新保險法對房地產(chǎn)是一劑什么藥

    新《保險法》新增的“投資不動產(chǎn)”條款，對保險企業(yè)和地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展充滿機會，只要不超支不透支，按監(jiān)管要求而行，險資投資地產(chǎn)對雙方來講或是一劑互贏的良藥。
　　高溫不降的中國房地產(chǎn)，在10月國慶長假期間遭遇了一場寒流。北京樓市成交量創(chuàng)2007年以來長假銷最低記錄，廣州、上海、深圳等一線城市的成交量與往年同比也均大跌。但在這一壞消息的背后，新《保險法》從10月1日起正式實施，引來房地產(chǎn)業(yè)各方的遐想。
　　據(jù)新《保險法》第106條規(guī)定，保險公司的資金運用將限于四種形式：銀行存款；買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價證券；投資不動產(chǎn)；國務(wù)院規(guī)定的其他資金運用形式。其中，“投資不動產(chǎn)”是新增條款，正是這一條，讓地產(chǎn)業(yè)人士充滿期待，業(yè)界人士普遍認為，龐大的保險金至少有幾千億將進入房地產(chǎn)投資。
　　新《保險法》的實施，真的能為巨額險資進入房地產(chǎn)業(yè)提供法律庇護？險資進入將為地產(chǎn)業(yè)帶來哪些影響？會不會成為推高房價的一個新工具？險資進入地產(chǎn)業(yè)，其安全性和增值性會面臨哪些風(fēng)險？如何得到保障？這一系列后續(xù)問題激起業(yè)界廣泛爭議。
　　險資的投向
　　“國家出臺新《保險法》并非是對以前險資進入房地產(chǎn)種種操作的認可，其本意和實質(zhì)是希望藉法律進一步規(guī)范保險金投入房地產(chǎn)市場的行為，引導(dǎo)和控制保險資金的投資去向�！鄙虾�協(xié)力律師事務(wù)所周月萍律師在接受《法人》記者采訪時表示，該法的正式實施，標志著保險公司投資房地產(chǎn)的帷幕正式拉開。但實際上，保險企業(yè)在房地產(chǎn)市場的“暗度陳倉”由來已久，險資往往通過舉著“自用”的大旗，以購置大面積辦公物業(yè)等方式大肆染指房地產(chǎn)市場。
　　這種方式被視為險資進入地產(chǎn)業(yè)的“潛規(guī)則”。中原地產(chǎn)研究中心專家程博士在接受《法人》記者采訪時表示，保險資金擁有巨額的資金余額，但目前其投資渠道相對狹窄，在新《保險法》實施之前就通過各種途徑曲線進入房地產(chǎn)業(yè)，新法以法律的形式認可了這一做法。程認為，該法的出臺一方面拓寬了保險資金的運用途徑，另一方面，保險資金的入市將有效拓寬房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源，與銀行、信托、外資等一起成為房地產(chǎn)市場的主要“資金池”，有利于緩解銀行業(yè)的金融風(fēng)險。
　　原《保險法》第105條規(guī)定，保險資金可投資于“銀行存款、買賣政府債券、金融債券和國務(wù)院規(guī)定的其他資金運用形式”等渠道，而新法將這一投資渠道增加了“投資不動產(chǎn)”。其渠道的拓寬，對保險公司而言既是機遇又是挑戰(zhàn)。對此，不少房地產(chǎn)人士認為，新法對房地產(chǎn)行業(yè)是個重大利好。
　　“這是房地產(chǎn)行業(yè)對保險法政策的一種誤讀�！敝茉缕悸蓭熛颉斗ㄈ恕酚浾弑硎荆�保險資金投資不動產(chǎn)本意是進行固定資產(chǎn)投資，主要是投資于非房地產(chǎn)的交通、通信、能源和環(huán)保等國家級重點基礎(chǔ)設(shè)施項目，而非國家的房產(chǎn)“救市行為”。很多人由此認為，保險業(yè)幾千億的巨量險資將成為推動樓市向上、助推房價上漲的又一支生力軍，甚至認為險資入市將成為繼溫州炒房團、山西煤老板之后的又一支炒房團。
　　周月萍律師分析說，對整個房地產(chǎn)業(yè)而言，險資在短期內(nèi)帶來的利好可能相當(dāng)有限。首先，房地產(chǎn)是長線投資，短期內(nèi)難以產(chǎn)生明顯的效果。一個地產(chǎn)項目開發(fā)貸款的周期較長，一般在三年左右，且風(fēng)險較大，從目前的情況看，保險公司介入開發(fā)環(huán)節(jié)的可能性不大。其次，保險資金“鐘情”商業(yè)地產(chǎn)，而非住宅板塊。而商業(yè)地產(chǎn)在整個房地產(chǎn)市場占的比例較小，不大可能會影響整個房地產(chǎn)業(yè)的基本面。因此，在目前的市場狀況下，保險公司最初將只是試探性地投入部分資金進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，對是否進入住宅市場尚處于觀望狀態(tài)。保險資金“能進”是一回事，但是否“愿進”則是另一回事，當(dāng)市場呈現(xiàn)較濃的觀望氣氛時，險資還未必會隨之跟進，所以，利好效應(yīng)尚需觀察。
　　對此，中原地產(chǎn)研究中心專家程博士認為，險資目前不會成為高房價的助推器，因為一方面保險資金能夠進入房地產(chǎn)業(yè)的比例仍然不高，與中國每年的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模相比仍是杯水車薪；另一方面，即將陸續(xù)出臺的保險法細則必將會對險資進入住宅市場有嚴格的限制；第三，大部分險資將進入有穩(wěn)定收益的商業(yè)地產(chǎn)市場，對中國商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展和成長起到重要的推動作用。
　　險資入地的風(fēng)險
　　目前，保險資金投資不動產(chǎn)的細則，比如投資比例、退出機制以及保值和增值等問題，監(jiān)管部門尚未制定政策，但這絲毫不影響保險公司試水地產(chǎn)業(yè)的決心。除了周月萍律師所言的“暗度陳倉”外，中國保險公司公開與地產(chǎn)企業(yè)結(jié)盟成為近期地產(chǎn)業(yè)的重磅新聞，比如平安保險與綠地集團的聯(lián)姻，國壽和人保 也正在謀劃合作機會并有了牽手對象。
　　這些保險公司和地產(chǎn)商的合作項目，動輒幾十上百億，如果一旦項目出現(xiàn)問題，必將使險資面臨巨大的風(fēng)險。眾所周知，保險資金是投保人為了給自己的人身或財產(chǎn)尋求一份保障而投向保險公司的，幾乎所有投保人都不愿意看到保險公司將資金投向高風(fēng)險項目。因為一旦保險公司投資失利，將直接影響到投保人及被保險人的利益。
　　“一直以來，保險金在投資利用率上都存在缺陷�！敝茉缕悸蓭煴硎�，我國目前的險資利用率低，主要用于銀行存款。發(fā)達國家保險投資率一般高達80％以上，壽險投資率可達到97％以上，而我國的保險投資還不到50％，險資投資運用率很低，投資結(jié)構(gòu)單一，保險資金無法充分利用，巨大的險資余額處于低效益的空轉(zhuǎn)狀態(tài)。
　　保險業(yè)務(wù)的特性使得保險公司擁有大量的、長期穩(wěn)定的投資基金，險資進入房地產(chǎn)市場，可以為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供長期穩(wěn)定的資金支持，既增加了房地產(chǎn)市場的資金供給，又刺激了其籌資主體的資金需求，從而擴大市場規(guī)模，在某種程度上可以有效地盤活資金、提高險資的利用率，促進金融資源的優(yōu)化配置，從而最終達到保險業(yè)與房地產(chǎn)市場“雙贏”的目的。
　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心程博士介紹，險資通常采用兩種“曲線”方式進入地產(chǎn)業(yè)，一種是以自用名義購買寫字樓變相投資，一種是通過保險公司旗下的信托、資產(chǎn)管理公司變相投資房地產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計，包括中國人壽、太平洋保險、中國平安等在內(nèi)的保險機構(gòu)從2006年起，就陸續(xù)以直接或間接方式購入土地或辦公樓，至今，各大保險公司購買的寫字樓面積高達200萬平方米。目前險資還有很大一部分尚未運用，因此新增加的運用途徑將有效地提高險資的利用率。
　　程分析表示，監(jiān)管部門或?qū)㈦U資投資不動產(chǎn)的資金上限比例定在10％左右，資金總規(guī)模約計1500億左右，投資收益率較高的商業(yè)地產(chǎn)是保險公司投資的首選。因為，不動產(chǎn)投資規(guī)模大、期限長、收益高，比較符合保險資金追求穩(wěn)健、長期、價值投資的特點，同時房地產(chǎn)投資收益相對股票投資而言更為穩(wěn)定。
　　目前，新《保險法》并未對“不動產(chǎn)”投資比例上限作出具體的規(guī)定，但周月萍律師認為，多數(shù)保險企業(yè)可能會先參照5％的比例進行投資，這樣更能掌控風(fēng)險。險資投資股票的收益一般為10％，但風(fēng)險較大；債券收益為5％上下，雖安全但收益相對偏低；商業(yè)地產(chǎn)的平均投資收益率約在8％左右，其安全性和收益率對保險公司“正中下懷”。中國房地產(chǎn)業(yè)雖然經(jīng)歷了20年的發(fā)展，目前仍是一塊大“肥肉”(中國的城市化率僅僅達46％)。而且房地產(chǎn)長期的保值增值性，為險資提供了適配的投資選擇。險資來源于長達一二十年的保費收入，比較適用于時間長、收益穩(wěn)定的大型產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投資，因而只要不超支不透支，按國家監(jiān)管要求而行，新《保險法》的險資投資對房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)是一劑雙贏的良藥。