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市場觀察
商業(yè)地產(chǎn)成“洼地” 下一個(gè)地產(chǎn)熱點(diǎn)？
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盡管房地產(chǎn)行業(yè)未列入“十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃”，但從2009初開始，政府出臺的利好政策仍然造就了今年前9個(gè)月的住宅市場。從上海等一線城市的住宅市場來說，如果說2009年第一季度的樓市反彈純屬剛性需求驅(qū)動，那么，4月以來在樓市推波助瀾的因素中，作為高檔住宅的投資改善需求明顯增加，成交量與成交價(jià)格也因此連續(xù)數(shù)月增長，上海的住宅周成交價(jià)格有時(shí)超越2萬/平米，成為歷史新高。
2009年以來住宅市場增長的背后是貨幣供應(yīng)量快速增長，金融機(jī)構(gòu)貸款大幅增加。近日，溫家寶就當(dāng)前全國財(cái)政工作作出重要批示時(shí)也指出，政府堅(jiān)定不移的實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。這預(yù)示著，2009年下半年住宅市場不會受到政府政策打壓。而商業(yè)地產(chǎn)在此次樓市回暖過程中并沒有得到想象中的實(shí)惠，商業(yè)地產(chǎn)至今仍處于價(jià)值“洼地”。
拿寫字樓市場來說，寫字樓成交表現(xiàn)得十分活躍，諸多游資對投資高端物業(yè)表現(xiàn)出極大熱情。中原地產(chǎn)中央研究部提供的數(shù)據(jù)表明，上半年滬、穗、深三地寫字樓成交總面積為111.29萬平方米，比去年增加8.2%。與成交形成鮮明對比的是，寫字樓的租金卻有不同程度的下滑。
第一太平戴維斯的監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，剛剛過去的2009年第二季度，包括京、滬、穗、深在內(nèi)的全國各大中城市寫字樓租金均有不同程度的下滑。拿甲級寫字樓來說，北京達(dá)到7.1元/平/月，同比上一季度仍下降了4.7%。上海和香港的租金分別下跌了8.9%和10.2%。上海甲級寫字樓租金則已跌至8元/平/天以下，上海國際金融中心的租金也由開業(yè)初的20元/平/天跌至8元/平/天。
酒店及工業(yè)廠房的日子也不好過，房價(jià)租金水平也在低位徘徊。部分五星級酒店也開始推出親民特價(jià)房，最低300元即可入住一天;工業(yè)地產(chǎn)市場上物流設(shè)施的總體需求依然疲軟，走高的市場空置率和新增供給拖累租金走低。倉儲物業(yè)的租金從2008年最高的時(shí)候到目前已經(jīng)下降了10%，目前的市場平均空置率達(dá)到了27.2%。
上海市區(qū)豪宅成交回落，豪宅市場的虛火似乎越來越旺盛。從未來豪宅市場供求、價(jià)格、投資者心理、政府政策等因素來看，未來豪宅市場面臨做空的可能性。
由于“流動性”充裕，投資過熱，上半年樓市股市回暖，住宅房價(jià)飆升股指大漲。最終導(dǎo)致“量變引來質(zhì)變”，通脹預(yù)期上升，資金持有者越來越多地選擇進(jìn)入房地產(chǎn)市場，尤其是投資客瞄準(zhǔn)了豪宅市場，以實(shí)現(xiàn)其資產(chǎn)保值增值的目的。
但種種跡象表明，投資者對于豪宅市場的熱情有過度“溺愛”的現(xiàn)象，由于投資者前期普遍對于豪宅市場的“看多”，豪宅市場的虛火似乎越來越旺盛。但是從未來豪宅市場供求、價(jià)格、投資者心理、政府政策等因素來看，未來豪宅市場面臨做空的可能性。
另外，最新數(shù)據(jù)顯示,9月份二手房價(jià)格雖然整體上漲,但后勁稍顯不足。上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為,市中心豪宅成交回落成為漲幅走緩的主要原因,同時(shí)由于價(jià)格過快跳升,市場上的觀望苗頭顯現(xiàn)。
據(jù)統(tǒng)計(jì),漲幅回落最大的區(qū)域?yàn)殪o安區(qū),9月漲幅僅0.64%,作為豪宅集中區(qū),有效需求消耗較快,后續(xù)需求跟不上,導(dǎo)致成交回落、價(jià)格滯漲。類似的還有盧灣區(qū),大部分購買力被吸引到南外灘板塊和新天地板塊新上市的一手豪宅中,同品質(zhì)二手房隨即滯漲。不過黃浦、長寧區(qū)的漲幅仍然較大。
實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，商業(yè)地產(chǎn)面臨新的機(jī)會，或成豪宅之后地產(chǎn)市場增長新熱點(diǎn)
2009年二季度,中國GDP增速高達(dá)7.9%,上半年累計(jì)為7.1%,增速雖然繼續(xù)大大低于2008年上半年的10.4%,但現(xiàn)在中國2009年上半年的GDP在投資的拉動下，已經(jīng)在7.1%，中國的經(jīng)濟(jì)基本面已經(jīng)占在利好的方面了。
另據(jù)專業(yè)人士估計(jì)2009年三季度,中國GDP增速將達(dá)到8%，全年完成8%的GDP經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)也是沒有問題。
GDP增長可以完成了，在未來的經(jīng)濟(jì)走向方面，樓市股市估計(jì)會受到政府的微幅調(diào)控，使樓市股市投資過剩資金回流至實(shí)體經(jīng)濟(jì)，以適應(yīng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這是目前我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)變的需要，也是央行政策微調(diào)的重點(diǎn)。
現(xiàn)在中國越來越多的人有錢了，有錢要投資，我們不能像今年6-9月那樣光盯著住宅，尤其是現(xiàn)在已經(jīng)虛火上身的豪宅市場。從開發(fā)企業(yè)到政府的政策管理到稅收，都應(yīng)該有鼓勵(lì)來支持商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展起來的要求。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)和整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)、居民的收入、投資觀念的轉(zhuǎn)變，以及相關(guān)的政策有很大的關(guān)聯(lián)。
值得我們關(guān)注的是，潘石屹于8月18日以24.5億的價(jià)格，從摩根士丹利地產(chǎn)基金Anderson手中取得了東海廣場的一期項(xiàng)目。作為地產(chǎn)界領(lǐng)軍人物進(jìn)入上海市辦公樓市場，可見目前寫字樓市場已到底部，開始進(jìn)入上升的通道中。
從實(shí)際市場情況來看，商業(yè)地產(chǎn)在此次樓市回暖過程中并沒有得到想象中的實(shí)惠，商業(yè)地產(chǎn)至今仍處于價(jià)值“洼地”。而當(dāng)下，美國、澳大利亞、印度等國均已釋放出經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇回暖的信號，中國的實(shí)體經(jīng)濟(jì)也走上了上行的軌道。實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，各行業(yè)將會有更多的寫字樓、商鋪、廠房的需求，商業(yè)地產(chǎn)也將面臨新的機(jī)會。商業(yè)地產(chǎn)或許成為豪宅之后地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)穩(wěn)定增長的新熱點(diǎn)。
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