二手房?jī)?yōu)惠政策到期 引發(fā)三種猜想

　　2009年元旦，個(gè)人購(gòu)買超過兩年（含兩年）普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策正式實(shí)施。隨著年末的臨近，二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策將在今年12月31日到期，屆時(shí)優(yōu)惠政策是否會(huì)再延續(xù)一段時(shí)間呢？時(shí)至今日，國(guó)家層面并未作出明確回復(fù)。
　　【前沿觀察】
　　個(gè)別省份或延續(xù)優(yōu)惠政策？
　　有報(bào)道稱，中央關(guān)于是否取消房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的問題還未正式下定論，不過一些城市已經(jīng)按捺不住了，個(gè)別省份甚至有意將房地產(chǎn)優(yōu)惠政策延續(xù)到2010年末。
　　針對(duì)這一說法，有業(yè)內(nèi)人士持置疑態(tài)度。不過，更多的業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，無論這一消息是否屬實(shí)，但某種程度說明了無論是政府，還是商家對(duì)終止優(yōu)惠政策后的樓市走向比較擔(dān)憂。
　　另據(jù)專業(yè)市場(chǎng)報(bào)告稱，受二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策即將到期取消的影響，一些城市的商品房交易市場(chǎng)出現(xiàn)下滑跡象，其中表現(xiàn)最為明顯的是大戶型產(chǎn)品。同時(shí)，各界輿論也引起了國(guó)家主管部門的關(guān)注，特別是近期收緊的貨幣政策對(duì)成交量下滑的影響。
　　南城某房地產(chǎn)商朱經(jīng)理表示，樓市走向受政策影響極力，所以延續(xù)優(yōu)惠政策也是極有可能的事情。
　　樓市調(diào)控政策或現(xiàn)分化
　　在全國(guó)房?jī)r(jià)普漲的大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的呼聲越來越強(qiáng)。那么，一些省份或城市為何急于表態(tài)呢？或許住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林的觀點(diǎn)某種程度解釋了這一現(xiàn)象。
　　“2010年各省房地產(chǎn)調(diào)控可能出現(xiàn)兩種聲音：北京等房?jī)r(jià)比較高的城市，可能會(huì)對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)的政策進(jìn)行微調(diào)，鼓勵(lì)提高房地產(chǎn)投資和自住型消費(fèi)；湖南等二三線城市由于房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇周期慢于一線城市，可能會(huì)順延2008年底的優(yōu)惠政策，或采取更為激進(jìn)的扶植性措施�！蓖醌k林在某會(huì)議上表示，整體上來看，2008年底出臺(tái)的一些全國(guó)性房地產(chǎn)優(yōu)惠措施，部分是會(huì)改變的。
　　由此可見，在信貸政策已經(jīng)做出微調(diào)的當(dāng)前，二套房貸利率及首付提高的調(diào)控效應(yīng)已經(jīng)在市場(chǎng)上表現(xiàn)出來，即部分城市交易量開始下滑，房?jī)r(jià)快速上場(chǎng)勢(shì)頭得到遏制。然而，受地域、經(jīng)濟(jì)、房?jī)r(jià)和消費(fèi)水平不同的影響，部分二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于剛剛恢復(fù)企穩(wěn)期，通過“一刀切”統(tǒng)一調(diào)控似乎不利于各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和發(fā)展，因此樓市調(diào)控政策或出現(xiàn)不同的程度的調(diào)控辦法。
　　有消息稱，提出順延地方房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，包括了湖南、吉林、安徽和內(nèi)蒙古等固定資產(chǎn)投資有壓力的省份。
　　【市場(chǎng)行情】
　　成交量?jī)r(jià)均有下滑
　　記者從幾大代理機(jī)構(gòu)了解到，近期東莞二手樓市呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊跌的苗頭。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，10月份二手房的普通住宅（非豪宅及別墅）的成交均價(jià)為5728元/平方米，與九月份的5889元/平方米相比，下降2.73%。在成交量和交易金額方面，成交量和交易金額分別下滑了1.64%和1.05%。
　　金信聯(lián)行林總監(jiān)認(rèn)為，二手房市場(chǎng)或進(jìn)入一個(gè)價(jià)漲量跌的階段，有一部分客戶將會(huì)處于觀望狀態(tài)，但一部分客戶仍然會(huì)入市，其中的關(guān)鍵點(diǎn)是樓市政策的調(diào)控�！按髣�(dòng)作不好判斷，但微調(diào)是肯定的，具體為二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策能否延期到明年的問題�！�
　　此外，林總監(jiān)還表示，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度調(diào)整至70%、“30%利率優(yōu)惠政策”是否會(huì)被叫停也很關(guān)鍵，從目前的樓市發(fā)展來看，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠截止和利率優(yōu)惠政策叫停的可能性還是比較大的，這也是近期出現(xiàn)成交量?jī)r(jià)雙雙下滑的原因之一。
　　買賣雙方焦慮情緒加重
　　隨著二手房?jī)?yōu)惠政策倒計(jì)時(shí)的逐步臨近，買賣雙方的擔(dān)憂在市場(chǎng)上逐漸表現(xiàn)出來。
　　“從目前的行情來看，東莞房?jī)r(jià)上漲的空間不大，所以此時(shí)賣掉手中物業(yè)也許是個(gè)不錯(cuò)的選擇。”百安中心業(yè)主王先生認(rèn)為，二手房?jī)?yōu)惠政策的終止時(shí)間越來越近，若延續(xù)則可賣可不賣，而終止則晚賣不如早賣，因?yàn)榈綍r(shí)將產(chǎn)生一筆不小的交易費(fèi)。
　　家住莞城的黃小姐對(duì)此觀點(diǎn)深表認(rèn)同，她表示，交易年限調(diào)整對(duì)于出證2-5年的物業(yè)影響最大，關(guān)鍵在于業(yè)主的獲利空間縮小。如果市場(chǎng)再度發(fā)生逆轉(zhuǎn)，就不僅僅是交易成本問題，它造成的損失會(huì)更大。
　　據(jù)了解，受收緊二套房貸和終止二手房?jī)?yōu)惠政策預(yù)測(cè)的影響，買賣方恐慌心理進(jìn)一步加重。
　　偉豐置業(yè)高層表示，東莞雖未出現(xiàn)“集中拋售”或“恐慌入市”的現(xiàn)象，但不代表二手房不受影響。從近段時(shí)間的上門客戶量來看，觀望的跡象還是很明顯，許多原本打算購(gòu)買的消費(fèi)者開始憂慮起來，置業(yè)的熱情也明顯不如前段時(shí)間。
　　觀望者逐漸增多
　　與一些“恐慌入市”購(gòu)房者相比，部分消費(fèi)者對(duì)政策所產(chǎn)生的影響顯得拿捏不準(zhǔn)。他們堅(jiān)持把住最后的防線，不肯出手，其最大的動(dòng)力和支撐仍然是對(duì)后市下跌的期盼。
　　有購(gòu)房意愿的李先生表示，如果二手房?jī)?yōu)惠政策終止，意味著所有的購(gòu)房?jī)?yōu)惠都已經(jīng)收緊，房?jī)r(jià)就失去了再度推升的消費(fèi)支撐，屆時(shí)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下滑的可能性極大。
　　另一位堅(jiān)持不出手的王先生認(rèn)為，今年房?jī)r(jià)之所以能夠逆市上揚(yáng)，都是因?yàn)楦鲊?guó)要“振興經(jīng)濟(jì)”，推出了大量的救市政策，其中寬松的貨幣政策給低迷的樓市注入了活力。如今的房?jī)r(jià)已經(jīng)回升至新的高位，完成脫離了普遍老百姓的消費(fèi)力，政府出臺(tái)有效的遏制房?jī)r(jià)上揚(yáng)政策是很有必要的，所以個(gè)人認(rèn)為房?jī)r(jià)一定會(huì)降，堅(jiān)持就是勝利。
　　從數(shù)家地產(chǎn)機(jī)構(gòu)采訪結(jié)果來看，許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為二手房?jī)?yōu)惠政策的終止可能性比較大，受政策終止的影響，房?jī)r(jià)上揚(yáng)的可能性越來越小，這無形中會(huì)給房?jī)r(jià)帶來巨大的壓力，房?jī)r(jià)下調(diào)的時(shí)間會(huì)更近。
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　　【政策猜想】
　　猜想一：延續(xù)
　　房?jī)r(jià)或保持上漲勢(shì)頭
　　可能性：★★★★☆
　　2009年，經(jīng)過短暫回調(diào)的房?jī)r(jià)開始上漲，且上漲幅度驚人。高位運(yùn)行的房?jī)r(jià)逐漸引發(fā)多種憂慮，如泡沫過大、脫離實(shí)際消費(fèi)水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展失調(diào)等等問題。
　　隨著近期房地產(chǎn)政策釋放出收緊信號(hào)，從部分城市的二手房貸收緊到公積金優(yōu)惠政策收緊，從二套房貸的收緊到七折優(yōu)惠利率的調(diào)整等等，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)政策收緊預(yù)期越來越強(qiáng)烈。
　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，二手房交易稅費(fèi)優(yōu)惠政策做為眾多有效調(diào)控的政策之一，如若延續(xù)對(duì)于投資市場(chǎng)而言，無疑是一大利好消息，房?jī)r(jià)或保持上漲勢(shì)頭。
　　【分析】
　　首付成數(shù)、利率高低和交易年限是影響樓市的三大因素。在房?jī)r(jià)高漲的現(xiàn)階段，國(guó)家開始嚴(yán)控二套首付和利率優(yōu)惠幅度，這表明政府對(duì)房?jī)r(jià)過高已經(jīng)有所控制。如果延續(xù)二手房交易稅費(fèi)優(yōu)惠政策，等同于向投資者傳遞政策“有松有緊”的調(diào)控思想，所以房漲的波動(dòng)不會(huì)太大，甚至短期內(nèi)還有上漲可能性。
　　猜想二：終止
　　成交量短期上揚(yáng)房?jī)r(jià)或止?jié)q回調(diào)
　　可能性：★★★★★
　　臨近年底，二手房?jī)?yōu)惠政策進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。受2009年樓市逆市回暖及房?jī)r(jià)極速飆升等眾多因素影響，市場(chǎng)普遍預(yù)期優(yōu)惠政策在到期后會(huì)被叫停。
　　在這一預(yù)期影響下，一些城市的成交量出現(xiàn)明顯反彈跡象。究其原因，目前各地房?jī)r(jià)處于高位階段，許多業(yè)主擔(dān)心市場(chǎng)有變而選擇套現(xiàn)，其目的無非是賣個(gè)好價(jià)錢。這一現(xiàn)象在一些高檔住宅中表現(xiàn)尤為突出，其因是總價(jià)高稅費(fèi)也高，雖然可以轉(zhuǎn)嫁給買家，但也擔(dān)心優(yōu)惠政策叫停后增加出售的難度。
　　反觀買方市場(chǎng)，消費(fèi)者由于擔(dān)心營(yíng)業(yè)稅恢復(fù)后增加購(gòu)房成本而積極出手，導(dǎo)致部分城市二手房市場(chǎng)出現(xiàn)"價(jià)平量漲"。
　　【分析】
　　終止二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，對(duì)于賣方無疑是致命打擊，因?yàn)榻灰壮杀咎岣咭馕吨�獲利空間縮小。然而，對(duì)于買方而言，過度恐慌是沒有必要的，任何事情都有兩面性，終止優(yōu)惠政策雖會(huì)提高交易成本，但也會(huì)有效遏制炒樓投資和減緩房?jī)r(jià)上漲速度，甚至導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)回調(diào)。
　　猜想三：局部變
　　房?jī)r(jià)下跌可能性變小
　　可能性：★★★☆☆
　　今年以來，在金融危機(jī)尚在蔓延之際，房地產(chǎn)市場(chǎng)率先逆市上揚(yáng)。受房?jī)r(jià)增幅過快影響，國(guó)家在維持寬松的貨幣政策之余，就房地產(chǎn)相關(guān)政策進(jìn)行了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。
　　據(jù)了解，在"金九銀十"剛剛謝幕不久，二套房貸再現(xiàn)收緊風(fēng)聲。如房貸利率7折優(yōu)惠或取消、貸款申請(qǐng)人與銀行面對(duì)面接觸，貸款申請(qǐng)審查加強(qiáng)等等。面對(duì)種種變化，房地產(chǎn)走勢(shì)變化越來越撲朔迷離。有人認(rèn)為，不管二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策選擇延續(xù)或終止，對(duì)市場(chǎng)的影響都是很大的。
　　對(duì)此有人建議，政策變化要有區(qū)別對(duì)待，各地進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。
　　【分析】
　　局部變是比較靈活的調(diào)控建議，因?yàn)槊總�(gè)城市的房?jī)r(jià)水平都不一樣，2009年的回調(diào)力度也不一樣。政府針對(duì)一些房?jī)r(jià)上漲過猛過快的城市進(jìn)行調(diào)整是有必要的，但對(duì)許多剛剛回升或漲幅較小的城市，采用一刀切的調(diào)控政策似乎不利于城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)回升。
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　　【各界說法】
　　政策變化難于預(yù)測(cè)
　　--啟富置業(yè)張霞
　　對(duì)于二手房交易稅費(fèi)優(yōu)惠政策的延續(xù)與終止問題，張霞認(rèn)為這個(gè)不好做出評(píng)價(jià)。
　　"東莞的房產(chǎn)市場(chǎng)并沒有多少泡沫，目前樓市的成交量和價(jià)格的漲幅并不大。"張霞表示，這個(gè)政策對(duì)于一線城市的影響相對(duì)大一些，對(duì)于東莞并沒有什么影響。
　　張霞認(rèn)為，二手房交易稅費(fèi)優(yōu)惠政策的終止對(duì)市民會(huì)有一定的影響，但并不悲觀，市民需要一個(gè)接受期。政策的調(diào)整大部分市民是知道的，市場(chǎng)會(huì)調(diào)整一段時(shí)間，但東莞的需求還是有的，有需求就會(huì)買，即使是政策變了，也不會(huì)像2008年那么差。
　　針對(duì)二手房交易稅費(fèi)優(yōu)惠政策的影響，張霞認(rèn)為二手房貸的調(diào)整影響更明顯一些。張霞表示，銀行利率的調(diào)整是最大的阻礙，譬如市民第二次置業(yè)，第二套的利率會(huì)上浮10%，這意味著消費(fèi)者要支付更多利息，對(duì)投資客影響很大。
　　究其原因，利率產(chǎn)生的利息是一個(gè)長(zhǎng)期的支出問題，而首付提高則是短時(shí)間內(nèi)遏制了投資。通過觀察2007年的政策效應(yīng)，就能發(fā)現(xiàn)政策對(duì)二手樓市影響很大，它提升的門檻比較高，所以市民比較看重。
　　終止有利于行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展
　　--金信聯(lián)行謝本寧
　　針對(duì)二手房交易稅費(fèi)優(yōu)惠政策即將到期所產(chǎn)生的各種種猜測(cè)，謝本寧持可能終止的態(tài)度。
  　謝本寧從三大方面闡述了可能終止的原因。她表示，首先是這個(gè)政策主要是針對(duì)2009年，屬于一個(gè)短期的優(yōu)惠措施，目的在于鼓勵(lì)消費(fèi)和穩(wěn)定下滑的房?jī)r(jià)。如今房?jī)r(jià)已經(jīng)回升，且上漲幅度很大，從社會(huì)穩(wěn)定的角度而言，國(guó)家有必要出臺(tái)相應(yīng)措施來調(diào)整。其次，市場(chǎng)對(duì)通貨膨脹的預(yù)期很高，許多人通過購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)避免人民幣的貶值，無形之中推高了房?jī)r(jià)，使樓市的調(diào)控越來越有必要。
　　最后就是大量的企業(yè)資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，必然會(huì)產(chǎn)生炒樓的現(xiàn)象，如果不取消，房?jī)r(jià)還將繼續(xù)上漲。
　　那么終止二手房交易稅費(fèi)優(yōu)惠政策將會(huì)給市場(chǎng)帶來什么影響呢？"出臺(tái)二手房交易稅費(fèi)優(yōu)惠政策時(shí)的房?jī)r(jià)，與2009年下半年相比，高端樓盤至少漲了1000元-2000元/平方米。"謝本寧表示，終止二手房交易稅費(fèi)優(yōu)惠政策，最大的影響應(yīng)該是遏制房?jī)r(jià)快速上漲，使房?jī)r(jià)處于一個(gè)相對(duì)合理的水平，確保行業(yè)的健康、平穩(wěn)和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
　　終止可能性大于延續(xù)
　　--滿堂紅楊源
　　隨著二手房交易稅費(fèi)優(yōu)惠政策最后終止時(shí)間的臨近，市場(chǎng)上關(guān)于政策延續(xù)或終止議論越來越多。
　　對(duì)此，滿堂紅楊源表示，很難做出精確的判斷。依照當(dāng)前經(jīng)濟(jì)回暖的情況來看，個(gè)人覺得六成的可能性會(huì)終止，延續(xù)的可能性相對(duì)小一點(diǎn)。不過一切要看經(jīng)濟(jì)，如果經(jīng)濟(jì)形勢(shì)明顯好轉(zhuǎn)，終止的機(jī)率就極大。反之，則延續(xù)。
　　"二手房?jī)?yōu)惠政策的終止，對(duì)于市民的影響還是挺大的。"就政策終止的影響楊源認(rèn)為，很多人會(huì)產(chǎn)生較大的恐慌心理，因?yàn)槎�手房�(jī)?yōu)惠政策的終止會(huì)增加5.5%的營(yíng)業(yè)稅。結(jié)果，就是樓價(jià)出現(xiàn)下滑，加之其他費(fèi)用已經(jīng)增多（提高利息），基本上是掙不了什么錢。譬如總價(jià)50萬元的房子，增加5.5%的營(yíng)業(yè)稅等總價(jià)要高出26000元，這會(huì)嚇退不少消費(fèi)者。
　　此外，二手房?jī)?yōu)惠政策的終止對(duì)于二手市場(chǎng)也有很大的影響，會(huì)出現(xiàn)一個(gè)過渡期。按照銷售慣例，年末一般是淡季，而年初也基本沒什么成交量，市場(chǎng)存在的變數(shù)極大。