迪士尼“落滬”房價上揚(yáng) 區(qū)域升值還是泡沫堆積？(1)

    【本文摘要】 迪士尼落滬，相對于國人的興奮，其實迪士尼本身也很興奮。華特迪士尼公司總裁兼首席執(zhí)行官Robert A. Iger就表示：“中國是全球最具活力、最激動人心和最重要的國家之一，這一批準(zhǔn)標(biāo)志著華特迪士尼公司在中國大陸取得的一個具有非常意義的裏程碑，”
　　雖然迪士尼“落滬”已不是新聞，但一直未得到官方正式，11月4日上午8時30分，上海市人民政府新聞辦公室正式宣布：上海迪斯尼項目申請報告已獲國家有關(guān)部門核準(zhǔn)。
　　迪士尼官方網(wǎng)站也同時發(fā)布消息表示，華特迪士尼公司將在上海浦東新區(qū)建造一個迪士尼主題樂園的項目申請報告，已獲中國中央政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)。迪士尼公司表示，項目申請報告的批準(zhǔn)，將使迪士尼和其上海的合作夥伴能夠朝著一個建設(shè)和運(yùn)營樂園的最終協(xié)議邁進(jìn)，并啓動初期開發(fā)工作。迪士尼上海項目的初始階段將包括一個具有爲(wèi)上海地區(qū)量身打造的“神奇王國式”主題樂園和與全球迪士尼旅遊目的地度假區(qū)一緻的其它設(shè)施。
　　迪士尼“落滬”互利雙贏還是單邊拯救？
　　迪士尼落滬，相對于國人的興奮，其實迪士尼本身也很興奮。華特迪士尼公司總裁兼首席執(zhí)行官Robert A. Iger就表示：“中國是全球最具活力、最激動人心和最重要的國家之一，這一批準(zhǔn)標(biāo)志著華特迪士尼公司在中國大陸取得的一個具有非常意義的裏程碑，”
　　而這種興奮時有原因的，我們知道金融危機(jī)以來，主題公園舉步維艱的境遇屢見報端。世界上最大的主題公園公司六旗(SixFlags)第三財季的盈利微弱，僅爲(wèi)1.1%，事實上該公司于6月13日向法院申請進(jìn)入破産保護(hù)程序。彭博社也報道過環(huán)球影城主題公園(Uni-versalCity)自今年5月份來帶頭出售大量價格低但是風(fēng)險大的債券。
　　究其原因，一方面是因爲(wèi)金融危機(jī)的影響，另一方面，美國的遊樂業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，早已“熟透了”，在本土早就出現(xiàn)了過剩的現(xiàn)象。因此，在當(dāng)前，就連迪斯尼這樣的遊樂業(yè)大鱷也逃不了蹣跚前進(jìn)的命運(yùn)。
　　此外，普華永道此前發(fā)布的《2007-2011年全球娛樂和媒體前瞻報告》中有關(guān)主題公園發(fā)展的預(yù)測認(rèn)爲(wèi)：亞太地區(qū)將成爲(wèi)全球主題公園消費(fèi)增長最快的地區(qū)，總消費(fèi)將從2006年的62億美元增長到2011年的81億美元，年增幅爲(wèi)5.5%，而遊客總數(shù)也將從2006年的2.44億人次增長到2010年的2.83億人次，年增幅3%。推動這一快速發(fā)展的主要動力是中國和印度經(jīng)濟(jì)起飛所帶動的當(dāng)?shù)厝丝诳芍�配收入的激增，他們對娛樂的需求也將大�?wèi)增加。報告同時還預(yù)測中國和印度也將在今後幾年迎來大量主題公園的興建。
　　迪士尼落滬 區(qū)域升值還是泡沫加速？
　　房地産專家楊紅旭認(rèn)爲(wèi)，迪士尼一巨大娛樂項目的導(dǎo)入，使周邊産業(yè)格局産生聚積效應(yīng)，從而帶動人口、消費(fèi)增長，使區(qū)域房地産需求增加，檔次提高。他覺得，迪士尼項目的獲批對商業(yè)地産的利好大于住宅，這是一個旅遊娛樂項目，從一定程度上更容易刺激商業(yè)地産的發(fā)展。
　　美聯(lián)物業(yè)區(qū)域董事高錦滔也表示，川沙區(qū)域的“住”、“商”、“遊”市場在未來相當(dāng)一段時間內(nèi)前景十分值得期待。隨規(guī)劃的利好、便利的交通環(huán)境、不斷完善的商業(yè)環(huán)境、以及更     多符合市場需求的樓盤産品以及價格水平的上升潛力，川沙以及整個大浦東二手房的價格也會得到大幅提升，該闆塊二手房市場未來的前景將更爲(wèi)廣闊。
　　雖然很多分析人士都和以上兩位一樣認(rèn)爲(wèi)迪士尼的落戶將會帶動上海旅遊業(yè)、酒店業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展，對上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市品位，素質(zhì)都是起積極的影響作用，但他絕不會影響上海的地價和房價�？墒聦嵣希�在上海市政府宣布迪士尼項目正式獲批不到兩個小時以後（11月4日10上午點(diǎn)），上海首塊“迪士尼宅地”——浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)A08-03住宅地塊，以11.9億元成交，樓闆價高達(dá)14024元/平，溢價高達(dá)264%。
　　這些數(shù)據(jù)都無疑將“迪士尼效應(yīng)”卻在這幅地塊上顯現(xiàn)得淋漓盡緻。除了多達(dá)17家企業(yè)參與競拍外，今天，在土地交易中心外場等待的媒體和業(yè)內(nèi)人士甚至比今年幾幅地王地塊誕生時還要多。
　　“這個價格實在是太離譜了！”界龍實業(yè)其負(fù)責(zé)人表示該價格實在是難以令人接受。而根據(jù)資料顯示，該地區(qū)周圍有些新盤報出的開盤價最高也僅在1萬6左右。
　　而據(jù)《國際金融報》報道，上海迪士尼項目將落戶上海浦東。目前盛傳項目選址位于浦東川沙功能區(qū)黃樓社區(qū)與原南彙交界處，具體方位爲(wèi)迎賓大道（A1公路）、滬蘆公路（A2高速）、南六公路、周祝公路4條道路合圍的區(qū)域。目前，這片區(qū)域內(nèi)大部分是農(nóng)田或果園，未見拆遷工程啓動跡象。而川沙功能區(qū)域新房房價從2004年初的每平方米3000多元，一路飆升至當(dāng)前的1.4萬元左右。最近掛出的川沙A08-03地塊，作爲(wèi)5年來首次開閘的“迪士尼住宅地”，吸引了10多家房企領(lǐng)取掛牌出讓文件。截至昨日，該地塊最高報價爲(wèi)5.18億元，較3.268億元的起始價格，溢價幅度達(dá)58%。
　　分析師薛建雄在接受媒體采訪時表示，“面粉貴過面包”的場景又再度出現(xiàn)，這必然導(dǎo)緻周邊房價的過快上漲，加上迪斯尼項目通過的利好消息，整個上海的房價也可能進(jìn)一步“居高不下”。