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市場觀察
10月鄭州上演“搶地”大戲
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業(yè)內(nèi)人士評價，隨著實力房企發(fā)力進入土地市場，不溫不火的土地盛宴，也正式拉開“拼搶”的帷幕。
土地市場搶地再現(xiàn)
易居（中國）克而瑞鄭州機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1~9月，鄭州共招拍掛各類土地62宗，面積約合5155.5畝，但住宅用地僅招拍掛24宗，面積約合2589.45畝。住宅用地供應(yīng)明顯偏緊。也正是在這種“僧多粥少”供應(yīng)當中，“搶地”小高潮時不時地上演。
5月份，鄭州市共有5宗土地成交，其中鄭汴路南、未來路東、隴海鐵路北、商貿(mào)路西地塊，以193.16萬元/畝成交，雖然仍未過200萬元/畝大關(guān)，但相比春節(jié)過后土地流拍和底價成交，土地市場出現(xiàn)明顯升溫。隨著房產(chǎn)市場進一步轉(zhuǎn)暖，開發(fā)商拿地的熱情也開始高漲。7月19日，位于鄭州市建設(shè)路北、工農(nóng)路西的19.72畝地塊，經(jīng)過19輪競價才決出勝負。8月12日，位于鄭州市長江路南、嵩山路西的一塊19.45畝地塊開拍，有6家企業(yè)參與競拍。其中，5家企業(yè)的34輪競拍成為本次土地拍賣的一大亮點。最終，河南遠東置業(yè)有限公司以7701萬元的總價、畝均395.94萬元的價格拿下該地塊，成為“新科地王”，其總價溢價幅度達到240%。
幾塊城中村改造土地，成交價格也漸漸看漲。9月4日，金水區(qū)白廟城中村改造地塊278.52畝以78003萬元成交，競得人為鄭州市金水建設(shè)綜合開發(fā)總公司，每畝地價約為280.06萬元，為今年以來掛牌成交每畝地價最高的城中村改造地塊。9月30日上午，金水區(qū)沈莊城中村217.75畝地塊在鄭州市國土資源局土地交易大廳摘牌，由河南金林置業(yè)有限公司和金泰利置業(yè)(北京)有限公司聯(lián)手拿下，成交價為4.65億元，每畝地價約合213萬元。
而一地難求的情況目前仍在延續(xù)�！耙欢ǔ潭壬�，今年前三季度土地市場逐步走向火爆是由于鄭州土地供應(yīng)緊張�！焙幽贤跖破髽I(yè)有限公司董事長上官同君表示，目前的土地市場已由去年的“有地找錢”向“有錢找地”轉(zhuǎn)變。
實力房企頻繁出手
如果說5~8月份的土地成交只是土地市場的“預熱”，那么，在9月份乃至10月份的土地放量中，河南上市房企鑫苑和建業(yè)的頻繁出手，無疑吹響了鄭州土地大戰(zhàn)全面爆發(fā)的號角。
9月23日下午，由鑫苑（中國）執(zhí)行副總裁馬立明、楊以海帶領(lǐng)的鑫苑競拍團隊經(jīng)過近一小時的激烈競標，力壓河南正商等其他5家知名房地產(chǎn)公司，最終以人民幣1.38億元成功拍得鄭政東出（2008）017號土地。該地塊位于鄭東新區(qū)，靠近鄭汴大道、東風東路和農(nóng)業(yè)東路，共33畝，折合每畝價格突破400萬元；2009年10月23日上午，鑫苑（中國）再次出手鄭東新區(qū)東風東路以西、安平路以北一地塊，并由董事長張勇親自帶領(lǐng)競拍團隊參與競拍。經(jīng)過近一小時的激烈競標，鑫苑再次力壓河南正商等其他5家知名房地產(chǎn)公司，最終以人民幣3.95億元成功拍得鄭政東出（2009）017號土地。據(jù)悉，該地塊共84.15畝，每畝價格同樣突破400萬元。
記者致電鑫苑金融廣場項目營銷總監(jiān)趙瑩進一步了解情況時得知，10月26日，鑫苑又在徐州成功競得一塊土地，目前，正備戰(zhàn)山東濟南，準備再次出手。
與鑫苑相比，建業(yè)的摘地速度也毫不遜色。10月19日，在鄭州市國土資源局土地出讓大廳舉辦的國有建設(shè)用地掛牌出讓活動中，建業(yè)集團以3.5億人民幣成功摘得編號為“鄭政東出（2009）010號”和“鄭政東出（2009）011號”兩塊土地，據(jù)悉，這將是聯(lián)盟新城項目六、七期建設(shè)用地。事隔三日，河南建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司（該公司為建業(yè)住宅集團（中國）有限公司全資子公司）在與5家競爭對手展開激烈角逐后，最終又以2.3億元成功摘得洛陽市西工區(qū)步行街24221.2平方米的國有建設(shè)用地。一周之內(nèi)，在河南中心城市接連出手，摘得優(yōu)良地塊，建業(yè)這一系列動作引人注目。
記者隨后采訪其品牌管理中心楊強得知，建業(yè)的拿地步伐，自2009年4月以來幾乎沒有停止。4月29日，建業(yè)成功摘得鶴壁新區(qū)宗地。以此為序幕，建業(yè)的身影一直活躍在本年度的各級土地市場上。7月31日，建業(yè)成功摘得安陽小吳村宗地；8月6日，建業(yè)又拍得濟源市愚公路宗地；9月15日，建業(yè)與河南省宋慶齡基金會會屬公司簽署項目合作協(xié)議，雙方在周口聯(lián)合開發(fā)建設(shè)的項目聯(lián)盟新城總占地規(guī)模約1500畝。
拿地熱情空前高漲
此前，不少開發(fā)商已明確表示出拿地意向。在樓市經(jīng)歷了復蘇、回暖，直到甚至有些火爆的今天，房子賣得差不多了，手里的錢也回籠得差不多了，拿地，顯然成為其迫切之需。
楊強表示，加上目前積極拿地運作中的平頂山、南陽等城市，2009年，是建業(yè)有史以來拿地最多的年份之一。
河南財經(jīng)學院研究院常務(wù)副院長李曉峰博士也一直在關(guān)注建業(yè)、鑫苑等實力房企的拿地動作。他認為，建業(yè)和鑫苑在全省乃至全國頻繁拿地至少說明兩個情況，其一，前三季度房地產(chǎn)公司的銷售成績不錯，回款速度較快；在打通資本平臺后，作為資金良性運轉(zhuǎn)的上市公司，建業(yè)和鑫苑的資金實力依然不容小覷。其二，增加土地儲備是對市場前景樂觀估計的一種體現(xiàn)。建業(yè)和鑫苑對市場的信心符合整體經(jīng)濟發(fā)展的大趨勢。目前的統(tǒng)計數(shù)字顯示，中國經(jīng)濟整體向好的趨勢已經(jīng)越來越明顯，加上城市化進程快速推進的趨勢，這兩個不可逆轉(zhuǎn)的趨勢會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來前所未有的巨大發(fā)展空間。
值得一提的是，除鑫苑、建業(yè)、正商等參與競拍的地產(chǎn)商外，恒大等房產(chǎn)大鱷也一直對鄭州的優(yōu)良地塊虎視眈眈。“如果有好的地塊，我們當然會關(guān)注�！焙愦蟮禺a(chǎn)一中層管理人員這樣說道。
不少業(yè)內(nèi)人士認為，由本輪的土地風暴可以看出，在不少開發(fā)商眼中，鄭州樓市依然存有較大的預期空間�！百�的就是未來的上漲空間�！蓖跖破髣澏麻L上官同君一語道破天機。
上官同君說，雖然從7月開始，各大城市的交易面積都出現(xiàn)一定回落，但與去年同期相比，勢頭依然良好，這不僅給開發(fā)商們帶來滾滾鈔票，大大緩解了去年以來開發(fā)商們緊張的資金現(xiàn)狀，而且?guī)Ыo開發(fā)商們對市場的強烈信心。這一信心直接表現(xiàn)在從7月份開始出現(xiàn)的開工回暖和拿地熱潮上。
上官同君同時告訴記者，和一些大開發(fā)商相比，中小房企顯然沒有實力在鄭州這樣的省會城市與較強的房企比拼，因此只有到縣級城市發(fā)展�！皳�(jù)我所知，相當一部分房企已經(jīng)被迫下鄉(xiāng)了�！鄙瞎偻f。
領(lǐng)地擴張步入縱深
“就土地市場而言，近期的激烈競價再次肯定了市場的回暖”。業(yè)內(nèi)人士認為，此次土地市場的升溫主要原因有：一方面，前三季度的樓市“小陽春”給開發(fā)商回流了足夠的買地“彈藥”；另一方面，近幾個月來銀行信貸有所放開，也為實力房企注入了充足的流動性；第三，加速推地、延緩土地出讓金繳納期限、甚至閑置兩年以上的土地可暫不收回土地使用權(quán)等地方政府的新舉措也對土地交易的活躍起到了推波助瀾的作用。
“沒有土地就沒有項目，沒有項目，公司就很難維持正常運轉(zhuǎn)，甚至被迫離開。”鄭州永威置業(yè)副總經(jīng)理馬水旺多次參加鄭州的土地推介會。他認為，拿地一方面是需要維持資本流通，另一方面也是為布局2010做準備。這也是每次土地推介會和土地交易拍賣會都會出現(xiàn)拼搶場面的原因。
據(jù)了解，進入第四季度，建業(yè)、鑫苑、正商等河南品牌房企的拿地動作都更加頻繁。以建業(yè)為例，除鄭東新區(qū)的兩塊土地外，10月20日，建業(yè)還與駐馬店市人民政府簽署意向宗地投資協(xié)議，意向宗地總占地規(guī)模約500畝。
人們關(guān)心的是，在實力房企頻繁摘地、加大投資的動作背后，是否也意味著其開始全面布局2010年，并借土地再掀品牌擴張的浪潮？
在近期的《建業(yè)》內(nèi)刊上，建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森表示，在經(jīng)歷了戰(zhàn)略布局階段之后，建業(yè)的戰(zhàn)略攻堅階段需要持續(xù)三至五年。如果要達到資本市場“持續(xù)盈利、穩(wěn)定增長”的要求，企業(yè)必須有數(shù)量眾多的在建項目以及與此對應(yīng)的多項目操控能力。而加大土地儲備、擴大經(jīng)營規(guī)模則是建業(yè)在戰(zhàn)略攻堅期“為資本市場交上滿意答卷”的題中之意。
趙瑩也向記者透露，相比之前，在第三季度，鑫苑各方面的動作都更為迅速，其中包括開工和拿地。9月份，其位于二七商圈腹地的隴海路與京廣路交會處原酒精廠地塊已經(jīng)正式開工，之后，鑫苑也會將戰(zhàn)略目標進一步向中原滲透。
“實力拼搶，地產(chǎn)下鄉(xiāng)顯然已經(jīng)成為當下中原樓市的關(guān)鍵詞。這也必將引發(fā)土地資源進一步向?qū)嵙Φ禺a(chǎn)商集中�！鄙瞎偻f。
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