千億保險資金入樓市 投向商業(yè)地產(chǎn)難推高房價

　　新修訂的《保險法》已于今年10月初正式實施，其中明確保險資金“可投資不動產(chǎn)”，具體細則將于近期出臺。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前我國保險業(yè)總資產(chǎn)為3.8萬億元，按照5%到10%的估計投資比例計算，允許進入不動產(chǎn)投資的保險資金應(yīng)在1900億-3800億，將會在市場上引起一定影響。本期，本刊特邀全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會主任朱凌波、全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長楊樂渝以及保險行業(yè)相關(guān)人士共同探討此話題。
　　主要投向商業(yè)地產(chǎn)
　　■《D一置業(yè)》：在正式實施的《保險法》中明確規(guī)定，保險資金可投資不動產(chǎn)。據(jù)您了解，保險資金將主要投向哪些不動產(chǎn)領(lǐng)域？原因是什么？
　　■朱凌波：保險資金具有安全、穩(wěn)定的特點。因此我認為，保險資金將主要用于投資商業(yè)地產(chǎn)等持有性物業(yè)。另外，保險資金進入房地產(chǎn)更希望得到中長期的、風(fēng)險較小的、比較穩(wěn)定的回報，與住宅類產(chǎn)品相比，商業(yè)地產(chǎn)也更適合保險資金進入。在國外成熟的不動產(chǎn)金融融資模式中，很多大額的投資都來自于保險資金。
　　■楊樂渝：我認為，保險資金將主要投向商業(yè)地產(chǎn)，特別是北京、上海、深圳等一線城市的甲級寫字樓市場，這是由保險資金穩(wěn)健性的特性決定的。與投資債券收益率偏低（6%以下）和股票（收益率10%以上，但風(fēng)險較高）相比，五至十年之內(nèi)，保險資金投資一線城市的甲級寫字樓將獲得7%-9%的平均收益率，可以產(chǎn)生比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，適合注重穩(wěn)健性的保險資金進入。除了甲級寫字樓以外，商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等有穩(wěn)定收益的項目都將受到保險資金的青睞。
　　間接影響住宅市場價格
　　■《D一置業(yè)》：資料顯示，預(yù)計保險資金入市將帶來至少1500億元的新增資金，您認為，這將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生哪些影響？
　　■朱凌波：由于保險資金更看重投資安全性和長期的回報，一般而言，對于直接進入項目的投資，回報在6%-8%，與其他投資方式相比，如REITS（房地產(chǎn)信托基金）回報在15%左右，保險資金的資金成本相對較低。因此，保險資金進入樓市對開發(fā)商成本增加不會太大，對房價的推高作用不大。
　　■楊樂渝：保險資金將主要投入到以商業(yè)地產(chǎn)為代表的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)注重經(jīng)營，這與住宅地產(chǎn)是兩個不同的概念。市場價格是由供需變化決定的，可以說，保險資金進入樓市不會直接推高房價，但也有一些間接的影響。比如，在城市規(guī)劃前，住宅和商業(yè)的比例分配方面。當(dāng)某區(qū)域內(nèi)住宅和商業(yè)的供需不平衡時，一些乙級寫字樓項目可能會改成Loft出售，會對住宅市場的供求關(guān)系產(chǎn)生影響從而間接影響價格。
　　還需與專業(yè)公司合作
　　■《D一置業(yè)》：與其他投資途徑相比，保險資金進入房地產(chǎn)的風(fēng)險有哪些？還有哪些方面需要完善？
　　■朱凌波：保險資金進入樓市后，還需要一個循序漸進的過程。首先，目前保險公司自身在估值水平、行業(yè)判斷上缺乏一定的經(jīng)驗，還需要與專業(yè)機構(gòu)合作。其次，保險資金的集合性投資渠道有限，REITS開放程度有限。此外，與間接投資相比，保險公司進入直接投資的風(fēng)險更大，要逐步完善信用風(fēng)險控制手段和標準，需制度上的完善。我個人認為保險資金將對中國房地產(chǎn)市場的金融創(chuàng)新產(chǎn)生積極作用。
　　■楊樂渝：我認為，保險資金進入樓市最大的風(fēng)險在于缺乏經(jīng)驗，對于項目的評估方面缺乏一定的專業(yè)性。我相信，今后保險公司將會與經(jīng)營經(jīng)驗比較豐富的商業(yè)地產(chǎn)顧問公司、開發(fā)商進行合作，以彌補自身的經(jīng)驗不足，也便于保險公司自身的投資決策和風(fēng)險管理�？邓{方 劉覓覓/采訪整理
　　保險行業(yè)業(yè)內(nèi)人士觀點
　　要以穩(wěn)健性為前提
　　對于所投入的3.8萬億元這個數(shù)字不是很確切，應(yīng)該遠遠高于這個數(shù)字。具體細則的出臺對于房地產(chǎn)行業(yè)來說肯定是一個積極的因素，保險金的注入可以增加房地產(chǎn)行業(yè)的流動資金。而且具體細則的出臺是一個信號，未來保險金對于不動產(chǎn)行業(yè)的投資是一個長遠的目標。
　　作為保險資金和社保資金是一個性質(zhì)，一定要以穩(wěn)健性為前提。保險公司會選擇國家認可的金融衍生品的第三方公司來進行投資，而對于保險行業(yè)選擇不動產(chǎn)的投資方向，會優(yōu)先考慮投資回報率高的項目進行投資，但目前我們則更注重養(yǎng)老用房的投資，穩(wěn)健性會更高。行業(yè)內(nèi)未來會有反按揭項目，現(xiàn)在是將房屋抵押給銀行，以后會多一個渠道，就是可以把投資的房屋抵押給保險公司，讓購房人在老年時可以領(lǐng)取養(yǎng)老金，如果未來養(yǎng)老金沒有領(lǐng)完的，受益人可以繼續(xù)享有以后的資金。當(dāng)然這是一個長遠的問題，需要保險公司、銀行、房地產(chǎn)混合經(jīng)營才可以實現(xiàn)，從而解決未來社會的養(yǎng)老問題。