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市場(chǎng)觀察
毛大慶臨考 北京萬(wàn)科挺進(jìn)商業(yè)
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8月份履新北京萬(wàn)科總經(jīng)理的毛大慶正在以新官上任三把火的姿態(tài)，努力讓接近“斷糧”的北京萬(wàn)科重振旗鼓。按照毛大慶在入職伊始接受媒體采訪時(shí)的表示：他進(jìn)入萬(wàn)科最重要的工作是拿地，并帶領(lǐng)北京萬(wàn)科爭(zhēng)取在3-5年內(nèi)進(jìn)入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售量的前3名。
為此，他甚至提出：“我們會(huì)在住宅需要的情況下，讓商業(yè)帶動(dòng)住宅�！边@令人產(chǎn)生遐想：一直專(zhuān)注于住宅地產(chǎn)的萬(wàn)科，是否會(huì)在毛大慶的帶領(lǐng)下進(jìn)行一次戰(zhàn)略微調(diào)。接下來(lái)的北京萬(wàn)科和毛大慶，在京城將面臨一場(chǎng)大考。
北京萬(wàn)科遭遇“斷糧”
北京萬(wàn)科成立于1987年，是萬(wàn)科在深圳之外進(jìn)入的第一個(gè)城市，也是南方房地產(chǎn)企業(yè)最早北上的先鋒。
作為萬(wàn)科集團(tuán)下“最老”的公司之一，北京萬(wàn)科20多年的業(yè)績(jī)一直不盡如人意，成為集團(tuán)內(nèi)唯一一個(gè)在一線城市銷(xiāo)售份額未進(jìn)入前三甲的公司。
萬(wàn)科集團(tuán)的年報(bào)顯示，除了2004年，過(guò)去10年，北京市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科整體銷(xiāo)售收入的貢獻(xiàn)率均不到10％。2009年上半年，萬(wàn)科在北京市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入8.37億元，僅占萬(wàn)科整體銷(xiāo)售收入的3.88％，利潤(rùn)貢獻(xiàn)率只有3.35％。
與此同時(shí)，北京萬(wàn)科高層的人事變動(dòng)也顯得十分頻繁。從1993年北京萬(wàn)科第一任總經(jīng)理譚志倫算起，到2004年周衛(wèi)軍上任，北京萬(wàn)科總經(jīng)理一職10年換了8個(gè)。近兩月來(lái)，曾任職于凱德置地的毛大慶和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的肖勁先后加盟，成為萬(wàn)科新一任管理組合。
“北京是一個(gè)全國(guó)性的市場(chǎng)，來(lái)自各方的地產(chǎn)商都會(huì)涌來(lái)，希望能夠在這個(gè)區(qū)域產(chǎn)生影響力。”北京金泰地產(chǎn)市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，但要在北京市場(chǎng)立足，要么必須承受得起高昂的地價(jià)；要么必須有深厚的資源和背景。但萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)理念同這兩個(gè)條件并不相符——“萬(wàn)科對(duì)一些原則的堅(jiān)持使得其‘水至清則無(wú)魚(yú)’；而其對(duì)成本核算的嚴(yán)格控制在業(yè)內(nèi)有目共睹，這注定了它不會(huì)做花大價(jià)錢(qián)卻僅是一錘子買(mǎi)賣(mài)的生意。所以，雖然這幾年我們?cè)谕恋厥袌?chǎng)上也常常看見(jiàn)萬(wàn)科人的身影，但最終他們沒(méi)有什么斬獲�！�
這讓北京萬(wàn)科的拿地瓶頸變得難以逾越。自2007年10月25日，萬(wàn)科以17億元的“地王”價(jià)格奪得朝陽(yáng)區(qū)西大望路27號(hào)住宅地后，在北京一直沒(méi)有拿到新的地塊。而且，今年8月份以前，萬(wàn)科在全國(guó)新增土地儲(chǔ)備400多萬(wàn)平方米，在北京市場(chǎng)卻“顆粒無(wú)收”。
高溢價(jià)突擊拿地
“我的首要任務(wù)是拿地�！�2009年8月20日，新任北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶在萬(wàn)科公園五號(hào)Ⅱ期開(kāi)幕儀式上首次亮相，言簡(jiǎn)意賅介紹了他的工作內(nèi)容。
18天后，毛大慶在北京土地儲(chǔ)備中心親自掛帥，指揮作戰(zhàn)。經(jīng)過(guò)146輪的競(jìng)價(jià)，北京中糧萬(wàn)科假日風(fēng)景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以22億元的價(jià)格，拿下了北京市房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)1號(hào)地，6450元/平方米的樓面地價(jià)讓舉座皆驚。
9月28日，中糧萬(wàn)科這一組合，再次以29.3億元的高價(jià)，將長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)5號(hào)地塊收入囊中，折合樓面地價(jià)5726元/平方米。
兩幅地塊的溢價(jià)率分別高達(dá)163％和115％。在目前長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)住宅價(jià)格普遍在六七千元/平方米的情況下，萬(wàn)科再次讓業(yè)內(nèi)發(fā)出“面粉貴過(guò)面包”的感嘆。
但萬(wàn)科顯然有更多的考慮。在10月15日舉行的2009中國(guó)金融地產(chǎn)年會(huì)和17日中國(guó)房山長(zhǎng)陽(yáng)城市建設(shè)模式研討會(huì)上，作為座上賓的毛大慶，都提及了備受關(guān)注的長(zhǎng)陽(yáng)項(xiàng)目。毛大慶稱(chēng)，在購(gòu)置長(zhǎng)陽(yáng)的土地之前，萬(wàn)科對(duì)該地區(qū)進(jìn)行了長(zhǎng)期的調(diào)研�！拔覀兛春眠@個(gè)地區(qū)未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Α！?BR> “北京西南部占了北京平原面積的50％以上。但這里人口、教育資源、商業(yè)資源，基本上都是北京北部平均水平的30％-40％，未來(lái)有很可觀的發(fā)展空間。”毛大慶分析，“西南部地區(qū)是北京一個(gè)價(jià)格的洼地，但不會(huì)是一個(gè)價(jià)值的洼地。北京未來(lái)的發(fā)展要向平原地區(qū)突圍�！�
在毛大慶眼中，交通方面房山線城鐵即將開(kāi)通；北京城市人口外溢的擠壓效應(yīng)等利好因素，都讓北京萬(wàn)科對(duì)房山地區(qū)充滿了樂(lè)觀情緒。而長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)的城市建設(shè)模式以及政府伸出的橄欖枝，也明顯打動(dòng)了北京萬(wàn)科。毛大慶認(rèn)為，長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)通過(guò)引入系統(tǒng)工程學(xué)制定的投融資規(guī)劃，很好地解決了村民拆遷、教育配套、市政建設(shè)、資源不均衡等開(kāi)發(fā)商的隱性風(fēng)險(xiǎn)。
讓商業(yè)帶動(dòng)住宅
此次北京萬(wàn)科拿下的房山長(zhǎng)陽(yáng)地塊，包含了部分商業(yè)項(xiàng)目。
根據(jù)毛大慶透露的信息，北京萬(wàn)科將把長(zhǎng)陽(yáng)項(xiàng)目打造成一個(gè)高端低調(diào)奢華的、同時(shí)具有浪漫田園風(fēng)情的住宅小區(qū)。長(zhǎng)陽(yáng)項(xiàng)目除了建設(shè)一個(gè)文化藝術(shù)中心，將房山CSD（CentralShoppingDistrict）的規(guī)劃展示放在萬(wàn)科的地塊，同時(shí)與政府一起引進(jìn)優(yōu)質(zhì)的教育資源，萬(wàn)科還會(huì)注重整合優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源。最近萬(wàn)科正在研究的內(nèi)容包括邊緣組團(tuán)的鄰里商業(yè)模式，以及地鐵和輕軌上蓋的商業(yè)模式�！拔覀儠�(huì)把一部分具有規(guī)模的商業(yè)，跟第一期的住宅同時(shí)建設(shè)，確保第一期業(yè)主入住的時(shí)候，這個(gè)地方的商業(yè)配套基本成形�！�
作為住宅產(chǎn)品的專(zhuān)注建造者，北京萬(wàn)科在住宅商業(yè)配套方面的作為，是否是其涉足商業(yè)地產(chǎn)的信號(hào)？
毛大慶在來(lái)萬(wàn)科之前，在凱德置地任職14年。作為商業(yè)地產(chǎn)的代表，凱德置地在寫(xiě)字樓、商鋪等項(xiàng)目上向來(lái)如魚(yú)得水。而毛大慶自1996年加入凱德置地之后，先后主持完成了上海麗晶苑、廣州至尊高爾夫球會(huì)、北京雅詩(shī)閣、凱德大廈、北京來(lái)福士等多個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和近十個(gè)住宅項(xiàng)目。因此，他的加入，也一度引發(fā)業(yè)內(nèi)人士關(guān)于萬(wàn)科要進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的想象。
“萬(wàn)科并不是絕對(duì)不會(huì)涉足商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)�！痹�2009中國(guó)金融地產(chǎn)年會(huì)上，毛大慶透露長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)項(xiàng)目的操作模式時(shí)表示。但他強(qiáng)調(diào)，萬(wàn)科今后的產(chǎn)品仍然以住宅為主，萬(wàn)科做商業(yè)同萬(wàn)達(dá)、綠地做商業(yè)地產(chǎn)的概念是不一樣的，“我們會(huì)在住宅需要的情況下，讓商業(yè)帶動(dòng)住宅，幫助住宅發(fā)展，提升住宅的價(jià)值�！�
走在產(chǎn)業(yè)化升級(jí)前面
秉承萬(wàn)科集團(tuán)推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的衣缽，在毛大慶的帶領(lǐng)下，北京的團(tuán)隊(duì)也在致力于工業(yè)化升級(jí)。
“萬(wàn)科未來(lái)對(duì)工業(yè)化升級(jí)的目標(biāo)，不單單是一個(gè)開(kāi)發(fā)商，更要做一個(gè)工業(yè)化整合商�！泵髴c在2009中國(guó)金融地產(chǎn)年會(huì)上透露，萬(wàn)科北京團(tuán)隊(duì)目前正在做一件事情，就是組織專(zhuān)門(mén)的一批精英人才，根據(jù)日本、中國(guó)香港、新加坡的經(jīng)驗(yàn)，研究如何高比例地實(shí)現(xiàn)住宅的工業(yè)化和配置化，使未來(lái)生產(chǎn)加工周期縮短、開(kāi)發(fā)周期縮短、住宅產(chǎn)品質(zhì)量能夠脫離人工和手工的不確定性，拉動(dòng)下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
此前，萬(wàn)科在北京已經(jīng)有住宅產(chǎn)業(yè)化的試驗(yàn)—位于豐臺(tái)區(qū)的萬(wàn)科中糧假日風(fēng)景項(xiàng)目B3、B4號(hào)樓、建筑面積8320平方米的項(xiàng)目，采用了工業(yè)化預(yù)制外墻板和全裝修等新技術(shù)和新工藝，在今年5月被北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)授予了“北京市住宅產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)工程”。
毛大慶還稱(chēng)，這半年來(lái)，北京市政府花了很大力量研究住宅產(chǎn)業(yè)化和工業(yè)化問(wèn)題，很快會(huì)推出政策推動(dòng)北京住宅產(chǎn)業(yè)化的升級(jí)，并會(huì)從幾十萬(wàn)平方米，進(jìn)行到上百萬(wàn)、甚至幾百萬(wàn)平方米的普及�！岸f(wàn)科希望走在政府和政策的前面�！�
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