老城廂商業(yè)地產(chǎn)進入爆發(fā)期

　　近半年來，老城廂多個住宅項目銷售持續(xù)火爆，再加上已經(jīng)建成入住的富力城、壹街區(qū)、后現(xiàn)代城等樓盤的居民，未來一到兩年內(nèi)老城廂的常住人口數(shù)量將成倍上漲。與此同時，六年前開始規(guī)劃的各個商業(yè)項目也紛紛建成，隨著下半年的樓市回暖，既有新的商業(yè)項目入市，也有老項目啟動新一輪商業(yè)推廣計劃，使老城廂的商業(yè)地產(chǎn)進入一個集中放量的時期。
　　現(xiàn)象
　　六大商場
　　圍合新商圈
　　計劃中，到明年年底，緊挨老城廂的中糧大悅城和韓國樂天百貨將陸續(xù)開業(yè)，連同板塊內(nèi)已開業(yè)的遠東百貨和新安購物廣場，將圍合成定位于年輕時尚消費群體的新型商圈，而坐落地鐵上蓋的金盛國際，盡管還沒有明確經(jīng)營者，但其商業(yè)部分9萬平方米的建筑面積和位于板塊入口出的絕佳位置沒有理由不成為一個人流密集的商場。板塊接合地帶的七向街，定位時尚主題商鋪，目前也在火爆招商中。
　　商業(yè)綜合體
　　集中亮相
　　除了商場，板塊內(nèi)的幾大商業(yè)綜合體也都陸續(xù)揭開面紗。位于14號地的壹街區(qū)臨街底商，總面積6000平方米，壹街區(qū)副總經(jīng)理姚嘉峰告訴記者，老城廂東南角在歷史上就被稱為“錢坑”，是銀號、錢莊聚集的地方，目前壹街區(qū)臨街商鋪已經(jīng)有數(shù)家金融機構(gòu)進駐。位于老城廂西北側(cè)的富力城星光大道，總面積40000平方米，集商務(wù)辦公、餐飲娛樂、購物休閑于一體，主要服務(wù)于富力城自身72萬平方米高檔社區(qū)業(yè)主及周邊居民購物消費。
　　位于3號地的天街，全長300米，寬48米，總面積5.29萬平方米，旨在打造“國際精品第一街”。盤踞在11號地的河床酒吧街，總用地面積6.28萬平方米，綠化率高達30%，擁有9000平方米的人工景觀湖，被南開區(qū)政府、天津市商務(wù)委員會和天津市政府經(jīng)濟協(xié)作辦公室定位為本市又一休閑娛樂商業(yè)街區(qū)。
　　成因　　
    區(qū)域規(guī)劃以商住用地為主
　　商業(yè)體量過半
　　新的老城廂是一座集居住、文化、商業(yè)、商務(wù)、休閑、娛樂、旅游和生態(tài)景觀為一體的規(guī)模龐大的城市綜合體。《天津市南開區(qū)老城廂地區(qū)控制性詳細規(guī)劃》中寫道，“規(guī)劃總建筑面積360萬平方米，其中住宅面積120萬平方米；商貿(mào)、金融建筑和商住建筑面積236萬平方米，文物保護建筑4萬平方米�！睆倪@份詳細規(guī)劃中可以看出，商業(yè)地產(chǎn)的建筑面積約占老城廂總建筑面積的66%。再打開《老城廂規(guī)劃總圖》，板塊內(nèi)東南西北四個角的規(guī)劃全為商業(yè)、金融業(yè)用地，說明在政府的藍圖中，老城廂既是人文底蘊深厚的居住區(qū)，更是承載著區(qū)域價值的商業(yè)區(qū)。
　　悟?qū)嵳�合客戶總監(jiān)張蓓認為，天津第一個消費中心在濱江道，第一個高端居住區(qū)在梅江，而今日的老城廂，則是一個集高端居住與消費于一體的名副其實的城市中心區(qū)，存在著非常大的升值空間。
　　高端住宅集中
　　奠定商圈基礎(chǔ)
　　富力地產(chǎn)副總經(jīng)理方偉翔告訴記者，2005年富力地產(chǎn)剛進駐天津的時候，老城廂附近居民的消費以生活基本消費商業(yè)為主，隨著近4年多來富力城、壹街區(qū)、后現(xiàn)代城等高端項目的入住，老城廂的常住居民數(shù)量和消費能力大幅提升，一個穩(wěn)定的客戶源和長期的客戶流已經(jīng)形成；正在建設(shè)的仁恒海河廣場、九州國際等項目更是為這個板塊蓄水了大量的高端住戶，這無疑保證了商業(yè)地產(chǎn)的重要開發(fā)前提——周邊消費能力，這樣一個高端樓盤開發(fā)和入住集中的區(qū)域必然會成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者的首選寶地。
　　板塊內(nèi)外聯(lián)動
　　商業(yè)氣氛成熟
　　商業(yè)氛圍是考量一個商圈的重要指標之一，目前老城廂商圈的商業(yè)氛圍已進入內(nèi)外聯(lián)動的狀態(tài)，位于區(qū)域中心的鼓樓商業(yè)街與板塊周邊的古文化街、食品街聯(lián)動，這三個聞名全國的旅游名勝每天吸引著大量國內(nèi)外游客觀光；區(qū)域外圍的新安購物廣場、遠東百貨與周邊的“金街”、服裝街、大胡同聯(lián)動，每天創(chuàng)造著巨大的銷售額。老城廂商業(yè)項目的爆發(fā)是商業(yè)氛圍成熟的必然結(jié)果。
　　特點
　　各項目定位互補
　　主推大面積商鋪
　　經(jīng)過六年的建設(shè)，如今老城廂的大部分商業(yè)項目均已建成亮相，分別以高檔商務(wù)會館、高檔商業(yè)街區(qū)、金融商業(yè)或高檔住宅配套等形態(tài)出現(xiàn)�？上驳氖牵�開發(fā)商們像是提前達成了共識，各項目的定位各有特色，互不重疊，有效避免了區(qū)域內(nèi)的惡性競爭，也讓投資者有了多元化的選擇。
　　擁有600年悠久歷史的老城廂，其中的商業(yè)地產(chǎn)項目也都秉承了老城的恢弘大氣，商鋪的單位面積多在幾百平方米到上千平方米之間，既有臨街底商，也有獨體商業(yè)群落，能夠滿足文化、金融、辦公、餐飲、生活服務(wù)、娛樂、購物、酒店等多方面的業(yè)態(tài)要求。

10每年營業(yè)額增長10% 煙臺家電企業(yè)掘金專業(yè)市場  
    從大而全的家電超市到照相器材專營店，2006年開始轉(zhuǎn)行的鴻運攝影器材行總經(jīng)理夏清稱自己還在“創(chuàng)業(yè)”階段。然而，每年10%的營業(yè)額增長率，讓她看到了細化市場在煙臺生存、壯大的希望。
    曾經(jīng)有人認為在煙臺這樣的中小城市，過于細化的專業(yè)小市場難以存活。在殘酷的市場競爭面前，一些企業(yè)率先嘗試，或?qū)�帶動煙臺專業(yè)化市場發(fā)展的潮流。
    綜合性賣場進軍煙臺
    本土企業(yè)轉(zhuǎn)行
    進口電視、DVD、音響……這些曾經(jīng)都是煙臺家電賣場的主營品種，他們?yōu)榻?jīng)銷商帶來了豐厚的利潤，然而這樣的好景并沒有持續(xù)多久。從2005年開始，三聯(lián)、國美、蘇寧、五星、大商等綜合性家電商場進軍煙臺，自此不少本地綜合性家電商場出現(xiàn)不同程度的營銷困難，煙臺實力較強的百貨綜合商場也將家電賣場從一樓遷至五樓、六樓，束之高閣。
    “規(guī)模小的，沒有經(jīng)營優(yōu)勢的家電商場近年來陸續(xù)退出市場，本地經(jīng)銷商所剩無幾�！毕那逭f。沒有大賣場低價進貨的優(yōu)勢和散布各處的維修網(wǎng)絡(luò)，一些本地企業(yè)開始另辟蹊徑，轉(zhuǎn)入專業(yè)化市場經(jīng)營，有著十幾年家電從業(yè)經(jīng)驗的夏清挑中了照相器材。
    夏清說，所有的膠卷相機都要被數(shù)碼相機所取代，這種趨勢中蘊含著巨大的市場。另外，隨著人們生活水平的提高，出游的人越來越多，老百姓已經(jīng)不滿足于以前單純留影的功能，他們期望相機能夠用更加專業(yè)的素質(zhì)“還原”拍照時的感受，表達自己的情緒。更為重要的是，數(shù)碼相機升級換代速度比較快，這就提供了無限的市場空間。
    做“�！鼻蟆熬�”
    “小道”中走出“大道”
    吳建新在北馬路某外貿(mào)公司上班，他正打算淘汰手里2年前購買的一臺索尼相機，“我的相機像素只有500萬，現(xiàn)在都是千萬像素級別的，而且也沒有廣角，得換臺新機器�！痹谀贻p人的群體中，相機已經(jīng)和手機一樣，成為一件“時尚”物件，得隨時和潮流保持一致。
    目前數(shù)碼相機的主力消費人群為專業(yè)攝影愛好者，約占40%；出人意料的是，離退休干部也成為近兩年相機消費的“大戶”，占到30%；其他的是白領(lǐng)及其他散客。
    各大廠商也不斷加大廣告宣傳，使原來專業(yè)級別的單反相機走進家庭用戶。2007年開始，佳能、尼康等老牌相機品牌推出了針對普通消費者的單反相機，以價格適中、操作簡便為賣點，有的甚至加入了原來單反相機所不屑的攝像功能。在剛剛過去的9月份，全市單反相機每日銷售量達幾十臺，展現(xiàn)了強大的市場吸引力。
    記者走訪中發(fā)現(xiàn)，全國連鎖品牌的家電賣場也將數(shù)碼相機作為營銷的熱點之一，有的甚至將數(shù)碼柜臺設(shè)在大門入口處。
    “我們現(xiàn)在已經(jīng)成為日本一知名品牌的指定經(jīng)銷商，用規(guī)范的營銷來打造‘金牌店’，老百姓認準你，我們的市場就能發(fā)展下去。”目前鴻運攝影器材行擁有穩(wěn)定的客戶群，專業(yè)的營銷團隊。這樣的經(jīng)驗，也許能夠為其他徘徊在生存邊緣的本地家電賣場提供一些參考。