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市場觀察
解密蘇州商業(yè)地產(chǎn)人·市·城三元素
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緣由
擴容改造后的大潤發(fā)東環(huán)店近日重新開張，蘇州首家沃爾瑪也將于9月亮相，連同這塊區(qū)域內(nèi)原就存在著的家樂福和歐尚兩大賣場，在園區(qū)和城區(qū)交界的東環(huán)路沿線，從葑誼路至現(xiàn)代大道的這區(qū)區(qū)3.5公里距離的地塊上，密集的出現(xiàn)了四大賣場。顯然，這樣的商業(yè)布局已經(jīng)突破了2005年《蘇州商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃》中“大賣場輻射半徑在2公里以上”的標準。其實，蘇州大賣場的興起不過短短不到十年，但從數(shù)量和質(zhì)量上已經(jīng)形成了巨大的飛躍。以賣場為主力店的零售百貨商業(yè)形態(tài)帶動了一個又一個區(qū)域的人氣聚集，并進而帶熱周邊住宅項目以及附近的其他商業(yè)形態(tài)。
且不談商業(yè)規(guī)劃布局的科學(xué)與否，僅就我們能看到的人流攢動的熱鬧現(xiàn)象和這些賣場實際產(chǎn)生的連鎖效益而言，地產(chǎn)開發(fā)商和入駐商戶的決策無疑具備了高瞻的眼光，是一種成熟的投資表現(xiàn)。
雞生蛋還是蛋生雞不重要，重要的是雞和蛋，一個也不能少
通常，我們理解的一般意義上的商業(yè)地產(chǎn)是指商場、商鋪，MALL、步行街之類的購物中心，事實上，商業(yè)地產(chǎn)也有廣義和狹義之分，它依托的是一個泛商業(yè)的概念。用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產(chǎn)稱之為商業(yè)地產(chǎn)，包含商業(yè)街、商場、MALL、寫字樓、酒店、公園、零售業(yè)等等。而狹義的商業(yè)地產(chǎn)是指專用于商業(yè)服務(wù)也即經(jīng)營用途的物業(yè)形式，主要經(jīng)營內(nèi)容有零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等，他們在開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業(yè)類型。
就如同雞生蛋還是蛋生雞，我們也說不清楚是住宅帶動了商業(yè)，還是商業(yè)帶熱了住宅。隨著城市經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人口分布遷移變化，帶來了區(qū)域的更新擴張。無論老城區(qū)還是新興城區(qū)，住宅項目往往都以地段、周邊商業(yè)配套等作為優(yōu)勢來吸引購房者的關(guān)注，而價格因素反在其次。像沃爾瑪、家樂福、奧特萊斯、百安居、圓融時代廣場等等各種綜合性商業(yè)項目早已成為地產(chǎn)公司銷售人員在介紹住宅樓盤時提到的最頻繁的詞語。
在過去，開發(fā)商通常遵循著保守的開發(fā)理念，“住宅開發(fā)先行，商業(yè)開發(fā)在后”的模式曾經(jīng)在地產(chǎn)圈長久地施行，當時開發(fā)商的想法很簡單，有了那么多的住宅樓，無論入住率有多少，總能吸引商家進來。也就是在那個時候，我們最常見到的商業(yè)地產(chǎn)項目就是住宅區(qū)的一樓開出的商鋪，或在小區(qū)里面，零星散落，或者一字排開，成為沿街店面。住宅項目建造好以后，開發(fā)商才開始張貼廣告，銷售或出租店鋪。這是一種傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)模式，除了滿足小區(qū)居民最基本的日常生活消費需求外，很難形成有規(guī)模的商業(yè)，更談不上形成新的商圈。因此，距離古城區(qū)較遠的住宅也被人們視作“出腳不便”，升值空間受到很大的限制。
1994年，工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗，在其首個開發(fā)的住宅小區(qū)新城花園建造了國內(nèi)首家鄰里中心。這種全新的社區(qū)商業(yè)模式為蘇州日后的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展起到思路上推陳出新的作用。工業(yè)園區(qū)現(xiàn)在有湖東、玲瓏、翰林、新城、貴都、師惠、沁苑7座鄰里中心，總建筑面積超過12萬平米。作為集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育于一體的“居住區(qū)商業(yè)中心”，鄰里中心以其特有的創(chuàng)新模式牢牢樹立在國內(nèi)居住商業(yè)的領(lǐng)先優(yōu)勢，成功改寫了“社區(qū)商業(yè)”的定義。從“油鹽醬醋茶”到“衣食住行閑”，鄰里中心充分體現(xiàn)了商業(yè)的規(guī)劃性，能更好地滿足周邊居民對物質(zhì)文化和生活休閑等各方面的需求，由此也為住宅地產(chǎn)的開發(fā)走向高水平和國際化提供了新思路。
在一定意義上來講，鄰里中心的出現(xiàn)，給了蘇州的商業(yè)地產(chǎn)帶來了一縷新鮮的空氣。事實的確是如此，住宅區(qū)的開發(fā)建設(shè)需要商業(yè)的配套，商業(yè)設(shè)施的成功運營則需要人氣的帶動。在地產(chǎn)行業(yè)里，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)是相輔相成，不可分割的。一個住宅項目銷售情況的好壞，很大一部分取決于它是否擁有相關(guān)配套的綜合商業(yè)項目。成熟地段商業(yè)配套完善，周邊的住宅區(qū)升值空間大，就值錢，雖然價高，卻很搶手；而商業(yè)配套不完善的住宅區(qū)，價錢再低也難以吸引人氣。商業(yè)地產(chǎn)，在一定程度上決定著住宅地產(chǎn)的價格走勢。
一個好的商業(yè)地產(chǎn)項目應(yīng)該具備這樣的條件：首先，它的地理位置要能滿足城市商業(yè)發(fā)展趨勢；其次，它的周邊需要擁有相當數(shù)量的中高端消費群體；最后，它附近的交通一定要便捷、通達，并且有足夠的停車場和相關(guān)配套設(shè)施。
有人就得有市，有市就能聚集人，人多可以興市，市興才能成城
蘇州曾在2005年出臺過《蘇州市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃》，除了文章開頭提到的大賣場分布規(guī)劃，這一文件還規(guī)劃了蘇州商圈的發(fā)展前景。四年來，蘇州商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展，有目共睹，中心城區(qū)的觀前、石路、南門三大商圈寶刀不老，高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)、相城、吳中、平江新城等商圈也在快速崛起，不甘示弱。商業(yè)地產(chǎn)的繁榮，帶來了人們生活的變化，帶動了住宅地產(chǎn)的發(fā)展。
園區(qū)，是具有國際競爭力的高科技工業(yè)園以及現(xiàn)代化、國際化、信息化的創(chuàng)新型、生態(tài)型新城區(qū)，它代表的是一種全新的生活方式，更時尚、更現(xiàn)代、更國際。從06年底李公堤一期風(fēng)情餐飲街開業(yè)，園區(qū)在商業(yè)地產(chǎn)上的迅速崛起大家有目共睹。園區(qū)環(huán)境優(yōu)美，面積廣大，外企眾多，是蘇州中高素質(zhì)人群最聚集的地方，住宅項目更是遍地開花，數(shù)不勝數(shù)。從地理位置上來說，園區(qū)具備種種優(yōu)勢。如果說李公堤的開業(yè)是園區(qū)商業(yè)圈由湖西開始向湖東延伸的標志，那么圓融時代廣場的出現(xiàn)，則標志著這股“東延”勢力進程的全面開花。
隨著以李公堤、圓融時代廣場為標志的湖東商業(yè)地產(chǎn)的崛起，帶動了周邊住宅樓盤的熱銷，萬科玲瓏灣、雅戈爾未來城、海尚壹品、中海湖濱一號、楓情水岸等住宅樓盤在有了商業(yè)地產(chǎn)項目的依托下，在蘇州樓市摘得累累碩果。
綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)生的連鎖效應(yīng)是非常明顯的，外面的人以休閑、娛樂、購物等方式來到這里，被這里周邊的各種商業(yè)形態(tài)吸引，而附近住宅區(qū)里面的居民更是將商業(yè)街、購物中心來作為自己日常生活起居的必備場所。無論是住宅帶動商業(yè)，亦或商業(yè)帶動了住宅，這兩者之間終究是不可分離，相輔相成。
縱觀當今世界，人們在談及商業(yè)地產(chǎn)的時候總會提到“Shopping Mall”，這是世界上最普遍的現(xiàn)代化商業(yè)地產(chǎn)模式。業(yè)內(nèi)人士這樣評價，要衡量一個國家一個地區(qū)的商業(yè)繁榮水平，就要看Shopping Mall在那里的普及程度。對于蘇州來說，Shopping Mall的起步較晚，目前的業(yè)態(tài)形式也主要體現(xiàn)在購物和休閑上，但我們從園區(qū)的幾個商業(yè)地產(chǎn)項目看到，蘇州Shopping Mall的功能正在不斷完善和釋放。
商業(yè)地產(chǎn)是結(jié)合住宅地產(chǎn)與商業(yè)運營的綜合性發(fā)展模式。在蘇州，不僅東部與南部區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛，西部的高新區(qū)綠寶廣場，平江新城的萬達商業(yè)廣場也都是成功的商業(yè)地產(chǎn)項目。
作為蘇州城建重點項目，綠寶廣場擁有諸如交通便利，品類眾多，有2000多個停車位等優(yōu)勢，打破了傳統(tǒng)的購物模式，針對年輕，休閑，娛樂一族，能滿足這類人群的購物需求。
綠寶廣場購物中心周邊住宅項目在近年也是長盛不衰，新創(chuàng)·理想城、新港名馨主語城、恒達清水園、君地風(fēng)華、城市楓景等都成為炙手可熱的樓盤。
規(guī)劃先行，招商跟進，建設(shè)開發(fā)與商業(yè)運營同步
從嚴格的意義上來說，蘇州的商業(yè)地產(chǎn)起步較晚。且初期多由政府進行規(guī)劃并由部分國有地產(chǎn)企業(yè)投資建造的，并非完全市場化運作。初期的商業(yè)地產(chǎn)在運營方面也比較稚嫩，往往先造房子，后找商戶，或者低價銷售，最后在業(yè)態(tài)控制和整體運營上顯得十分被動。
我們知道，商業(yè)地產(chǎn)是為商業(yè)經(jīng)營服務(wù)的，不是單純的普通住宅開發(fā)，它具有商業(yè)經(jīng)營性，在商業(yè)項目開發(fā)前就應(yīng)該著手對日后的商業(yè)運作進行準備。準備的內(nèi)容大致為商業(yè)項目經(jīng)營的定位、方向、品牌引進、受眾群體層次分析等等。隨著商業(yè)地產(chǎn)逐步發(fā)展，開發(fā)商經(jīng)驗積累漸趨成熟，如今，更多項目的商業(yè)規(guī)劃與地塊整體規(guī)劃同時進行，而主力店的招商緊密跟隨，真正形成了訂單式的招商模式，為整體招商和后期運營打下最堅實的基礎(chǔ)。就拿東環(huán)路的家樂福來說，它的引進就是東城世紀廣場樓盤銷售最好的廣告，事實如此，樓盤火爆銷售，商業(yè)人氣也有住宅進行基礎(chǔ)保障，如今，那里已經(jīng)形成了一個十分繁華和熱鬧的商業(yè)地帶。
一個商業(yè)地產(chǎn)項目從立項建設(shè)到開始經(jīng)營，期間的涉及面極廣。涉及建筑規(guī)劃、市場定位、主題定位、裝飾裝潢、商品布局、商鋪間隔、宣傳推廣、招商銷售以至商場的經(jīng)營管理等等多方面的內(nèi)容。其中，商業(yè)項目的準確定位是項目前期工作的重點，現(xiàn)如今，一些有實力的開發(fā)商在拿地同時基本就已經(jīng)對未來發(fā)展有了一個初步規(guī)劃了。
拿圓融時代廣場為例，它從2006年初就開始對外招商，目前，招商項目基本完成，它的定位是成為蘇州CBD最繁華的商業(yè)中心，是集時尚購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、文化等元素為一體的超大型城市綜合性消費場所。作為圓融時代廣場的主力戰(zhàn)將，久光百貨是香港利福國際集團下屬的百貨航母，它的到來標志著圓融高端客戶群的目標定位。由于久光百貨的落戶，也連帶催熱了周邊的國際甲級寫字樓和其他地產(chǎn)業(yè)態(tài)。
平江新城被蘇州市政府定位為“蘇州城市副中心”，集大型商務(wù)、居住區(qū)于一體，周邊路網(wǎng)發(fā)達、交通便利，是城市發(fā)展與建設(shè)的重要區(qū)域之一。
自2004年蘇州啟動平江新城建設(shè)計劃以來，依托得天獨厚的地理區(qū)位優(yōu)勢，通過周邊發(fā)達的高速公路、鐵路、水路及航空網(wǎng)，平江新城與國內(nèi)各主要城市緊密相連。四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)，便捷、大容量的交通系統(tǒng)奠定了平江新城無可爭議的交通樞紐地位。
平江新城內(nèi)規(guī)劃了四個生態(tài)居住社區(qū)，總占地面積近6平方公里，商品房面積達3百多萬平方米，新城區(qū)內(nèi)的居住人口將達到14萬左右。學(xué)校、醫(yī)院、超市、菜場、公交車首末站、行政服務(wù)中心、垃圾中轉(zhuǎn)站等等，各種商業(yè)配套設(shè)施齊全完善，不久的將來，這里也將成為最適宜居住的現(xiàn)代化新城區(qū)。
結(jié)語
據(jù)了解，當前蘇州的城市化率已經(jīng)達到65%，未來蘇州在住宅項目上的開發(fā)仍然有比較大的增長空間。此外，隨著蘇州樓市的穩(wěn)步回暖，土地供應(yīng)也持續(xù)升溫，在今年上半年召開的蘇州市經(jīng)營性用地招商推介會上，據(jù)有關(guān)部門透露，今年蘇州土地供應(yīng)類型要向三產(chǎn)服務(wù)業(yè)用地傾斜，加大中心城區(qū)商業(yè)用地供應(yīng)，完善城市商業(yè)配套功能，使土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)中居住與商業(yè)的比例更趨合理。
住宅項目的快速發(fā)展，人口分布開始向新興城區(qū)遷移，與此同時，新興城區(qū)也在不斷開發(fā)建設(shè)相應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)項目來為居住者提供工作、生活、教育等各方面的配套設(shè)施。可以預(yù)見，未來蘇州的商業(yè)地產(chǎn)正在向開放性、多元化方向發(fā)展，形成以產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、住宅、休閑娛樂等多方齊頭并進的場景。讓我們拭目以待吧。
蘇州的商業(yè)地產(chǎn)不斷在豐富內(nèi)涵與提升魅力，放眼未來，商業(yè)地產(chǎn)的繁榮將為蘇州人居環(huán)境與生活品質(zhì)的提升起到中堅作用。
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