關(guān)于我們
聯(lián)系方式
電 話：0579-85099786
郵 箱：cnsxc1998@163.com
QQ：1832216846
857822969
地 址：中國義烏市總部經(jīng)濟(jì)公館2號樓2單元5樓（義烏貝村路1108號）
郵 編：322000
網(wǎng)站首頁 > 市場觀察
市場觀察
福州樓市：炒地皮的誘惑 開發(fā)商爭當(dāng)大地主
 |
 |
然而，現(xiàn)實(shí)是，開發(fā)商囤地早已不是新聞，有關(guān)開發(fā)商囤地的報道更是時下的焦點(diǎn)。9月29日，一條《國務(wù)院將征收20%的土地閑置費(fèi)》的“烏龍”新聞(新聞稱國務(wù)院9月26日發(fā)布《關(guān)于集約用地的通知》，事實(shí)上，該通知早在2008年1月就已由國務(wù)院辦公廳下發(fā))，揭露部分開發(fā)商瘋狂囤地的現(xiàn)狀。接著，以“敢言”著稱的樓市大佬潘石屹又發(fā)危言，稱上市房企的土地儲備可供開發(fā)151年。
而國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報告》則顯示，2008年，我國百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)囤地381萬平方米，比2007年增長30.8%。在福建，開發(fā)商囤地的情況也頗為普遍。讓人疑惑的是，中央和地方政府早就出臺了打擊囤地的政策，為何囤地現(xiàn)象愈演愈烈？
開發(fā)商囤地進(jìn)行時
要了解開發(fā)商囤地情況，首先要明確什么是閑置土地。國土資源部出臺的《閑置土地處置辦法》規(guī)定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的當(dāng)?shù)卣猓^規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。具有下列情形之一的，也可以認(rèn)定為閑置土地：國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的；已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。
記者調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn)，按照上述規(guī)定，福州市場上不少地塊都存在閑置問題。2006年1月6日，位于湖東路北側(cè)，原省物資(集團(tuán))公司地塊被福建萬事達(dá)房地產(chǎn)有限公司以2850萬元拍得，2008年就在地塊四周筑起了外墻，打出“萬事達(dá)金湖廷，最大的投資是教育”的廣告牌，但直到現(xiàn)在，該地塊依然沒有多少起色，人們對開發(fā)商作出的“再過兩個月開盤”的承諾表示懷疑。
2007年10月20日，福州筑家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以13000萬元拍下連江中路以東，鳳坂河?xùn)|側(cè)原蓮鳳小學(xué)預(yù)留用地。如今，人們僅能看到這個名為“美岸華庭”的樓盤的外墻廣告，其上市日期還未可知。
囤地的“經(jīng)濟(jì)效益”
“開發(fā)商拍下地塊后遲遲不開發(fā)，就是要囤地賺錢�！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示。
當(dāng)初福建萬事達(dá)房地產(chǎn)公司以2850萬元競得湖東路北側(cè)地塊，其7560元／平方米的樓面地價令人咋舌，當(dāng)時有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以樓面地價推算，該項(xiàng)目每平方米價格將在萬元左右，是不科學(xué)的。這在當(dāng)時算是頗有道理的論證，但在開發(fā)商拖延三年多開發(fā)后，情況有了巨大的變化。如今該地塊周邊在售的泰禾御西湖項(xiàng)目商品房售價已達(dá)18000/平方米以上；上述其他地塊的情況與此類似，連江中路的福晟錢隆首座均價已達(dá)到了9500元/平方米。如今的房價與當(dāng)初的地價相比，很多項(xiàng)目均可翻番。
福州房地產(chǎn)專家陳國旺表示，正是由于開發(fā)商對房價走勢的看好，對土地資源價格長期看漲的普遍預(yù)期，才導(dǎo)致了各地普遍出現(xiàn)的“囤地?zé)帷薄?008年11月的一項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，全國城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)共有閑置、空閑和批而未供的土地400萬畝，相當(dāng)于全國一年新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)。中國建設(shè)銀行研究部發(fā)布的最新報告也顯示：2001年初至2009年5月份，房地產(chǎn)開發(fā)商累計購置土地面積21.62億平方米，但實(shí)際僅開發(fā)完成12.96億平方米，相當(dāng)數(shù)量的土地被囤積。在土地價格不斷被推高的情況下，囤地越來越成為不少地產(chǎn)商手中的“賺錢法寶”。
據(jù)了解，福建的上市房企中，建發(fā)股份已經(jīng)成為一個擁有近500萬平方米土地儲備二線地產(chǎn)股，擁有權(quán)益土地儲備面積358萬平方米。而10月14日剛剛在香港成功上市的寶龍地產(chǎn)，截至今年6月30日，其約有330萬平方米在建物業(yè)及約390萬平方米待建物業(yè)。據(jù)有關(guān)報道稱，寶龍地產(chǎn)在上市前夕先行擴(kuò)張，圈定200億商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，寶龍在福建省外的擴(kuò)張并不算非常成功，其高調(diào)擴(kuò)張似有上市之前做大資產(chǎn)包，大舉圈地的嫌疑。
潘石屹在其一篇名為《房地產(chǎn)行業(yè)是養(yǎng)雞的不如倒蛋的》的博客中指出，房地產(chǎn)行業(yè)中囤地確實(shí)比賣樓賺錢，所謂“養(yǎng)雞的不如倒蛋的”。他舉例說，幾年前，兩家開發(fā)商同時拿下同一地段的兩塊土地，一家開發(fā)商建了房子，賣出房子后發(fā)現(xiàn)沒有賺多少錢；另外一家開發(fā)商囤著地，什么都不做，最后把土地賣給別人，賺的錢是第一家開發(fā)商的幾倍，如此循環(huán)往復(fù)，在房地產(chǎn)界，少圈地的反而成了另類。在福州，倒賣地的現(xiàn)象同樣普遍，據(jù)陳國旺介紹，房地產(chǎn)商大多是買一塊地然后成立一個項(xiàng)目公司，幾年后，再把地轉(zhuǎn)賣他人，但他們都是通過將公司股權(quán)變更的形式，因此規(guī)避了大量的稅費(fèi)，使得“炒地皮”成為低成本高收益的買賣。
打擊囤地不僅僅是“斗地主”
囤地現(xiàn)象是顯而易見的，可面對中央和地方政府出臺政策，并多次強(qiáng)調(diào)對囤地行為進(jìn)行打擊，開發(fā)商的囤地行為卻愈演愈烈。
2007年修訂的《新城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條明確規(guī)定，“超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)”，這是打擊土地浪費(fèi)行為的法律基礎(chǔ)。國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于集約用地的通知》更是強(qiáng)調(diào)，對于土地閑置滿兩年的，將依法無償收回、堅決無償收回或者重新安排使用；對于土地閑置滿一年不滿兩年的，開發(fā)商需按出讓或劃撥土地價款的20%交納土地閑置費(fèi)；另外，國土資源部將對閑置土地征收增值地價。然而，政策似乎并沒有對打擊開發(fā)商囤地行為起到根本性的作用。
對此，福建師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院的戴雙興老師表示，囤地現(xiàn)象屢禁不止從客觀因素上講，有的地塊，尤其是早年推出的地塊，由于相關(guān)配套設(shè)施不完善，包括拆遷工作沒有完成，導(dǎo)致開發(fā)商無法在規(guī)定的時間內(nèi)開工；從主觀因素上看，地價不斷上漲形成的巨大經(jīng)濟(jì)利益，使得開發(fā)商將囤地作為牟取暴利的工具�！坝捎诋�(dāng)前的土地財政行為，促使地方政府在打擊囤地上缺乏動力也是導(dǎo)致囤地現(xiàn)象難以遏制的關(guān)鍵。”
那么，如何才能有效遏制囤地現(xiàn)象呢？有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，打擊囤地必須將有關(guān)懲治措施進(jìn)一步細(xì)化，并加大懲治力度。但更多的人認(rèn)為，打擊囤地關(guān)鍵還是看執(zhí)行力，如果相關(guān)政策執(zhí)行不到位，囤地行為將很難制止。
“關(guān)鍵是開征物業(yè)稅�！贝麟p興認(rèn)為，當(dāng)前國內(nèi)的配套財政政策沒有跟上，如果開征了物業(yè)稅，開發(fā)商只要手中持有土地，就要繳納相應(yīng)的稅收，這必將迫使開發(fā)商拿地后盡快讓項(xiàng)目上市。物業(yè)稅落實(shí)后，地方政府將不再過度依賴土地出讓金，開發(fā)商也必須掂量囤地的巨大成本，那么地價就不會節(jié)節(jié)攀升，市場上的炒房行為也不會那么瘋狂，樓市必將更加理性�！案母锟梢允菨u進(jìn)式的，不能要求一步到位，剛開始稅率可以低點(diǎn)，今后再逐漸完善�！�
陳國旺則表示，要打擊開發(fā)商的囤地行為，必須讓土地供應(yīng)主體多樣化，改變地方政府嚴(yán)重依賴土地，成為最大“地主”的現(xiàn)狀，讓地方政府退出土地市場，讓土地交易真正市場化�！白鳛榈胤秸畱�(yīng)當(dāng)退出利益主體，主要承擔(dān)管理者的角色，不能既是運(yùn)動員，又是裁判員�！标悋硎�，斬斷利益鏈條，降低土地增值預(yù)期，囤地現(xiàn)象自然降溫。
|
|