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市場觀察
多重價值造就公園地產(chǎn)的“三贏效應”
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北京公園地產(chǎn)自“朝陽公園板塊”強勢發(fā)展至今，顯而易見的價值優(yōu)勢使其成為樓市中備受關(guān)注的物業(yè)類型，業(yè)內(nèi)也越來越意識到，單純的概念炒作不會有持久的生命力，成功的模式開發(fā)需要有豐富的內(nèi)涵。
公園概念進入多元化發(fā)展
“公園地產(chǎn)”，一般是指開發(fā)商依托市政公共公園或自主開發(fā)公園，給居民營造稀缺的景觀和生態(tài)環(huán)境的項目。該物業(yè)類型具有供應稀缺性、需求廣泛性等特征。此外，湖水、樹木、花草等公園元素，從心理上利于緩解居住者的疲勞和緊張，充分體現(xiàn)了項目的人性化。
公園地產(chǎn)有“借園”和“造園”之分，目前北京公園地產(chǎn)中“借園”的項目主要是圍繞在朝陽公園、紅領(lǐng)巾公園、天壇公園、奧運森林公園、順義水上公園、玉淵潭公園、太陽宮公園、陶然亭公園以及頤和園、圓明園等公園周邊�！霸靾@”的項目比較多，主要是在項目內(nèi)建設專屬的公園，這種現(xiàn)象主要集中在大盤中，比如華僑城、月亮河公園、美利山、潤澤悅溪等多個項目。
“公園地產(chǎn)”最為典型的代表是朝陽公園板塊。2003年，朝青板塊一改之前的默默無聞，掀起了房地產(chǎn)開發(fā)的序幕，同時也揭開了北京地產(chǎn)的“朝青公園地產(chǎn)時代”。從棕櫚泉國際公寓到如今在售的維多利亞花園、公園9號以及萬科公園5號，十余個高端地產(chǎn)項目齊聚公園周圍，衍生出“高檔社區(qū)生活板塊”、“富人區(qū)”、“上東區(qū)”等概念，使得板塊內(nèi)的項目均價、區(qū)域形象和品牌高度實現(xiàn)了“三贏”。
奧運會的舉辦，“綠色”理念更加深入人心。在此背景下，公園地產(chǎn)成為了人們心目中理想家園的代名詞。
二手“公園房”月漲幅超5%
據(jù)一項國外機構(gòu)研究數(shù)字表明，一個開放式的市級規(guī)劃公園將對半徑3公里內(nèi)的地價產(chǎn)生長遠的影響。這種規(guī)律在世界和中國的大城市均已得到驗證。舊金山三個主要公園，維多利亞公園、俄羅斯山和富人山，周邊的住宅價格也一直居高不下。英國海德公園公寓的售價更是達到66萬/平米的天價。
來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，星河灣、太陽公元、萬科公園5號、月亮河公園等主打公園地產(chǎn)的項目，近期業(yè)績?nèi)�飄紅。緊鄰37.4萬平米太陽宮公園、29.7萬平米太陽宮體育公園、20萬平米太陽宮花園的北京太陽公元項目9月成為樓市銷售冠軍，目前該樓盤售價已經(jīng)超過3萬元/平米。來自“鏈家地產(chǎn)”的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，朝陽公園周邊許多樓盤二手房的價格和成交量的漲幅均超過勁松、團結(jié)湖、中關(guān)村等傳統(tǒng)優(yōu)勢區(qū)域。二手“公園房”成交價格月均漲幅超過5%，次新公寓的租金在8-10美元/平米/月，投資回報率普遍在5%-6.2%。
北京大學城市與環(huán)境學系教授、博士生導師董黎明在相關(guān)地產(chǎn)論壇上指出，公園地產(chǎn)的價值在于生態(tài)價值、配套價值、功能價值、文化價值、區(qū)位價值、心理價值、商業(yè)價值等多個方面；由于近幾年北京城市中心的可供開發(fā)的土地日益稀少，位于公園周邊的樓盤數(shù)量也將越來越少，因此擁有良好配套的公園地產(chǎn)在北京將顯得愈加稀缺，也必將擁有良好的升值前景。
公園地產(chǎn)尚需“去偽存真”
目前公園地產(chǎn)在北京市場中的供應數(shù)量較大，既有真正的公園地產(chǎn)，也有一些偽公園地產(chǎn)。無疑，在一定程度上，公園地產(chǎn)對京城樓市格局帶來了顛覆性改變，而隨之而來的是公園地產(chǎn)概念的泛濫，仿佛只要方圓數(shù)公里內(nèi)有一個綠化帶，項目就成為了公園地產(chǎn)，這種現(xiàn)象甚至引起了購房者對于公園地產(chǎn)概念的反感，于是，新一輪的市場凈化洗牌運動迫在眉睫。
位于朝陽公園旁的棕櫚泉國際公寓，是京城著名公園地產(chǎn)項目之一，但這個小區(qū)房子的價差非常大，中介公司近期的報價顯示，注明可以觀景的房子價格基本在26000元/平米之上，最高可達48000元/平米以上；而沒有注明可以觀景的房子，售價低的僅為20000元/平方米左右，樓層稍微高些的，也就23000元/平米左右。由此可見，即便都是公園地產(chǎn)項目，可以看到公園的和看不到公園的戶型之間價格差距是相當大的。
因此，公園地產(chǎn)的置業(yè)者無論是在不同的項目之間，還是在同一個項目內(nèi)部，都需要有自己的價值判斷。
- 置業(yè)提示
關(guān)注“造園”的長期運營價值
京城多數(shù)公園除了擁有極佳的自然景觀外，大都具有獨特的歷史韻味，加上位置良好，周邊配套齊全，公園周邊的房產(chǎn)具有很好的居住價值，但是在選擇項目時，要注意一些細節(jié)問題需要綜合考慮。
購房者在置業(yè)公園地產(chǎn)時，首先要問清公園是否屬于真正的市政公園，是否達到一定的景觀規(guī)模和類型，據(jù)了解，少數(shù)開發(fā)商可能會把社區(qū)內(nèi)或臨近的綠化帶景觀叫公園。選擇公園地產(chǎn)還和選擇商業(yè)地產(chǎn)有類似的特點，比如要了解公園的運營問題，這直接關(guān)系到入住后公園生活品質(zhì)和物業(yè)能否升值。這主要集中在“造園”類的項目中，由于是開發(fā)商新修公園及公園內(nèi)公共設施，與政府負責的市政公園相比，開發(fā)商賣房后就會退出社區(qū)管理，物業(yè)公司會有多種理由推脫，維護資金來源不明確，都會影響到社區(qū)的口碑和升值前景，自建公園最好能明確長期的資金收益來源，如是否設置規(guī)模和定位適宜的商業(yè)設施等。
樓盤依托已建成公園的，價格相對較高，但價值已經(jīng)得到保障；而處于規(guī)劃和計劃中尚未建成的公園，雖然價格往往有較大空間，但規(guī)劃落地的時間和難度需要自己獨立判斷。此外，即便都是公園地產(chǎn)項目之內(nèi)，可以看到公園的和看不到公園的戶型之間價格差距是相當大的。
- 最新趨勢
公園地產(chǎn)也在走向郊區(qū)化
消費者對于居住環(huán)境的要求直接推動了公園地產(chǎn)的誕生，公園地產(chǎn)為愜意的生活方式提供了無限可能，更為物業(yè)價值上揚提供了更多保障，因此公園地產(chǎn)一直為眾多購房者所追捧。
自上個世紀90年代中期，朝陽公園就開始出現(xiàn)了定位為“公園地產(chǎn)”的高檔住宅，此后的十多年里，這個被開發(fā)商譽為“北京中央公園”的城市公園周邊建立起棕櫚泉國際公寓、公園1872、萬科公園5號等數(shù)十個標榜為“公園地產(chǎn)”的項目，以至于形成了一個“朝陽公園板塊”。
但市政公園畢竟是稀缺資源，當北京城區(qū)的可開發(fā)面積越來越少，可利用的公園越來越少的時候，另一類將新城建設和大面積綠化相結(jié)合的“郊區(qū)化公園地產(chǎn)”出現(xiàn)了，在亦莊、順義、密云等區(qū)域，越來越多的“平民公園房”推向市場，它們主打“公園地產(chǎn)”概念，走的卻是平易近人的價格路線。
這些區(qū)域可開發(fā)空間大，綠化資源豐富，開發(fā)商能用靈活的開發(fā)思路“借”園，“借”風景名勝、旅游勝地；不僅可以將項目安在公園旁，還可以將公園放在項目中；置業(yè)者享受到的公園面積不再是以平方米計算，而是以平方公里計算。
在北京郊區(qū)和鄰近城鎮(zhèn)的景點和綠化帶，這樣的造鎮(zhèn)型公園地產(chǎn)不時涌現(xiàn)，體現(xiàn)出了更廣闊的發(fā)展空間。這樣的公園地產(chǎn)往往依托著北京以及周邊城市前瞻性的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，起步價格較低，投資和自住選擇面大，有著非常大的發(fā)展?jié)摿Α?
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