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市場觀察
老城廂商業(yè)地產(chǎn)進入爆發(fā)期 六大商場圍合新商圈
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近半年來，老城廂多個住宅項目銷售持續(xù)火爆，再加上已經(jīng)建成入住的富力城、壹街區(qū)、后現(xiàn)代城等樓盤的居民，未來一到兩年內(nèi)老城廂的常住人口數(shù)量將成倍上漲。與此同時，六年前開始規(guī)劃的各個商業(yè)項目也紛紛建成，隨著下半年的樓市回暖，既有新的商業(yè)項目入市，也有老項目啟動新一輪商業(yè)推廣計劃，使老城廂的商業(yè)地產(chǎn)進入一個集中放量的時期。
【現(xiàn)象】
六大商場
圍合新商圈
計劃中，到明年年底，緊挨老城廂的中糧大悅城和韓國樂天百貨將陸續(xù)開業(yè)，連同板塊內(nèi)已開業(yè)的遠(yuǎn)東百貨和新安購物廣場，將圍合成定位于年輕時尚消費群體的新型商圈，而坐落地鐵上蓋的金盛國際，盡管還沒有明確經(jīng)營者，但其商業(yè)部分9萬平方米的建筑面積和位于板塊入口出的絕佳位置沒有理由不成為一個人流密集的商場。板塊接合地帶的七向街，定位時尚主題商鋪，目前也在火爆招商中。
商業(yè)綜合體
集中亮相
除了商場，板塊內(nèi)的幾大商業(yè)綜合體也都陸續(xù)揭開面紗。位于14號地的壹街區(qū)臨街底商，總面積6000平方米，壹街區(qū)副總經(jīng)理姚嘉峰告訴記者，老城廂東南角在歷史上就被稱為“錢坑”，是銀號、錢莊聚集的地方，目前壹街區(qū)臨街商鋪已經(jīng)有數(shù)家金融機構(gòu)進駐。位于老城廂西北側(cè)的富力城星光大道，總面積40000平方米，集商務(wù)辦公、餐飲娛樂、購物休閑于一體，主要服務(wù)于富力城自身72萬平方米高檔社區(qū)業(yè)主及周邊居民購物消費。
位于3號地的天街，全長300米，寬48米，總面積5.29萬平方米，旨在打造“國際精品第一街”。盤踞在11號地的河床酒吧街，總用地面積6.28萬平方米，綠化率高達30%，擁有9000平方米的人工景觀湖，被南開區(qū)政府、天津市商務(wù)委員會和天津市政府經(jīng)濟協(xié)作辦公室定位為本市又一休閑娛樂商業(yè)街區(qū)。
【成因】
區(qū)域規(guī)劃以商住用地為主
商業(yè)體量過半
新的老城廂是一座集居住、文化、商業(yè)、商務(wù)、休閑、娛樂、旅游和生態(tài)景觀為一體的規(guī)模龐大的城市綜合體。《天津市南開區(qū)老城廂地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》中寫道，“規(guī)劃總建筑面積360萬平方米，其中住宅面積120萬平方米；商貿(mào)、金融建筑和商住建筑面積236萬平方米，文物保護建筑4萬平方米�！睆倪@份詳細(xì)規(guī)劃中可以看出，商業(yè)地產(chǎn)的建筑面積約占老城廂總建筑面積的66%。再打開《老城廂規(guī)劃總圖》，板塊內(nèi)東南西北四個角的規(guī)劃全為商業(yè)、金融業(yè)用地，說明在政府的藍(lán)圖中，老城廂既是人文底蘊深厚的居住區(qū)，更是承載著區(qū)域價值的商業(yè)區(qū)。
悟?qū)嵳峡蛻艨偙O(jiān)張蓓認(rèn)為，天津第一個消費中心在濱江道，第一個高端居住區(qū)在梅江，而今日的老城廂，則是一個集高端居住與消費于一體的名副其實的城市中心區(qū)，存在著非常大的升值空間。
高端住宅集中
奠定商圈基礎(chǔ)
富力地產(chǎn)副總經(jīng)理方偉翔告訴記者，2005年富力地產(chǎn)剛進駐天津的時候，老城廂附近居民的消費以生活基本消費商業(yè)為主，隨著近4年多來富力城、壹街區(qū)、后現(xiàn)代城等高端項目的入住，老城廂的常住居民數(shù)量和消費能力大幅提升，一個穩(wěn)定的客戶源和長期的客戶流已經(jīng)形成；正在建設(shè)的仁恒海河廣場、九州國際等項目更是為這個板塊蓄水了大量的高端住戶，這無疑保證了商業(yè)地產(chǎn)的重要開發(fā)前提——周邊消費能力，這樣一個高端樓盤開發(fā)和入住集中的區(qū)域必然會成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者的首選寶地。
板塊內(nèi)外聯(lián)動
商業(yè)氣氛成熟
商業(yè)氛圍是考量一個商圈的重要指標(biāo)之一，目前老城廂商圈的商業(yè)氛圍已進入內(nèi)外聯(lián)動的狀態(tài)，位于區(qū)域中心的鼓樓商業(yè)街與板塊周邊的古文化街、食品街聯(lián)動，這三個聞名全國的旅游名勝每天吸引著大量國內(nèi)外游客觀光；區(qū)域外圍的新安購物廣場、遠(yuǎn)東百貨與周邊的“金街”、服裝街、大胡同聯(lián)動，每天創(chuàng)造著巨大的銷售額。老城廂商業(yè)項目的爆發(fā)是商業(yè)氛圍成熟的必然結(jié)果。
【特點】
各項目定位互補
主推大面積商鋪
經(jīng)過六年的建設(shè)，如今老城廂的大部分商業(yè)項目均已建成亮相，分別以高檔商務(wù)會館、高檔商業(yè)街區(qū)、金融商業(yè)或高檔住宅配套等形態(tài)出現(xiàn)�？上驳氖牵_發(fā)商們像是提前達成了共識，各項目的定位各有特色，互不重疊，有效避免了區(qū)域內(nèi)的惡性競爭，也讓投資者有了多元化的選擇。
擁有600年悠久歷史的老城廂，其中的商業(yè)地產(chǎn)項目也都秉承了老城的恢弘大氣，商鋪的單位面積多在幾百平方米到上千平方米之間，既有臨街底商，也有獨體商業(yè)群落，能夠滿足文化、金融、辦公、餐飲、生活服務(wù)、娛樂、購物、酒店等多方面的業(yè)態(tài)要求。
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