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市場(chǎng)觀察
杭州商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)乍現(xiàn)
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受通脹預(yù)期影響，今年以來(lái)，大量民間資本涌入房產(chǎn)市場(chǎng)，商鋪售價(jià)也被一再推高。以杭州體育場(chǎng)路與建國(guó)路交叉口的一間臨街商鋪為例，在今年9月份成交時(shí)，其每平方米成交單價(jià)接近10萬(wàn)元，比去年翻了一番。
同樣，“天價(jià)”商鋪在杭州城內(nèi)的各個(gè)區(qū)塊都有出現(xiàn)。香積寺路一間189平方米的商鋪，標(biāo)價(jià)高達(dá)1300萬(wàn)元；湖濱路，260平方米的鋪面，標(biāo)價(jià)2800萬(wàn)元；文三西路上，商鋪單價(jià)超過(guò)了4萬(wàn)元；建國(guó)北路邊的潮鳴寺巷，單價(jià)也達(dá)到3萬(wàn)元以上……
售價(jià)的一漲再漲，與資金的大量涌入有關(guān)。業(yè)內(nèi)表示，今年以來(lái)一大批投資者將目光投向了商鋪�！罢憬擞绣X，杭州又是房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的匯集地，根本不用擔(dān)心資金�！�
“主要看地段、結(jié)構(gòu)、朝向等，好的鋪面今年來(lái)價(jià)格翻一兩倍都不稀奇�！睂ｉT從事商鋪?zhàn)馐鄣闹性禺a(chǎn)中介劉雙說(shuō)，平均來(lái)看，今年來(lái)商鋪價(jià)格上漲百分之五六十的情況比較普遍。
據(jù)王強(qiáng)稱，現(xiàn)在很多房東懷著商鋪價(jià)格還將進(jìn)一步上漲的想法，開(kāi)始出現(xiàn)惜售情況�！拔乙灿X(jué)得明年還能再漲，因?yàn)樽≌瑑r(jià)格都在猛漲嘛�！彼f(shuō)。
不過(guò)，在這一輪漲價(jià)潮中，商鋪的租金卻未能跟上節(jié)奏。實(shí)際上，商鋪的業(yè)態(tài)大多數(shù)圍繞著周邊居民的吃穿住行展開(kāi)，包括各種餐飲店、服裝店、理發(fā)店、干洗店等等。
“如武林路那樣的頂級(jí)地段，開(kāi)家店一邊銷售，一邊還可以宣傳企業(yè)品牌，租金就會(huì)比較高。除此之外，其他的大部分都應(yīng)該算小本生意�！闭憬髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心專門從事商業(yè)地產(chǎn)研究的聶沖認(rèn)為，商鋪?zhàn)饨鹜艿街苓厴I(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)種類、人流量等因素制約，往往難以出現(xiàn)大的調(diào)整。
持有相同觀點(diǎn)的還有戴德梁行杭州分公司董事湯耀光。他認(rèn)為，商鋪的租金往往和經(jīng)營(yíng)主體有直接關(guān)系，賣什么、怎么賣都會(huì)影響其高低，另外周邊的消費(fèi)能力強(qiáng)不強(qiáng)，都是需要考慮的因素。
對(duì)于租金漲幅，業(yè)內(nèi)一般認(rèn)同的是，即使是一類地段的黃金商鋪，其租金一年也就漲8%-10%；而一類地段相對(duì)較差的，租金年漲幅則在5%-6%之間；而二三類的租金則僅能上漲5%以內(nèi)，甚至幾年不漲。
以香積寺路商鋪為例，若投資客以1300萬(wàn)元凈價(jià)買入，整個(gè)投資額將超過(guò)1400萬(wàn)元，而年租金僅為30萬(wàn)元，折算下來(lái)，年回報(bào)率僅為2.1%。再以文三西路、紫荊花路交叉口一間小鋪面為例，85萬(wàn)元的投資款，年租金2.4萬(wàn)元，年回報(bào)率也僅2.8%。
業(yè)內(nèi)人士透露，自2000年以后，商鋪投資開(kāi)始在市場(chǎng)走熱，售價(jià)一再提高的結(jié)果就是租金回報(bào)率降低。王強(qiáng)透露，杭州前幾年商鋪回報(bào)率高達(dá)8%左右；而今年，這一數(shù)字已下降至3%，甚至更低。
不過(guò)，中介們相信，明年的商鋪售價(jià)還將進(jìn)一步上漲，而租金回報(bào)率無(wú)疑也會(huì)更低。
對(duì)此，戴德梁行的湯總認(rèn)為，投資商鋪?zhàn)铌P(guān)鍵的是要看今后的升值、保值潛力，如果看準(zhǔn)了，一間商鋪可以成為無(wú)價(jià)之寶；而看不準(zhǔn)，它也同樣會(huì)一文不值。“所以，現(xiàn)在的市場(chǎng)行情下，投資要非常理性�！�
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