的商貿(mào)服務(wù)業(yè)擴(kuò)張的黃金時(shí)期，而近日出臺(tái)的《2010-2020廣州城市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》報(bào)告，也勾勒了廣州未來十年發(fā)展國(guó)家中心城市和綜合性門戶城市的宏大輪廓。但在“商貿(mào)旺市”的經(jīng)濟(jì)大潮中，廣州的商業(yè)地產(chǎn)還沒有孵化出高檔次的“購(gòu)物天堂”。原因何在？有人說“商業(yè)繁榮度并不能以商品的高檔程度來衡量”，有人說“廣州沒有四季，這是影響服飾消費(fèi)的天然原因”，有人說“廣州優(yōu)質(zhì)物業(yè)稀缺，剩下的地鐵物業(yè)營(yíng)運(yùn)成本太高”，有人說“商業(yè)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)發(fā)展到拼流量的階段，而不是拼存量”……凡此種種，乍聽似乎有理。然而，對(duì)比同為“粵商文化”的香港———香港同樣沒有四季，香港寸土寸金，優(yōu)質(zhì)物業(yè)同樣稀缺，但是，香港的國(guó)際金融購(gòu)物中心會(huì)告訴你，真正的商業(yè)繁華并不需要太多喧囂，高檔商品兜售的不僅僅是實(shí)物，更是一種文化，一張城市廣告名片。
　　說到底，“商業(yè)地產(chǎn)的核心是在商業(yè)二字，而非地產(chǎn)。所以商業(yè)的核心不是實(shí)體的商鋪，而是商鋪之上的商業(yè)價(jià)值或者說是‘商機(jī)’”。2008中國(guó)十大商業(yè)地產(chǎn)操盤手鄧國(guó)堅(jiān)說。
　　“商業(yè)平臺(tái)”有多重要？從小的方面講，它是城市服務(wù)的載體，是能夠增強(qiáng)城市居民的幸福載體。從大的方面講，“它是‘廣州價(jià)格’的有力支撐，優(yōu)化商業(yè)平臺(tái)有利于加大廣州在全國(guó)乃至世界要素市場(chǎng)中的話語(yǔ)權(quán)。說到底，誰(shuí)是資源配置者，誰(shuí)就掌握了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的話語(yǔ)權(quán)�！睆V州省社科院區(qū)域經(jīng)濟(jì)與企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)研究中心主任丁力說。
　　那么，廣州“商業(yè)平臺(tái)”與香港的本質(zhì)差距在哪里呢？答案是“國(guó)際化”。國(guó)際化氣場(chǎng)的鑄造，需要國(guó)際化的資本運(yùn)作理念，需要國(guó)際化的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，需要國(guó)際化的各項(xiàng)配套等等。這就意味著，廣州需要以開放的心態(tài)接納“外來和尚”，而不是打保護(hù)競(jìng)爭(zhēng)的幌子；廣州需要提升城市管理能力，強(qiáng)化商貿(mào)服務(wù)業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃。中國(guó)企業(yè)已經(jīng)走向世界，廣州作為中國(guó)的南大門，更加不可能“閉門造車”。或許，廣州需要換個(gè)步伐前進(jìn)。