三大癥結(jié)影響 北京寫字樓市場低迷原因所在

　　在過去的一年時(shí)間里，北京的寫字樓市場出現(xiàn)了近年來少有的下跌態(tài)勢：空置率不斷抬升，而租金及售價(jià)卻不斷走低。在望京、崇文門等區(qū)域，寫字樓與住宅價(jià)格倒掛的現(xiàn)象十分明顯。這種狀況是怎么產(chǎn)生的呢？一些業(yè)內(nèi)專家對(duì)此進(jìn)行了分析。
　　●癥結(jié)一：
　　金融危機(jī)影響尚未消除 供需結(jié)構(gòu)失調(diào)
　　雖然國內(nèi)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在已走上回暖的道路，但是許多專家認(rèn)為，金融危機(jī)的影響并沒有完全消除，這使寫字樓的需求仍然未能得到有效提升。<
P>　　以高檔寫字樓林立的CBD區(qū)域?yàn)槔�，金融危機(jī)發(fā)生前，CBD地區(qū)是北京外企、大型國企最為集中的區(qū)域之一，然而隨著金融危機(jī)的發(fā)生，業(yè)務(wù)受到影響的外企有的縮小辦公面積，有的搬到租金相對(duì)便宜的區(qū)域，還有的公司甚至撤銷了在華辦事處。這些情況使得CBD區(qū)域?qū)懽謽堑目罩寐蚀蠓�上升，最直接的影響就是租金及售價(jià)的下降。
　　據(jù)世邦魏理仕的報(bào)告顯示，目前北京CBD寫字樓的空置率已達(dá)到33%。“CBD目前的價(jià)格與2007年高點(diǎn)時(shí)相比，大約有20%-25%的降幅” ，有業(yè)內(nèi)人士這樣指出。
　　精聯(lián)策略總裁張銘認(rèn)為，從去年金融危機(jī)的爆發(fā)來看，對(duì)于之前有投資計(jì)劃或者在有業(yè)務(wù)拓展計(jì)劃的外資有不小影響，同時(shí)，控制成本就成為這些企業(yè)的一種姿態(tài)。而寫字樓大量項(xiàng)目入市，再加上上一年的存量，由此帶來的供需失衡造成目前的局面。
　　●癥結(jié)二：
　　稅費(fèi)政策嚴(yán)控 寫字樓投資需求受抑制
　　2008年年底，國家出于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大內(nèi)需的考慮，針對(duì)樓市出臺(tái)了一些列政策措施，其中對(duì)購買住宅提出了降低首付、優(yōu)惠利率等扶持性措施。事后看來，這一系列措施對(duì)于住宅市場的快速回暖產(chǎn)生了強(qiáng)勁的作用，而對(duì)寫字樓市場來說，卻受到了更為嚴(yán)厲的稅費(fèi)控制。
　　DTZ戴德梁行北亞區(qū)策略發(fā)展顧問部主管陶汝鴻認(rèn)為，在對(duì)住宅給予優(yōu)惠措施的同時(shí)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)卻沒有出臺(tái)相應(yīng)的扶持性措施。而地方政府受財(cái)政收入下降的影響，在2009年紛紛出臺(tái)了更為嚴(yán)格的商業(yè)樓宇租金稅收措施，寫字樓在失去租戶的同時(shí)，又得承受高額稅收。這種狀況，抑制了一部分寫字樓的投資需求，也使得商用寫字樓與普通住宅的發(fā)展大相徑庭。
　　●癥結(jié)三：
　　投資寫字樓門檻高 部分個(gè)人投資者被“過濾”
　　一直以來，寫字樓較為穩(wěn)定收益被投資者看好，然而專家認(rèn)為，目前寫字樓的投資門檻較高，這也“過濾”了相當(dāng)大一部分個(gè)人投資者。
　　世邦魏理仕環(huán)球研究部董事馬雪明在采訪中表示，由于寫字樓交易中首付款都要50%以上，這使普通中小投資者往往面臨高額投資的門檻。
　　此外，目前市場上新供應(yīng)的寫字樓面積偏大也成為阻攔一些投資者的障礙。目前各大寫字樓出售面積小的有100多平方米，大的均在5000平方米以上。大面積的寫字樓不但租戶不好找，出售也成問題。一位寫字樓中介負(fù)責(zé)人這樣表示。