金融街 土地儲備含金量高

    近日，中原證券對金融街進行了實地調(diào)研，就公司戰(zhàn)略、發(fā)展模式、項目新開工、項目銷售情況、土地儲備的最新進展及其他最新事項進行了深入交流。
    公司是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領先者，在京津等城市擁有約700萬平方米含金量高的土地儲備。在公司長期發(fā)展戰(zhàn)略中，兼顧商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務的價值優(yōu)化增值與開發(fā)銷售利潤的快速增長。商業(yè)地產(chǎn)長期增值將使得公司的公允價值大幅增加成必然趨勢。中原證券維持公司“買入”投資評級。
土地儲備含金量高
    公司最近通過增資方式以較低的成本獲得了北京三羊  （金色漫香林）項目，該項目總建筑面積50萬平方米。截至目前，公司總儲備接近700萬平方米。公司土地儲備含金量高，分布在北京、天津、重慶、南昌和惠州等城市，主要集中于京津。土地儲備中，約有15%為高端辦公樓和商業(yè)物業(yè)等持有類物業(yè)，其余85%為住宅等銷售類物業(yè)。
    另外，公司銷售情況良好。公司目前銷售類物業(yè)銷售情況良好，截至目前，公司本年累計認購金額達到61.5億元，本年累計簽約金額為59.63億元。盡管自8月以來，北京的房地產(chǎn)銷售市場出現(xiàn)一定的下滑，但公司并未出現(xiàn)銷售困難，公司依然保持項目推出即熱銷的態(tài)勢，但公司目前可售的資源并不是十分充裕。
    此外，金融街西擴付諸實踐已越來越近，作為該區(qū)域內(nèi)主導房地產(chǎn)企業(yè)，公司有更多的機會獲取土地資源和開發(fā)項目，中原證券預計公司將通過向控股公司定向增發(fā)的方式獲取土地資源。
兼顧成長性和穩(wěn)定性的發(fā)展模式
    公司持有類物業(yè)面積近百萬平方米，占總儲備的15%左右，這部分物業(yè)大多分布于京津城市的黃金地段，出租率和租金狀況都十分良好，可以給公司帶來穩(wěn)定的營業(yè)收入和很高的營業(yè)利潤率。
    同時，由于采取公允價值估值，公司不斷優(yōu)化和擴大的持有物業(yè)儲備將給公司帶來公允價值長期增值的好處。但依靠租金收入也有致命弊端，那就是增長比較慢，在當前房地產(chǎn)行業(yè)處于快速發(fā)展階段，不能抓住行業(yè)發(fā)展擴張機會將是致命的。
    因此，公司通過開發(fā)銷售快速周轉保持公司業(yè)績快速增長。在持有類物業(yè)和銷售類物業(yè)比例上，公司原則上自持類物業(yè)成本不超過凈資產(chǎn)的70%。公司在自持類商業(yè)物業(yè)與開發(fā)銷售類物業(yè)的比例、穩(wěn)定性與成長性、公允價值增值與銷售利潤之間不斷進行動態(tài)平衡優(yōu)化。
    在投資策略方面，中原證券維持公司2009年～2010年EPS分別為0.53元和0.64元盈利預測不變，當前動態(tài)市盈率分別為23.11倍和19.14倍，動態(tài)市盈率處于合理區(qū)域，市凈率為2.05倍，低于行業(yè)平均。
    同時，中原證券也表示，公司可能會受以下影響：房地產(chǎn)市場可能面臨的市場調(diào)整風險；公司資源獲取和物業(yè)經(jīng)營達不到預期的風險；公司以商務地產(chǎn)為主導的發(fā)展模式下不能保持快速發(fā)展的風險。