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市場觀察
杭城商鋪投資暗礁漸顯 年租金回報率已跌至3%
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受通脹預期影響，今年以來，大量民間資本涌入房產(chǎn)市場，商鋪售價被一再推高。與此相對應的，則是商鋪租金普遍維持在較低水平。租售價落差加劇，顯然給市場帶來了風險。而業(yè)內(nèi)人士普遍相信，明年之后，隨著商鋪售價進一步抬高，租金回報率還將下降。
不過，投資者普遍認為，目前市場行情下，地產(chǎn)市場還有提價空間，自己也不會是這場“擊鼓傳花”游戲中最后的接棒人。
回報率之痛
銘雅苑，位于三墩鎮(zhèn)北，沿著古墩路延伸段往北一直走到底就是。由于是斷頭路，小區(qū)周邊最熱鬧的莫過于一大批新樓盤的開工建設。
對于這個老小區(qū)來說，最新的一則新聞是，小區(qū)內(nèi)幾十間商鋪集體委托杭州我愛我家房屋置換有限公司進行出售。據(jù)稱，開發(fā)商以前一直捂著不肯出售。
負責此次全盤出售的中介小俞介紹，商鋪大致有四五十間，面積在三四十平方米至100多平方米不等，售價則每平方米1.8萬元左右。
“最近來看鋪的客戶很多，前兩天一個客戶就買了一間200多萬元的�！彼辉俦砻�，這個區(qū)域雖然目前看起來冷清，但今后的升值潛力巨大，因為這里將有一個地鐵出口，還將有一幢寫字樓會“出現(xiàn)”。
不過，據(jù)記者調(diào)查，相比售價，這一區(qū)域的租金回報率低得可憐。以一間60平方米的商鋪為例，售價達到百萬元以上，而年租金僅為2萬元。此外，由于區(qū)域內(nèi)人氣不夠旺，很多商鋪只能空著。
“現(xiàn)在，整個杭州的商鋪租金回報率都很低。我們看好的是未來的投資回報�！毙∮岜硎�。
熱錢推高售價
今年以來，房地產(chǎn)市場再度“瘋狂”。一同漲起來的，還有商鋪。
以體育場路與建國路交叉口的一間臨街商鋪為例，在今年9月份成交，其每平方米成交單價接近10萬元，比去年翻了一番。
同樣，“天價”商鋪在杭州城內(nèi)的各個區(qū)塊都有出現(xiàn)。香積寺路一間189平方米的商鋪，標價高達1300萬元；湖濱路，260平方米的鋪面，標價2800萬元；文三西路上，商鋪單價超過了4萬元；建國北路邊的潮鳴寺巷，單價也達到3萬元以上……
售價的一漲再漲，與資金的大量涌入有關。業(yè)內(nèi)表示，今年以來，受通脹預期影響，一大批投資者將目光投向了商鋪。“浙江人有錢，杭州又是房地產(chǎn)市場資金的匯集地，根本不用擔心資金�！�
“主要看地段、結(jié)構(gòu)、朝向等，好的鋪面今年來價格翻一兩倍都不稀奇。”專門從事商鋪租售的中原地產(chǎn)中介劉雙說，平均來看，今年來商鋪價格上漲百分之五六十的情況比較普遍。
王強還表示，很多房東因為自己也摸不清這個市場，懷著商鋪價格還將進一步上漲的想法，開始出現(xiàn)惜售情況�！拔乙灿X得明年還能再漲，因為住宅價格都在猛漲嘛�！彼f。
租金難以跟上
不過，在這一輪漲價潮中，商鋪的租金卻未能跟上節(jié)奏。
實際上，商鋪的業(yè)態(tài)均圍繞著周邊居民的吃穿住行展開，包括各種餐飲店、服裝店、理發(fā)店、干洗店等等。
“如武林路那樣的頂級地段，開家店一邊銷售，一邊還可以宣傳企業(yè)品牌，租金就會比較高。除此之外，其他的大部分都應該算小本生意�！闭憬髮W房地產(chǎn)研究中心專門從事商業(yè)地產(chǎn)研究的聶沖認為，商鋪租金往往受到周邊業(yè)態(tài)、經(jīng)營種類、人流量等因素制約，往往難以出現(xiàn)大的調(diào)整。
聶沖表示，以居民日常消費支出為例，近幾年來CPI都未出現(xiàn)大的波動，實際上就有商鋪價格波動不大的因素存在。
持有相同觀點的還有戴德梁行杭州分公司董事湯耀光。戴德梁行是國際房地產(chǎn)顧問“五大行”之一，在全球45個國家有200間分公司，湯先生在杭州主要負責商業(yè)地產(chǎn)一站式服務。
他說，商鋪的租金往往和經(jīng)營主體有直接關系，賣什么、怎么賣都會影響其高低，另外周邊的消費能力強不強，都是需要考慮的因素。
對于租金漲幅，業(yè)內(nèi)一般認同的是，即使如延安路這樣一類地段的商鋪，其租金一年也就漲8%-10%；而一類地段相對較差的，租金年漲幅則在5%-6%之間；而二三類的租金則僅能上漲5%以內(nèi)，甚至幾年不漲。
投資更應理性
正因售價高漲、租價平行，直接導致了商鋪回報率大幅回落。
以上面提及的香積寺路商鋪為例，若投資客以1300萬元凈價買入，整個投資額將超過1400萬元，而年租金僅為30萬元，折算下來，年回報率僅為2.1%。
再以文三西路、紫荊花路交叉口一間小鋪面為例，85萬元的投資款，年租金2.4萬元，年回報率也僅2.8%。
業(yè)內(nèi)人士透露，自2000年以后，商鋪投資開始在市場走熱，售價一再提高的結(jié)果就是租金回報率降低。王強透露，杭城去年商鋪回報率還能達到5%-6%，前幾年高的時候甚至在8%左右；而今年，這一數(shù)字已下降至3%，甚至更低。
不過，中介們相信，明年的商鋪售價還將進一步上漲，而租金回報率無疑也會更低。
對此，戴德梁行的湯總認為，投資商鋪最關鍵的是要看今后的升值、保值潛力，如果看準了，一間商鋪可以成為無價之寶；而看不準，它也同樣會一文不值�！八�，現(xiàn)在的市場行情下，投資要非常理性”。(作者：虞清泉)
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