2010成都樓市高端洶涌

    懂行的都知道，今年的地塊就是明年新開樓盤的土壤，了解今年土地的價格和定位，就基本能窺見明年樓市整體的風(fēng)向。
    今年，隨著成都土地放量，品牌開發(fā)商紛紛大手筆圈地成都，據(jù)記者了解，不少項目規(guī)劃，打造思路已經(jīng)出爐，目標(biāo)直指高端，這意味著明年成都樓市會有更多的高品質(zhì)、高端樓盤浮出水面，其中不乏明年成都樓市的“重頭戲”。
高端復(fù)式樓
保利VS美領(lǐng)館地塊
    拍賣時間：7月24日地塊位置：領(lǐng)事館路面積：65畝金額：1860萬元/畝總價約12.2億元樓面地價：約4000元/平米開盤估價：1萬元/平米以上
項目探秘：
    保利成都公司負(fù)責(zé)人透露說：“這個項目一定會給成都人帶來不一樣的感受，因為這是一個復(fù)式樓項目，買一層得兩層，空間靈活多變，私密性很好，居家辦公兩相宜�！睋�(jù)了解，這種復(fù)式住宅一般是指每戶住宅在較高的樓層中增建一個夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅，其下層供起居用，如炊事、進餐、洗浴等；上層供休息睡眠和貯藏用。
    值得一提的是，保利公司強調(diào)該項目雖是商住樓，但實現(xiàn)了住宅與商業(yè)辦公的分離，不同人群從不同的電梯進入，這樣就避免了辦公人士與普通居家人士共乘一部電梯的尷尬。另外，交房上也可能實現(xiàn)訂單式交房，根據(jù)業(yè)主不同的需求，在戶型設(shè)計上做調(diào)整。據(jù)保利相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，明年五一期間，領(lǐng)事館地塊將開售。
片區(qū)影響：
    對于業(yè)界對這塊寶地的期望，保利負(fù)責(zé)人表示，公司已經(jīng)為領(lǐng)事館地塊儲備了豐富的資金和完善的人才架構(gòu)，將運用最豐富的建設(shè)經(jīng)驗，規(guī)劃最先進的產(chǎn)品，為成都人奉獻一個中心區(qū)域的高端城市綜合體。它的呈現(xiàn)將進一步提高領(lǐng)館區(qū)的配套，使住宅設(shè)計與風(fēng)格與國際接軌。
高品質(zhì)商住樓
華潤VS五塊石地塊
    拍賣時間：8月6日地塊位置：五塊石面積：35.3515畝金額：480萬元/畝總價約1.7億元樓面地價：2322元/平方米,開盤估價：6000元/平米左右
項目探秘：
    華潤置地成都公司營銷部有關(guān)人士透露：“這個地塊未來將開發(fā)成高層品質(zhì)商住樓，不過商業(yè)的部分很少，華潤一定不會打‘性價比’的牌，而是要把品質(zhì)做出來，做成城北的高端項目�！比A潤置地此舉一方面布局城北,另一方面項目規(guī)模小，可以利用其品牌影響力快速地實現(xiàn)現(xiàn)金流。說到產(chǎn)品的具體特征，華潤方面表示一切都還是未知數(shù)，但會非常謹(jǐn)慎對待這個規(guī)模較小的項目。
    業(yè)內(nèi)人士測算，以目前該人士指出項目的戶型區(qū)間可以考慮全部做90平方米以下，套二或者小套三，如此一來對單套房的總價控制也比較適宜，對于城北的客戶來說,是非常對胃口的。就價格方面來講，華潤此地塊未來項目價格應(yīng)該略高于區(qū)域價格水平，在6000元/平方米左右的預(yù)期是比較合理的。
片區(qū)影響：
    目前城北五塊石片區(qū)云集了數(shù)十個專業(yè)市場，數(shù)十萬經(jīng)商人士，區(qū)域居住的剛性需求十分旺盛，今年區(qū)域市場基本處于供不應(yīng)求的狀況，市場潛力很大。華潤的到來對這個片區(qū)有著非常深遠(yuǎn)的影響，勢必會引發(fā)更多開發(fā)商對這里的關(guān)注與投資，成為各路地產(chǎn)大腕搶食的蛋糕。
商業(yè)+住宅高品質(zhì)社區(qū)
龍湖VS五塊石地塊
    拍賣時間：9月29日地塊位置：五塊石面積：約276畝金額：760萬元/畝總價約21億元樓面地價：3040元/平米。開盤估價：6000元/平米左右
項目探秘：
    對于項目的具體操作方案，龍湖成都公司表示目前還在進行指標(biāo)測算，項目的具體規(guī)劃還沒有出來，但可以肯定的是，這是一個城北商業(yè)加住宅的高品質(zhì)住區(qū)，會將龍湖一貫的產(chǎn)品品質(zhì)感帶到這個項目當(dāng)中去。怪不得，業(yè)界已經(jīng)有人將之比做了城北的翡翠城，是可以代表城北高品質(zhì)住區(qū)的經(jīng)典大盤。另外，記者打探了解到，該項目預(yù)計在明年年中的時候推向市場，至于價格，開發(fā)商表示不便進行估計，這要根據(jù)市場當(dāng)時的情況再做決定。
片區(qū)影響：
    相對于城北目前的樓市均價在3800元/平米到4500元/平米，龍湖此次拍得土地總價21億元，樓面地價已經(jīng)達(dá)到每平方米3040元。業(yè)內(nèi)人士猜測，龍湖應(yīng)該對城北未來的發(fā)展十分看好，判斷城北未來的樓價至少應(yīng)該在6000元/平米左右，因此才敢出手如此豪氣。
巨型城市綜合體
中糧VS武侯大道地塊
    拍賣時間：9月29日地塊位置：武侯大道面積：133畝金額：975萬/畝總價約13億樓面地價：4875/平米開盤估計：因產(chǎn)品類型豐富，不便估計
項目探秘：
    對于該項目的未來定位，中糧相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪的時候表示，該項目為中糧在全國的代表作品之一——成都大悅城，其業(yè)態(tài)和布局都與北京、天津大悅城大致相同。按照天津大悅城的規(guī)模來看，成都大悅城項目是集零售、餐飲、娛樂、休閑、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)建筑群，應(yīng)該涵蓋國際五星級酒店、國際甲級寫字樓、一站式購物中心、酒店式服務(wù)公寓和住宅等多業(yè)態(tài)。
片區(qū)影響：
    該地塊地處西二環(huán)外，片區(qū)住宅樓盤發(fā)展勢頭很猛，但缺乏大型的商業(yè)綜合配套做支撐。大悅城的呈現(xiàn)，很好地彌補了這一點，該項目的能夠提升城市乃至區(qū)域的綜合價值，并帶來高素質(zhì)就業(yè)人口，促進高端消費和區(qū)域的快速發(fā)展。
“高端”頻出 挑戰(zhàn)樓市消化能力
成都高端產(chǎn)品賣向全國
西南房屋綜合開發(fā)有限公司營銷部主管 蔣毅
    我還是比較看好成都未來的高端市場，因為成都的市場不是只賣給成都人的，它還要賣給整個四川、乃至全國的高端人士。加之成都城市魅力的作用，一定會吸引更多的人看好成都高端市場的未來，畢竟成都整體房價的空間還很大。
    2008年，是成都樓市高端項目史上劃時代的一年，以紫檀為開端，以中海城南1號為代表的高層豪宅成為高端市場的新生力量，打破了別墅一統(tǒng)高端市場的格局，讓成都樓市的高端市場走向完整。從今年的預(yù)期以及土地拍賣的分析，明年高層形態(tài)的高端項目還會大量面市。而現(xiàn)在成都的別墅中，也不乏頂級之作，千萬級別墅從“一套驚人”到“組團而出”。一直是樓市“少數(shù)派”的高端項目，在即將到來的2010年，全新的高端時代洶涌而來。
    2008年開始，眾多開發(fā)商將目光瞄準(zhǔn)高端市場，也成為了部分開發(fā)企業(yè)調(diào)整戰(zhàn)略方向的重要一步。
    近幾個月，成都高端物業(yè)將頻頻亮相，不再“曲高和寡”，開始逐步進入大眾的主流視線。然而，面對此種境況，成都對高端產(chǎn)品的消化能力究竟怎樣？操盤高端項目會給開發(fā)商帶來怎樣的機遇和風(fēng)險？
市場動態(tài)高端項目頻頻亮相
    今年成都的高端市場頻頻顯現(xiàn)出火熱場景，讓不少業(yè)內(nèi)人士對成都的消費能力刮目相看。南湖國際社區(qū)借生態(tài)牌和中央公園風(fēng)景開盤即成功銷售538套；麓山國際社區(qū)的受寵程度更是毋庸置疑；蔚藍(lán)·卡地亞推出的二期一批次15套獨棟別墅當(dāng)天就售出10套；成都雅居樂花園10套精裝獨棟別墅，在兩天之內(nèi)便被哄搶一空……在國際城南天府新城片區(qū)，像中�！こ悄�1號、華敏·世家花園、龍湖·世紀(jì)峰景，以及還未正式亮相合景泰富譽峰，早已讓該片區(qū)高端項目的競爭進入了白熱化。
    在最近拍下的土地中，已經(jīng)確定要在明年開發(fā)高品質(zhì)項目的有保利、藍(lán)光、龍湖和華潤，其中不乏高端。
    另一讓業(yè)界關(guān)注的話題是，成都本土老牌開發(fā)商置信地產(chǎn)高調(diào)宣布轉(zhuǎn)型，今后專做別墅以及電梯豪宅項目。轉(zhuǎn)投高端市場——成為了很多房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整手段，給了消費者一個重新了解認(rèn)識開發(fā)商的機會，領(lǐng)會高端項目的價值。
消化能力成都聚合性強不缺買主
    在世邦魏理仕上半年的統(tǒng)計顯示，在下半年將有2萬套左右的高檔住宅面市，比去年增長48%。再加上新拍地塊逐漸加入高端產(chǎn)品的行列，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，明年成都高檔住宅的市場將面臨一定的銷售壓力。
    為什么眾多的開發(fā)商扎進高端？一位別墅開發(fā)商說：“成都中低端市場空間太小，大家都擠在一個池子里搶，而高端市場還處于初級的階段，潛力很大�！碑�(dāng)然，開發(fā)商還看到的是，土地的稀缺性以及客群的特殊性，讓高端物業(yè)更具抗跌性。
    那么，成都市場對高端產(chǎn)品的消化能力究竟有多大呢？開發(fā)商扎堆進“高端”真的是救市良方嗎？“成都的奢侈品市場是全國奢侈品消費成長最快的地區(qū)之一，成都，也從來都不缺少高端樓盤買主。因為，四川、西南，甚至全國的購房者都很看好這里的潛力，成都的聚合能力很強。”華府西苑營銷主管蔣毅對成都市場充滿信心。事實上，在中海的城市巔峰系、萬科金域系、龍湖·長橋郡、麓山國際社區(qū)、置信別墅系等掀起一輪高端熱銷后，再一次證明了成都高端樓盤不缺買主。
    企業(yè)考驗操盤高端拼的是實力與經(jīng)驗
    高端項目是為金字塔尖的高端人士量身定制的奢侈品。因此，其開發(fā)量和供應(yīng)量也只是市場的少數(shù)，不是每個開發(fā)商都敢于挑戰(zhàn)的。
    業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，除了地段、資源外，開發(fā)企業(yè)的專業(yè)能力將顯得至關(guān)重要，只有在高端市場磨礪多年的企業(yè)才可能成功。如果一些房地產(chǎn)企業(yè)，在項目本身地段不佳、缺乏獨特性、稀缺性資源的情況下，因為樓面地價等成本原因，而不得不將項目定位為高端，業(yè)界則視這種項目為“偽高端”。由于缺乏做高端項目的經(jīng)驗，“趕鴨子上架”，當(dāng)市場不好、銷售遇到瓶頸時，他們可能采取降價、降低品質(zhì)等手段，被動地迎合市場。這種以包裝主導(dǎo)價值的“偽高端”項目將面臨市場和客戶的嚴(yán)峻考驗。
    未來高端市場的供應(yīng)勢必呈現(xiàn)井噴。在競爭如此激烈的環(huán)境之下，面對未來的高端市場，“偽高端”在市場將肯定沒有立足之地，只有實力強勁、經(jīng)驗豐富的開發(fā)商才能站穩(wěn)腳跟。紅星國際推廣總監(jiān)馮玨認(rèn)為：“在操盤高端項目之前開發(fā)商都會經(jīng)過嚴(yán)格認(rèn)真的評估，確保自己對于高端項目有可控能力，所以房地產(chǎn)企業(yè)都會有一個自己的底線，只有在這個底線之上操盤自己的高端產(chǎn)品。
    業(yè)界談成都高端市場
    是否高端由購房者評判
    置信地產(chǎn)營銷中心總經(jīng)理朱猛
    高端市場只是少數(shù)企業(yè)才玩得起的游戲，未來普通商品住宅仍會是主流，保障性住房將提到新的高度，不會千軍萬馬玩高端，做什么產(chǎn)品仍得根據(jù)各企業(yè)自身情況來看，因此這個市場不可能容納所有開發(fā)商都來開發(fā)高端產(chǎn)品，各個開發(fā)商之間應(yīng)該走差異化道路。
    于近日面市的置信麗都花園.麗府，就是一個比較高端的產(chǎn)品。該項目在面市之后得到了業(yè)內(nèi)人士以及市民比較好的反響，當(dāng)然產(chǎn)品的高端與否不是開發(fā)商說了算的，而是需要購房者來做最終的評判，因此麗府還需要市場的檢驗。
高端產(chǎn)品受宏觀經(jīng)濟影響大
紅星國際推廣總監(jiān) 馮玨
    從長遠(yuǎn)預(yù)期看，成都高端項目是會持續(xù)發(fā)展，現(xiàn)在才剛剛開始，但對于成都市場對于高端項目的消費能力，這還需要從宏觀性上看。因為，高端市場受宏觀面影響較大，在中低端市場看漲時，高端項目卻受到冷落，高端項目火熱的同時，中低端產(chǎn)品也會相對慘淡，如果宏觀性上表現(xiàn)良好，那高端項目則必然火爆。高端項目的長期發(fā)展與宏觀經(jīng)濟之間是密不可分的，前三季度四川GDP10057.7億元，同比增長了13.5%，宏觀經(jīng)濟的利好使得高端產(chǎn)品的前景看好。