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市場觀察
險資投資不動產(chǎn)不得開發(fā)地產(chǎn)和炒樓
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記者:按保監(jiān)會歷次公開表明的態(tài)度,對于保險資金投資不動產(chǎn),要先立規(guī)矩再做試點,之后才逐步放開,所以正式啟動起碼要等《保險資金投資不動產(chǎn)試點管理辦法》的正式出臺,辦法將按宏觀調(diào)控的需要和產(chǎn)業(yè)政策的規(guī)定,規(guī)范投資的范圍和投資的比例,確定業(yè)務的流程和操作程序,同時強化信息披露。而且可投資不動產(chǎn)并不意味著對樓市有根本性的影響。保監(jiān)會新聞發(fā)言人袁力曾多次表示,保險機構投資不動產(chǎn)主要是購買辦公用房、投資廉租房、養(yǎng)老實體和商業(yè)物業(yè)等,保險機構不直接參與房地產(chǎn)開發(fā),不允許進行房地產(chǎn)的炒作。
仲量聯(lián)行北京研究部主管覃曉梅認為“考慮到中國各家保險公司的集合資產(chǎn)規(guī)模,新的保險投資政策具有大大改變中國房地產(chǎn)市場投資格局的潛在可能�！彼�介紹,從國際經(jīng)驗來看,商業(yè)物業(yè)是保險公司最為關注的房地產(chǎn)形態(tài)。首先商業(yè)物業(yè)針對企業(yè)等機構客戶,一般體量規(guī)模較大,集中管理,出租和出售均是以棟或?qū)訛閱挝?而住宅市場則針對個人,更類似于零售市場且分散管理,對于資金量盤大的保險資金來說,投資商業(yè)物業(yè)更為適合。
此外,與住宅市場不同,商業(yè)物業(yè)回報率較為穩(wěn)定,年收益率在7%-8%之間,再加上回報周期長,這更加吻合保險資金作為機構投資者的口味。她預計,目前成熟市場的保險資金中有約三成是投向商業(yè)物業(yè)市場的。
主持人:盡管具體的比例還沒有明確,市場分析比例會有多大？
記者:中金公司最新的預測報告也認同了這一比例。報告分析,從國際經(jīng)驗以及我國保險資金股票類權益投資比例的上限來看,預計保險資金的不動產(chǎn)投資比例合理上限應該在10%到15%之間,但初始上限可能為5%。如果按5%比例計算,保險公司可進入不動產(chǎn)投資領域的保險資金可能在1700億元左右。
但是當投資不動產(chǎn)的閘門打開,會有多少資金流到這個領域,還要看保險機構的投資策略和風險防范能力。
主持人:保險機構對這樣一個新領域的投資是否感興趣呢？
記者:利用自有資金購置自用辦公樓,通過集團旗下信托、資產(chǎn)管理公司,或者是與其他公司合辦專業(yè)公司進入不動產(chǎn)領域?qū)τ诒ｋU公司特別是保險巨頭來說不是什么新鮮事。中國人壽、中國平安、泰康人壽、新華人壽、太平人壽等都有過這方面經(jīng)驗。
目前,媒體披露,平安集團在今年8、9月,借助旗下信托公司,先后接觸金地集團、綠城集團,承諾通過信托公司的第三方資產(chǎn)管理平臺,三年內(nèi)投資250億元,和房地產(chǎn)集團一起投資優(yōu)質(zhì)住宅項目以及城市綜合體項目。
中國人壽投資公司與信達投資公司在7月簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議,雙方將在商業(yè)地產(chǎn)、酒店投資和物業(yè)管理等業(yè)務領域展開全方位合作。人保集團總裁吳焰曾表示,保險資金應考慮投資經(jīng)濟適用房領域,因為“保險機構投資房地產(chǎn)決不能成為暴利投機,而經(jīng)濟適用房的資金成本和收益比較確定,而且還可以回饋社會”。當然,具體投資的實現(xiàn),還有等待保監(jiān)部門閘門的開啟。
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