勤拿地慢開工 雅居樂涉嫌囤地

    43.41億元！10月30日，雅居樂從碧桂園手中奪得廣州科學(xué)城地塊，再次上演瘋狂拿地的一幕。
    自7月6日購(gòu)得佛山市南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)地塊后，上半年“零拿地”的雅居樂就如同脫韁野馬，狂掃國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)。截至11月3日，雅居樂已購(gòu)買了13幅土地，花費(fèi)資金總額超過(guò)90億元。
    但不同于“快動(dòng)作”拿地，雅居樂開發(fā)的上海項(xiàng)目卻是在“慢鏡頭”建設(shè)——早在2007年上半年收購(gòu)的上海雅居樂國(guó)際廣場(chǎng)，到昨日外立面僅完成了1/3左右，且廣場(chǎng)目前還沒有任何招商計(jì)劃。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果該項(xiàng)目不抓緊時(shí)間建設(shè)，可能會(huì)趕不上明年世博會(huì)，從而錯(cuò)過(guò)最重要的一次商機(jī)。
現(xiàn)場(chǎng)：工程一拖多年
    上海的南京東路、西藏中路交界處，一直是當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)的“黃金商圈”，那里有全國(guó)知名的上海市第一百貨商店、新世界[14.05 -0.21%]商廈等。
    據(jù)媒體報(bào)道，2006年，由于投資方的資金問(wèn)題，這個(gè)商圈中的金昌摩爾大廈在完成地基后陷入停工狀態(tài)，幾成爛尾項(xiàng)目。
    2007年3月29日，雅居樂發(fā)布了收購(gòu)金昌項(xiàng)目的通函，將金昌項(xiàng)目納入旗下，并改名為上海雅居樂國(guó)際廣場(chǎng)。在通函中，雅居樂介紹了該項(xiàng)目的具體情況：總面積114358平方米，是集超五星級(jí)酒店、辦公、商鋪于一身的綜合型物業(yè)，酒店及寫字樓面積約5.72萬(wàn)平方米，商業(yè)面積約3.25萬(wàn)平方米。
    根據(jù)雅居樂后來(lái)的核算，上述項(xiàng)目的收購(gòu)樓板價(jià)每平方米僅為15000多元。但商業(yè)項(xiàng)目50年的土地使用期，已被耗費(fèi)多年。根據(jù)通函，上海雅居樂廣場(chǎng)的土地使用年限為1999年11月13日至2049年11月12日。
    由于項(xiàng)目已被擱置多年，因此在剛完成收購(gòu)后，雅居樂曾一度加速開發(fā)。今年5月5日，雅居樂曾在天工網(wǎng)的工程信息欄目發(fā)布黃浦區(qū)14號(hào)街坊酒店商業(yè)辦公樓工程的部分招標(biāo)信息。根據(jù)上述信息，上海雅居樂國(guó)際廣場(chǎng)的竣工時(shí)間應(yīng)為2009年6月1日。但據(jù)知情者透露，上海雅居樂廣場(chǎng)原計(jì)劃在2009年年中竣工，但今年竣工時(shí)間已被延后。2008年雅居樂年報(bào)顯示，上海雅居樂國(guó)際廣場(chǎng)將在2010年二季度竣工。
    昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，該項(xiàng)目目前已封頂，但是大樓主體外立面只完成了1/3左右，大樓的內(nèi)裝飾工程等均沒開始。
    根據(jù)《上海市人民政府關(guān)于加強(qiáng)2010年上海世博會(huì)籌備和舉辦期間本市建設(shè)工程施工管理的通告》，明年4月1日至10月31日期間，上海將有部分區(qū)域工程停工。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果上海雅居樂國(guó)際廣場(chǎng)在明年2月份前仍然沒有完成外立面施工，施工進(jìn)度可能會(huì)再次延遲。
疑問(wèn)：能否趕上世博會(huì)
    根據(jù)上海雅居樂國(guó)際廣場(chǎng)目前的建設(shè)進(jìn)度，該項(xiàng)目很可能無(wú)法趕在明年5月前正式營(yíng)業(yè)。若真是這樣，雅居樂或?qū)㈠e(cuò)過(guò)一次極其重要的商業(yè)機(jī)會(huì)——上海世博會(huì)。
    上海旅游局局長(zhǎng)道書明曾向媒體透露，今年1~6月，上海星級(jí)酒店的平均出租率只有46.7%，這意味著酒店行業(yè)出現(xiàn)了大面積虧損——酒店出租率要達(dá)到60%以上才能盈利。
    中原地產(chǎn)中國(guó)研究院負(fù)責(zé)商業(yè)項(xiàng)目研究的分析師季峰說(shuō)，近年來(lái)上海高星級(jí)酒店數(shù)量大幅增加，連上海郊區(qū)目前也有很多高星級(jí)酒店建設(shè)，這導(dǎo)致上海酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。不久前，上海新天地規(guī)劃中的“七星級(jí)酒店”朱美拉酒店就不幸夭折，由海航集團(tuán)接手。
    也正因?yàn)檫@個(gè)因素，世博會(huì)幾乎是上海高端酒店業(yè)近年來(lái)最重要的商機(jī)。
    據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前上海的酒店客房出租率已經(jīng)比今年上半年上升了15%左右，預(yù)計(jì)酒店經(jīng)營(yíng)收入在世博會(huì)期間將有大幅度的提高。五合國(guó)際智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅說(shuō)，很多酒店項(xiàng)目都計(jì)劃在世博會(huì)前出售，以賣上一個(gè)好價(jià)錢。
    除了酒店業(yè)，商鋪和寫字樓明年的出租情況也預(yù)計(jì)會(huì)比今年理想。
    第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)商鋪部高級(jí)董事朱兆榮介紹，金融危機(jī)給上海零售物業(yè)帶來(lái)了全新的機(jī)會(huì)，在一些零售品牌撤離的同時(shí)，一些國(guó)際知名企業(yè)卻因?yàn)樵诒泵篮蜌W洲的市場(chǎng)萎縮而迫切希望在上海尋求新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，這使得上海頂級(jí)商業(yè)圈的商鋪機(jī)會(huì)大大增加。
    記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近來(lái)上海寫字樓的租金價(jià)格開始從最低谷緩慢回升，市場(chǎng)正逐漸向有利于商用物業(yè)開發(fā)商的方向轉(zhuǎn)變。
    然而，上海雅居樂國(guó)際廣場(chǎng)卻很有可能錯(cuò)過(guò)這樣的機(jī)會(huì)。
    據(jù)該項(xiàng)目售樓處的工作人員介紹，目前他們主要推廣的是海南雅居樂清水居項(xiàng)目，上海雅居樂國(guó)際廣場(chǎng)的商鋪和寫字樓預(yù)租工作尚未啟動(dòng)，關(guān)于項(xiàng)目的租賃價(jià)格、面積都沒有具體資料。
    據(jù)上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，一般情況下，大型寫字樓、商鋪的招租工作需要在項(xiàng)目竣工前一年展開，以保證在項(xiàng)目正式運(yùn)營(yíng)時(shí)，大部分單位已被租賃。如果現(xiàn)在還沒有開始招商，很有可能會(huì)導(dǎo)致明年開門營(yíng)業(yè)時(shí)，入駐率不高。
    對(duì)于上述情況，雅居樂企業(yè)傳訊部趙微微表示，上海雅居樂國(guó)際廣場(chǎng)會(huì)在明年年中竣工、營(yíng)業(yè)，應(yīng)該能趕上世博會(huì)開幕。
    她并沒有解釋上海雅居樂國(guó)際廣場(chǎng)工程進(jìn)展緩慢的原因。至于世博會(huì)召開期間的停工以及目前尚未開始的招商計(jì)劃究竟會(huì)不會(huì)影響上海雅居樂國(guó)際廣場(chǎng)的正式開業(yè)，她表示不太清楚。
    目的：等待最佳入市時(shí)機(jī)？
    雅居樂收購(gòu)該項(xiàng)目已有2年多，為何遲遲不完成開發(fā)建設(shè)？
    按照上海雅居樂國(guó)際廣場(chǎng)的土地使用年限，如果項(xiàng)目明年才竣工，項(xiàng)目的剩余土地使用年限將不足40年。按照目前南京東路、西藏新飛桃等40~60元/平方米/天的日商鋪?zhàn)饨穑�拖延一天開業(yè)，對(duì)雅居樂都是不小的損失。
    一位不愿意透露姓名的零售物業(yè)市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，上海雅居樂國(guó)際廣場(chǎng)拖延施工時(shí)間是為了尋找最有利的上市時(shí)機(jī)。該人士認(rèn)為，很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都要擱置幾年才會(huì)開工建設(shè)，原因在于項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)不合適，比如同在南京東路的恒基155號(hào)地塊，便是在南京東路、河南中路商圈逐漸形成高端商業(yè)氛圍后，才開始入市的。
    此前上海房地產(chǎn)圈有消息稱，上海雅居樂國(guó)際廣場(chǎng)由于經(jīng)營(yíng)超五星級(jí)酒店，因此部分商鋪的定位也將走高端化路線，希望能夠引進(jìn)一些頂級(jí)品牌。
    曾在南京東路商業(yè)圈代理過(guò)多個(gè)項(xiàng)目的第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)商鋪部高級(jí)董事朱兆榮認(rèn)為，目前南京東路、西藏中路所在的商業(yè)圈，雖然在過(guò)去幾年中經(jīng)營(yíng)定位有所提高，能夠吸引一些中高端消費(fèi)群光顧，但離上海頂級(jí)奢侈商圈還有較大的差距。要發(fā)展成一個(gè)奢侈品商業(yè)圈，可能還需要三到五年時(shí)間。
    在他看來(lái)，南京東路的五星級(jí)酒店除了高端奢侈品外，還可以經(jīng)營(yíng)高檔的鐘表和珠寶，以及餐飲、娛樂項(xiàng)目。
    不過(guò)，每經(jīng)記者在現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，上述高端商業(yè)尚未在上海雅居樂國(guó)際廣場(chǎng)周圍形成氛圍。目前雅居樂工程外圍的臨時(shí)用房，主要經(jīng)營(yíng)的是一些售價(jià)百元左右的服飾、雜貨和小商品，周圍的店鋪經(jīng)營(yíng)檔次也以中檔為主，與五星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)氛圍相差甚遠(yuǎn)。
    朱兆榮對(duì)上述商圈的評(píng)價(jià)是，等南京東路的奢侈商業(yè)逐漸繁榮后，自然會(huì)向西藏中路輻射。
行情：囤地收益更高
    施工進(jìn)度緩慢的，并不只有上海雅居樂國(guó)際廣場(chǎng)一個(gè)項(xiàng)目。
   翻開雅居樂今年中期報(bào)的土地儲(chǔ)備表(截至9月9日)，56幅土地儲(chǔ)備中有至少11個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃在2013年后竣工。而2010年竣工的項(xiàng)目中，相當(dāng)數(shù)量的土地早在四五年前就已被雅居樂納入旗下。事實(shí)上，早在2008年便被納入集團(tuán)的上海南匯項(xiàng)目，被披露至少要2012年才會(huì)竣工。
    急拿地慢施工，似乎成了雅居樂的一個(gè)特點(diǎn)。
    11月1日，在接受央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》節(jié)目采訪時(shí)，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹稱，中國(guó)有三分之一房地產(chǎn)開發(fā)商從來(lái)不蓋房子，就是“倒土地”，并且認(rèn)為倒賣土地比開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目更賺錢。
    “既然買賣土地比開發(fā)項(xiàng)目更賺錢，那么開發(fā)商為什么要急于開發(fā)呢？”衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)智庫(kù)負(fù)責(zé)人蔡為民對(duì)上述說(shuō)法表示贊同，“過(guò)去的十年樓市證明，長(zhǎng)期持有土地所獲取的收益，要比短時(shí)間開發(fā)項(xiàng)目并迅速銷售的收益更高，由此造成了開發(fā)商尤其是大開發(fā)商更樂意囤地。即使所開發(fā)的物業(yè)歸公司投資用，也是晚些開發(fā)比早點(diǎn)開發(fā)更好。
    他表示，一些地方政府雖然也出臺(tái)政策試圖制止開發(fā)商的囤地行為，但收效甚微。
    而這樣的瘋狂搶地行為又創(chuàng)造了國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)天價(jià)地紀(jì)錄的刷新。方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)地產(chǎn)咨詢部經(jīng)理趙豫川說(shuō)，今年拍賣的土地，大部分建筑成本加土地成本便已經(jīng)和當(dāng)?shù)氐男路渴蹆r(jià)相一致。顯然，開發(fā)商要想獲利，必須等到幾年后房?jī)r(jià)再次上漲。
    不過(guò)，上海雅居樂國(guó)際廣場(chǎng)的盈利已無(wú)問(wèn)題。據(jù)計(jì)算，當(dāng)時(shí)整個(gè)項(xiàng)目的收購(gòu)價(jià)為17.53億元，加上8億多元的建設(shè)投入，整個(gè)項(xiàng)目總投入估計(jì)在25億元，折合每平方米開發(fā)成本為2萬(wàn)元左右。而2007年蘇寧拍下的南京東路163地塊，土地樓板價(jià)已達(dá)到6.7萬(wàn)元/平方米。