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市場(chǎng)觀察
“商住倒掛”凸顯寫字樓投資商機(jī)
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現(xiàn)在有外資已經(jīng)再次進(jìn)入寫字樓市場(chǎng)，如果經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步回暖，境外資金會(huì)大舉進(jìn)入，寫字樓市場(chǎng)會(huì)重新被拉高。
作為中國(guó)的首都，北京寫字樓租售率一向被視為京城商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)，而地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的銷售、出租，在一定程度上是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的風(fēng)向標(biāo)。近日，多家房地產(chǎn)顧問(wèn)公司發(fā)布報(bào)告稱，2009年第三季度北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)顯現(xiàn)回暖；北京房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)商住倒掛，投資寫字樓市場(chǎng)前景樂(lè)觀。
空置率下降
DTZ戴德梁行2009年第三季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析認(rèn)為，本季度的需求雖然沒(méi)有表現(xiàn)出強(qiáng)勁的回升勢(shì)頭，但確實(shí)出現(xiàn)了回暖的跡象。全市整體的空置率由上季度的20.9％降至本季度的20.2％，下降了0.7個(gè)百分點(diǎn)。DTZ戴德梁行寫字樓部負(fù)責(zé)人吳佩玲董事表示，綜合市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，空置率與租金水平和去年同期相比仍處在低谷，但該季度空置率與上季度相比已下降，租金價(jià)格有所上調(diào)。
自金融危機(jī)以來(lái)，外資公司緊縮開(kāi)支，原本計(jì)劃中的轉(zhuǎn)租、擴(kuò)租基本告停，北京市寫字樓空置率大幅攀升。
華潤(rùn)鳳凰置地市場(chǎng)總監(jiān)唐瑤告訴記者，去年第四季度該項(xiàng)目推向市場(chǎng)的時(shí)候，正遇上雷曼倒閉，“那些日子我們每天都會(huì)收到壞消息，‘暫�！�、‘觀望’，幾個(gè)月內(nèi)手里已經(jīng)積攢的三四十個(gè)客戶紛紛流失。今年第一季度的時(shí)候，手里客戶基本上流失殆盡。”唐瑤說(shuō)。今年三季度以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)回暖，他們的項(xiàng)目預(yù)租率達(dá)到75％�！斑@是一個(gè)非常高的數(shù)字�！�
對(duì)于三季度寫字樓市場(chǎng)回暖，唐瑤認(rèn)為，這首先得益于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，“寫字樓市場(chǎng)與住宅市場(chǎng)不同，受制于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)形勢(shì)�！睆娜径劝l(fā)布的數(shù)字來(lái)看，我國(guó)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都在反彈，國(guó)際上，各國(guó)經(jīng)濟(jì)也都到了底部回升階段，因此才有了三季度的回暖。其次，該項(xiàng)目取得75％的預(yù)租率與他們采取的策略有關(guān)，不能代表整個(gè)北京市場(chǎng)�！坝腥私o我打電話調(diào)侃說(shuō)，你們這么高會(huì)讓人誤會(huì)整個(gè)寫字樓市場(chǎng)火了。其實(shí)不是這樣，現(xiàn)在北京寫字樓市場(chǎng)的平均預(yù)租率大約還在10％左右�！碧片幐嬖V記者，“我們認(rèn)為，今年第三季度或就是北京寫字樓市場(chǎng)的底部，第四季度或者明年第一季度有可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)�！�
DTZ戴德梁行的報(bào)告認(rèn)為，三季度內(nèi)需求有所回升，同時(shí)本季度市場(chǎng)新增供應(yīng)僅為第二季度的47.5％，給市場(chǎng)的壓力也較小。此外，為了刺激市場(chǎng)需求，提升市場(chǎng)活躍度，自去年年末今年年初開(kāi)始，政府亦紛紛發(fā)布一系列鼓勵(lì)政策，如北京市人民政府發(fā)布的《關(guān)于鼓勵(lì)跨國(guó)公司在京設(shè)立地區(qū)總部的若干規(guī)定》，東城區(qū)發(fā)布的《東城區(qū)關(guān)于促進(jìn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和總部型企業(yè)發(fā)展的鼓勵(lì)措施》、《東城區(qū)關(guān)于促進(jìn)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的試行辦法》，海淀區(qū)發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)中關(guān)村高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》等均對(duì)客戶租賃或購(gòu)置辦公物業(yè)采取一定的優(yōu)惠政策。這也是導(dǎo)致市場(chǎng)需求回升，活躍度上升，空置率下降的誘導(dǎo)因素之一。
投資前景樂(lè)觀
金融危機(jī)下，“商住倒掛”成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)畸形發(fā)展的表現(xiàn)之一。DTZ戴德梁行報(bào)告顯示，北京樓市商住價(jià)格在今年第三季度出現(xiàn)倒掛，部分地區(qū)公寓比同區(qū)寫字樓每平方米的價(jià)格高2萬(wàn)元。以位于崇文區(qū)花市大街的國(guó)瑞城為例，其公寓的價(jià)格已達(dá)到3萬(wàn)元/平方米，最高達(dá)到3.5萬(wàn)元/平方米，而在北京崇文區(qū)、宣武區(qū)，幾乎沒(méi)有發(fā)現(xiàn)單價(jià)高于2萬(wàn)元/平方米的寫字樓。
這種現(xiàn)象不只在北京、上海、廣州等一線城市出現(xiàn)，在網(wǎng)上搜索引擎輸入“商住倒掛”，立刻出現(xiàn)廈門、揚(yáng)州、成都等城市的有關(guān)新聞。有專家表示，“商住倒掛”現(xiàn)象在香港早已有之，作為金融業(yè)高度發(fā)達(dá)、土地資源極度稀缺的城市,香港的商住價(jià)格一直相差不大,而北京出現(xiàn)該現(xiàn)象并不正常。目前一些商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格低于同地段住宅價(jià)格，而且還出現(xiàn)了滯銷，這說(shuō)明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的支撐。同時(shí)，在購(gòu)買寫字樓和商鋪時(shí)，首付比例一般都會(huì)在50％以上，而且貸款利率沒(méi)有任何優(yōu)惠，比住宅貸款要高出很多，另外出租收益上政府又要征收較高的稅。這些都抑制了寫字樓和商鋪的投資需求，這也是造成寫字樓和商鋪與住宅走勢(shì)背離的原因之一。
“一般情況下，同地段的寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)價(jià)格應(yīng)高于住宅30％左右。”DTZ戴德梁行華北區(qū)研究部經(jīng)理魏東對(duì)媒體表示。按一般分析，商業(yè)地產(chǎn)視為一種純投資的地產(chǎn)商品，其價(jià)值是高于住宅的，但如今出現(xiàn)的“商住倒掛”現(xiàn)象說(shuō)明了商業(yè)地產(chǎn)自身的巨大價(jià)值還沒(méi)有被充分挖掘。
今年10月1日起，修訂后的《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》正式開(kāi)始實(shí)施，為保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)掃清政策障礙。對(duì)于保險(xiǎn)資金而言，投資的安全性與穩(wěn)定性相對(duì)重要，一旦保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)，將會(huì)選擇那些適合長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的物業(yè)，最典型的如商業(yè)地產(chǎn)，同住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)收益穩(wěn)定，適宜長(zhǎng)期持有。
此外，唐瑤告訴記者，出現(xiàn)商住倒掛是由于投資寫字樓要求財(cái)力較高，“住宅樓500平方米的房子算是大的，但同樣面積的寫字樓是小的�！币虼�，寫字樓的投資者多是境外機(jī)構(gòu)。唐瑤表示，金融危機(jī)出現(xiàn)后，外資機(jī)構(gòu)多有撤出，現(xiàn)在正是投資寫字樓的好時(shí)機(jī)。“現(xiàn)在有外資已經(jīng)再次進(jìn)入寫字樓市場(chǎng)，如果經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步回暖，境外資金會(huì)大舉進(jìn)入，寫字樓市場(chǎng)會(huì)重新被拉高�！�
北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，從今年的整個(gè)市場(chǎng)來(lái)講企業(yè)的營(yíng)業(yè)不斷向好，資產(chǎn)不斷提高，從辦公樓市場(chǎng)檢測(cè)交易來(lái)看，售價(jià)也在提高，租金相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間一直是上漲的，因此從目前的市場(chǎng)來(lái)看，未來(lái)可以關(guān)注的財(cái)富的儲(chǔ)存，不單單是在住宅上，“可以將其引導(dǎo)到辦公樓市場(chǎng)，這也可以避免過(guò)熱的住宅市場(chǎng)的價(jià)格虛高�！�
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