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市場(chǎng)觀察
強(qiáng)勁本地需求推動(dòng)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇
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市場(chǎng)觀察人士將中國(guó)視作經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的風(fēng)向標(biāo)，而中國(guó)觀察者則將天津市場(chǎng)的表現(xiàn)視為市場(chǎng)已經(jīng)走出低谷的前兆。“就長(zhǎng)期而言，天津仍面臨一些供應(yīng)問(wèn)題，但其房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是商鋪和住宅市場(chǎng)為我們提供了信心，”仲量聯(lián)行天津董事總經(jīng)理何邁可先生表示。在2009年第三季度高端住宅的價(jià)格上漲迅速，價(jià)格趨近于一年前的水平，與上一季度相比成交量也略有上升。“國(guó)內(nèi)對(duì)汽車(chē)，電子和其他產(chǎn)品的消費(fèi)促進(jìn)了制造業(yè)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)空間的需求，”他同時(shí)指出。
寫(xiě)字樓市場(chǎng)：
租戶(hù)構(gòu)成多樣化：在2009年第三季度，天津甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均毛租金達(dá)人民幣4.85元每平方米每天，比上季增長(zhǎng)1.7%，在過(guò)去的四個(gè)季度首次出現(xiàn)增長(zhǎng)。租金的增長(zhǎng)主要源于津匯廣場(chǎng)2座較高的成交租金�？紤]到2010年天津甲級(jí)寫(xiě)字樓的供給有限，我們相信甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金還有進(jìn)一步上漲的空間。
傳統(tǒng)的寫(xiě)字樓用戶(hù)行業(yè)繼續(xù)吸納寫(xiě)字樓面積�？鐕�(guó)金融機(jī)構(gòu) — 德意志銀行本季度在津匯廣場(chǎng)2座設(shè)立了其在天津的首個(gè)辦公室。這一新的銀行租戶(hù)租賃了624平方米�！俺算y行機(jī)構(gòu)，眾多來(lái)自其他行業(yè)，如本地建筑公司和投資公司等非主流的寫(xiě)字樓用戶(hù)正在涌現(xiàn)，”仲量聯(lián)行商業(yè)地產(chǎn)部副董事呂蔚然先生表示。致力于城市基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)的天津市政投資有限公司在新落成的天津城市大廈租賃了1,055平方米。創(chuàng)豐投資也搬遷到了同一項(xiàng)目中租用425平方米。
2009年第三季度天津甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率為19.1%，與前一季度相比下降0.9%。乙級(jí)寫(xiě)字樓的空置率則升至20.5%，比上季度上升2.0%，主要是由于新投入市場(chǎng)的供應(yīng)推高了空置率。
隨著業(yè)務(wù)的恢復(fù)，天津一些此前遷至低租金寫(xiě)字樓的小型貿(mào)易、物流和船運(yùn)公司重新回遷到高品質(zhì)寫(xiě)字樓。此外，之前由于全球金融危機(jī)的影響，一些租戶(hù)對(duì)進(jìn)入天津市場(chǎng)或在天津擴(kuò)張表示猶豫。隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步恢復(fù)，這類(lèi)被抑制的需求將在接下來(lái)的幾個(gè)月得以釋放。
商鋪
跨國(guó)零售商重新開(kāi)始擴(kuò)張： 在經(jīng)歷了2009年上半年短暫的租賃低迷后，自2009年第三季度起，眾多國(guó)際零售商加速了在天津的擴(kuò)張。繼樂(lè)天百貨作為主力租戶(hù)與仁恒海河廣場(chǎng)簽約并計(jì)劃在2011年開(kāi)業(yè)后，同屬樂(lè)天集團(tuán)旗下的超市和快餐店品牌，即樂(lè)天瑪特和樂(lè)天利也在本市開(kāi)業(yè)。南京路上的天津國(guó)際商場(chǎng)引進(jìn)了一系列新的零售商，取代了已退出天津市場(chǎng)的美美百貨。來(lái)自日本的休閑服飾零售商優(yōu)衣庫(kù)在一樓租賃了1,300平方米，首次亮相天津。7-11便利店在和平區(qū)主要的零售分市場(chǎng)開(kāi)設(shè)了兩家分店，一家在小白樓，另外一家位于榮業(yè)大街。7-11在今年早些時(shí)候就顯示出對(duì)天津的雄心，宣布未來(lái)幾年將在天津投資7,000萬(wàn)元人民幣開(kāi)設(shè)200家分店。
未來(lái)項(xiàng)目將是塑造天津零售市場(chǎng)的關(guān)鍵，其中包括正在建設(shè)中計(jì)劃于2012年投入使用的由中糧集團(tuán)開(kāi)發(fā)的大悅城項(xiàng)目。繼八月與金逸國(guó)際影城簽訂租賃協(xié)議后，該項(xiàng)目近期又鎖定了另一個(gè)主力租戶(hù) — 來(lái)自泰國(guó)的中央百貨。
2009年第三季度唯一完工的新項(xiàng)目是位于金融城的津?yàn)硰V場(chǎng)一期。這一由天津城投集團(tuán)開(kāi)發(fā)的總建筑面積達(dá)171,000平方米的零售項(xiàng)目位于天津火車(chē)站正對(duì)面，由沿海河分布的六棟低層建筑構(gòu)成。該區(qū)域獲得了天津市政府的大力支持，希望將此區(qū)域打造成海河沿岸的重要商業(yè)和休閑場(chǎng)所。
高端住宅
價(jià)格迅速攀升：住宅價(jià)格自2009年第二季度開(kāi)始反彈，在第三季度天津高端住宅物業(yè)的平均價(jià)格繼續(xù)攀升，與上一季度相比增長(zhǎng)7.9%，達(dá)人民幣13,360元每平方米。由于強(qiáng)勁的住房需求，幾乎所有開(kāi)發(fā)商都提高了售價(jià)。同時(shí)，高端住宅的租金也止跌回升，與上一季度相比上漲2.3%，達(dá)人民幣42元每平方米每月。
2009年第三季度高端住宅的成交套數(shù)接近1,300套，略高于上一季度。一些毗鄰成熟商業(yè)區(qū)的項(xiàng)目不僅交易量可觀且售價(jià)較高。新開(kāi)盤(pán)的位于天津老城廂區(qū)域的仁恒海河廣場(chǎng)一期推出的250套精裝修住宅在數(shù)天內(nèi)售完。位于南京路的另一個(gè)新項(xiàng)目— 金德園，推出了795套毛坯房，也實(shí)現(xiàn)了良好的銷(xiāo)售記錄。此外，中心城區(qū)最昂貴的高端住宅項(xiàng)目 — 天津環(huán)球金融中心津門(mén)公寓在本季度售出217套。這三個(gè)項(xiàng)目的交易量占到了2009年三季度高端住宅總銷(xiāo)售量的一半以上。
物流
國(guó)內(nèi)消費(fèi)加速物流恢復(fù)：兩個(gè)非保稅項(xiàng)目在2009年第三季度完工，即位于塘沽海洋高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的寶灣（天津）國(guó)際物流園和位于天津空港物流加工區(qū)的普洛斯空港物流園二期，這兩個(gè)項(xiàng)目總建筑面積達(dá)177,000平方米。因此，整體空置率推高至39%，與上季度相比上升7%。市場(chǎng)已經(jīng)顯示出對(duì)這些新項(xiàng)目的需求，如寶灣國(guó)際物流園在2009年第二季度預(yù)租了部分倉(cāng)儲(chǔ)面積給維斯塔斯。除這兩個(gè)項(xiàng)目之外，其他現(xiàn)有的倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目與上一季度相比空置率均有所下降。據(jù)觀察，保稅項(xiàng)目的空置率繼2008年底出現(xiàn)明顯上升后已連續(xù)三個(gè)季度下降。
國(guó)內(nèi)消費(fèi)推動(dòng)了包括電子、快速消費(fèi)品，特別是汽車(chē)及其相關(guān)產(chǎn)品等制造業(yè)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)空間的需求。例如，為電裝提供服務(wù)的日本山九物流在普洛斯西青物流園又?jǐn)U租了10,000平方米。
租金在持續(xù)幾個(gè)季度的下跌后，在本季趨于平穩(wěn)。2009年第三季度的平均租金為人民幣0.78元每平方米每天，與上一季度持平。國(guó)際投資者和開(kāi)發(fā)商先前受市場(chǎng)低迷的影響非常保守，但現(xiàn)在他們已經(jīng)開(kāi)始積極在天津?qū)ふ覚C(jī)會(huì)。預(yù)計(jì)在2010年將達(dá)成更多的投資交易。
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