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市場觀察
馮海寧：政府真拿“土地倒?fàn)敗睕]辦法嗎？
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當(dāng)房價(jià)上漲至遠(yuǎn)離其基本價(jià)值時(shí)，房產(chǎn)暴利就出現(xiàn)了；當(dāng)建設(shè)用地不是用來開發(fā)房子，而是變成賺錢工具時(shí)，土地暴利就不可避免了。在我看來，今日中國樓市之所以嚴(yán)重扭曲，原因就在于存在太多暴利空間、太多“血吸蟲”，如果有關(guān)方面無視這些問題，或者“醫(yī)治”的藥力不夠，一系列民生問題和經(jīng)濟(jì)隱患將成為中國未來的麻煩。
土地市場何以存在巨大暴利空間，以至于開發(fā)商不開發(fā)房子只盜賣土地？從各種新聞報(bào)道來分析，原因主要集中在三點(diǎn)：一是開發(fā)商能利用土地儲備在資本市場上大肆圈錢；二是治理閑置土地的相關(guān)政策變成了一紙空文；三是開發(fā)商通過囤地進(jìn)而高價(jià)轉(zhuǎn)讓可獲得巨額利潤。這些都是開發(fā)商變成“土地倒?fàn)敗钡闹饕颉?BR> 實(shí)際上，這三點(diǎn)原因可以歸于一點(diǎn)，即監(jiān)管政策成了一紙空文。開發(fā)商之所以能利用土地在資本市場圈錢，就在于囤地沒有風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)開發(fā)商囤地存在很大政策風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，我相信就難以從資本市場上輕松圈錢了。開發(fā)商通過囤地進(jìn)而高價(jià)轉(zhuǎn)讓，也是因?yàn)橄嚓P(guān)政策成了擺設(shè)。從某種角度而言，開發(fā)商無障礙倒賣土地，都是由于監(jiān)管部門的“支持”和“鼓勵(lì)”。
在我看來，開發(fā)商成為“土地倒?fàn)敗边�有更深的背景。一個(gè)背景是，某些地方政府充當(dāng)了倒賣土地的榜樣。據(jù)相關(guān)報(bào)道，在今年4月份《土地管理法》修改專家論證會上，有專家毫不客氣地指出，政府土地儲備中心已成為地方政府的倒地工具，政府收儲土地的時(shí)候，只付很低的價(jià)格，轉(zhuǎn)手出讓土地的時(shí)候，就獲取幾十倍，甚至上百倍的利益。某些地方政府都當(dāng)“土地倒?fàn)敗绷�，開發(fā)商能不“學(xué)壞”嗎？！
另一個(gè)背景是，某些地方官員參與倒賣土地。比如，媒體報(bào)道過上海房地產(chǎn)系統(tǒng)的一部分下海的前官員和退休的公職人員，在許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中扮演著土地中介的角色。實(shí)際上，參與倒賣土地、充當(dāng)土地中介的不僅是政府前官員和退休公職人員，在不少開發(fā)商倒賣土地過程中，就有一些官員牽線搭橋。像義烏市國土資源局原局長龔義就被人直接稱為“土地倒?fàn)敗薄?BR> 我以為，要想打擊“土地倒?fàn)敗�，需要從以下幾點(diǎn)做起。首先是落實(shí)土地監(jiān)管政策，有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)�，F(xiàn)在看來，土地閑置一年征費(fèi)、閑置兩年回收的政策沒有什么作用，因?yàn)槲覀儾]有看到有多少土地被回收。因此，不能依賴于地方政府自覺查處囤地了，必須是國土部會同紀(jì)檢監(jiān)察等部門掀起一場大的戰(zhàn)役，來清理被囤積、被倒賣的土地。因?yàn)閷?shí)踐證明，由于地方政府過度依賴于土地財(cái)政，擔(dān)心打擊囤地會打跑開發(fā)商，所以不會動真格。
其次是改變目前的土地儲備制度。當(dāng)前土地儲備管理制度中的最大弊端是，地方政府集土地的管理者、運(yùn)營者、裁判員角色于一身，壟斷了土地供應(yīng)，這就避免不了某些地方政府成為“土地倒?fàn)敗保脖苊獠涣四承┑胤秸蔀殚_發(fā)商倒賣土地的合伙人、保護(hù)傘。無疑，制度上需要做出改變。
再者，查處“土地倒?fàn)敗毕炔榇蟪鞘�、大開發(fā)商。房價(jià)、地價(jià)大幅飆漲，在大城市尤為突出，大城市房價(jià)、地價(jià)成為樓市風(fēng)向標(biāo)，因此，有關(guān)方面不妨先查大城市。同時(shí)，目前囤地、倒地的主要是上市房企和國有房企，只要大開發(fā)商不囤地、倒地，中小開發(fā)商更不敢囤地了。需要特別指出的是，“土地倒?fàn)敗钡拇罅看嬖冢c權(quán)力腐敗也有很大關(guān)聯(lián)，查處“土地倒?fàn)敗币彩窃诜锤瘮 ?
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