佛山寫字樓租價(jià)尚處洼地 商鋪投資收益靠眼光

　　禪桂片區(qū)主要商圈及寫字樓板塊圖
　　佛山寫字樓租售市場(chǎng)一直較為平穩(wěn)，除了季華路外，一直都沒(méi)有形成較為集中的寫字樓聚集區(qū)。近年來(lái)，隨著廣佛同城規(guī)劃的落實(shí)，季華路金融商業(yè)區(qū)、桂城金融高新區(qū)等中高檔辦公區(qū)在逐漸形成，不少新型寫字樓項(xiàng)目也在拔地而起，這將吸引大量外來(lái)企業(yè)、高級(jí)人才的入駐，也將帶旺佛山的寫字樓市場(chǎng)。
　　季華寫字樓商圈最具規(guī)模
　　佛山的寫字樓較為分散，禪城主要分布在祖廟路、汾江路、季華路一帶，以百花廣場(chǎng)、東建大廈、環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)、華輝廣場(chǎng)、華遠(yuǎn)大廈、創(chuàng)業(yè)大廈、經(jīng)華大廈等為代表。桂城主要分布在南海大道及桂城東一帶，以中銀大廈、美豪邨、金匯大廈、南投大廈、天安數(shù)碼城等為代表。除了環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)、天安數(shù)碼城屬于新型建筑外，其他寫字樓多數(shù)有10年左右樓齡，因此無(wú)論是租賃還是買賣，一直處于平穩(wěn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。眾所周知，寫字樓需要一個(gè)較為活躍的商圈將其帶旺，而目前佛山寫字樓較為集中和暢旺的區(qū)域只有季華路商圈，該區(qū)域集中了廣發(fā)大廈、發(fā)展大廈、電力大廈、公交大廈、季華大廈、京禪大廈、東建世紀(jì)廣場(chǎng)、東盛大廈等十幾座寫字樓，而且由于季華路交通南通北達(dá)，近年來(lái)人氣一直在提升，是佛山最具前景的寫字樓商圈。此外，桂城的南海大道及千燈湖區(qū)域?qū)懽謽且灿捎趶V佛同城的步伐加快，吸引了很多創(chuàng)新性中小企業(yè)的進(jìn)駐。
　　租價(jià)尚處洼地
　　和廣州相比，由于人氣尚且不足，佛山寫字樓的租價(jià)一直處于一個(gè)平穩(wěn)的價(jià)值洼地階段，租價(jià)在每平方米30元/月-50元/月之間。禪城中心區(qū)的租價(jià)高些，在每平方米40元/月-60元/月之間。最貴的是環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)，每平方米的租價(jià)在60元/月左右，且為毛坯租賃。中等的如季華路的經(jīng)華大廈、廣發(fā)大廈，租價(jià)在每平方米45元/月。再便宜一些的如金融廣場(chǎng)、發(fā)展大廈，百花廣場(chǎng)，租價(jià)在每平方米25元/月-28元/月之間。而桂城寫字樓的租價(jià)則低一些，在每平方米30元/月-40元/月之間。
　　據(jù)滿堂紅的業(yè)務(wù)經(jīng)理羅先生介紹，佛山寫字樓的投資回報(bào)率一般在5%-8%左右，和廣州的10%以上相比差一些。新一些的寫字樓由于購(gòu)入價(jià)高，目前回報(bào)率在5%左右，而舊一些的則回報(bào)率在7%-8%左右。據(jù)合富置業(yè)的副總經(jīng)理?xiàng)顤|立介紹，由于佛山早期的寫字樓多是整棟控制在一個(gè)老板手里，因此現(xiàn)在出售的很少，多是以租賃為主。
　　據(jù)了解，目前租賃情況較好的是一些中檔型的寫字樓，如創(chuàng)業(yè)大廈、季華大廈等，空置率一般在1%左右。而一些高檔的寫字樓由于租價(jià)較高，且管理費(fèi)也要每月每平方米幾十元，再加上中央空調(diào)費(fèi)，讓一些租戶望而卻步。相反，如祖廟一些舊的寫字樓，由于租價(jià)便宜，受到一些要求不高的租戶的青睞。
　　新型寫字樓逐步崛起
　　隨著廣佛一體化的推進(jìn)，佛山外來(lái)公司及高級(jí)人才逐步增多，老式寫字樓的一些弊端也逐步暴露出來(lái)，例如外觀陳舊、格局配套不合理、停車位嚴(yán)重不足等。這些不僅阻礙了佛山寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展，也讓一些注重形象的高端企業(yè)難以選擇。因此近年來(lái)，佛山的新寫字樓項(xiàng)目不斷出現(xiàn)，例如卓遠(yuǎn)國(guó)際商務(wù)大廈、嶺南大廈、財(cái)富大廈、國(guó)際商業(yè)中心等，這些項(xiàng)目定位高端，格局配置較為先進(jìn)，及時(shí)地填補(bǔ)了佛山寫字樓市場(chǎng)的空白。隨著人們對(duì)辦公條件要求的提高，這些寫字樓的投資價(jià)值也將逐步顯現(xiàn)。
　　佛山寫字樓有“錢”景
　　鳳凰涅槃重生，引申開來(lái)說(shuō)的是世界的萬(wàn)象更新。縱觀佛山近10年的寫字樓發(fā)展，當(dāng)佛山面臨廣佛同城、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、服務(wù)業(yè)更新?lián)Q代之時(shí)，也是佛山寫字樓市場(chǎng)涅槃之時(shí)。根據(jù)規(guī)劃，季華路沿線、城南區(qū)域及東平新城將是佛山寫字樓市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)，而現(xiàn)在，寫字樓市場(chǎng)的涅槃?wù)龔募救A路延伸……
　　一縱一橫形態(tài)伴佛山走過(guò)10年
　　說(shuō)起佛山寫字樓，不得不說(shuō)汾江路與季華路這兩條一縱一橫的主干道。無(wú)獨(dú)有偶的是，佛山寫字樓也基本集中在這一縱一橫沿線兩邊，從早期的汾江路創(chuàng)業(yè)大廈等寫字樓到現(xiàn)在季華路的卓遠(yuǎn)國(guó)際商務(wù)大廈，佛山寫字樓的硬件設(shè)施與標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，不斷超越，不斷突破。
　　祖廟路-城門頭片區(qū)寫字樓代表著佛山寫字樓的歷史，沿線附近寫字樓基本屬于2000年左右時(shí)期的建筑，也有不少是商住合一的寫字樓；季華路沿線板塊則主要集中佛山最新的寫字樓，硬件、分布格局、檔次等相對(duì)較好。有規(guī)劃指出，季華路沿線兩邊往后主要發(fā)展寫字樓及與之相關(guān)的業(yè)態(tài)，可以預(yù)見，季華路沿線代表著佛山未來(lái)一段時(shí)間的寫字樓的發(fā)展趨勢(shì)。
　　短暫收益快，供不應(yīng)求
　　“總體而言，佛山寫字樓市場(chǎng)目前供不應(yīng)求，尤其缺乏甲級(jí)、超甲級(jí)等高端寫字樓產(chǎn)品，隨著佛山寫字樓市場(chǎng)的興起，未來(lái)將會(huì)走向供需兩旺局面�！狈鹕浇�(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司市場(chǎng)調(diào)研部經(jīng)理李華宇表示。
　　首先，佛山經(jīng)濟(jì)總量大，早在2007年佛山已晉升“3000億城市俱樂(lè)部”。由于佛山以實(shí)體經(jīng)濟(jì)為主，第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)落后，尤其是服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)相對(duì)匱乏，然而卻有著龐大的服務(wù)業(yè)需求。
　　其次，隨著廣佛同城的加快，將會(huì)加速?gòu)V州服務(wù)業(yè)精英入主佛山，他們對(duì)佛山寫字樓提出了更高的要求，從而產(chǎn)生壓力與動(dòng)力，令佛山寫字樓往更高層次發(fā)展，促使更新?lián)Q代。
　　第三，隨著佛山近幾年城市發(fā)展進(jìn)程加快，寫字樓比商鋪具有短暫收益更快的特點(diǎn)，相對(duì)而言，商鋪在佛山目前充其量只屬于長(zhǎng)線投資及資本保值的方式之一。
　　前景看好，
　　物業(yè)投資比例增加
　　佛山市民投資傳統(tǒng)物業(yè)，更加傾向住宅與商鋪，主要是因?yàn)槭堋耙讳侌B(yǎng)三代”思想影響較深；另一方面，也與住宅、商鋪供貨相對(duì)充足有關(guān)。寫字樓投資在佛山的物業(yè)投資比例中僅占很低的比例。
　　佛山商業(yè)地產(chǎn)隊(duì)伍壯大
　　商鋪投資潛力凸顯
　　所謂“一鋪養(yǎng)三代”，商鋪的高投資回報(bào)率很早就為人們所認(rèn)可，也是為投資者們所熱衷的投資方式。如今，金融危機(jī)的陰霾逐步褪去，不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)逐步火熱，而佛山在廣佛同城等一系列大發(fā)展規(guī)劃的帶動(dòng)下，潛在商機(jī)為不少投資者所看好，街鋪、商場(chǎng)鋪、社區(qū)鋪等各類型商鋪面臨巨大發(fā)展機(jī)遇。
　　廣佛同城為佛山帶來(lái)商機(jī)
　　隨著佛山城市發(fā)展水平的不斷提高及各類高尚住宅片區(qū)的形成，佛山的商業(yè)地產(chǎn)正在如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)。眾所周知，投資商業(yè)地產(chǎn)，特別是商鋪，最重要的便是地段。因此細(xì)心的人就會(huì)發(fā)現(xiàn)，如今所有新開發(fā)的商鋪?lái)?xiàng)目，都和一個(gè)關(guān)鍵詞“廣佛同城”有關(guān)。在廣佛同城的帶動(dòng)下，佛山的城市發(fā)展步伐不斷加快，包括廣佛地鐵在內(nèi)的各種城市規(guī)劃將佛山五區(qū)和廣州緊密連接起來(lái)。因此，所有廣佛同城的利好區(qū)域及廣佛地鐵的樞紐站都變成了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和投資者們爭(zhēng)相搶駐的地方。星星·華園國(guó)際“季華5”商鋪首層開賣時(shí)均價(jià)達(dá)40000元/㎡，其最重要的賣點(diǎn)便是季華商圈、地鐵上蓋。與此相應(yīng)的是，桂城幾個(gè)廣佛地鐵站點(diǎn)附近均有商鋪推出。
　　佛山合富置業(yè)副總經(jīng)理?xiàng)顤|立表示，以前，佛山在商鋪投資方面不是很發(fā)達(dá)，這與城市發(fā)展程度有關(guān)。但這并不表示佛山缺乏有眼光的投資人，相反，佛山有很多人熱衷投資商鋪，特別是在佛山融入廣佛同城及珠三角發(fā)展大規(guī)劃后，很多人都看到了佛山所面臨的發(fā)展機(jī)遇，因此佛山商業(yè)地產(chǎn)才會(huì)越來(lái)越多。而目前佛山商鋪售價(jià)和廣州相比并不算高，因此很多投資者都看到了這其中的商機(jī)。
　　鎮(zhèn)街商業(yè)氛圍勢(shì)頭強(qiáng)勁
　　除了廣佛同城的區(qū)域效應(yīng)以外，鎮(zhèn)街近年來(lái)的商業(yè)氛圍也是越來(lái)越濃，特別是在一些主干道的交通樞紐，一些有眼光的開發(fā)商看中交通完善后對(duì)鎮(zhèn)街的提升力，搶先入駐打造各類高尚商業(yè)街區(qū)，引領(lǐng)區(qū)域性商業(yè)制高點(diǎn)。早期的有嘉洲廣場(chǎng)，近期則包括南莊的海盛東方城、桂丹路的東海廣場(chǎng)。海盛東方城緊靠佛山“一環(huán)”和南莊大道，距廣佛高速、佛山新火車站及佛山機(jī)場(chǎng)也不遠(yuǎn)，等到南莊整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整后，其商業(yè)價(jià)值將凸顯。鎮(zhèn)街商鋪的低價(jià)、高潛在回報(bào)率是其吸引投資者的重要因素。
　　商鋪投資回報(bào)超過(guò)住宅
　　有人熱衷投資住宅，也有人熱衷投資商鋪，到底哪個(gè)商機(jī)更大呢？對(duì)于一般投資者來(lái)說(shuō)，住宅是最穩(wěn)定的投資方式，總價(jià)低，易出手，盡管投資回報(bào)率不高。而商鋪就不同，挑選到一個(gè)旺地商鋪，給投資者帶來(lái)的將是無(wú)窮盡的財(cái)富。據(jù)了解，目前住宅投資回報(bào)率一般在3%-4%左右，而一些中心街區(qū)商鋪在經(jīng)過(guò)了幾年發(fā)展后，投資回報(bào)率則達(dá)到了6%-8%。因此和住宅相比，商鋪屬于投資回報(bào)率不斷增長(zhǎng)型的物業(yè)，適合長(zhǎng)期持有。而從目前的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，住宅價(jià)格不斷走高，中心區(qū)均價(jià)超過(guò)了10000元/㎡，而商鋪售價(jià)則沒(méi)有太大變化，因此相比起來(lái)，現(xiàn)今的商鋪顯得更具投資價(jià)值。
　　多元化發(fā)展的佛山商圈
　　要說(shuō)禪桂商圈，不得不說(shuō)最早、最成熟的商圈之一——祖廟路商圈。祖廟路商圈曾經(jīng)創(chuàng)造了佛山商界的輝煌歷史，曾經(jīng)獲得佛山商界的無(wú)數(shù)個(gè)第一。隨著佛山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，城市的擴(kuò)容，外來(lái)人口的增多，祖廟路商圈已難以承載這么龐大的市場(chǎng)，因此，商圈遍地開花，尤其這幾年來(lái)，佛山商圈發(fā)展呈現(xiàn)多元化發(fā)展的格局，后起之秀不斷，為佛山商界源源不斷注入新生活力。記者請(qǐng)來(lái)佛山地產(chǎn)界資深人士駱儀克點(diǎn)評(píng)各大商圈特點(diǎn)與發(fā)展前景。
　　祖廟路商圈：佛山最早、最成熟的商圈之一，百花廣場(chǎng)、百花總匯、興華商場(chǎng)、玫瑰商場(chǎng)、優(yōu)越百貨、祖廟路步行街等林立，高中低端齊全，位于禪城區(qū)中心核心地段。祖廟路商圈是佛山老商圈，擁有悠久的歷史，附近寫字樓、酒店、商場(chǎng)林立，發(fā)展相對(duì)成熟，東華里拆遷改造提升祖廟路商圈的影響力與增強(qiáng)生命力。
　　東方廣場(chǎng)商圈：已成為佛山日人流量最大的商圈，國(guó)美、蘇寧、吉之島、好又多、品牌服飾、數(shù)碼、飲食、周邊服飾鞋類小店鋪等一應(yīng)俱全，也是佛山典型的商住結(jié)合區(qū)。無(wú)論什么時(shí)候逛東方廣場(chǎng)都是人來(lái)人往。東方廣場(chǎng)在2001年左右由舊城改造而成，目前有約20萬(wàn)㎡營(yíng)業(yè)面積，經(jīng)過(guò)幾年發(fā)展，東方廣場(chǎng)已摸索出適合佛山的商業(yè)模式，東方廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)很成功，確立了佛山綜合Mall的地位，成為佛山商圈中的佼佼者，同期珠三角其它城市如東莞等也發(fā)展東方廣場(chǎng)一樣的Shoppingmall，但均以失敗告終。東方廣場(chǎng)發(fā)展到今天，日均人流量達(dá)10萬(wàn)人次，已成為業(yè)界的學(xué)習(xí)對(duì)象。
　　季華商圈：沿季華路兩邊分布，東建世紀(jì)廣場(chǎng)、禪城嘉信茂廣場(chǎng)、流行前線、順聯(lián)國(guó)際、百佳等商家強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，周邊保險(xiǎn)、銀行、飲食等行業(yè)豐富，是禪城另一重點(diǎn)商圈之一。季華路商圈從最初建設(shè)到現(xiàn)在歷時(shí)約15年，現(xiàn)在已集商務(wù)、金融、寫字樓、商業(yè)于一體。該商圈位于佛山中軸線上，交通十分便捷，到目前為止，已匯集了相當(dāng)部分的人氣。瀾石舊城改造如火如荼，可以預(yù)見的是該商圈發(fā)展前景大。
　　南海大道商圈：圍繞著南海大道兩邊，以南海廣場(chǎng)、街鋪、匯潮新天地、佑一城、南海嘉信茂廣場(chǎng)為主力商家，是南海目前發(fā)展最成熟的商圈。南海大道商圈是南海中部商業(yè)最集中的區(qū)域，擁有較強(qiáng)的輻射能力，吸引了不少順德、南海附近街鎮(zhèn)等購(gòu)買力。該商圈占有有利的地理位置，但檔次有待提高，往后將會(huì)平穩(wěn)發(fā)展，屬于有實(shí)力、有后勁的商圈之一。
　　桂城東商圈：以南海城市廣場(chǎng)、百花時(shí)代廣場(chǎng)、家天下等商場(chǎng)為代表，是桂城老一代商圈所在地之一。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，商圈凝聚力與輻射力不足，氛圍不夠。桂城傳統(tǒng)商圈，相對(duì)而言，商圈區(qū)域性強(qiáng)，以滿足周邊居民消費(fèi)為主，未來(lái)發(fā)展受到硬件條件制約，以平穩(wěn)發(fā)展為主。
  　買不了樓我買鋪
　　2007年樓市高峰期，本想投資房屋的李先生無(wú)奈被高樓價(jià)擋在門外，其后轉(zhuǎn)而投資商鋪。
　　李先生的鋪位在東方廣場(chǎng)德勝樓首層，實(shí)用面積10平方米多一點(diǎn)，加上分?jǐn)傄还?4平方米，買的時(shí)候單價(jià)是2.8萬(wàn)元/㎡，月供2600元，分10年供完�，F(xiàn)時(shí)，李先生的鋪位租金每月4400元，大約200多元/㎡，在同區(qū)的租金水平來(lái)說(shuō)處于中等。不過(guò)商鋪屬于返租形式，即業(yè)主買了商鋪不能自己出租，必須經(jīng)由物管出租，租金由物管公司定價(jià)。相對(duì)于其他商鋪來(lái)說(shuō)，這樣的形式一來(lái)不用自己為出租鋪位的事情奔波，二來(lái)比較穩(wěn)定，即使是這個(gè)鋪位租不出去，租金一樣支付給業(yè)主，業(yè)主可謂旱澇保收。但有一個(gè)弊端就是不能漲價(jià)，業(yè)主和物管簽訂了7年的契約，在7年內(nèi)都不能漲價(jià)，不過(guò)3年后可能會(huì)有分紅。
　　李先生說(shuō)，當(dāng)初其實(shí)是打算把這筆錢投資在樓市的。他的想法是買一套房出租，作長(zhǎng)線投資。不過(guò)樓價(jià)瘋狂飆升，令李先生打消了投資樓市的念頭。同時(shí)，他看到商鋪相對(duì)來(lái)說(shuō)比較便宜，而且當(dāng)時(shí)也沒(méi)有多看其他地方的鋪位，只覺(jué)得那里一定會(huì)旺起來(lái)的，和太太商量以后，就決定用這筆錢投資商鋪。李先生說(shuō)：“要出租的話，房子會(huì)比商鋪好一點(diǎn)；但要是出售的話，商鋪的回報(bào)率就比較高比較快。”李先生的鋪位買入半年就升價(jià)了，現(xiàn)在鋪位的價(jià)格已經(jīng)升到3.8萬(wàn)元～4.5萬(wàn)元之間，可惜有價(jià)沒(méi)市。
　　現(xiàn)在，李先生的目標(biāo)是把鋪位賣掉，拿這筆錢在好的地段買套二手房，收租養(yǎng)老。
　　商鋪地段好，未必人氣旺
　　“地段，地段，還是地段！”某開發(fā)商的商鋪廣告語(yǔ)可謂一語(yǔ)中的、簡(jiǎn)練明確。但地段好，商鋪就一定旺得起來(lái)嗎？縱觀佛山商鋪市場(chǎng)，地段優(yōu)越但經(jīng)營(yíng)慘淡的大型商場(chǎng)比比皆是。在被夸大的地段背后，是什么導(dǎo)致了這些大型商場(chǎng)的慘敗？有業(yè)內(nèi)人士一語(yǔ)道破“天機(jī)”：某些開發(fā)商只管賣鋪賺錢，對(duì)商場(chǎng)的后期推介、經(jīng)營(yíng)漠不關(guān)心，造成商場(chǎng)格局組合錯(cuò)亂、定位不明確。
　　提起麗園廣場(chǎng)，長(zhǎng)期投資佛山商鋪的張先生一臉疑惑：“地段這么好，怎么就是旺不起來(lái)呢？記得2002年、2003年的時(shí)候，麗園廣場(chǎng)的商鋪?zhàn)钯F賣到8萬(wàn)元/㎡，這個(gè)價(jià)格就是放到現(xiàn)在，也可以說(shuō)是天價(jià)！”張先生告訴記者：“后來(lái)不知為什么就逐漸沒(méi)落了，一開始升平百貨進(jìn)駐，開張不久就遷走了；接著廣州的天貿(mào)南大百貨公司進(jìn)駐，沒(méi)多久也搬離了�，F(xiàn)在麗園廣場(chǎng)除一樓的國(guó)美連鎖店外，其它商鋪基本閑置。”
　　“在佛山要找經(jīng)營(yíng)成功的大型綜合商場(chǎng)不容易，而失敗的案例卻比比皆是。像同濟(jì)廣場(chǎng)、升平廣場(chǎng)等的發(fā)展都不是很好，除一線臨街的商鋪人氣較旺外，上層店鋪的生意都不好，不少投資者買了之后也只好空置�！狈鹕浇�(jīng)緯地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研部副主任葉銀芳告訴記者。
　　為什么不少商場(chǎng)的商鋪地段絕佳，生意卻很慘淡？在佛山商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域浸泡多年的零售業(yè)老板李銳監(jiān)認(rèn)為，佛山不少大型商場(chǎng)的開發(fā)商只管售賣店鋪賺錢，不顧賣出去之后的經(jīng)營(yíng)管理，是造成這種局面的主要原因。
 　“不管地段有多好，商場(chǎng)、店鋪的興起，都需要一個(gè)時(shí)間較長(zhǎng)的培育期，在這個(gè)培育期內(nèi)，商場(chǎng)整體的經(jīng)營(yíng)管理、宣傳推廣極為重要。但是，不少商場(chǎng)開發(fā)商只是在商場(chǎng)店鋪推出市場(chǎng)時(shí)，大力宣傳鼓吹，拿商場(chǎng)的地段大做文章。一旦商場(chǎng)的店鋪賣出去了，錢到手了，商場(chǎng)后期的經(jīng)營(yíng)就扔下不管了�！崩钿J監(jiān)告訴記者：“我現(xiàn)在投資商鋪，只買一線街鋪。它們不在商場(chǎng)之內(nèi)，不受商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)的影響，還不用交高額管理費(fèi)。無(wú)論是自己經(jīng)營(yíng)，還是出租，都會(huì)有不錯(cuò)的收益。”
　　投資寫字樓收益穩(wěn)定，商鋪升值要經(jīng)歷培育期
　　收益率是投資者最為關(guān)心的方面。佛山經(jīng)緯地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研部經(jīng)理李華宇表示，投資者購(gòu)買寫字樓后，一般會(huì)長(zhǎng)年租給公司使用，收益較穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較小。而商鋪的投資收益則呈現(xiàn)出較大的波動(dòng)，新的商鋪聚集區(qū)人氣的積累和商業(yè)氛圍的形成需要一段較長(zhǎng)時(shí)間的培育期，大約有3-5年的時(shí)間。在培育期內(nèi)，商鋪的收益比較少，風(fēng)險(xiǎn)較大。但一旦成功渡過(guò)培育期，商鋪的收益和價(jià)值將出現(xiàn)跳躍式的提升。
　　一般認(rèn)為，投資商鋪、寫字樓的收益率能達(dá)到5%，就比較理想了。先來(lái)計(jì)算一下寫字樓的收益率。以目前10000元/㎡的售價(jià)計(jì)算，在佛山中心城區(qū)購(gòu)買80㎡寫字樓需花費(fèi)80萬(wàn)元。目前佛山中心城區(qū)的寫字樓每月租金為40元/㎡-60元/㎡，按50元/㎡計(jì)算，80㎡寫字樓一年的租金為6萬(wàn)元，這樣計(jì)算下來(lái)，現(xiàn)在佛山投資寫字樓的收益率高達(dá)7.5%，而且這一收益是比較穩(wěn)定。
　　再來(lái)計(jì)算商鋪的收益率。目前佛山中心城區(qū)商鋪的價(jià)格一般是同區(qū)住宅的2-3倍，售價(jià)在2萬(wàn)元/㎡-3萬(wàn)元/㎡之間,最貴單價(jià)可達(dá)每平方米四五萬(wàn)元。按單價(jià)3萬(wàn)元/㎡計(jì)算，購(gòu)買一間20㎡的商鋪需要60萬(wàn)元。目前佛山較好地段的商鋪的租金為100元/㎡-200元/㎡。在培育期內(nèi)，商鋪的資金降低,按50元/㎡計(jì)算，一年的租金收益為1.2萬(wàn)元，租金收益率為2%。渡過(guò)培育期后，租金躍升，按150元/㎡計(jì)算，商鋪一年的收益為3.6萬(wàn)元，資金收益率達(dá)到6%。
　　由此可見，目前在佛山投資商鋪、寫字樓的收益均佳，但相比商鋪，投資寫字樓的收益率較高較穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較小。但這并不是說(shuō)投資寫字樓就一定比商鋪好。除了租金收益之外，我們還要看到產(chǎn)品的升值潛力。渡過(guò)培育期之后，商鋪的價(jià)值將出現(xiàn)跨越式的提升，投資者若是在此時(shí)轉(zhuǎn)手賣出，必定收益頗豐。
　　有調(diào)研公司數(shù)據(jù)顯示，佛山寫字樓出租率較高，甚至有的項(xiàng)目可以達(dá)到九成以上，租金高的需要50元/㎡/月~60元/㎡/月，佛山很少寫字樓產(chǎn)品推出市場(chǎng)用來(lái)出售，開發(fā)商大多用于出租收益，究其原因是佛山寫字樓市場(chǎng)供不應(yīng)求。
　　李華宇認(rèn)為，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，佛山寫字樓市場(chǎng)有著很好的發(fā)展前景，且隨著佛山寫字樓行業(yè)的興起，寫字樓在物業(yè)投資比例中的份額也會(huì)越來(lái)越大。
　　尋找佛山頂級(jí)寫字樓
　　隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化步伐的加快，佛山正在從珠三角西翼的中等城市迅速邁向現(xiàn)代化都市，一批又一批的國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)巨頭與金融、房地產(chǎn)大公司紛紛入駐佛山，佛山高端寫字樓迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。
　　佛山呼喚頂級(jí)寫字樓
　　近年來(lái)，國(guó)內(nèi)外大公司、大企業(yè)都看中了佛山這塊寶地，但佛山的寫字樓建設(shè)與服務(wù)水平卻屢遭詬病，原因就在于佛山絕大部分寫字樓存在建筑風(fēng)格落伍、檔次低、配套設(shè)施少、服務(wù)手段單一、停車位不足等毛病。
　　而所謂頂級(jí)寫字樓就是指處于優(yōu)越的城市樞紐地帶、具備獨(dú)特的建筑風(fēng)格、配套設(shè)施全面、完善的配套服務(wù)、高品質(zhì)的物業(yè)管理，還有在建筑凈高、進(jìn)深、新風(fēng)量、電梯等候時(shí)間、梯速、空調(diào)系統(tǒng)、車位配置比、電力供應(yīng)容量等方面均達(dá)到國(guó)際級(jí)的“頂級(jí)水平”。
　　財(cái)富大廈：頂級(jí)寫字樓當(dāng)仁不讓
　　位于佛山汾江南路與魁奇路交界處的佛山財(cái)富大廈就具備了頂級(jí)寫字樓的條件。
　　財(cái)富大廈建筑面積25000㎡。大廈首層9m高，二層為7.2m高，這種空間格局帶來(lái)的大格局、大氣勢(shì)可謂開了佛山高端寫字樓風(fēng)氣之先。還有就是財(cái)富大廈每棟樓均帶觀光梯及獨(dú)特的電梯廳設(shè)計(jì)，比傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)更能充分地采光，更顯財(cái)富階層的大氣與自信。另外，通風(fēng)環(huán)保設(shè)計(jì)也是財(cái)富大廈的特點(diǎn)。
　　對(duì)于大財(cái)團(tuán)、大機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，選擇寫字樓最怕的就是車位不足，而財(cái)富大廈較高的車位配置水平為這些高端客戶解決了后顧之憂。據(jù)悉，財(cái)富大廈地下停車場(chǎng)4000多m2，有100多個(gè)停車位，另外大廈周邊有100多個(gè)露天停車位，共有300多個(gè)停車位。
　　財(cái)富大廈的氣勢(shì)磅礴還體現(xiàn)在外立面的金碧輝煌。不明就里的人還以為這是一座鍍金的大樓。其實(shí)這是開發(fā)商巧妙利用了金色中空隔熱玻璃，并利用純鋁板噴金色氟碳漆進(jìn)行裝飾，營(yíng)造出一種美輪美奐的視覺(jué)效果。
　　人、空間與環(huán)境融合
　　隨著社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，諸多不良情緒，如焦慮、不安、緊張、疲勞等已經(jīng)對(duì)白領(lǐng)族在最有效率的工作時(shí)段構(gòu)成影響。連接寫字樓的公共環(huán)境、寫字樓大堂、電梯廳、電梯間等公共空間的設(shè)計(jì)必然成為影響寫字樓功能的重要方面。而財(cái)富大廈通過(guò)有機(jī)的規(guī)劃與管理，如層高設(shè)計(jì)、觀光電梯、獨(dú)特的門廳設(shè)計(jì)、恢宏大氣的外立面、一流的商務(wù)物業(yè)管理，形成人的活動(dòng)、空間與環(huán)境相結(jié)合，有益于身心健康的一個(gè)大“場(chǎng)”，這是頂級(jí)寫字樓品質(zhì)的細(xì)節(jié)標(biāo)志。
　　地理位置一流
　　李嘉誠(chéng)有句名言：地段，地段，還是地段。財(cái)富大廈之所以被公認(rèn)為頂級(jí)寫字樓，還有一個(gè)重要的原因就是地理位置得天獨(dú)厚。該大廈與魁奇路地鐵總站和在建的新汽車總站咫尺之遙。白云機(jī)場(chǎng)佛山候機(jī)室距離財(cái)富大廈僅300多m，附近還有麗日豪庭、麗日華庭等高端住區(qū)。該區(qū)域所處位置有望成為又一個(gè)繁華、熱鬧的佛山新商務(wù)中心。
　　正是由于財(cái)富大廈具備了頂級(jí)寫字樓的所有特征，因而目前已有銀行、證券公司、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)以及一些商貿(mào)公司簽約租用財(cái)富大廈。
　　投資商鋪、寫字樓，收益、風(fēng)險(xiǎn)細(xì)比較
　　佛山樓市熱度不減，商鋪、寫字樓投資隨之風(fēng)生水起，成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)之一。兩種產(chǎn)品的投資風(fēng)險(xiǎn)、回報(bào)怎樣？下文的分析希望能為投資者提供參考。
　　佛山商鋪價(jià)格飆升，寫字樓市場(chǎng)尚處萌芽階段
　　佛山人對(duì)商鋪投資并不陌生，長(zhǎng)期以來(lái)，“以鋪養(yǎng)商”的觀念已在佛山人的頭腦中根深蒂固。目前，佛山純商鋪大型商場(chǎng)市場(chǎng)相對(duì)飽和，在售商鋪大多分布在大型新建樓盤的社區(qū)之中。隨著樓市的熱銷，今年佛山商鋪價(jià)格上升迅速，以桂城某樓盤的商鋪為例，4月份推出的商鋪價(jià)格為2萬(wàn)元/㎡,而到了8月份，新推商鋪的價(jià)格已高達(dá)4萬(wàn)元/㎡—5萬(wàn)元/㎡，后期的投資者需謹(jǐn)慎。
　　佛山的寫字樓市場(chǎng)則剛剛起步，不少公司在住宅小區(qū)內(nèi)選購(gòu)商品房作為辦公地點(diǎn)，高檔寫字樓產(chǎn)品不多，目前禪城在售高檔寫字樓的只有卓遠(yuǎn)國(guó)際商務(wù)大廈一家，財(cái)富大廈只租不售。據(jù)了解，目前佛山中心城區(qū)的寫字樓售價(jià)在9000元/㎡-10000元/㎡之間。業(yè)內(nèi)人士提醒投資者，選購(gòu)寫字樓產(chǎn)品要瞄準(zhǔn)區(qū)域內(nèi)最頂級(jí)的項(xiàng)目，以便與小區(qū)內(nèi)的低檔寫字樓產(chǎn)品拉開距離，縮小投資風(fēng)險(xiǎn)。