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市場(chǎng)觀察
有價(jià)無(wú)市：成都中小投資者抱錢難入中心商業(yè)區(qū)
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今年下半年以來(lái)，從城南到城北198板塊、從建設(shè)路板塊到光華大道新興居住板塊；從大型百貨賣場(chǎng)、主力店再到社區(qū)商業(yè)……據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)進(jìn)入招商階段的商業(yè)項(xiàng)目總量就超過80萬(wàn)平方米，今年底、明年上半年還將有更多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推出，其總招商體量勢(shì)必將突破百萬(wàn)平方米。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是位于城市中心的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都普遍宣稱，其物業(yè)將以部分銷售或均不銷售的運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行開發(fā)。這意味著對(duì)開發(fā)商的運(yùn)作實(shí)力提出更多挑戰(zhàn)之外，一部分可售物業(yè)的商業(yè)價(jià)值無(wú)疑將被放大。種種跡象也表明：成都樓市商業(yè)持有物業(yè)的比例正在增長(zhǎng)。這種勢(shì)頭正通過相繼亮相以及投入運(yùn)營(yíng)的眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目得到印證。
一個(gè)傳聞：
春熙路商鋪售價(jià)將再度創(chuàng)新高
“——春熙路現(xiàn)在還有商鋪賣？！”這不是一句商業(yè)地產(chǎn)的廣告詞，而是體現(xiàn)出眾多投資客對(duì)以春熙商圈為代表的少數(shù)中心商業(yè)物業(yè)的投資關(guān)注度。日前，一個(gè)名為銀石廣場(chǎng)的商業(yè)綜合體在春熙路步行街上打出了數(shù)十米的現(xiàn)場(chǎng)圍板廣告，盡管項(xiàng)目尚未正式亮相，但其負(fù)層商業(yè)將會(huì)對(duì)外銷售的消息已經(jīng)被許多中小投資客所關(guān)注。
“它肯定會(huì)創(chuàng)下成都負(fù)層商鋪的最高價(jià)格，最好的商鋪單價(jià)有可能超過12萬(wàn)元/平方米。”據(jù)項(xiàng)目代理方相關(guān)人士向記者透露說，“由于這個(gè)項(xiàng)目占據(jù)了春熙的核心商業(yè)圈地段、同時(shí)又是地鐵一、二號(hào)線出站口的上蓋物業(yè)，開發(fā)商對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的未來(lái)商業(yè)價(jià)值相當(dāng)有信心�！睋�(jù)記者了解，由寫字樓、商業(yè)、酒店為主要規(guī)劃的銀石廣場(chǎng)總建筑面積近10萬(wàn)平方米，規(guī)劃高度將達(dá)到152米。據(jù)悉，該項(xiàng)目可售商業(yè)會(huì)在明年上半年推出，由于只銷售負(fù)一層和負(fù)二層，其可售商業(yè)面積也僅為 7000余平方米�？磥�(lái)，“量少價(jià)高”的城市中心區(qū)商業(yè)無(wú)疑也會(huì)將投資門檻再次拉高，對(duì)中小投資客來(lái)說，即使抱著錢也難搶著更多機(jī)會(huì)。
從事商業(yè)地產(chǎn)顧問與代理的成都新港物業(yè)總經(jīng)理張紅兵在采訪中認(rèn)為，“多年以來(lái)，淌金流銀的春熙路商圈奠定了一個(gè)商業(yè)時(shí)代的‘鋪王’價(jià)值。類似于銀石廣場(chǎng)、 EGO潮流購(gòu)物廣場(chǎng)、城市理想的一層黃金口岸商業(yè)普遍不做銷售，開發(fā)商均持有部分商業(yè)。這種模式也在某種程度上保證了項(xiàng)目后期在整體運(yùn)營(yíng)、商業(yè)管理方面有開發(fā)商的持續(xù)投入�！�
最新統(tǒng)計(jì)：
除社區(qū)商業(yè)外，城市中心可售商業(yè)總量不超過7萬(wàn)平方米
據(jù)記者調(diào)查，在傳統(tǒng)的春熙商圈內(nèi)，就有包括三益公、EGO、鐵獅門、群光廣場(chǎng)、喜年廣場(chǎng)等為代表的在建、在售項(xiàng)目。除了現(xiàn)有銀石廣場(chǎng)可售商業(yè)為7000余平方米、“三益公”可售商業(yè)不超過5000平方米以外，其他項(xiàng)目是否將有部分可售商業(yè)尚未明確。
目前，位于人民南路商務(wù)中軸線上的華宇·蓉國(guó)府下月有望正式亮相。定位為復(fù)合型國(guó)際商業(yè)建筑集群，總建筑面積約16萬(wàn)平方米，其中商業(yè)占3萬(wàn)平方米，是集住宅、商業(yè)、酒店、寫字樓為一體的城市高端綜合體。據(jù)華宇地產(chǎn)透露，公司仍將自己持有一部分商業(yè)物業(yè)，未來(lái)將會(huì)出售的整體商業(yè)面積目前還未明確。不過，仁恒置地廣場(chǎng)無(wú)論是商業(yè)還是寫字樓均不出售的開發(fā)方式則是項(xiàng)目規(guī)劃之初就確定了的。
“我們?cè)诒＠行捻?xiàng)目上的自持物業(yè)占到50%，寫字樓是不對(duì)外銷售的”，保利地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)顏亮在向記者透露明年上半年有望推出的保利中心時(shí)說到，“對(duì)于這塊領(lǐng)事館商業(yè)金融用地來(lái)說，自持物業(yè)超過一半也意味著保利在該項(xiàng)目上的投資模式顯然與所運(yùn)作的其他項(xiàng)目不同。
今年6月，“中海國(guó)際購(gòu)物公園”招商正式啟動(dòng)，作為中海國(guó)際社區(qū)以及以整個(gè)西中心的商業(yè)配套為定位的“中海國(guó)際購(gòu)物公園”占地近95畝，總建筑面積約8.1 萬(wàn)平方米。對(duì)于購(gòu)物公園未來(lái)的發(fā)展，中海地產(chǎn)相關(guān)人士告訴記者：“可以肯定的是，我們會(huì)保留一部分物業(yè)進(jìn)行持有。”據(jù)記者了解，就在中海·龍灣半島社區(qū)旁的2萬(wàn)余平方米寫字樓項(xiàng)目將在明年啟動(dòng)開發(fā)，中海地產(chǎn)已經(jīng)明確將該物業(yè)作為自持物業(yè)保留。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，除社區(qū)商業(yè)外，目前，位于城市中心商業(yè)區(qū)的可售商業(yè)總量不超過7萬(wàn)平方米。
自持商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目眾多
位于成華區(qū)RBD區(qū)核心區(qū)域內(nèi)、包含了四川廣播電視塔在內(nèi)的“成都339”的時(shí)尚產(chǎn)業(yè)文化商業(yè)綜合體總投資為7個(gè)多億、占地約65畝。據(jù)悉，塔下的三座裙樓主體將多個(gè)廣播電視演播廳、大型超市、美食廣場(chǎng)、創(chuàng)意互動(dòng)辦公、時(shí)尚購(gòu)物與觀光酒店融為一體。建成后其規(guī)模將超過20萬(wàn)平方米，將成為RBD內(nèi)的時(shí)尚產(chǎn)業(yè)文化商業(yè)中心�！艾F(xiàn)在，項(xiàng)目已經(jīng)同時(shí)啟動(dòng)了前期的招商工作”，該項(xiàng)目策劃人張?jiān)孪蛴浾呓榻B說，“成都339的整個(gè)商業(yè)同樣也是以不出售的方式進(jìn)行開發(fā)。”
緊鄰宜家家居、歐尚和迪卡農(nóng)的荷蘭 GTC集團(tuán)的精品百貨賣場(chǎng)———“凱丹廣場(chǎng)”預(yù)計(jì)明年上半年就可開門營(yíng)業(yè)。據(jù)悉，這個(gè)規(guī)劃為地下3層、地上4層、可提供千余停車位、超過200余家品牌商鋪分布于5層樓、建筑面積達(dá)8.6萬(wàn)平方米的超級(jí)MALL的商業(yè)部分均不銷售。成都環(huán)達(dá)通泰盈房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理錢有存表示，集團(tuán)在12個(gè)國(guó)家擁有70 多個(gè)住宅與商用項(xiàng)目，“當(dāng)然，這也意味著我們要做的是一個(gè)將商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理到成熟的長(zhǎng)期投資模式�！�
“和凱丹廣場(chǎng)一樣，我們的商業(yè)部分也將采取公司持有的方式進(jìn)行開發(fā)”，上海復(fù)地營(yíng)銷策劃部負(fù)責(zé)人黎明告訴記者，“我們也將整合集團(tuán)資源將更多商業(yè)資源引進(jìn)項(xiàng)目的運(yùn)作�！�
據(jù)記者了解，在未來(lái)南城國(guó)際購(gòu)物商圈的周邊，奧特萊斯品牌購(gòu)物街、伊藤洋華堂Mall、凱丹廣場(chǎng)、鉑仕紫荊精品電影城、中航時(shí)尚購(gòu)物中心、深圳茂業(yè)精品商城、遠(yuǎn)大購(gòu)物中心等開發(fā)項(xiàng)目均為開發(fā)商持有模式。
成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平尚待成熟
“長(zhǎng)期持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，對(duì)有實(shí)力的開發(fā)商來(lái)說肯定是第一選擇。大多數(shù)時(shí)候，通過銷售一部分商業(yè)面積來(lái)獲得后續(xù)開發(fā)資金，是一些開發(fā)商選擇銷售部分物業(yè)的主要原因”，星彥機(jī)構(gòu)總經(jīng)理張猛認(rèn)為，“缺乏商業(yè)資源的整合能力、開發(fā)項(xiàng)目后又必須快速銷售獲得資金……在某種程度上說，成都商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展水平還尚待成熟。這些從項(xiàng)目定位初期就以全部或者是部分商業(yè)持有方式運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，在未來(lái)數(shù)年其商業(yè)價(jià)值的升值潛力巨大，但同時(shí)也對(duì)開發(fā)商后期運(yùn)營(yíng)管理的實(shí)力要求相當(dāng)高，就目前成都出現(xiàn)這批開發(fā)商的背景來(lái)看，基本上都具備了上市公司背景、跨區(qū)域開發(fā)的實(shí)力。”
開發(fā)商：
商業(yè)增持，提升企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力
事實(shí)上，通過提高商業(yè)增持比例，來(lái)提升企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，已經(jīng)成為華潤(rùn)、華人置業(yè)、九龍倉(cāng)等企業(yè)的運(yùn)作模式之一，其在商業(yè)物業(yè)的成功發(fā)展經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)讓他們走到更多開發(fā)商的前面�！白厥兆狻币恢笔歉燮蟮耐娣�，但越來(lái)越多在成都的自持物業(yè)開發(fā)商，其企業(yè)背后的資金、綜合實(shí)力已可窺一斑。
當(dāng)深圳萬(wàn)象城創(chuàng)造了空前成功的運(yùn)營(yíng)模式之后，華潤(rùn)置地的發(fā)展重點(diǎn)就引起了業(yè)內(nèi)的關(guān)注，是不斷繼續(xù)住宅開發(fā)的體量，還是在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方向進(jìn)行傾斜？目前，成都萬(wàn)象城已經(jīng)進(jìn)入建設(shè)階段，持有物業(yè)的開發(fā)定位也意味著高達(dá)30萬(wàn)平方米的商業(yè)租賃收益將為公司帶來(lái)巨大的現(xiàn)金流�！斑@樣的業(yè)務(wù)模式讓華潤(rùn)置地成為了具有綜合開發(fā)能力的地產(chǎn)發(fā)展商，利潤(rùn)來(lái)源的多元化更讓其具備了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力。企業(yè)可以通過住宅的開發(fā)帶來(lái)近期增長(zhǎng)，而通過持有物業(yè)的資本增值帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)�！币晃涣私馊A潤(rùn)置地的業(yè)內(nèi)人士如此評(píng)價(jià)華潤(rùn)置地的發(fā)展模式。
在成都的首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目華置廣場(chǎng)建成后將成為集超五星級(jí)酒店、超甲級(jí)寫字樓、高檔公寓和購(gòu)物中心等為一體的商業(yè)巨擘。而據(jù)知情人士透露，華置方面“甚至可能不愿出售華置廣場(chǎng)包括住宅在內(nèi)的所有物業(yè)”。而九龍倉(cāng)在東大街11 號(hào)的天府時(shí)代廣場(chǎng)、紅星路步行街上的國(guó)金中心，加起來(lái)超過百萬(wàn)平方米的巨型商業(yè)體都將是九龍倉(cāng)自己為其上市公司未來(lái)創(chuàng)造租賃的“吸金器”。
有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所產(chǎn)生的土地及資金影響，加速了行業(yè)的整合與優(yōu)勝劣汰。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，住宅開發(fā)不再成為企業(yè)的唯一利潤(rùn)來(lái)源，開發(fā)商必然要考慮選擇不同的業(yè)務(wù)開發(fā)重點(diǎn)以增加利潤(rùn)源。通過占據(jù)優(yōu)質(zhì)城市商業(yè)資源、增持商業(yè)將成為實(shí)力開發(fā)商的一個(gè)長(zhǎng)久的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
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