中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)“冰點(diǎn)”之后的轉(zhuǎn)型

    1998年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正式打開了市場(chǎng)化的窗口，由于土地近似于自由交易，山寨、游勇遍地皆是，只要懂得如何利用土地“名義化”抵押，就可以拿地買磚，大行其市。直到2004年，“項(xiàng)目品牌”大于“公司品牌”是司空見慣的現(xiàn)象，這與文藝現(xiàn)象中“一曲成名”并無二致。
    因此在2004年，談?wù)撈髽I(yè)品牌，還是一個(gè)略有“拔苗助長(zhǎng)”味道的話題。當(dāng)我們提出“讓最優(yōu)秀的中國(guó)房地產(chǎn)為人矚目”時(shí)，回響寥寥，與會(huì)的萬科董事長(zhǎng)王石說：“在這里，看不見房地產(chǎn)明星了�！币�?yàn)樗{(lán)籌概念強(qiáng)調(diào)的首先是規(guī)模，以“項(xiàng)目品牌”賺取聲名的公司，顯然在這里很難得到席位。
    幾乎是“藍(lán)籌”概念提出的同時(shí)，2004年3月，政府“831大限”出爐，土地停止自由交易，轉(zhuǎn)由政府集中供應(yīng)，房地產(chǎn)中的散兵游勇，一時(shí)間紛紛爭(zhēng)相“保地”，以延長(zhǎng)自己存活的時(shí)間，然而土地門檻，卻像一道越筑越高的城墻，分享土地資源開放的超級(jí)紅利，至此戛然而止。這一切對(duì)于強(qiáng)調(diào)規(guī)模、強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)續(xù)生存的大公司，看起來是一次屏蔽雜音的機(jī)會(huì)。
    又一次讓房地產(chǎn)企業(yè)趨向集中化的時(shí)間段，是2007年至2008年，房地產(chǎn)一度降到冰點(diǎn)，數(shù)月間沒有一套房出售，沒有一塊土地賣出�！鞍偃談∽儭睘槿藷嶙h，而一些地產(chǎn)大佬囤積現(xiàn)金，期待著從一片片倒下去的中小企業(yè)那里，打掃廉價(jià)土地。然而，這個(gè)由宏觀調(diào)控、銀根緊縮帶來的急劇變化，卻仍可以在有形之手的干預(yù)下，憑積極的財(cái)政政策強(qiáng)行轉(zhuǎn)彎。
    2009年，房地產(chǎn)企業(yè)的困惑之處在于，不僅中小企業(yè)沒有在百日劇變中倒下，即便是財(cái)務(wù)陷入深度危機(jī)的企業(yè)，也在地方政府、銀行的呵護(hù)中安然脫險(xiǎn)。什么是競(jìng)爭(zhēng)法則？對(duì)過度貪婪的懲罰，對(duì)克己守則的獎(jiǎng)勉，這些早已從小學(xué)開始，我們就爛熟于胸了。但是現(xiàn)在，市場(chǎng)的變化讓人詫異，而現(xiàn)實(shí)的邏輯卻真切地表明，2008年房地產(chǎn)的“冰點(diǎn)”危機(jī)，真的過去了。
    在2008年末，曾經(jīng)有一股“歸零”、“反思”的聲音此起彼伏，論者紛紛稱：“土地高溢價(jià)行將消失”、“關(guān)注客戶感受”、“搶占消費(fèi)終端”……告別浮躁、降低贏利預(yù)期、削減成本等等，這一切，在2009年庫(kù)存由“積壓”突然快速消化后，卻又漸漸模糊了，更高的土地成本，不斷有更多的流動(dòng)性消化，房?jī)r(jià)如脫韁野馬。
    拍賣場(chǎng)上，槌聲又響，再度快速擴(kuò)張的槍聲，零星入耳。然而，對(duì)于已然警醒的企業(yè)，理性分析、戰(zhàn)略考量，已然逐漸內(nèi)化為企業(yè)治理原則。以工科地產(chǎn)見長(zhǎng)者，雖產(chǎn)品溢價(jià)高，但卻頻頻低價(jià)傾銷；而以品牌、規(guī)模引以為傲者，卻開始提高產(chǎn)品的效益密度。不管外部的環(huán)境如何變化，一個(gè)商業(yè)主體自身堅(jiān)持的邏輯才是能否經(jīng)受得住考驗(yàn)的關(guān)鍵，這個(gè)說法聽起來不知重復(fù)了多少遍，但沒有摔過跟頭、受過驚嚇的人，很難在內(nèi)心生起對(duì)于市場(chǎng)的敬畏。
    另一個(gè)正在發(fā)生的變化是，“商業(yè)地產(chǎn)”的權(quán)重地位，前所未有地得以提升。企業(yè)的利潤(rùn)在長(zhǎng)，但土地價(jià)格也在長(zhǎng)，當(dāng)企業(yè)重新吸納土地時(shí)，多得的利潤(rùn)被轉(zhuǎn)化為土地出讓金上繳了，即不能回避的“重置成本”。而商業(yè)地產(chǎn)雖一度在贏利能力上，慢如蝸牛，但遭遇變動(dòng)時(shí)，卻表現(xiàn)了相當(dāng)強(qiáng)勁的抗壓能力，這使得藍(lán)籌地產(chǎn)紛紛在戰(zhàn)略層面，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)予以“洗心革面”的重視。
    明年會(huì)怎么樣？在這次藍(lán)籌地產(chǎn)評(píng)選的交流中，我們發(fā)現(xiàn)雖然企業(yè)紛紛以增強(qiáng)內(nèi)力為自我訴求，甚至對(duì)于中長(zhǎng)期規(guī)劃有較大的調(diào)整，但對(duì)于短期變化卻幾乎緘口不言。2009年，中國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)額總計(jì)5萬億元，成為GDP保八的最重要支撐點(diǎn)，2010年還會(huì)有這么大規(guī)模的流動(dòng)性沖向樓市嗎？從2008年“庫(kù)存積壓”至2009年的“庫(kù)存短缺”，使得常規(guī)的市場(chǎng)邏輯變得無所適從。但無論市場(chǎng)如何變化，外部環(huán)境如何不同，已然明確的一點(diǎn)是，企業(yè)與資本市場(chǎng)之間的通道，須從可有可無，轉(zhuǎn)變?yōu)橐惶帽匦拚n，房地產(chǎn)“產(chǎn)融化”已成大勢(shì)所趨。