商住倒掛 商業(yè)地產(chǎn)或現(xiàn)抄底時(shí)機(jī)

　　住在北京市崇文區(qū)花市大街附近的住戶們最近一定很高興：剛剛開盤的“國(guó)瑞城”公寓價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了每平方米3萬元以上，而其身邊的寫字樓幾乎沒有單價(jià)高于2萬元的。
　　一些慣于炒房的老房主們就會(huì)給身邊的小年輕們解釋說，住宅價(jià)比寫字樓都高，該是賺錢的時(shí)候了。
　　冷靜的房地產(chǎn)專家們則會(huì)把這種現(xiàn)象稱之為“商住倒掛”。聯(lián)系之前的樓市“價(jià)漲量跌”的現(xiàn)實(shí)，他們會(huì)說：缺少實(shí)體經(jīng)濟(jì)真正復(fù)蘇的支撐，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，泡沫化的可能性在加劇，一定會(huì)勸說百姓不要輕易入市。
　　世界頂尖的國(guó)際物業(yè)顧問公司DTZ戴德梁行的一份報(bào)告顯示，北京樓市商住價(jià)格在今年第三季度出現(xiàn)倒掛，部分地區(qū)公寓比同區(qū)寫字樓每平方米的價(jià)格高2萬元。而這樣的情況本來應(yīng)該是正好相反。“一般情況下，同地段的寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)價(jià)格應(yīng)高于住宅30%左右�！盌TZ戴德梁行華北區(qū)研究部經(jīng)理魏東對(duì)媒體表示。
　　這樣的現(xiàn)象在北京、上海等一些城市部分區(qū)域均表現(xiàn)明顯。在北京寫字樓最為昂貴的CBD地區(qū)，該地區(qū)目前在售的御金臺(tái)項(xiàng)目的公寓售價(jià)已達(dá)5.5萬元/平方米，而位于同一地段的SK大廈售價(jià)僅為3.1萬元/平方米；在上海浦東金橋(13.53,0.08,0.59%)板塊，在售寫字樓聯(lián)創(chuàng)國(guó)際的售價(jià)為1.3萬元～1.7萬元/平方米，而同區(qū)域的金橋瑞仕花園網(wǎng)上參考價(jià)則為2.8萬元/平方米；位于靜安區(qū)的南證大廈成交價(jià)為2.6萬元/平方米，附近的中凱城市之光住宅買賣價(jià)格約5萬元/平方米。
　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度，全國(guó)商品房銷售面積58371萬平方米，同比增長(zhǎng)44.8%。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)46.4%；辦公樓銷售面積增長(zhǎng)23.5%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)30.6%。 其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng)78.2%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額分別增長(zhǎng)37.1%和49.2%。住宅市場(chǎng)表現(xiàn)繼續(xù)優(yōu)于商辦類市場(chǎng)。
　　其實(shí)，這種狀況由來已久。數(shù)據(jù)顯示，從2006年開始，住宅市場(chǎng)的成交均價(jià)漲幅開始逐步加快，并超越了產(chǎn)權(quán)式寫字樓的價(jià)格漲幅。
　　“‘商住倒掛’的現(xiàn)象不太正常�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭對(duì)《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者說。楊紅旭分析認(rèn)為，住宅市場(chǎng)偏熱，住宅投資投機(jī)比重高于寫字樓，而商用辦公樓受經(jīng)濟(jì)影響更大些是其主要原因。
　　“商用辦公樓的投資者對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的繁榮情況更為敏感，寫字樓主要以機(jī)構(gòu)投資者為主，通過長(zhǎng)期持有獲得投資價(jià)值。由于全球經(jīng)濟(jì)整體不振，加之持有成本較高，投資者不會(huì)輕易投資，寫字樓處于供大于求的狀況，商用辦公樓租金和出租率一直下調(diào)�！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示，住宅市場(chǎng)需求旺盛，成交周期短，位于中心城區(qū)的住宅，由于稀缺性，導(dǎo)致供需的不匹配，導(dǎo)致住宅價(jià)格上漲。
　　“另外，‘商住倒掛’還與今年以來住宅市場(chǎng)率先回暖有關(guān)�！睏罴t旭認(rèn)為。據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新調(diào)查顯示，9月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，這是自2009年3月份以來，房?jī)r(jià)環(huán)比第7各月連續(xù)上漲。
　　楊紅旭分析認(rèn)為，“商住倒掛”的現(xiàn)象仍將持續(xù)。但現(xiàn)在應(yīng)該是投資商辦的好時(shí)機(jī)，而住宅價(jià)格在四季度將持續(xù)高位震蕩，投資者對(duì)住宅投資關(guān)注情緒濃厚。
　　從市場(chǎng)的表現(xiàn)看來，投資資金已開始向商辦項(xiàng)目分流。DTZ 戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，第三季度，北京寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象，全市整體的空置率由上個(gè)季度的20.9%降至20.2%，下降了0.7個(gè)百分點(diǎn)。而全市的整體租金價(jià)格也有所上調(diào)，由每月每平方米139元升至每月每平方米148元，環(huán)比上升6.3%。同樣地，物業(yè)平均售價(jià)也從上個(gè)季度的每平方米29714元升至每平方米31726元，環(huán)比上漲6.77%。
　　在日前由上海社科院商業(yè)研究中心和SETV《今日房產(chǎn)》研究中心聯(lián)合舉辦的商業(yè)地標(biāo)峰會(huì)上，有專家認(rèn)為，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展周期來看，商業(yè)地產(chǎn)往往會(huì)比住宅“慢一拍”，其啟動(dòng)會(huì)比住宅晚一個(gè)周期，同樣當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)回落時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整也會(huì)晚于住宅市場(chǎng)。