蘇州高新:探索旅游+地產(chǎn)新模式 拓展新空間

　　按照蘇州高新區(qū)正在實(shí)施的發(fā)展規(guī)劃,今后幾年高新區(qū)所在的蘇州西部沿太湖區(qū)域?qū)⒅饾u建成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游休閑觀光、科技研發(fā)中心、大型會(huì)議會(huì)展中心和高品質(zhì)居住為主導(dǎo)的,融現(xiàn)代文化和傳統(tǒng)文化為一體的,科技、文化、生態(tài)、高效的現(xiàn)代化新城區(qū)——“蘇州西部生態(tài)城”。而作為蘇州高新區(qū)重要的開發(fā)主體,蘇州高新必將在高新區(qū)未來規(guī)劃的實(shí)施中扮演舉足輕重的角色。適逢蘇州高新10億元公司債券發(fā)行之際,筆者帶著市場關(guān)注的關(guān)于公司產(chǎn)業(yè)發(fā)展與資本運(yùn)作如何結(jié)合、新的發(fā)展模式的探索和拓展方向、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)如何調(diào)整、以及公司如何運(yùn)籌未來的發(fā)展戰(zhàn)略等問題,采訪了蘇州高新的掌舵人、公司董事長紀(jì)向群。
 　 采訪手記:據(jù)了解,上海證券交易所為配合對公司債券發(fā)行上市交易實(shí)行分類管理,于11月2日向市場發(fā)布了相關(guān)規(guī)定,凡同時(shí)符合分類標(biāo)準(zhǔn)所列條件的債券,其發(fā)行和交易對象可以不受限制,上市后也可同時(shí)在該所競價(jià)系統(tǒng)、大宗交易系統(tǒng)和固定收益平臺(tái)掛牌交易。此次蘇州高新10億元公司債以其獲評(píng)的較高的資信級(jí)別和規(guī)模條件達(dá)到了此次制度創(chuàng)新的要求,而成為債券分類管理、跨市場發(fā)行交易的第一單,翻開了我國債券市場發(fā)展的新的一頁。至此,蘇州高新公司債將貼上高信用等級(jí)的標(biāo)簽走向市場。
　　筆者:借力資本市場只是一種手段,關(guān)鍵是資本運(yùn)作對公司產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到怎樣的促進(jìn)作用。請紀(jì)總為我們介紹一下公司是如何處理兩者之間關(guān)系的？
　　紀(jì)向群:蘇州高新自1996年在上海證券交易所上市以來,一直以業(yè)績良好、穩(wěn)步成長、規(guī)范透明的形象展現(xiàn)在證券市場上,備受廣大投資者的關(guān)注與青睞。今年7月,蘇州高新還入選了上證180指數(shù)成份股。
　　經(jīng)過連續(xù)多年的自我積累、資本擴(kuò)張、快速發(fā)展和市場競爭的磨練,蘇州高新已經(jīng)打下了良好的經(jīng)營基礎(chǔ),積累了一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,公司總股本也從上市之初的6000萬股增加到了88156.8萬股。借助資本市場之力,公司通過收購、戰(zhàn)略性重組,不僅實(shí)現(xiàn)了對房地產(chǎn)資源的整合,增強(qiáng)了房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的實(shí)力,同時(shí)完成了基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營產(chǎn)業(yè)的培育,并在區(qū)域內(nèi)形成強(qiáng)有力的自然壟斷優(yōu)勢。
　　而作為蘇州高新區(qū)區(qū)域開發(fā)的主體和公眾公司,蘇州高新發(fā)揮著重要的融資功能,通過資本市場融資節(jié)奏與產(chǎn)業(yè)投資進(jìn)程的相互協(xié)調(diào),充分契合房地產(chǎn)業(yè)在資金需求量和時(shí)間點(diǎn)上的要求,同時(shí)也確保了公司基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的前期資金投入量,實(shí)現(xiàn)了公司良好的資金鏈管理。此次10億元公司債的發(fā)行,將有效改善公司債務(wù)結(jié)構(gòu),在節(jié)省財(cái)務(wù)費(fèi)用的同時(shí),增強(qiáng)了公司長期發(fā)展所需資金的穩(wěn)定性。
　　在過去的13年里,蘇州高新通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展和資本運(yùn)作雙輪驅(qū)動(dòng),使蘇州高新作為開發(fā)主體、經(jīng)營主體和融資主體三個(gè)主體功能達(dá)到有機(jī)結(jié)合,探索出了一條提升企業(yè)的核心競爭能力和資本擴(kuò)張能力的途徑,構(gòu)筑企業(yè)大跨度發(fā)展的平臺(tái),并且在資本市場樹立了良好的穩(wěn)健經(jīng)營的企業(yè)形象。
　　筆者:立足于區(qū)域性開發(fā)的思路,多年來,公司一直堅(jiān)守城市化綜合服務(wù)商這一戰(zhàn)略定位,在分享區(qū)域經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的成果的同時(shí),實(shí)現(xiàn)公司規(guī)模的做大做強(qiáng),繼而探索旅游、地產(chǎn)協(xié)同發(fā)展,圖謀更大空間的產(chǎn)業(yè)突圍。請紀(jì)總介紹一下公司目前的發(fā)展戰(zhàn)略及實(shí)施情況。
　　紀(jì)向群:2005年,公司在原有“以房地產(chǎn)為核心,以基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營為新的增長極,積極培育新興產(chǎn)業(yè)”的戰(zhàn)略基礎(chǔ)上,提出了“立足于作為城市化綜合服務(wù)商的戰(zhàn)略定位,通過開發(fā)、建造、運(yùn)營、服務(wù),分享趨于經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展帶來的成長收益”的戰(zhàn)略思路。2006年,公司進(jìn)一步明確了以“房地產(chǎn)開發(fā)為主體,積極培植基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營產(chǎn)業(yè),適度優(yōu)化參股企業(yè)股權(quán)投資”的發(fā)展戰(zhàn)略。近三年來,公司通過不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的本地化優(yōu)勢及品牌效應(yīng),并改善業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu),向商業(yè)地產(chǎn)延伸,試圖把公司的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。
    基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營業(yè)是公司重點(diǎn)培育的第二支柱產(chǎn)業(yè),該產(chǎn)業(yè)可以為公司提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流及良好的融資平臺(tái)功能。公司通過控股、參股等形式在蘇州高新區(qū)業(yè)已形成了具有區(qū)域獨(dú)占優(yōu)勢的自來水供應(yīng)、污水處理、熱電供應(yīng)以及保稅物流等產(chǎn)業(yè)體系,該部分產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展、業(yè)務(wù)收入穩(wěn)定,對公司利潤貢獻(xiàn)度逐年提升。公司控股的蘇州樂園在華東地區(qū)具有較高的品牌知名度和美譽(yù)度,營業(yè)收入穩(wěn)定增長,產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)不斷顯現(xiàn)。公司目前正在積極研究“蘇州樂園”品牌效應(yīng)的提升與輸出,探索“旅游＋地產(chǎn)”的協(xié)同效應(yīng)和地產(chǎn)運(yùn)營模式,拓展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)新的發(fā)展空間。
　　為抵御行業(yè)發(fā)展可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),公司對外投資在公司總資產(chǎn)中所占比例也始終相對穩(wěn)定,并且不斷優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)。公司持有江蘇銀行6600多萬股,東吳證券500萬股,友邦華泰基金管理公司2%的股權(quán),擬上市公司中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)集團(tuán)股份公司5%的股權(quán),江蘇AB股份有限公司20%的股權(quán),其中部分資產(chǎn)不僅每年都給公司帶來了不錯(cuò)的現(xiàn)金分紅,而且提供了未來資本市場獲取較高溢價(jià)的想象空間。
　　公司三大產(chǎn)業(yè)中,房地產(chǎn)是當(dāng)前利潤的重要來源,基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)是未來穩(wěn)定的收入來源,而股權(quán)性投資隨著結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化,也將形成新的利潤增長點(diǎn)。三個(gè)產(chǎn)業(yè)清晰定位,多元產(chǎn)業(yè)板塊的構(gòu)筑與培育有助于彌補(bǔ)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的行業(yè)周期性波動(dòng)帶來的不確定性。
　　采訪手記:聞名遐邇的“蘇州樂園”就像人間天堂——蘇州的一張名片,家喻戶曉,婦孺皆知,這也極大地提升著蘇州高新的品牌知名度。采訪中,紀(jì)總透露,代表公司旅游地產(chǎn)區(qū)域配套的“蘇州樂園”將進(jìn)入跨越式發(fā)展軌道,除了蘇州樂園的“歡樂世界”、“水上世界”已運(yùn)營多年,三年內(nèi)還將有“兒童世界”、“濕地世界”和“溫泉世界”在蘇州落戶。隨著蘇州高新加快推進(jìn)“走出去”戰(zhàn)略,實(shí)施異地開發(fā)、跨區(qū)域拓展的思路,“蘇州樂園”將被復(fù)制到其他城市,進(jìn)而推動(dòng)公司房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模升級(jí)、跨區(qū)域持續(xù)發(fā)展,謀求未來規(guī)模效益。
　　筆者:經(jīng)過10多年的建設(shè),蘇州高新區(qū)已經(jīng)由一個(gè)制造業(yè)基地逐漸轉(zhuǎn)變成集高科技產(chǎn)業(yè)、金融商貿(mào)、休閑旅游及高品質(zhì)居住主導(dǎo)的現(xiàn)代化新城。高新區(qū)城市功能的轉(zhuǎn)變給蘇州高新的地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來了怎樣的變化？
　　紀(jì)向群:城市化進(jìn)程的加速促進(jìn)了高新區(qū)商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展,高新區(qū)獅山商圈已經(jīng)成為蘇州市五大商圈之一,城際鐵路、市內(nèi)輕軌建設(shè)把區(qū)域的商貿(mào)帶入快速發(fā)展軌道。隨著高新區(qū)擴(kuò)區(qū)已近5年,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日臻完善,作為高新區(qū)重要的開發(fā)主體,蘇州高新的房地產(chǎn)戰(zhàn)略也隨之逐步淡出動(dòng)遷房開發(fā)而向高檔住宅和商業(yè)地產(chǎn)推進(jìn),并將逐步形成“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的房地產(chǎn)發(fā)展模式,區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營業(yè)務(wù)也將隨之步入發(fā)展的快車道。
　　截至2008年末,公司共有商業(yè)物業(yè)面積14.59萬平方米,工業(yè)廠房面積4.44萬平方米,當(dāng)年取得租金收入3641萬元。為了進(jìn)一步推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)延伸戰(zhàn)略,公司于2008年專門成立蘇州高新商旅發(fā)展有限公司作為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作平臺(tái)。目前公司正在運(yùn)作的獅山廣場（規(guī)劃建筑面積20萬平方米）及青山賓館（規(guī)劃建筑面積2.35萬平方米）項(xiàng)目正在有序推進(jìn)。
　　另外,公司旗下新港公司連接輕軌一號(hào)線地面總面積7萬多平方米的天都商貿(mào)大廈項(xiàng)目已于去年開工,12萬平方米的公寓辦公大廈項(xiàng)目也在今年啟動(dòng),8萬平方米的地下配套設(shè)施及商鋪配合輕軌建設(shè)土建基本完工,商鋪前期招商取得突破性進(jìn)展,其中約3.5萬平方米的商鋪已與日本知名百貨公司簽訂了租賃協(xié)議。蘇州樂園水上世界改造完成正式開業(yè)后,影視城及兒童世界的項(xiàng)目正在推進(jìn),逐漸提升的人氣為周邊區(qū)域商業(yè)房產(chǎn)的經(jīng)營和出租創(chuàng)造了良好條件。同時(shí),鉆石金粉公司老廠搬遷工作已經(jīng)完成,剩余17畝地塊的二期商辦結(jié)合的2.4萬平方米鉆石廣場項(xiàng)目已在今年全面開工建設(shè),預(yù)計(jì)明年底將交付使用并實(shí)現(xiàn)銷售。
　　目前,公司投資性房地產(chǎn)開發(fā)和租售比重相對還較小,但隨著商業(yè)地產(chǎn)延伸戰(zhàn)略逐步推進(jìn),在開發(fā)及規(guī)劃的商業(yè)項(xiàng)目總面積將達(dá)到50萬平方米,這將有效拉動(dòng)投資和公司房地產(chǎn)租售。
　　去年開工項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)入銷售期,下半年還要增加開工量,預(yù)計(jì)公司今年銷售規(guī)模能保持穩(wěn)定,明年?duì)幦∵_(dá)到40億元-50億元的銷售規(guī)模。
　　筆者:作為一家區(qū)域性的地產(chǎn)龍頭企業(yè),蘇州高新在新區(qū)未來開發(fā)建設(shè)中擁有哪些優(yōu)勢和發(fā)展機(jī)遇？
　　紀(jì)向群:首先,公司所在的蘇州高新區(qū)具有良好的區(qū)位優(yōu)勢。蘇州高新區(qū)依托蘇州良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),通過積極引進(jìn)外資,大力促進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化和國際化,初步形成了以跨國公司投資為主體、以電子通訊制造、汽車整車及零部件制造、精密機(jī)械制造、新材料和環(huán)保業(yè)等產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的高新技術(shù)集聚區(qū)及現(xiàn)代化新城區(qū)。與我國其他開發(fā)區(qū)相比,蘇州高新區(qū)在投資環(huán)境和經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面均名列前茅,為公司發(fā)展創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。
　　公司作為蘇州高新區(qū)開發(fā)建設(shè)的先行者,在獲得地方政府支持、區(qū)域市場分配等方面具有先天優(yōu)勢。公司承接的政府動(dòng)遷房項(xiàng)目、經(jīng)營的在區(qū)內(nèi)具有壟斷地位的水務(wù)等業(yè)務(wù),均可給公司提供較為穩(wěn)定的收入及現(xiàn)金流來源。
　　其次,在房產(chǎn)開發(fā)方面,公司熟悉蘇州高新區(qū)整體區(qū)域規(guī)劃,能夠較為準(zhǔn)確地把握區(qū)域市場環(huán)境,有效地針對特定區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、功能定位進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)。
　　還有,公司憑借近年來積累的開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)以及區(qū)位優(yōu)勢,在蘇州高新區(qū)開發(fā)與建設(shè)領(lǐng)域具備了較高的知名度,區(qū)域品牌優(yōu)勢十分明顯。公司繼2005、2006年榮獲“中國房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力TOP10”、2007年榮獲“中國房地產(chǎn)上市公司地產(chǎn)績優(yōu)股TOP10”稱號(hào)后,蘇州高新再獲“2008年中國房地產(chǎn)上市公司投資價(jià)值TOP10”稱號(hào)。2008年,公司旗下蘇州新創(chuàng)建設(shè)發(fā)展有限公司、蘇州永新置地有限公司、蘇州新港建設(shè)集團(tuán)有限公司三家房地產(chǎn)公司連續(xù)三年蟬聯(lián)“蘇州市房地產(chǎn)綜合實(shí)力20強(qiáng)”,并一同入圍“江蘇省房地產(chǎn)綜合實(shí)力50強(qiáng)”。
　　公司作為蘇州高新區(qū)本土化的企業(yè),在地方政府的大力扶持下,經(jīng)過多年區(qū)域市場的運(yùn)作經(jīng)營,積累了較強(qiáng)的資源優(yōu)勢及品牌美譽(yù)度,這為公司今后的健康快速發(fā)展提供了有力支持。
　　筆者:公司意在打造城市綜合運(yùn)營商,而作為區(qū)域性的地產(chǎn)公司,蘇州高新區(qū)未來的發(fā)展前景至關(guān)重要。您對蘇州新區(qū)的未來是如何看的？對公司未來的業(yè)務(wù)發(fā)展有何影響？
　　紀(jì)向群:目前,蘇州整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好,區(qū)域交通日益發(fā)達(dá)。而蘇州高新區(qū)作為蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū),綜合實(shí)力較強(qiáng),且受益于蘇州整體經(jīng)濟(jì)及交通環(huán)境,未來無疑會(huì)有良好的發(fā)展前景。根據(jù)《蘇州高新區(qū)（虎丘區(qū)）協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃》,區(qū)域規(guī)劃建筑用地128.43平方公里,其中居住用地25.56%,工業(yè)用地33.92%,人口規(guī)模130萬人。高新區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃的持續(xù)實(shí)施,為公司提供了良好的發(fā)展機(jī)遇。
　　從區(qū)域交通來看,蘇州市已啟動(dòng)城市軌道交通工程,位于蘇州城區(qū)東西向軸線,鏈接蘇州工業(yè)園區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的城市軌道1號(hào)線已于去年開工;貫穿城市南北的城市軌道2號(hào)線將于今年開工;鏈接高新區(qū)、吳中區(qū)及蘇州工業(yè)園區(qū)的“U”形3號(hào)線和4號(hào)線將于2016年左右通車。此外,滬寧城際鐵路已于去年開工,明年7月通車運(yùn)營,蘇州境內(nèi)設(shè)6個(gè)站點(diǎn);京滬高鐵預(yù)計(jì)2012年建成通車,通車后蘇州至北京用時(shí)預(yù)計(jì)只需要4小時(shí)40分鐘。未來幾年,蘇州至長三角城市之間的軌道交通,將由高速鐵路、普速鐵路、城際軌道和市郊軌道四種方式組成,便捷的交通網(wǎng)絡(luò)大大提高了長三角區(qū)域的相互協(xié)同效應(yīng),同時(shí)也將對蘇州地區(qū)土地價(jià)值的提升起到積極的作用。
　　蘇州城市交通及城際交通的發(fā)展,將給公司帶來良好的發(fā)展機(jī)遇,將有力地提升區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)的增長潛力。公司現(xiàn)有項(xiàng)目很多位于滬寧城際鐵路高新區(qū)站點(diǎn)附近,預(yù)計(jì)2010年即將通車的城鐵將帶動(dòng)沿線房價(jià)上漲;而公司未來的項(xiàng)目開發(fā)也將主要圍繞輕軌建設(shè)展開,將成為區(qū)域內(nèi)直接受益于軌道交通建設(shè)的上市公司。此外,蘇州內(nèi)環(huán)高架向太湖大道高架延伸段也于去年開工建設(shè),明年上半年通車,將大大提升公司附近在建樓盤和土地儲(chǔ)備的價(jià)值。
　　筆者:紀(jì)總同時(shí)還兼任公司大股東蘇州高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展集團(tuán)總公司的總經(jīng)理,對于蘇州高新未來的發(fā)展,請談一談集團(tuán)可以提供怎樣的支持？
　　紀(jì)向群:蘇州高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展集團(tuán)總公司為蘇州高新的控股股東,直接持有其40.51%股權(quán),并通過創(chuàng)新科技和蘇高新風(fēng)投公司間接持有2.31%的股權(quán)。蘇州高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展集團(tuán)總公司成立于1990年,作為高新區(qū)開發(fā)建設(shè)和投資主體,近20年來累計(jì)投入資金100多億元人民幣,為高新區(qū)城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高發(fā)揮了重要作用。蘇高新集團(tuán)業(yè)已發(fā)展成為綜合性的大型企業(yè)集團(tuán),目前注冊資本40.55億元人民幣,總資產(chǎn)超過230億元人民幣,擁有全資、控股、參股企業(yè)30多家,形成了以房地產(chǎn)業(yè),基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)和經(jīng)營,物流、旅游和高新技術(shù)等新興產(chǎn)業(yè)為主體的產(chǎn)業(yè)體系。2008年蘇高新集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入40多億元,利潤總額達(dá)到3.23億元。
　　蘇高新集團(tuán)作為蘇高新管委會(huì)的全資子公司,在業(yè)務(wù)、資金等多方面都得到地方財(cái)政較大力度的支持。而憑借多年專注于在蘇州高新區(qū)內(nèi)的開發(fā)和建設(shè),作為專業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的蘇州高新對區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目有著敏銳的洞察力和良好的判斷力,依托于大股東及實(shí)際控制人的資源優(yōu)勢,蘇州高新在區(qū)域內(nèi)能夠準(zhǔn)確判斷未來區(qū)域的發(fā)展方向及趨勢,憑借自身對區(qū)域內(nèi)情況的了解,蘇州高新較其他競爭對手在區(qū)域內(nèi)運(yùn)作有著信息、溝通方面的顯著優(yōu)勢,有不少都是來自于控股公司層面給予的支持。
　　采訪手記:對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,土地儲(chǔ)備事關(guān)企業(yè)未來,項(xiàng)目質(zhì)量事關(guān)企業(yè)效益。據(jù)了解,蘇州高新土地儲(chǔ)備充足,目前,在建房地產(chǎn)項(xiàng)目128萬平方米,擬開發(fā)項(xiàng)目約70萬平方米,今年9月公司又在吳江拿地,新增約92萬平米建面土地,公司項(xiàng)目資源因此增加42％至315萬平米,權(quán)益儲(chǔ)備達(dá)260萬平米,商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。年底公司土地儲(chǔ)備有望達(dá)到1000畝,以此支撐公司滾動(dòng)開發(fā),有序推進(jìn)。值得關(guān)注的是公司項(xiàng)目儲(chǔ)備中位于寧滬城鐵附近的有7個(gè),毫無疑問,便利的交通預(yù)期可以大大提升項(xiàng)目的價(jià)值,提升公司的效益。
　　筆者:房地產(chǎn)業(yè)屬于周期性較強(qiáng)的行業(yè),但不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展存在一定的差異。蘇州高新區(qū)目前的房地產(chǎn)市場情況如何？您如何看待蘇州高新區(qū)未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景？
　　紀(jì)向群:隨著2008年下半年以來國家促進(jìn)房地產(chǎn)的相關(guān)政策相繼出臺(tái),蘇州市政府也頒布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見（暫行）》,蘇州房地產(chǎn)市場在暖市政策和剛性需求等諸多因素的共同作用下,2009年前三季度蘇州房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出量增價(jià)升的走勢,蘇州高新發(fā)布的每個(gè)季度的財(cái)報(bào)也反映出這種走勢。
　　而具體到蘇州高新區(qū)房地產(chǎn)市場,該市場呈現(xiàn)持續(xù)放量的態(tài)勢,且以適合剛性需求的房地產(chǎn)項(xiàng)目成交為主。2009年10月份,住宅類商品房共成交7753套,較上年同期漲幅為238%;成交面積92.09萬平方米,較上年同期上升203%;成交均價(jià)8240元/平方米,較上年同期上升23%。整體來說,高新區(qū)以剛性需求為主的低價(jià)位住宅仍占整個(gè)市場的較大份額,沒有發(fā)現(xiàn)炒作現(xiàn)象,市場比較穩(wěn)定。
　　從土地出讓情況來看,2008年蘇州高新區(qū)土地出讓86.5萬平米,可建筑面積105萬平米,較上年上升40%,2009年計(jì)劃出讓土地340萬平方米。在蘇州各區(qū)域中,高新區(qū)是土地出讓量唯一出現(xiàn)增長的區(qū)域,這主要得益于蘇州高新區(qū)加大力度推進(jìn)“滸通板塊”和“科技城板塊”的建設(shè)步伐,出讓了一定規(guī)模的城鎮(zhèn)居住用地和商貿(mào)服務(wù)業(yè)用地。
　　隨著蘇州高新區(qū)“北擴(kuò)西進(jìn)”政策的逐步落實(shí),區(qū)域環(huán)境趨于完善,新增人口不斷增加,區(qū)域價(jià)值將得到大幅提升,以自住為主的剛性需求將一定程度上支撐其房地產(chǎn)成交量。蘇州高新區(qū)未來幾年房地產(chǎn)業(yè)都會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢。
　　尤其是今后2至3年,城市發(fā)展向西擴(kuò)展,走向太湖、建設(shè)“西部生態(tài)城”已經(jīng)成為蘇州規(guī)劃城市的發(fā)展戰(zhàn)略,規(guī)劃土地45平方公里,那里將建成最佳的宜居環(huán)境,將達(dá)到250億元的總開發(fā)規(guī)模,其中包括土地的一級(jí)開發(fā)、商業(yè)開發(fā)、住宅房產(chǎn)開發(fā)、旅游休閑設(shè)施開發(fā)等等,這對蘇州高新而言,是充滿了機(jī)會(huì)的。這是未來蘇州的前景,也是未來蘇州高新的前景。
　　筆者:談到公司的未來,就請紀(jì)總談?wù)勌K州高新未來有什么樣的戰(zhàn)略構(gòu)想？
　　紀(jì)向群:經(jīng)過近年來的戰(zhàn)略調(diào)整與布局,蘇州高新產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到了明顯優(yōu)化,并且形成了目前以優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的階梯式產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局,公司通過成功的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與準(zhǔn)確的發(fā)展定位正在有序地向城市化綜合服務(wù)商的發(fā)展方向邁進(jìn),通過城市化綜合服務(wù)商開發(fā)、建造、運(yùn)營、服務(wù)的戰(zhàn)略定位,積極分享蘇州高新區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展帶來的成長收益。而蘇州樂園模式的旅游業(yè)區(qū)域性帶動(dòng),效應(yīng)外溢,從而帶動(dòng)區(qū)域性地產(chǎn)項(xiàng)目增值,形成協(xié)同發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)營特色,給了公司一個(gè)新的定位,這一戰(zhàn)略定位體現(xiàn)了公司結(jié)合自身的行業(yè)特征與資源優(yōu)勢,鞏固提升公司所在領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)勢能和盈利能力,在協(xié)同效應(yīng)中追求經(jīng)濟(jì)效益最大化和股東價(jià)值的最大化。
　　未來一段時(shí)期,公司將把握高新區(qū)“北擴(kuò)西進(jìn)”的擴(kuò)區(qū)機(jī)會(huì),積極做強(qiáng)房地產(chǎn)主業(yè),拓寬房地產(chǎn)開發(fā)層級(jí)和模式,逐步發(fā)展成為以房地產(chǎn)為主、配套基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營為輔模式的城市基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)運(yùn)營商。同時(shí),深化參股企業(yè)投資管理,實(shí)施“有進(jìn)有退、進(jìn)退有序”戰(zhàn)略。
　　在未來的新一輪發(fā)展中,蘇州高新將保持與蘇州區(qū)域發(fā)展同步,在注重經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí),強(qiáng)化企業(yè)社會(huì)公民的責(zé)任意識(shí),注重公司的規(guī)范化運(yùn)作,完善公司法人治理結(jié)構(gòu),從保護(hù)所有投資者的合法權(quán)益角度出發(fā),強(qiáng)化與投資者的聯(lián)系溝通,把公司締造成為一個(gè)穩(wěn)健發(fā)展、誠信透明、回報(bào)豐厚的明星企業(yè),為房地產(chǎn)企業(yè)尋求新的發(fā)展道路作出自己的探索。