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市場觀察
商住不再倒掛 商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)暖意
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9月份鄭房指數(shù)顯示，鄭州市市區(qū)共銷售非住宅1253套(間)，較上月上漲了55.07%，較去年同期上漲了125.77%；銷售面積為17.83萬平方米，較上月上漲了24.86%，較去年同期上漲97.67%。
根據(jù)同致行對商業(yè)地產(chǎn)的監(jiān)控和統(tǒng)計，今年前三季度，鄭州商業(yè)用房同住宅一樣，也經(jīng)歷了一波較強(qiáng)反彈，成交面積共計69.03萬平方米，在6月份成交量達(dá)到一個高峰。
“然而，商業(yè)用房預(yù)售面積卻呈現(xiàn)出嚴(yán)重乏力，前三季度只有35.03萬平方米的新商鋪推出。” 鄭州同致行地產(chǎn)顧問有限公司品牌運(yùn)營總監(jiān)曹慶偉表示，鄭州市商業(yè)用房的供求比已經(jīng)達(dá)到了1∶2，市場上成交的商鋪多為去年的庫存房。
據(jù)同致行統(tǒng)計，鄭州商業(yè)用房的成交主要來自金水區(qū)和鄭東新區(qū)，分別為27.8萬平方米、20.7萬平方米，占整體成交量的七成多。同時，商業(yè)用房的成交均價也經(jīng)過了一波快速上漲的行情。從1月份的6976元/平方米到5月份的9722元/平方米，短短5個月時間，商業(yè)用房成交均價每平方米上漲了近3000元。但是，在5月份過后的幾個月里，商業(yè)用房成交均價開始出現(xiàn)微調(diào)，從最高點的9722元調(diào)整到9月份的8233元，每平方米調(diào)整幅度達(dá)到了1500元。
而從各個行政區(qū)商業(yè)用房成交均價來看，二七商圈所在的二七區(qū)商業(yè)用房成交均價最高，每平方米突破1萬元，達(dá)到了10847元/平方米，金水區(qū)商業(yè)用房成交均價僅次于二七區(qū)。
在整個房地產(chǎn)市場的帶動下，鄭州辦公用房也走出了一直低迷的行情。
據(jù)同致行統(tǒng)計，前三季度，鄭州辦公用房成交面積共計51.06萬平方米，預(yù)售面積僅為17.97萬平方米，供求比達(dá)到1∶3。與商業(yè)用房一樣，鄭州辦公用房市場供給嚴(yán)重不足，竟有5個月份供應(yīng)為0，后在9月份出現(xiàn)供應(yīng)反彈。
從行政區(qū)域來看，辦公用房的供應(yīng)和需求主要來自于鄭東新區(qū)。前三個季度，除了鄭東新區(qū)和二七區(qū)外，其他行政區(qū)的辦公用房供應(yīng)都為0。辦公用房成交均價波動相對較大，從整體來看，漲幅較小。從1月份的4229元/平方米到6月份的6326元/平方米，然后又經(jīng)歷了3個月的調(diào)整，回落到5046元/平方米。其中金水區(qū)辦公用房成交均價位居首位，突破6000元/平方米。
探源：經(jīng)濟(jì)回暖 投資功能突顯
商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)暖流的背后是商業(yè)和住宅市場價格長時間的背離，DTZ戴德梁行華北區(qū)研究部經(jīng)理魏東認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)向來被視為一種純投資的地產(chǎn)商品，其價值是高于住宅的，曾經(jīng)出現(xiàn)的“住商倒掛”現(xiàn)象說明了商業(yè)地產(chǎn)自身的巨大價值還沒有被充分挖掘。
對此，天璽置業(yè)總經(jīng)理馮曉峰持相同的觀點。他表示，從產(chǎn)品屬性上來說，住宅不僅是生活的必需品，同時也是一種投資品和奢侈品，而商鋪的功能、屬性就單一得多，它是純粹的投資品。之所以在去年出現(xiàn)商住倒掛的現(xiàn)象，是因為住宅市場由于投資需求的推動而出現(xiàn)了價格上的快速上漲，目前的價格區(qū)間已經(jīng)到了這一階段的一個頂峰，投資空間相對較小。而商鋪作為一種穩(wěn)定的投資品，還有著相對較大的升值空間。“所以，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)回暖很正常”，馮曉峰預(yù)測，這種狀況將會持續(xù)一段時間。
“商住倒掛現(xiàn)象并不正�！�，河南財經(jīng)學(xué)院教授劉社認(rèn)為，與住宅市場不同，寫字樓市場與實體經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，受國內(nèi)國際經(jīng)濟(jì)的基本面影響，基本上無法借助政策調(diào)控拉動需求。因此，寫字樓市場更加受制于宏觀經(jīng)濟(jì)的真實狀況，也更能體現(xiàn)實體經(jīng)濟(jì)的走向。不論是過去還是現(xiàn)在，政策的調(diào)控均不在這個領(lǐng)域，因此，投資人士對未來就會有比較好的預(yù)期。
“正常情況下，商業(yè)地產(chǎn)的均價應(yīng)該是住宅的2～3倍，以此計算，鄭州商鋪的價格應(yīng)該在2萬～3萬。可是，目前鄭州還遠(yuǎn)未達(dá)到這個情況�！眲⑸绶治觯拖褡≌袌鲆粯�，商業(yè)地產(chǎn)終會有一天進(jìn)行補(bǔ)漲，如果說住宅是第一波，那么現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)就是第二波。商鋪隨著社區(qū)與人群的聚集會有一個市場培育期，經(jīng)過這個階段后，就會在某一天出現(xiàn)諸如“春天來了”的局面。
在鄭州智源堂房地產(chǎn)咨詢公司首席知識官高重恒看來，商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)企穩(wěn)、回暖，說明隨著整個經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)，人們看好未來市場�！巴顿Y商鋪不僅比較穩(wěn)定，而且回報率比住宅更高�！备咧睾阏J(rèn)為，商鋪的投資會越來越好。
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