濟南商業(yè)地產(chǎn)投資價值論壇

　　主辦：濟南時報、財富自由港 (論壇 新聞)商務(wù)大廈
　　協(xié)辦：搜狐焦點網(wǎng)
　　【主持人】尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓、各位房產(chǎn)界的朋友們，大家上午好！今天我們在一起就“濟南商業(yè)地產(chǎn)的投資價值”這個話題進(jìn)行討論。首
先，讓我介紹一下參加今天論壇的各位嘉賓：
　　山東大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗；
　　山東經(jīng)濟學(xué)院教授、房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長郭松海；
　　交通銀行山東省分行個貸中心主任楊旭光；
　　陽光100推廣部經(jīng)理陶曉智；
　　天發(fā)房地產(chǎn)營銷總監(jiān)董法文；
　　我市著名房產(chǎn)評論人趙魯梁；
　　我市著名房產(chǎn)評論人于清；
　　山東泉景置業(yè)有限公司執(zhí)行董事陳俊記；
　　濟南時報副總編輯李長運。
　　讓我們再一次以熱烈的掌聲對各位領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓的到來表示感謝！
　　全運會的舉辦、園博會的召開、西客站的建設(shè)，2009年對濟南來說是不平凡的一年，全運會是影響濟南最重要的一件事，它對濟南的影響可以說是深遠(yuǎn)的。從表面上看，濟南的城市面貌煥然一新，但是對經(jīng)濟的影響更是深遠(yuǎn)。因為全運會，濟南城市建設(shè)的投資前所未有，奧體中心、棚戶區(qū)改造和西客站等一大批項目的建設(shè)讓濟南的城市面貌發(fā)生了深刻的變化。與此同時，中心城市的商業(yè)地產(chǎn)也是風(fēng)起云涌，但是從9月份起到現(xiàn)在濟南住宅的價格已經(jīng)超過寫字樓，這一價格倒掛現(xiàn)象到現(xiàn)在還在持續(xù)。這也對我們提出了疑問：濟南的商業(yè)地產(chǎn)還是投資洼地嗎？濟南中心城區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)前景如何？
　　2009年歲末將至，有關(guān)房產(chǎn)信貸、二套房利率七折優(yōu)惠等各種猜想已經(jīng)鋪天蓋地了，在這樣的背景下，我們《濟南時報》與泉景置業(yè)有限公司邀請各位專家和地產(chǎn)界的高手，針對濟南商業(yè)地產(chǎn)的投資價值，請各位專家各抒高見。
　　首先請山東經(jīng)濟學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究所所長郭松海就濟南市中心房地產(chǎn)商業(yè)投資價值發(fā)表演講。
山東經(jīng)濟學(xué)院教授
房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長郭松海
　　【郭松�！亢芨吲d參加“濟南商業(yè)地產(chǎn)投資價值論壇”。我的發(fā)言分兩個部分：一、濟南市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀。二、針對財富自由港商務(wù)大廈（位于大觀園商圈之內(nèi)）談一下大觀園商場的商業(yè)地產(chǎn)的投資價值。
　　一：濟南市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀。
　　作為濟南市的商業(yè)地產(chǎn)，這些年來隨著濟南城市的發(fā)展，GDP的高速增長，房地產(chǎn)也得到了發(fā)展。濟南市的商業(yè)地產(chǎn)、舊城改造為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了很好的機遇，老商圈升級換代，新商圈脫穎而出，社區(qū)的商業(yè)出現(xiàn)，社區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)也是亮點。我主要談四點：1、傳統(tǒng)商業(yè)衰退，新業(yè)態(tài)的增長迅速。2、商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營性突破。3、商業(yè)地產(chǎn)的供需兩旺，特別是商業(yè)地產(chǎn)的投資需求。4、濟南商業(yè)網(wǎng)點呈現(xiàn)多中心的格局。
　　1、傳統(tǒng)商業(yè)衰退，新業(yè)態(tài)增長迅速。
　　近幾年濟南的老百貨商場由于經(jīng)營品種的單一、管理差而衰退了，最典型的代表是濟南百貨最早的一家上市公司，現(xiàn)在已經(jīng)在濟南的商圈里面銷聲匿跡了。新興的業(yè)態(tài)包括大型超市、大型專業(yè)市場。比如說濟南七里堡的蔬菜批發(fā)市場、水產(chǎn)批發(fā)市場、茶葉批發(fā)市場，北園商圈的鞋帽、家具、建材等大型的批發(fā)市場大量興起，再就是像正在建設(shè)的大型MORE綜合購物中心，這種新的業(yè)態(tài)、新的消費理念已經(jīng)在濟南市廣大市民的消費觀念中形成。
　　2、商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營性突破。
　　商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營性、重要性日益顯現(xiàn)。過去我們搞房地產(chǎn)開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)的模式是一賣了之，把商鋪賣給一個個小業(yè)戶，由于缺乏統(tǒng)一的資源整合和規(guī)劃，市場定位不明確，往往是賣的時候很火爆，但是沒有多長時間就停滯下來，經(jīng)營慘淡。所以商業(yè)地產(chǎn)不能像住宅和其他房地產(chǎn)品種一樣，只賣不經(jīng)營。商業(yè)地產(chǎn)更重要的是要有統(tǒng)一的經(jīng)營，所以濟南的商業(yè)地產(chǎn)逐漸從一些失敗的案例中吸取了教訓(xùn)，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該有統(tǒng)一經(jīng)營的新模式。就是不能光賣不管，或者是以訂單式的銷售方式或者是只住不賣，賣了之后要管理起來。只有統(tǒng)管起來，進(jìn)一步做好商業(yè)規(guī)劃、市場定位和資源的整合、經(jīng)營策略的設(shè)計，這樣才能使一個商鋪、一個大型的商業(yè)地產(chǎn)逐漸成熟起來。
　　一個市場對消費者多年消費習(xí)慣的培養(yǎng)是養(yǎng)鋪、買鋪、旺鋪的過程，這需要經(jīng)營者有比較多的財力，豐富的經(jīng)驗，有商業(yè)經(jīng)營管理的專業(yè)隊伍，這些是商業(yè)地產(chǎn)成功的基礎(chǔ)。所以商業(yè)地產(chǎn)重在經(jīng)營。
　　3、商業(yè)地產(chǎn)的供需兩旺。
　　在當(dāng)前我們的經(jīng)濟環(huán)境下，投資品種比較單一，投資股票風(fēng)險很大，其他的企業(yè)債、國債投資的收益比較低，所以房地產(chǎn)業(yè)成為一個重要的投資品種，成了一個熱門。
　　現(xiàn)在房價之所以這么高，重要的就是我們投資需求所占的比例過大。作為商業(yè)地產(chǎn)，也是房地產(chǎn)投資品種的重要組成部分，商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)前有些地方商鋪的價格低于住宅的價格、低于寫字樓的價格，我覺得這是一個個例，是某一個時段的暫時現(xiàn)象。總體上看，商鋪的價格應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅的價格，一般正常情況下也得是住宅價格的一倍到兩倍，因為一個商業(yè)地產(chǎn)的價格和市場的供需狀態(tài)和它所在的區(qū)位，以及后續(xù)的經(jīng)營管理是密切相關(guān)的，并不是買了一個商鋪就能夠掙錢。一個是大環(huán)境，我們這個地方市場的需求和供給是不是平衡，是供大于需還是供不應(yīng)求，市場決定了商業(yè)地產(chǎn)的價格。再一個是區(qū)位，區(qū)位特別重要，是投資于城市中心區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點還是投資在社區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點。作為中心區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點像北京的CBD，這地方無論是寫字樓還是商鋪一直是增值的，需求量很大，所以區(qū)位對商業(yè)地產(chǎn)更為重要。當(dāng)然還需要有大量的后續(xù)管理，如果管理不好也可能引起地產(chǎn)價格的跌落。商業(yè)地產(chǎn)是一個很好的投資品種，但是影響商業(yè)地產(chǎn)的投資價值無論從大的方面、小的方面，都相當(dāng)重要。
　　4、濟南市商業(yè)網(wǎng)點呈現(xiàn)多中心的布局。
　　我們濟南市商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃，有主城區(qū)、老城的商圈，有四個商業(yè)片區(qū)，四個市級商業(yè)副中心。主城商圈包括老城商圈、高新區(qū)的商區(qū)、西部大學(xué)城的商圈等等。
主城的老城商圈也就是城市內(nèi)環(huán)路以內(nèi)的地區(qū)，濟南是一個傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，有兩部分組成，一個是泉城路的中心商業(yè)區(qū)，再一個是西城的商鋪區(qū)。西城商鋪區(qū)具有其獨特的文化特色，它是位于順河街以西、緯二十路以東、經(jīng)一路以南、經(jīng)七路以北的區(qū)域。在原先做的濟南商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中把它定為體現(xiàn)歷史文脈特征和傳統(tǒng)文化特色，兼具休閑、娛樂功能的特色商業(yè)區(qū)。這就是我們今天主要談的大觀園商業(yè)區(qū)。
　　二、大觀園商圈的改造和新生。
　　大觀園商業(yè)區(qū)至今已經(jīng)有70多年了，過去這里有一些說書的、說相聲的、搞雜耍的和經(jīng)商的。在歷史上這里是一個繁華的商業(yè)區(qū)，曾一度是濟南市甚至山東省省城的一個標(biāo)志性商業(yè)區(qū)�，F(xiàn)在大觀園商場商鋪經(jīng)過市中區(qū)的支持又進(jìn)行了改造，現(xiàn)在仍然是一個商業(yè)繁盛區(qū)，這里有大觀園、人民商場、經(jīng)四路地下商城，聚集了多很人氣。這里交通毗鄰火車站，東部靠著順河街立交橋，交通十分方便，網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，商業(yè)氛圍濃厚。這里的金融機構(gòu)有工商銀行、交通銀行、商業(yè)銀行的省級總部，還有泰康、�？档缺ｋU金融機構(gòu)及證券公司，所以這里實際上是濟南市的一條金融街。
　　以上特點使這個地方具有很大的區(qū)域商業(yè)價值，而且這里靠近市政府、省委、省政府的辦事機構(gòu)，雖然濟南市政府要搬遷到東部去，但濟南市的一些事業(yè)單位、省政府機構(gòu)和很多事業(yè)單位仍然在這個地方，業(yè)務(wù)之間聯(lián)系起來也比較方便。
　　根據(jù)濟南市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，大觀園的總體定位是和人民商場形成了商業(yè)群的聯(lián)合體，承擔(dān)了片區(qū)的商業(yè)中心功能，大觀園的改造是經(jīng)四路和經(jīng)五路之間、緯二路至緯三路的圍合區(qū)域，占地150畝，以小緯二路為分界線，大觀園分為東街坊和西街坊兩部分改造。
　　東街房作為大觀園的主體功能區(qū)，南部以大觀園商場為主體，綜合大型綜合商場和酒店，北部是一些“老字號”和餐飲，中部圍合成的小廣場做廣告、促銷、商業(yè)宣傳、商品展示的活動。還對周邊商場、電影院進(jìn)行了仿古改造。
　　西街坊在規(guī)劃中是一個商住的混合功能區(qū)，不僅要改造同福商城，而且還要拆除經(jīng)四路、小緯二路交叉口的省行管局、省郵政局的住宅，拆除面積大約2.7萬平方米，其中同福商城的建筑立面將改造為近代中西合璧的建筑風(fēng)格。
　　整個大觀園將建成南高北低，以近代建筑風(fēng)格為主的特色風(fēng)貌街區(qū)，小緯二路的開拓也會形成具有傳統(tǒng)商埠風(fēng)貌，以近代中西合璧建筑風(fēng)格為主體的步行商業(yè)街。經(jīng)四路、小緯二路、緯三路等3條道路也要進(jìn)行拓寬改造，便于停車和購物。在規(guī)劃中西街坊地區(qū)的改造規(guī)劃有望納入到“十二層”的規(guī)劃里面去。
　　這個地區(qū)隨著濟南市開發(fā)程度的增加，外地商團開發(fā)商的進(jìn)入，傳統(tǒng)的商圈和現(xiàn)代商業(yè)都各自存在著不同的發(fā)展機遇。傳統(tǒng)的商圈務(wù)必要有文化底蘊，形成新的競爭態(tài)勢。像現(xiàn)在來自東北的零售商業(yè)巨頭長春歐亞攜手大觀園對它進(jìn)行改造，已經(jīng)陸續(xù)竣工、開業(yè)。
　　與此同時，在魏家莊萬達(dá)集團進(jìn)入，準(zhǔn)備在這里建設(shè)城市綜合體，以魏家莊為核心區(qū)，規(guī)劃建設(shè)成為金融、商務(wù)、辦公積聚區(qū)、企業(yè)總部辦公區(qū)、商業(yè)文化功能區(qū)、SOHO辦公區(qū)、居住區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)等六大功能集一體的綜合區(qū)域。城市綜合體是將商業(yè)、辦公、居住、酒店、休閑等功能進(jìn)行空間的組合，并在各部分間建立一個相互依存的關(guān)系，形成多功能、高效率、統(tǒng)一的建筑群。萬達(dá)集團的城市綜合體是從國內(nèi)其他城市引進(jìn)過來的，據(jù)他們介紹這個項目在全國屬于第二位的，城市綜合體的建設(shè)到竣工、面市還需要一個比較長的時間。
　　但我覺得實際上現(xiàn)在現(xiàn)有的大觀園的零售商業(yè)、餐飲業(yè)，周邊的銀行、金融業(yè)，還有財富自由港、寫字樓等商場設(shè)施包括建好的山東商會辦公樓，再加上大觀園北洋劇院的娛樂設(shè)施、中山公園娛樂場地和周邊大片的單位開發(fā)的居住區(qū)，這樣一個大型的大約一平方公里的范圍的社區(qū)，已經(jīng)具備了城市綜合體的多種功能。雖然現(xiàn)在萬達(dá)還沒有建起來，但現(xiàn)有的資源整合已經(jīng)具備了城市綜合體的初步功能。
　　大觀園商場商業(yè)圈的投資潛力和價值是比較大的，這里面可以從兩方面來分析，一個是品牌效益，一個是集聚效應(yīng)。
　　品牌效應(yīng)：這里有商業(yè)地產(chǎn)的品牌，有商店的品牌，有傳統(tǒng)市場的品牌。商業(yè)地產(chǎn)的品牌——萬達(dá)，在全國來講是商業(yè)地產(chǎn)的老大，在很多大城市他們商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是比較成功的，由于萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)品牌的效應(yīng)，也吸引了一些商店品牌，像沃爾瑪?shù)壬痰昶放贫急晃�引過來，并且把一些聲譽度高的主力也帶過來，為周邊小的店鋪帶來了客流，能夠發(fā)揮它的外部效應(yīng)。
　　市場品牌：大觀園傳統(tǒng)市場具有它的市場品牌，它可以發(fā)揮聚集的效應(yīng)，一個是商戶組合多樣化，這里有各種專賣店，有娛樂、休閑、餐飲，它們聚在一起使消費者在一次購物的活動中就可以購買到多種商品，節(jié)省了購物時間，節(jié)約了交通成本，這是傳統(tǒng)市場的聚集效應(yīng)。同類零售店聚集，同類商品之間除了有價格的競爭之外，還有不同的花色、品種、質(zhì)量、特色等很多非價格因素，所以也具有聚集效應(yīng)。
　　正是由于三個品牌（商業(yè)地產(chǎn)品牌、市場品牌、商店品牌）是無法替代的，它們可以相互促進(jìn)，相得益彰，使得大觀園商業(yè)區(qū)成為濟南市主城的大型購物中心。
　　再一個是作為零售商業(yè)物業(yè)在選址規(guī)劃時考慮的因素：市場的容量、進(jìn)出交通、地點的顯著、商業(yè)物業(yè)的規(guī)模、內(nèi)部設(shè)施。
　　一個商業(yè)網(wǎng)點的成功建設(shè)成功與否主要是以上五個因素，大觀園商場具備這五個因素。
　　1、市場容量：大觀園的位置是我們的主城區(qū)，所以它的市場將來不僅僅是周邊社區(qū)居民的市場，也是濟南市廣大市民的市場，甚至是包括濟南都市圈周邊一些城市的市場，它的市場容量是非常大的。
　　2、進(jìn)出的交通：前面我講了，這里交通方便，網(wǎng)絡(luò)暢通是不言而喻的。
　　3、地點的顯著：作為一個商業(yè)網(wǎng)點，它所處的位置、建筑風(fēng)格、特有的標(biāo)志、引起人們的關(guān)注程度、建筑設(shè)計外立面的新穎等等方面，這里具有比較傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格，萬達(dá)進(jìn)來之后還有現(xiàn)代風(fēng)格的建筑，所以說這里是非常特殊、鮮明的。
　　4、零售商業(yè)物業(yè)的規(guī)模：傳統(tǒng)大觀園商場的商業(yè)面積再加上萬達(dá)總體體的大片商業(yè)物業(yè)，規(guī)�？梢赃_(dá)到幾十萬平方米，規(guī)模是相當(dāng)大的。
　　5、內(nèi)部設(shè)施：原有的大觀園商場的商業(yè)氛圍是比較成熟的，比較齊備的，萬達(dá)城市綜合題建成之后設(shè)施更是現(xiàn)代化。
　　這五個因素對于大觀園商業(yè)區(qū)來說有都是具備的，無論是做品牌效應(yīng)還是零售商業(yè)物業(yè)應(yīng)該具備的因素在這里有具有。所以我覺得這里的商業(yè)地產(chǎn)具有保值增值的價值，具有投資價值。
　　我的發(fā)言到這里。謝謝大家。
　　【主持人】謝謝郭教授。下面有請陽光100推廣部經(jīng)理陶曉智就濟南商業(yè)地產(chǎn)是否是投資洼地發(fā)表自己的看法。
陽光100推廣部經(jīng)理陶曉智
　　【陶曉智】謝謝大家。今天主要想就三個方面講一下：一是濟南住宅與寫字樓價格倒掛的情況；二是濟南商業(yè)規(guī)劃；三是濟南商業(yè)地產(chǎn)的投資。
　　一、濟南住宅與寫字樓價格倒掛的情況。
　　為什么濟南住宅的價格高于寫字樓甚至高于商鋪的價格？濟南這幾年的金融發(fā)展、剛剛過去的全運會和園博會、京滬高鐵等的規(guī)劃和黃河三角洲的規(guī)劃都為濟南帶來了發(fā)展機遇，對濟南在全國的知名度產(chǎn)生了很大的影響。
　　目前濟南市房地產(chǎn)在全國競爭得非常激烈，從今年拿地的情況來看可以說是非常慘烈，要求是相當(dāng)高的，很多地產(chǎn)商為了擴大規(guī)模，會放棄在一些一線城市的擴張，進(jìn)入到二、三線城市。濟南是一個經(jīng)濟大省的省會城市，各方面的優(yōu)勢吸引了很多地產(chǎn)商進(jìn)入到濟南，濟南規(guī)劃首先拉動的就是住宅，今年住宅價格上升得非�？欤�而且可以看到明年、后年沒有什么下降的趨勢，外地地產(chǎn)商和的看法和原來的看法是完全不一樣的，比如說無論是做商業(yè)還是做其他的項目，北京的售價是多少？能賣到四五萬，那么他們覺得在濟南賣兩萬塊錢沒問題，所以他們敢在濟南拿地，這樣就把價格提了上來，所以大家看到住宅的價格漲得非�？臁�
　　但商業(yè)和寫字樓市場恰恰相反，濟南處于北京和上上海的中間，北京是中國的政治首都，中國只有一個北京，上海是“經(jīng)濟首都”，包括中國對他“兩個中心”的定位，亞洲甚至全世界的金融中心，再加上世界500強等一些大的企業(yè)總部在上海的落腳，再靠著影響力的配合，輻射到全國，所以在北京和上海吸引了很多總部經(jīng)濟，北京雖然是政治首都，但經(jīng)濟話語權(quán)很大，各部委政策制定的中心都在北京，所以會吸引很多總部在那里辦公，一些大的公司也會往北京掛靠。其他的一些外地大企業(yè)進(jìn)入山東的時候可能會選擇青島不會選擇濟南。在這種情況的影響下，濟南的地位非常尷尬，在省內(nèi)的影響力比不上青島，甚至德州、淄博、臨猗也都跨過山東直接和省外的大型城市對接，就造成了商務(wù)商業(yè)的需求不像住宅的需求這么大，造成了價格上不去的情況。
　　另外受金融危機的影響，影響了它的受益，北京的寫字樓會提供很多優(yōu)惠條件來拉住這些企業(yè)。還有一個影響是他們拿到錢之后不會擴大再生產(chǎn)，因為覺得可能不會盈利，投資別的渠道收益也不大，這樣一方面造成住宅的價格過高，另一方面也造成對寫字樓需求的下降。我覺得這就是為什么濟南住宅和寫字樓市場價格高掛的背景。既有本身的因素，也有在金融大背景下產(chǎn)生的原因。
　　二、濟南商業(yè)中心或者說濟南目前的商業(yè)規(guī)劃。
　　在八九年前濟南確定了“十字方針”——東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏�，F(xiàn)在看“南控”基本上是在控制，“東拓”隨著全運會的結(jié)束也可以說是告一段落，未來的三五年主要是以“西進(jìn)”為主，同時還有“北擴”和“中疏”，在這種大的規(guī)劃影響下說濟南以什么地方為中心也不是太準(zhǔn)確，因為濟南狹長的地形說一個中心不太符合現(xiàn)實情況，以高鐵為中心的物流中心、會展中心等等，北擴和老城的改造，還有中間地帶，像我們今天說的財富自由港和萬達(dá)中心以及以趵突泉、大明湖的改造形成的旅游形式的中心，這對老城區(qū)的改造和商務(wù)金融中心是一個發(fā)展，北部可能還是和原來一樣，是一個一個大的批發(fā)中心，這與濟南的消費習(xí)慣有一定的關(guān)系，濟南對高端產(chǎn)品的消費需求并不是很旺盛，尤其是剛才說到離北京、上海比較近，有一些頂端的消費人群可能會直接跑到北京、上海深圳到香港去調(diào)配，所以建一種大的批發(fā)中心在山東濟南應(yīng)該是比較活躍。
　　濟南以大觀園為中心的也是因為濟南優(yōu)越的地理位置，雖然尷尬，但是它靠北京和上海比較近，它是交通樞紐的位置，再加上膠東半島的輻射，形成了商埠中心，對于大觀園的改造，我覺得新傳統(tǒng)商埠中心的改造可能是一種方向。在現(xiàn)在各自為政的情況下，各大開發(fā)上都想建成一個大而全的地方，這實際上是一種浪費，對投資收益也是一種浪費，都想把人流都吸引過來，把商家吸引格萊，這勢必造成商家、人流的分流，從而造成投資收益的分流，其實政府應(yīng)該在統(tǒng)一科學(xué)的引導(dǎo)下，增加交通建設(shè)，把這些幾個中心連起來，既各自為政，分散起來又各有特點，又能形成合力，提高濟南的商業(yè)投資價值和濟南的城市競爭力。
　　三、濟南商業(yè)地產(chǎn)的投資價值。
　　我的看法是濟南在地產(chǎn)方面還是以住宅帶動為主，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該也會迎來一個高的發(fā)展期，在機遇里面提到過，濟南的京滬高鐵到上海3.5小時，北京1.5小時，便捷的交通會吸引很多北京、上海的總部公司、分公司、業(yè)務(wù)終端放到濟南來，非常方便。現(xiàn)在中央政府對天津濱海新區(qū)的投資力度超過了當(dāng)年對上海浦東的投資力度，對濟南來說也是一個發(fā)展機遇，到天津也非常的方便，我們和天津之間的連接按照濱海新區(qū)的規(guī)劃，濟南做物流、配合也能給帶來很多的收益，可以帶來自己的合作商家，全國的甚至全球的商家。
　　再一個有經(jīng)驗，濟南以前的都是先建設(shè)然后再招商，招來的商不滿意規(guī)劃層高跟其他的要求，然后再拆再改，改了一圈以后經(jīng)濟不景氣撤了又換了一波再來，對原來的改造又不滿意再重新改造，可持續(xù)性很差。隨著大的有經(jīng)驗的商業(yè)地產(chǎn)公司的進(jìn)駐，在很大程度上改變了原來的這種模式，使?jié)�南的地產(chǎn)發(fā)展會帶動整體商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，包括寫字樓地產(chǎn)的發(fā)展，提供的服務(wù)業(yè)不夠，需要投資就增加了資金和物業(yè)管理成本，所以我覺得下一步商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該會迎來一個高速的發(fā)展期，可能還是不會那么快立竿見影，還會在住宅的帶動下慢慢的迎來大的發(fā)展周期。謝謝大家。
　　【主持人】謝謝陶總，下面有請?zhí)彀l(fā)房地產(chǎn)營銷總監(jiān)董法文發(fā)言。
　　【董法文】首先感謝《濟南時報》和搜狐焦點的領(lǐng)導(dǎo)和朋友們給我這次學(xué)習(xí)的機會，也給我一個和教授、同行們交流的機會。我今天想從三個方面講一下濟南商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況，剛才主持人讓我講后全運時代，濟南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景，講商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景不可避免要講到發(fā)展情況回顧，濟南的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是什么情況。
　　一、近幾年濟南商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況
　　簡要回顧一下，濟南的商業(yè)地產(chǎn)在2006年以前項目的分布是比較少的，項目比較單一，設(shè)計上也比較單一，價位也比較低，整個濟南市商業(yè)在中心區(qū)域，山大路片區(qū)和東部片區(qū)，2006年以后這個情況有所改變。尤其是東部幾個大型商業(yè)區(qū)的出現(xiàn)，使?jié)�南商業(yè)地產(chǎn)在東部開發(fā)的比較多，但是項目的分布上還是集中在剛才說的幾個片區(qū)，項目數(shù)量比2006年以前增多，甲級寫字樓發(fā)展比較快，商業(yè)地產(chǎn)的品質(zhì)在不斷的提高，產(chǎn)品出現(xiàn)細(xì)分，價格也開始穩(wěn)步上升。這是2006年以后的情況，近幾年尤其是最近濟南商業(yè)地產(chǎn)項目多點開發(fā)，出現(xiàn)了設(shè)計新穎人性化、生態(tài)化的商業(yè)地產(chǎn)項目，尤其是外來開發(fā)商在濟南準(zhǔn)備建一個高度超過400米的超高建筑，這也是濟南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新高度。
　　天發(fā)房地產(chǎn)營銷總監(jiān)董法文二、后全運時代濟南商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景
　　我個人的觀點是濟南商業(yè)地產(chǎn)“守得云開見月明”，它將成為濟南房地產(chǎn)市場的一個發(fā)展亮點。后全運時代濟南商業(yè)地產(chǎn)會之出現(xiàn)多點甚至多片開發(fā)的格局。將會出現(xiàn)一批個性化生態(tài)化、人性化的城市綜合題項目。發(fā)展前景從兩個部分來講。
　　第一部分濟南商業(yè)地產(chǎn)“守得云開見月明”是濟南市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的亮點，有五個方面的理由：
　　第一個理由，就是城市經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和居民需求量促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。目前國家正逐步調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐，以提高經(jīng)濟競爭力。濟南面臨著發(fā)展的良好機遇，去年濟南第三產(chǎn)業(yè)增長16.8%，占GDP將近一半，成為濟南經(jīng)濟發(fā)展的核心動力。今年濟南GDP增長率將達(dá)到11%，居民收入將提高7%，經(jīng)濟發(fā)展形成的產(chǎn)業(yè)聚集可促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)又會拉動城市經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)聚集，從商業(yè)部門提供的數(shù)據(jù)可以看出，濟南市的發(fā)展情況、經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r和當(dāng)?shù)叵�費水平好于全國平均水平，從而保證居民需求總量穩(wěn)定增長，為濟南市商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)打下良好的市場需求基礎(chǔ)。尤其是最近濟南市政府從招商大環(huán)境上對一些銀行、證券、保險等一些大公司的分部、總部招商引資力度比較大，最近我接觸的幾個銀行紛紛在濟南找自己的辦公地點。
　　第二個理由，居民需求多樣化，促進(jìn)商業(yè)綜合體開發(fā)。2008年濟南是人均GDP達(dá)到45000塊錢，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到2萬元，居民消費需求個性化和多樣化趨勢逐步明顯隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，消費方式和生活方式都發(fā)生了變革，消費需求逐漸多樣化。居民消費需求的多樣化要求多種商業(yè)地產(chǎn)項目的出現(xiàn)，尤其是集購物、餐飲、娛樂、休閑功能于一體的，以滿足多種需求的購物中心的出現(xiàn)和發(fā)展成為一種必然，在居民需求多樣化的背景下，品質(zhì)好的商業(yè)地產(chǎn)項目才能發(fā)展前景比較好，品質(zhì)差的就會被淘汰，市場發(fā)展前景比較暗淡。
　　第三個理由，城市建設(shè)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程和人口增長為商業(yè)化發(fā)展提供了契機，全運會的舉辦和棚戶區(qū)的改造，大大推進(jìn)了濟南城建步伐。隨著濟南東拓西進(jìn)和舊城改造、城市化進(jìn)程步伐的加速，同時人口的聚集也為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)提供了大量的客戶積累，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊的空間，尤其是濟南城市綜合體開發(fā)將進(jìn)入快車道。
濟南作為一個GDP位于全國第二的大省省會是一個擁有巨大發(fā)展?jié)摿Φ某鞘�。根�?jù)有關(guān)規(guī)劃，到“十一五”末濟南市中心城人口將達(dá)到340多萬人，中心城區(qū)將達(dá)到330平方公里左右。如此大的城市規(guī)模，加之山東第一大都市圈核心圈資源匯聚能力，濟南的城市價值上升空間不可限量，加上一直穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，更加吸引國內(nèi)更多的大型開發(fā)商前來搶地，進(jìn)駐濟南。
　　第四個理由，濟南市擁有著豐厚的城市商業(yè)文化底蘊，作為中國第一個開商埠的現(xiàn)代城市，濟南商業(yè)氛圍非常濃厚，百年現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展在城市建設(shè)中留下了深刻的烙印。更為可貴的商業(yè)文化則沉寂出泉城的商業(yè)基礎(chǔ)與商貿(mào)機遇。剛才郭教授講的大觀園板塊非常細(xì)致和全面。我本人也對大觀園板塊覺得發(fā)展前景非常廣闊，因為大觀園板塊具有六七十年的發(fā)展歷史，擁有長期積累的品牌效應(yīng)，板塊經(jīng)過新的擴建和改造之后品牌價值必然得到提升。當(dāng)然也要求與之發(fā)展相適應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)。
　　第五個理由，商業(yè)地產(chǎn)越來越受投資者的青睞，濟南商業(yè)地產(chǎn)不溫不火的狀況正在悄然改變，投資者熱情正在高漲，后全運時代將進(jìn)入飛速發(fā)展期。這個月在北京評共和國60年最具投資潛力城市，在45個城市中濟南列25位，由此可見濟南的投資潛力越來越被看好。尤其是門檻低、易出租、穩(wěn)收益、增值空間大的中小戶型地產(chǎn)銷售將非常火爆。除濟南當(dāng)?shù)赝顿Y外還將吸引省內(nèi)和國內(nèi)眾多的投資者。
　　現(xiàn)在在濟南市中心投資一個小戶型的商業(yè)地產(chǎn)或者商鋪，按照現(xiàn)在的售價和現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的租金水平應(yīng)該大約是10年左右就能收回來成本，還能坐享一套不斷升值的物業(yè)。人們逐漸認(rèn)識到在房地產(chǎn)市場越來越規(guī)范的情況下，商業(yè)地產(chǎn)比投資住宅收益更高。后全運時代發(fā)展地產(chǎn)第一個觀點就是商業(yè)地產(chǎn)將會是濟南房地產(chǎn)市場的發(fā)展亮點。
　　第二個部分：后全運時代商業(yè)地產(chǎn)項目分布將形成多點甚至多片開發(fā)的局面，將會出現(xiàn)個性化、生態(tài)化、人性化的城市綜合體。
　　后全運時代尤其是近期，功能配套日益完善的中心區(qū)域和中東部在建的房地產(chǎn)占主體。從將來發(fā)展看，濟南西北部片區(qū)將打破原先人們的固有觀念，在外來地產(chǎn)集團的運作下將成為濟南房地產(chǎn)的亮點，尤其是西客站片區(qū)、長清片區(qū)和小清河片區(qū)，一個個城市亮點的出現(xiàn)指日可待，伴隨著城區(qū)改造和城市規(guī)模的不斷拓展，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將在未來幾年掀起一個新的開發(fā)熱潮。
　　從業(yè)態(tài)上看，隨著南益、保利、恒大、北大資源等外地房地產(chǎn)企業(yè)集團殺入濟南已經(jīng)或正在大規(guī)模拿地，將會在濟南房地產(chǎn)項目開發(fā)運作上起到引領(lǐng)的作用，提供給廣大消費者的將是業(yè)態(tài)豐富、設(shè)計新穎、配套齊全，而又富有個性化、人性化、生態(tài)化的城市綜合體項目，這些正在引導(dǎo)著人們的消費，改變著人們的生活觀念和生活質(zhì)量。
　　區(qū)位優(yōu)越的綜合體項目將在未來主導(dǎo)濟南商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)前濟南的樓市將進(jìn)入一個品質(zhì)時代，商業(yè)地產(chǎn)蓄勢待發(fā)，多種形式的綜合體將不斷涌現(xiàn)，隨著濟南市房地產(chǎn)市場的階段性調(diào)整，資產(chǎn)型、經(jīng)營型商業(yè)地產(chǎn)，尤其是城市綜合體無疑將成為刺激消費、帶動投資的引擎。據(jù)我了解濟南市規(guī)劃局正在著手編制濟南市城市綜合體的布局規(guī)劃，我估計不久就會出臺。
從價格上，近幾年濟南住宅類產(chǎn)品和寫字樓價格走勢來看，住宅價格漲幅明顯大于寫字樓的價格漲幅，寫字樓的價格表現(xiàn)出平穩(wěn)增長，后勢提升空間巨大的局面。據(jù)有關(guān)資料顯示，目前濟南寫字樓的均價大約在8000元左右，可能還不大到8000元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于濟南東部和南部的一般住宅的價格，東部最高住宅價格到了3萬多塊錢了，大部分也都在1萬以上了。濟南樓市出現(xiàn)了價格倒掛的現(xiàn)象，這個倒掛現(xiàn)象將在不久后得到改變。這種倒掛現(xiàn)象一方面反映出濟南商業(yè)地產(chǎn)的巨大價值沒有被充分挖掘，一般情況下商業(yè)地產(chǎn)的項目應(yīng)該比地段相近的住宅價格至少高出30%。濟南當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁，服務(wù)業(yè)比例不斷提高，推動了寫字樓需求的增長，尤其是服務(wù)業(yè)的聚集區(qū)，寫字樓聚集會更加旺盛，租售價格會穩(wěn)步增長。
最后，我想講講商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展應(yīng)該注意的幾個問題。
　　從開發(fā)商的角度講，熟練運作一個商業(yè)地產(chǎn)項目，在于對商業(yè)地產(chǎn)的高度認(rèn)知和對市場的充分把握。我想從五個方面講一下：
　　第一，目前在濟南商業(yè)地產(chǎn)市場上都認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的利潤應(yīng)該比住宅利潤高，大部分都在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目，但是開發(fā)地產(chǎn)項目在商業(yè)的定位和業(yè)態(tài)的研究、商業(yè)氛圍主體確定的研究不是很多，沒有把握商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的細(xì)節(jié)。有的項目可能就導(dǎo)致業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)商業(yè)定位產(chǎn)品規(guī)劃，甚至在招商方面出現(xiàn)了問題，因為前期工作做得不夠好。我認(rèn)為第一個就是開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)當(dāng)做城市運營的責(zé)任。目前中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式有兩種，一種是殺豬模式，一種是養(yǎng)魚模式，大體分這兩種模式。殺豬模式就是商業(yè)地產(chǎn)短期最大化，通過營銷宣傳把商業(yè)分割以高價出售，成立一個招商團隊和經(jīng)營公司就完事了。重銷售不重后期的管理。這種模式往往會造成前期銷售和后期經(jīng)營兩種結(jié)果，賣得非常好，但是真正商業(yè)地產(chǎn)在將來的運作和經(jīng)營過程當(dāng)中不是很樂觀。另外就是養(yǎng)魚模式，大部分企業(yè)長期持有或者是一部分租一部分銷售，并聘請專業(yè)機構(gòu)長期經(jīng)營，挖掘商業(yè)地產(chǎn)的長期價值。通過不斷的調(diào)整運營，提升商業(yè)的招商率獲得更大的商業(yè)價值。這是商業(yè)地產(chǎn)的兩種開發(fā)模式。作為開發(fā)商來講應(yīng)該采取哪種模式心里比較有數(shù)。
　　第二，應(yīng)該充分利“外腦”，專業(yè)的事交給專業(yè)的人去做。搞商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，只有引進(jìn)專業(yè)的商業(yè)運營管理公司來有效經(jīng)營和掌握商業(yè)的經(jīng)營秩序，商業(yè)地產(chǎn)才能良性的發(fā)展下去，業(yè)主才能賺錢，避免造成商業(yè)地產(chǎn)免職，商業(yè)地產(chǎn)如果做不好就是形成新的建筑垃圾。
　　第三，開發(fā)商應(yīng)該認(rèn)真做好項目論證和調(diào)查。在做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之前不盲目追求開發(fā)熱潮，認(rèn)真做好科學(xué)論證和深入的市場調(diào)查，降低開發(fā)風(fēng)險，避免投資風(fēng)險，好的商業(yè)地產(chǎn)能帶來持續(xù)、穩(wěn)定的高收入。開發(fā)過程中應(yīng)兼顧開發(fā)商、運營商、消費者三者之間的共同利益。
　　第四，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)該突出產(chǎn)品差異化。在未來越來越多的商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要做好項目市場定位，突出產(chǎn)品差異化避免同質(zhì)化競爭。
　　現(xiàn)在濟南在泉城路的恒隆廣場，它是綜合性的商業(yè)模式，有百貨店、大賣場等有機結(jié)合，是一個一站式消費模式。明湖灣開元廣場 (論壇 新聞)是集生態(tài)寫字間和主題商街和國際美食為一體的綜合體。濟南正在開發(fā)的還有很多的項目。光泉城路周邊就有七八個商業(yè)地產(chǎn)。定位差異化、業(yè)態(tài)多元化是避免商業(yè)聚集區(qū)同質(zhì)化競爭的必要方式。
　　第五，就是加強物業(yè)管理和售后服務(wù)。作為開發(fā)商來講，開發(fā)完了商業(yè)地產(chǎn)項目之后，在銷售過程當(dāng)中應(yīng)該對物業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理�，F(xiàn)在濟南很多的寫字樓停車不方便，物業(yè)管理不到位，沒有給業(yè)主提供后續(xù)的服務(wù)。后續(xù)管理工作沒有跟上。
　　從消費者的角度來講，投資商業(yè)地產(chǎn)收益比較高，但是須謹(jǐn)慎選擇，與住宅房地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)的投資要復(fù)雜不少，商業(yè)地產(chǎn)除具有房地產(chǎn)屬性外，更重要的是因為他的商業(yè)性，只有通過兩方面的綜合評估，才能確定一個項目是否值得投資。因此說投資商業(yè)地產(chǎn)除了掌握房地產(chǎn)投資的相關(guān)知識以外，對商業(yè)地產(chǎn)項目的總體商業(yè)環(huán)境需要有深刻認(rèn)識。在這里業(yè)內(nèi)有一個大體的公式，買進(jìn)來再出租的這種，一般老百姓在計算投資回報率的時候有一個公式，年租金除以售價，在選擇不同的投資項目的時候要有一個考慮。買來以后再往外賣的這種投資回報率，你現(xiàn)在出售的價格減去原來買的價格的差價，跟原來買的價格一比就是投資回報率，消費者根據(jù)自己的情況在投資的時候，是買進(jìn)來出租還是往外銷售？這個投資回報率有一個很簡單的公式。
　　從投資類型上講，應(yīng)該說投資有這么幾類，投資住戶資源豐富、租金穩(wěn)步上漲的中小戶型寫字樓和周邊商業(yè)環(huán)境氛圍濃厚的寫字樓內(nèi)的商鋪，大型社區(qū)內(nèi)、城市綜合體內(nèi)的商業(yè)街鋪，有產(chǎn)業(yè)支持的專業(yè)市場商鋪，和已經(jīng)形成規(guī)模的流通性專業(yè)市場商鋪，目前來看有較好的穩(wěn)定收益和投資價值回報。不同的商業(yè)地產(chǎn)項目，根據(jù)具體的項目認(rèn)真的分析。
　　從現(xiàn)在濟南商業(yè)地產(chǎn)來講，政府也很重視。市委書記也講了，城市綜合體作為城市建設(shè)投資的一個重要手段。大環(huán)境市場發(fā)展形勢比較好，從政策的層面應(yīng)該出臺一系列與商業(yè)地產(chǎn)相配套的有關(guān)政策，在拉動商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)銷售推動商業(yè)地產(chǎn)能夠更好的發(fā)展。
　　【主持人】和地產(chǎn)有關(guān)的信貸政策我們也需要了解一下，現(xiàn)在請交通銀行山東省分行的楊旭光給我們發(fā)言。
　　【楊旭光】非常榮幸，在座的都是專家，都是房地產(chǎn)的精英。我從我的專業(yè)角度來看，解析一下商業(yè)地產(chǎn)房貸的走向。
　　我主要講三方面的內(nèi)容：第一方面就是目前房貸政策的走向，第二方面就是濟南房貸業(yè)務(wù)的發(fā)展決策，第三方面從銀行授信的角度分析一下濟南商業(yè)房屋的發(fā)展情況。
　　第一方面：我個人觀點認(rèn)為，目前房地產(chǎn)政策走向是比較明確的，就是嚴(yán)控房產(chǎn)投機，繼續(xù)支持自住及改善住房需求。最近房貸政策取向問題坊間也傳得紛紛揚揚，我想大家也非常關(guān)心這個問題。在此給大家介紹一下2009年的房貸政策，目前的房貸政策是兩個政策。
第一個是2008年10月27日人民銀行要求對商業(yè)性個人住房利率的下限由基準(zhǔn)利率的0.85%擴大到0.7%。同時首付款比例由原來的區(qū)別對待20%和30%統(tǒng)一下調(diào)到20%，相當(dāng)于放寬了個貸的準(zhǔn)入門檻。同時規(guī)定居民首次購買普通自住房和改善型的普通自住房的貸款需求，經(jīng)營機構(gòu)可在貸款利率和首付款比率上按照優(yōu)惠條件給予支持。對非自住房、非普通住房的貸款條件金融機構(gòu)適當(dāng)?shù)赜枰蕴岣撸�這個政策降低了房貸的門檻，成為了整個中國2009年房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟危機整體背景下的一枝獨秀、火爆繁榮的原因。這是我的個人意見。
　　第二個政策2009年5月份要求各金融機構(gòu)嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)禁以各種形式放寬二套房的貸款條件，并明確規(guī)定對申請購買二套及以上住房的，貸款首付比例不得按低于40%，且貸款的的首付比例應(yīng)該隨套數(shù)增加而提高。具體的提高幅度按照各總行相關(guān)的原則自主確定，貸款的利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上按風(fēng)險合理確定。利率是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上按風(fēng)險來合理確定。第二個政策是通過提高二套房房貸的首付比例，賦予了銀行更多的利率定價權(quán)利，這個政策在下半年給房地產(chǎn)投機行為起到了一定的抑制作用。
　　交通銀行山東省分行個貸中心主任楊旭光很顯然，綜合來看2009年房貸的政策正在處于不斷收緊的態(tài)勢，尤其是年末會取消優(yōu)惠政策的消息紛紛揚揚，而且少數(shù)銀行宣布提高房貸條件。如何看待這個政策的取向，我個人觀點認(rèn)為應(yīng)該理性看待。
　　第一方面為了應(yīng)對金融危機，中央啟動了住宅拉動經(jīng)濟，實施了包括減免房屋交易稅費、降低房貸首付和利率的一系列政策，這一系列政策的實現(xiàn)是2009年年底，實踐證明拉動內(nèi)需的效果是非常顯著的，達(dá)到了中央預(yù)期宏觀調(diào)控的目標(biāo)。如果取消或者恢復(fù)包括房貸在內(nèi)的原來的政策標(biāo)準(zhǔn)也實屬正常。
　　第二方面銀行主要的利潤來源還是息差率，也就是存貸款的利差，從謀劃程度上來講2009年房市的火爆是以犧牲銀行既得利益來換取的，因為利率浮動不光是增量貸款，對存量貸款今年年初各大銀行的政策不一樣，最終都主動調(diào)整了存量貸款的利率浮動。也就是說在銀行配合中央宏觀調(diào)控，履行了社會責(zé)任的同時，由于房貸利率的大幅下調(diào)，銀行間的競爭加劇了，貸款的成本不斷提高，利潤對國家的貢獻(xiàn)度也打了折扣。相信這種狀況，無論是銀行還是中央政府都不會任其長期持續(xù)下去，因為這畢竟是促進(jìn)經(jīng)濟增長的主要因素，也是利潤大戶。
　　第三方面我國經(jīng)濟刺激政策的實施，全國房價的快速增長。目前房地產(chǎn)市場到底有沒有泡沫尚且不好定位。但是有一點是不容置疑的，拔苗助長的根基是不牢固的。中央以及現(xiàn)在的銀監(jiān)部門深感憂慮，坊間傳聞銀監(jiān)局下了一個要求銀行嚴(yán)格執(zhí)行二套房的標(biāo)準(zhǔn)，但目前為止正式的文件還沒有見到，只是傳說。我個人認(rèn)為正式的文件可能也不會出，這個觀點在后面我們還會分析一下。對商業(yè)銀行來說，如果是事實授信條件降低之后也是合情合理的。年末各大銀行的貸款規(guī)�；�本上用完了。今年是各大銀行發(fā)展最好的一年，房市也是比較好的一個年度，各家銀行的年度工作計劃基本上都超額完成了，如果在現(xiàn)在的時間進(jìn)行政策的調(diào)整對銀行的指標(biāo)沒有大的影響，在這種情況下，如果是某個銀行高調(diào)宣布提高政策準(zhǔn)入門檻，從我的角度來講大家也會認(rèn)可。我是這個專業(yè)的，在座的各位如果是銀行的經(jīng)營決策者，我想可能也會高調(diào)宣布這個政策來配合中央宏觀調(diào)控的基調(diào)。
　　綜上幾點，我個人認(rèn)為年內(nèi)的房貸政策將會有較大的調(diào)整，即便是人民銀行不做要求，各商業(yè)銀行也會根據(jù)自身的情況做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。總體而言，繼續(xù)支持自住及改善住宅的需求，嚴(yán)格打擊商業(yè)投機取巧的行為。這是我個人的觀點。
　　提高利率還有一個目的，在銀行的風(fēng)險防范角度來講也有利于減少房地產(chǎn)信貸市場的信貸風(fēng)險，如果一套房貸利率調(diào)整到2008年以前的水平也就是打85折的話，二套及以上的放首付比率是最低40%，利率最少上升10%的政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)還是比較可行的。再次重申這是我個人的觀點。具體的還要根據(jù)借款人的實際情況和償還能力來定。假如在座的各位在年末的時候向銀行申請房貸也不一定能按照優(yōu)惠的利率執(zhí)行，可能因為個人資信方面有小的瑕疵影響到貸款，今年是執(zhí)行比較嚴(yán)格的。
　　第二個方面：濟南房貸業(yè)務(wù)發(fā)展預(yù)測。
　　我個人認(rèn)為規(guī)模會得到空前地發(fā)展，市場漸趨于理性和健康。個人房貸業(yè)務(wù)是目前商業(yè)銀行的重點優(yōu)勢產(chǎn)品，貸款投資期限長、風(fēng)險低、收益穩(wěn)定，歷來是各銀行拼搶的重點，這個在國外銀行也是主打業(yè)務(wù)。銀監(jiān)局最近制定了個人貸款的管理暫行辦法，大家應(yīng)該聽說了，這個暫行辦法截至到19號征求意見期結(jié)束。這個辦法很有可能在年內(nèi)推出，給銀行預(yù)留三個月的適應(yīng)期。這個辦法的頒布對銀行有什么重大的影響呢？
　　第一，它強調(diào)了銀行的貸款必須有明確的用途，而且用途要在銀行發(fā)放授信之前，在簽訂借款合同里明確寫明用途是什么。包括資金最終的去向，這是一個重大的變革。我把貸款放到借款人名下，之前并沒有要求資金必須要寫明實際的用處，現(xiàn)在要求貸款資金要實際用途，也就是貸款發(fā)放到借款人名下以后根據(jù)借款人的申請和委托，將貸款資金直接支付給符合合同約定的借款人的交易對象。也就是說之前把資金打到借款人帳上之后，貸款的方式就此結(jié)束，我個人觀點認(rèn)為如果2000年到2009年是銀行監(jiān)管的松散期的話，它也是要求銀行盡量的支持和配合。從2009年這個辦法推出以后個人的消費貸款將進(jìn)入嚴(yán)格的限制期，這是明確的。目前的個人貸款業(yè)務(wù)，尤其是一手房的貸款，無論是在貸款用途上符合這個辦法的要求。這個辦法的實施將促使銀行更加專著發(fā)展傳統(tǒng)的個人放貸業(yè)務(wù)，如果之前有些銀行通過房地產(chǎn)抵押變相地做了一些貸款將來會越來越少地做這些業(yè)務(wù)。
　　今年8月份，銀監(jiān)局頒布了消費經(jīng)營公司的試行辦法，試行期間不得涉及房貸和車貸業(yè)務(wù)，但比如說耐用品消費、大件的裝修、旅游之類的小額貸款比較頻繁需求過緊，在不久的將來會成為消費經(jīng)營公司的一個項目。
　　隨著目前省城各商業(yè)銀行機構(gòu)的不斷增設(shè)，大家知道最近各商業(yè)銀行機構(gòu)不斷入駐省城，原有的商業(yè)銀行機構(gòu)也在不斷擴張，受這種動力所驅(qū)，勢必將不斷的促進(jìn)省城房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的總體規(guī)模發(fā)展。
　　第二，目前山東正以山東半島城市群，尤其是沿海城市為依托，全力打造山東半島經(jīng)濟區(qū)。濟南從2007年以來就啟動了全運重點建設(shè)，城市項目建設(shè)日新月異�，F(xiàn)在的濟南就和10年前青島差不多，鋪天蓋地的開始基建建設(shè)的高潮。伴隨著濟南北跨戰(zhàn)略的實施，東城區(qū)的加速擴張，兩橫、三縱BRT網(wǎng)絡(luò)的形成、濟南地鐵項目的啟動、京滬高鐵濟南項目站的建設(shè)和小清河改造等等建設(shè)項目，使城市的房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出蓬勃的氣勢。比如說恒大地產(chǎn)、北大資源、上海綠地、萬達(dá)集團、保利集團、綠城地產(chǎn)、上海世貿(mào)等地產(chǎn)品牌企業(yè)紛紛在濟南圈地置業(yè)，紛紛伸手�？梢哉f2010年濟南的房地產(chǎn)將趨于繁榮，隨著城市建設(shè)的逐漸繁榮，市場將更加規(guī)范和健康。
　　第三，從銀行的角度來看濟南商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展，我個人認(rèn)為商圈地帶的潛力巨大，這是僅限于商圈地帶。
　　關(guān)于商圈地帶，各位專家已經(jīng)說了不少了�？陀^地說，由于受宏觀經(jīng)濟尚未完全復(fù)蘇，以及國家促進(jìn)內(nèi)需的單方面拉動住宅消費的影響，2009年濟南房地產(chǎn)市場整體發(fā)展比較緩慢。當(dāng)然這個緩慢不限于濟南地區(qū)，在全國都是這樣的，上海、北京、深圳早在今年6月份就出現(xiàn)了這種情況。濟南的反應(yīng)還是慢一些的。我個人認(rèn)為，住宅價格倒掛的現(xiàn)象，從另一個角度也充分說明濟南商業(yè)地產(chǎn)的價值還沒有充分的挖掘，尚有較大的發(fā)展?jié)摿�。從銀行信貸角度看有三個方面：
　　（一）如果年末房貸政策得到了調(diào)整，也就是說恢復(fù)甚至高于2008年的整體水平，實際上是縮小了商業(yè)貸款和商業(yè)按揭住房貸款的政策性差別�，F(xiàn)在商業(yè)住房的貸款首付至少要50%，如果是商住兩用可以減少到45%的政策，如果二套房也上浮10%首付比例上到40%甚至更高，那么在某種程度上講相當(dāng)于拉平商業(yè)和住宅的差距。從這個角度講也間接帶動了商業(yè)市場的發(fā)展，肯定會促進(jìn)消費需求貸款的擴張。
　　（二）隨著濟南房地產(chǎn)市場的發(fā)展，城市綜合體的不斷出現(xiàn)，城市綜合體是一個新的事物，和城市的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān)。嚴(yán)格意義上說濟南市的城市綜合體還沒有真正形成，但正在處于不斷成熟的過程中，它的不斷出現(xiàn)將會有越來越多的商圈形成，比如說的奧體片區(qū)、長清大學(xué)城、園博園、萬達(dá)廣場、銀座中心 (論壇 新聞)、西客站片區(qū)，包括還沒有開發(fā)的九曲片區(qū)和洛口片區(qū)等等，這些綜合體的發(fā)展肯定會與濟南老的商圈逐漸融合。
　�。ㄈ�）提醒大家關(guān)注的是濟南金融圈的打造，比如說財富自由港所在的位置就是濟南金融圈的核心地帶，這里聚集了省級金融部門的很多機構(gòu)，而且這個趨勢將繼續(xù)延續(xù)，外來的銀行機構(gòu)肯定是會選擇這個區(qū)域的，所以這個區(qū)域?qū)�來的商機是非常大的。目前萬達(dá)的項目還沒有成熟，但是它在動了，還有旁邊的棚戶區(qū)改造，商圈將逐漸的成熟，將直接和間接帶動經(jīng)濟圈的打造。
　　上述所有的情況將進(jìn)一步形成發(fā)展的合力，直接帶動濟南商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展。
　　第三個方面：從授信角度講，中小企業(yè)的信貸業(yè)務(wù)是未來三到五年內(nèi)商業(yè)銀行重點發(fā)展的業(yè)務(wù)。這是近兩年來銀監(jiān)部門、人民銀行、政府都在大力地支持中小企業(yè)的發(fā)展�？傮w而言中小企業(yè)還不是很成熟，所以前兩年銀行發(fā)展的重點并沒有放在中小企業(yè)上，從2010年開始，在濟南各大銀行基本上都在布局謀劃中小企業(yè)貸款的發(fā)展，這個業(yè)務(wù)肯定要大力發(fā)展，最終形成以中小企業(yè)貸款和個人住房貸款為主要發(fā)展的模式。
　　如果銀行對中小企業(yè)的貸款授信支持力度不斷加大的話，那么中小企業(yè)的生存和盈利能力也會得到逐漸的提高，如果宏觀經(jīng)濟得到根本好轉(zhuǎn)的話，購置和投資商業(yè)地產(chǎn)的消費需求肯定會逐漸提高，進(jìn)而促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)市場的全面復(fù)蘇和強勢發(fā)展。我們知道商業(yè)地產(chǎn)和銀行實體經(jīng)濟的發(fā)展?fàn)顩r，和城市的實體經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r是密不可分的。只有中小企業(yè)生存能力得到極大的提高，商圈內(nèi)的商業(yè)才能得到真正的繁榮發(fā)展。
　　我們有理由相信2010年的濟南房地產(chǎn)市場將是生機勃勃、健康向上的，形成諸多競爭和挑戰(zhàn)并存的情況，無論是政府、房地產(chǎn)企業(yè)還是商業(yè)銀行將共同發(fā)展、共同受益，我們希望2010年以后的濟南房地產(chǎn)更加燦爛輝煌，把我們賴以生存的家園建設(shè)得更為現(xiàn)代、環(huán)保和美麗。謝謝大家。
　　【主持人】謝謝�，F(xiàn)在請我市知名的房產(chǎn)評論人趙魯梁就商業(yè)地產(chǎn)的投資價值發(fā)表自己的觀點。
　　【趙魯梁】謝謝主持人、謝謝大家。
　　我談一談自己的看法。我也是圈內(nèi)的，正好做過商業(yè)地產(chǎn)，也有一些個人的體會。既然談到投資，談到價值，我們應(yīng)該先談大的環(huán)境，這個大的環(huán)境非常重要。如果能夠回到5%或者是倒退的話，這個投資就不用談了。
　　第一就是看城市的發(fā)展，我們投資要有載體，濟南這個城市實際上經(jīng)歷了幾個比較大的發(fā)展階段，現(xiàn)在這個階段是歷史上很少見的一個階段。在開埠的時候我們現(xiàn)在處的位置，是一個商務(wù)區(qū)，這個區(qū)域是幾百年前形成的，快速發(fā)展，外資銀行、洋行打理發(fā)展，在中國歷史上是很有名的，這樣的開發(fā)歷史上只有一次。現(xiàn)在也是一個非常大的機遇，剛才幾位談的全運會、高鐵等等帶來了第二次的發(fā)展機遇，包括城市基礎(chǔ)建設(shè)、大范圍的投資，使?jié)�南進(jìn)入一個大的發(fā)展機會�！　　　�
    從全國來看。濟南主城區(qū)三四百萬的人口，3000億的GDP應(yīng)該說都是濟南發(fā)展的大瓶頸，人口不足，發(fā)展力不足，GDP總量也上不去，這樣都導(dǎo)致了一些問題。下一步大的發(fā)展驅(qū)使下，城市的發(fā)展肯定會創(chuàng)新高，這個高潮可能人口增長了，經(jīng)濟總量上去了，其他商業(yè)、商務(wù)可能也會有所發(fā)展�？傮w來看，對濟南城市的發(fā)展有充分的信心。
　　第二是商業(yè)的發(fā)展。剛才幾位都談了住宅發(fā)展，住宅發(fā)展在過去，特別是人口增長的階段住宅的發(fā)展非常迅速，隨著城市規(guī)模的發(fā)展，大家對住宅的需求慢慢會轉(zhuǎn)向商業(yè)的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)是維持經(jīng)濟發(fā)展的另外一個驅(qū)動力。商業(yè)地產(chǎn)有一個很好的例子就是SOHO中國潘石屹在香港上市時講的，頭一次給他們講故事，講了半天結(jié)果被人家給放學(xué)了。原因是國際上對房地產(chǎn)公司上市的標(biāo)準(zhǔn)都是看土地儲備，看你值多少錢。那時候潘石屹第一次是失敗了，回來之后，一些投行券商說得換一種說法。咱們手里的地在CBD，是商業(yè)地，咱們一畝能頂一百畝，咱就比CBD區(qū)的，把這個故事重新一講，投行一包裝結(jié)果就上市了�？闯錾虡I(yè)地產(chǎn)的價值必須分開看的�！　�
我市著名房產(chǎn)評論人趙魯梁
　　我們也對濟南做了一些了解，到現(xiàn)在為止?jié)�南商業(yè)地產(chǎn)的總量和人口的比例總體上偏少。國際上一線的奢侈品品牌根本就不來，經(jīng)濟總量、人口規(guī)模和商業(yè)設(shè)施根本達(dá)不到他們的要求，國際頂級奢侈品的品牌來了之后發(fā)現(xiàn)根本沒有與它相匹配的地方。另外他們覺得這個地方商業(yè)發(fā)展還不成熟。這是目前困擾的問題，我覺得正是因為這樣濟南作為一個GDP大省的省會，相對來說保持兩位數(shù)的發(fā)展速度，在一段時間內(nèi)還是沒有問題的。這樣的發(fā)展?jié)摿�可能能給大家?guī)�來更多的東西，也就是說后勁十足。一些非常成熟的地方可能大幅增值的潛力就沒有了，現(xiàn)在我們還有急速擴張的時間，這個時間可能給大家?guī)�來大量的利潤空間，這是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。
　　另外我談一談寫字樓，寫字樓應(yīng)該從商業(yè)地產(chǎn)中分出來，嚴(yán)格意義上講它應(yīng)該是商務(wù)類的，它和純粹的商業(yè)百貨、零售還不一樣。濟南商務(wù)的發(fā)展原來商業(yè)的發(fā)展只是幾大區(qū)域，有幾十萬的量，而且都不是很規(guī)范。真正核得上甲級、頂級的寫字樓還是很少的。隨著濟南人口的增加、經(jīng)濟總量、空前的經(jīng)濟發(fā)展，這部分會大大改善。
　　 剛才幾位教授談到了英雄山板塊，如果用發(fā)展的眼光看可能馬上就要升級了。我們和市中區(qū)政府也有接觸，市中區(qū)政府正在全力推進(jìn)濟南市中央金融商務(wù)區(qū)的概念，初步范圍在經(jīng)七路到經(jīng)四路順和街到緯二路，后面又要修改從經(jīng)十路到經(jīng)一路，原來是規(guī)劃投300億，現(xiàn)在看這個區(qū)域啟動起來如果沒有1000億是辦不了的。這是一個長期的規(guī)劃，這個規(guī)劃已經(jīng)報到國家有關(guān)部門，但還沒有批準(zhǔn)。作為市中區(qū)政府來說，發(fā)展制造業(yè)和工業(yè)沒有大量的土地，發(fā)展農(nóng)業(yè)也不行，所以下一步集中精力要做的就是商業(yè)和服務(wù)業(yè)。現(xiàn)在提出來的樓宇經(jīng)濟、總部經(jīng)濟，就是要把山東省、全國的甚至世界級的總部，都吸納到市中區(qū)的高檔寫字樓里面來。我們知道市中區(qū)專門組織了一個班子，由區(qū)里的領(lǐng)導(dǎo)帶隊，已經(jīng)跟很多外資銀行、國內(nèi)銀行進(jìn)行了招商和推介。匯豐銀行就是他們成功引進(jìn)的銀行。下一步還會有更多的金融機構(gòu)進(jìn)駐。
　　濟南城市的發(fā)展還沒有到需要或者提出獨立CBD的地步，但是市中區(qū)提前把這個規(guī)劃做出來了，放在市中區(qū)的地界上，范圍就是財富自由港的附近。大連萬達(dá)綜合體有100萬平方米，包括他自己的五星級酒店、寫字樓、商業(yè)街投了幾十萬，這個區(qū)域要發(fā)展起來總體上是非�？斓摹Ａ硗夂芏嗍虑橐�看政府的推動，如果市中區(qū)政府下大力氣全力做這個項目的話，那么濟南的CBD推進(jìn)的速度就會非�？�，就會真正的形成。這是談了幾點宏觀的。
　　既然談到投資，我想在濟南現(xiàn)在的情況下，很多人不用看投資回報率，有的人覺得投房子多少年能回得來，其實現(xiàn)在整個經(jīng)濟上升期區(qū)，在資產(chǎn)總體價格上升的階段，只要在前期有投資，不用算投資回報率，投資回報率是靠出租來回報的，本身靠房產(chǎn)升值就可以抵消很多很多顧慮。巴菲特年負(fù)荷率30%，這是大師級，從2001年左右到1998年房改前后買房子的，現(xiàn)在算起來年收益率都會超過30%，那時候一兩千買的房子現(xiàn)在都得六七千，這個市值核算起來，這些中國人全都是大師級的投資。所以我覺得在整體的投資回報率上來說肯定是合算的。
　　關(guān)于寫字樓的問題。我們公司在金龍大廈，不管是甲級寫字樓還是什么級別的寫字樓，有幾個方面是挺重要的。一是：地理位置。寫字樓商用的如果跑到郊區(qū)肯定是沒有價值的。二是：交通。進(jìn)得來、出得去是有野心的公司必須具備的條件。三是：停車位。像金龍大廈可以說是甲級的寫字樓，因為受停車位的限制，很多公司根本無法停車，自己的車得無法停何況客戶的車，客戶的車進(jìn)不來那寫字樓的價值肯定會大大降低。國際標(biāo)準(zhǔn)是100平方米到150平米有一個車位，咱們現(xiàn)在很多大廈1000平方米不一定合一個車位，肯定是寫字樓大打折扣。四是：大廈的設(shè)施。比如說我們上班時等電梯得半個小時，這樣的寫字樓價格肯定是要打折的。頂級的寫字樓要求客人等待30秒就能上樓。
　　另外我也呼吁寫字樓在建設(shè)的時候配套必須要考慮到，沒有停車位是硬傷，電梯不到位也是硬傷。另外環(huán)境也很重要，我們最近招待一個上海的做酒店用品的公司，他們參觀我們的樓之后，他們提出很重要的一點，我們對廁所是非常講究的，上廁所也讓客戶感覺到舒服，這些細(xì)節(jié)的問題必須得考慮到，濟南很多地方不講究這個，覺得有個地方就可以了。如果從投資的角度講，對于這些問題如果不進(jìn)行綜合考慮那么很難發(fā)展好。
　　我就談這么多，謝謝大家。
　　【主持人】下面請我市主名房地產(chǎn)評論人于清發(fā)言。　　
　　【于清】我聽了這么多專家對市場的看法感到受益匪淺，我想從寫字樓的角度談一下寫字樓整售或者是對個人和企業(yè)的項目。
　　我做的第一個項目就是寫字樓項目，從這個項目整體的運營來講很有感觸，寫字樓整售還是個人投資實際上都可以，對于整售來講難度比較大，可能牽扯到定向開發(fā)，對于開發(fā)商來講基本上是否定這個方向的。特別是在現(xiàn)在的情況下，寫字樓的營銷基本上是針對中小企業(yè)和個人投資者，和寫字樓巨大的市場需求是息息相關(guān)的，在整個中國經(jīng)濟良好發(fā)展的情況下導(dǎo)致的很多人從事商業(yè)行業(yè)，再加上自主創(chuàng)業(yè)的人非常多，市場上出現(xiàn)了全民皆商的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象使人們對寫字樓的需求非常大。
　　人們對寫字樓的觀念也發(fā)生了變化，我2001年的時候開始做寫字樓，一開始的時候人們是非常不理解，對Office的理解也是很困難的，經(jīng)過這么多年的發(fā)展，對寫字樓的認(rèn)識發(fā)生了變化，作為一個大企業(yè)喜歡進(jìn)駐的場地，到了濟南之后確確實實喜歡租賃一些大的寫字樓，所以說在這樣的市場經(jīng)濟條件下對于寫字樓的需求非常大，并且有很多的企業(yè)、辦事處要設(shè)在濟南，通過我做的幾個項目來看，中小企業(yè)、貿(mào)易、事務(wù)所、搞營銷創(chuàng)意的、工作室等一些辦公機構(gòu)對于寫字樓的需求是比較大的�！� 　　
    我市著名房產(chǎn)評論人于清作為我們進(jìn)駐濟南，對于寫字樓前期的尋找花費了很大的時間。濟南市場寫字樓的共性確實比較小。作為派發(fā)企業(yè)來講往往會遇到這個一個情況，我們做商業(yè)也好、做寫字樓和各種形式的住宅都會有一個感受，作為開發(fā)商很不愿意做寫字樓這種產(chǎn)品，如果你自己一家做寫字樓往往是自己在苦撐，如果市場情況一好的情況下，寫字樓項目又像雨后春筍一樣遍地開花，那樣競爭是比較激烈的。在這兩種情況下，走整個的對中小企業(yè)的投資和走個人投資都是比較好的選擇。對于整售來講，作為寫字樓的運營來說，一般情況下大中型企業(yè)進(jìn)駐拉動整個寫字樓的形象，在這個前提基礎(chǔ)上用代租約銷售的方式將產(chǎn)權(quán)單位直接劃分給投資企業(yè)或者中小業(yè)主，這個投資回報率是比較明顯的。
　　作為商業(yè)地產(chǎn)，哪怕是寫字樓，實際上按照正常的預(yù)測，我們營銷策劃一線地產(chǎn)人員測算，8-12年可以做一個測算能夠達(dá)到投資收益。但在我們做的項目過程中，至少要測算15-20年收益才能滿足投資。所以對于老百姓來講為什么投資寫字樓會存在價格倒掛的現(xiàn)象？　　實際上像寫字樓這樣的產(chǎn)品面對的客戶范圍非常窄，面對的就是和寫字樓相關(guān)的業(yè)主，而老百姓關(guān)注并不大，和他們的生活并不是息息相關(guān)的。普通的住宅哪怕上升到1萬多平方米，是老百姓所需要和關(guān)注的，眾人拾柴火焰高，客戶群的范圍寬泛，所以容易形成扎堆的現(xiàn)象。而寫字樓幾個企業(yè)在獨撐項目的情況下，往往會出現(xiàn)范圍太窄的情況。每年的年末注冊的企業(yè)少一些，因為牽扯到上半年的驗資、年間的情況，在上半年注冊的企業(yè)會多一些，對整個價格的拉升作用比較大。
　　對于財富自由港這樣的地方來說，剛才諸位專家已經(jīng)分析到了，作為商業(yè)地產(chǎn)金融圈里的巨大需求，這個地方距離汽車站、火車站非常近。我們運營寫字的項目過程當(dāng)中，在距離這兩個地方比較近的地方，對中小企業(yè)的吸引力是非常大的，特別是這里可以直接進(jìn)入高架路，交通非常便利和發(fā)達(dá)，所以我認(rèn)為它的潛力是非常大的。
　　對于其他的商業(yè)地產(chǎn)投資，我想百姓對于商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識最火爆的是2005-2006年，三年可以獲得24%以上的一次性回報，那時候比較狂熱。這幾年整個商業(yè)地產(chǎn)不溫不火，基本上變成了有錢人的游戲。一套臨街的商鋪300多平米動輒幾百萬，首付也是比較高的，再加上商業(yè)產(chǎn)品流動性比較差，出手的難度比較大，并且產(chǎn)權(quán)才40年，而投資收益除去產(chǎn)品自身增值之外，需要15-20年的投資才能收回投資。再加上前面幾年產(chǎn)權(quán)商鋪的經(jīng)營后續(xù)能力比較差，百姓買了之后只是分割產(chǎn)權(quán)而已，產(chǎn)品后續(xù)經(jīng)營產(chǎn)生的問題又比較大，我們也看到了很多的商業(yè)公司像走馬燈似的，今天換了這個運營商，明天換了那個運營商，風(fēng)險性比較大，對這種產(chǎn)品產(chǎn)生了抵觸。
　　所以對于商業(yè)地產(chǎn)的投資，在大觀園商場這樣的地帶，它有良好的、歷史悠久的商業(yè)氛圍，已經(jīng)鑄就了這個產(chǎn)品的基礎(chǔ)。商業(yè)氛圍已經(jīng)很優(yōu)越，在這個基礎(chǔ)之上，關(guān)于整個商場業(yè)態(tài)的定位就變得非常關(guān)鍵。產(chǎn)權(quán)商戶為什么經(jīng)常出現(xiàn)問題，就是因為業(yè)態(tài)定位當(dāng)時處于快速銷售而做的定位，而能不能保證它后續(xù)持續(xù)的經(jīng)營，這個問題決定了很多的問題。業(yè)態(tài)的定位、經(jīng)營模式和后續(xù)持續(xù)運營的能力決定了它的投資價值。從這個角度來講如果這三個問題解決好了，在一個好的地段，我想它的投資價值已經(jīng)不能僅僅用“洼地”這樣的詞來形容，而應(yīng)該是“一鋪旺三代”的概念。
　　我就講這些。
　　【主持人】謝謝，下面有請山東大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院院長李鐵崗先生發(fā)言。
　　【李鐵崗】今天很高興來到這里，但是我沒有準(zhǔn)備。
　　 山東大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長
     房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗我們首先要了解濟南這個地方，從《周易》上講“山南為陽、山北為陰，水南為陰，水北為陽”濟南正好處于背格。所以濟南的房地產(chǎn)發(fā)展存在很多尷尬，當(dāng)然我不是信《周易》的。從另外一個角度來說“北方為水、東方為木、南方為火、西方為金、中方為土”，各自有各自的功能與定位。以水為樂，有水的地方是娛樂的地方，有木的地方是作為居住的很好的地方，有火的地方是作企業(yè)生產(chǎn)的地方非常好，西方為金做一些商業(yè)也是很好的地方。
　　我一直在想多少年大家都在討論這個問題，無非兩個問題，第一個問題是東邊好還是西邊好的問題、南邊好好還是北邊好的問題。再一個是哪邊做什么好的問題。細(xì)細(xì)思考我們談?wù)摰木褪沁@么一些問題。當(dāng)然濟南的地理位置不能像北京或西安這樣的城市方方正正的地方可以談東邊做什么、西邊做什么，因此就形成了一個混合區(qū)域，各個地方都在發(fā)展自己的中心，各種各樣的中心，一會兒中心在東邊，一會兒在南邊�，F(xiàn)在政府感覺到做一個綜合體，不管在哪一塊都有一個綜合的東西�？偟膩碚f濟南無論是房產(chǎn)、商業(yè)，從地形位置上里說是很難判斷的。
　　我大體上考慮了一下，我認(rèn)為奧運會之后濟南的房地產(chǎn)市場有幾種趨勢，不一定很對，今天和大家來討論一下。
　　一、從住宅與商業(yè)來看應(yīng)該是由住宅投資導(dǎo)向向商業(yè)投資導(dǎo)向的趨勢。是不是明年或者后年馬上就能轉(zhuǎn)成，這個不一定，但是有這樣的一種趨勢。濟南的房產(chǎn)現(xiàn)在有兩點：第一是窮人房產(chǎn)，第二是暴發(fā)戶房產(chǎn)。窮人和富人最大的區(qū)別是窮人有錢先吃，富人有錢先投。濟南市先解決的是吃和住的問題，對生產(chǎn)和投資這一塊各位專家談了有許許多多的問題，但是表現(xiàn)出來還是這樣的狀態(tài)。
　　我分了一個“三三三”的比例。有可能是這樣的，大家可以討論。當(dāng)1/3的人吃飽的時候，第二個1/3的人就會考慮怎么樣吃好，還有一個1/3就會考慮吃好和吃飽的同時增加現(xiàn)金流的問題。這樣的原則，經(jīng)過這么多年的發(fā)展，房產(chǎn)從住宅投資逐漸向商業(yè)投資的導(dǎo)向，應(yīng)該是有這種趨勢的。我比較贊成從金融的角度看這個問題，我認(rèn)為未來金融確實應(yīng)該是面對中小企業(yè)的金融。我們有一個例子，前段時間我去過建設(shè)銀行，他原來發(fā)展面對的重點就是中心城市，在山東只有兩個，一個是濟南，一個是青島，這是他們發(fā)展的重點中的重點。但是前一段時間我到南方去看，南方的縣城已經(jīng)是他們發(fā)展的中心了，這個導(dǎo)向說明銀行考慮中小企業(yè)了。這種導(dǎo)向在一定程度上，中小企業(yè)投資首先要解決自己的生產(chǎn)場所，在一定程度上帶動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，這里面還是有一定的道理的。
　　從國家房產(chǎn)上來說有幾個為難：一個是房產(chǎn)不發(fā)展就不能帶動經(jīng)濟。最早的時候是冰箱、彩電帶動經(jīng)濟的發(fā)展，再就是汽車的發(fā)展，沒想到我們國家人均收入太快了，經(jīng)過幾年的時間就發(fā)展到現(xiàn)在的地步了，汽車消費拉動經(jīng)濟也是有時間的限度的。再往后就是房產(chǎn)了，它的價格比汽車高，是幾十萬甚至幾百萬才能買到，這也正是房產(chǎn)能夠拉動經(jīng)濟的因素。但它又存在一些麻煩，一方面是因為它是居民基本的消費品，價格高發(fā)展越快，居民在這里面受害就越大，我感覺中國房產(chǎn)的發(fā)展第一要解決居民的住宅，第二就是要用房產(chǎn)推動經(jīng)濟。有一個比較好的路子，就是通過商業(yè)房地產(chǎn)大量的推動來支持國民經(jīng)濟的發(fā)展，在住宅房產(chǎn)里面不能說是限制了，必須做很好的規(guī)劃，使每個人都能住到好的房子。
　　我今天也是漫談，不一定很對，所以從這個角度來看，我感覺未來從住宅導(dǎo)向向商業(yè)導(dǎo)向是有一定依據(jù)的，特別對于濟南來說奧是很明顯的，資金會逃向收益最大的地方去。
　　 二、住宅投資會逐漸向住宅消費導(dǎo)向慢慢轉(zhuǎn)變。
　　作為投資者來說，前幾年房產(chǎn)漲價比較快。我記得最早的時候在銀豐山莊 (論壇 新聞)是4700元/平方米，那時候濟南還沒有這么高的房價，現(xiàn)在濟南的房價已經(jīng)很高了。今天的房價已經(jīng)到了上萬塊錢，投資的傾向就會從住宅投資向住宅消費的過程轉(zhuǎn)化。
　　從住宅的角度來說，投資者對資金的敏感程度要高于消費者，他的忍受程度也是這樣的概念。
　　濟南房產(chǎn)的價值從全運會結(jié)束之后，可能房產(chǎn)價值投資的趨向會往中心或者西部移動。這是什么道理呢？一個地方的房產(chǎn)到底好與壞不取決于我們的想法，而取決于它到底是什么樣的城市中心。我們打造城市中心是一種期望，但現(xiàn)實的中心是絕對的現(xiàn)實。在全運會以前，東、中、西三個部分東部很有可能形成濟南的科技文化中心、文化產(chǎn)業(yè)的中心，這個中心形成了之后未來的價值是非常大的。但是從今天來看我感到它還是一個潛在的中心，也就是說其需要有一個發(fā)展的過程。
　　對于中部來說，包括財富自由港有兩大類中心，一個是金融中心，再一個是政府部門聚集地，也就是說它現(xiàn)在還是中心區(qū)域，也是正在發(fā)展的金融中心區(qū)域。我五年以前在濟南做過兩個項目，第一個是工業(yè)興市，兩年后做的是商貿(mào)興路，再之后做的是服務(wù)產(chǎn)業(yè)，就是區(qū)域性金融中心這樣的規(guī)劃。青島提的是國際性金融中心，濟南是區(qū)域性金融中心，濟南最早是銀監(jiān)局、證監(jiān)局、保監(jiān)局，包括今天的銀行管的是濟南、山東、河南，這個區(qū)域原來定位最早的時候，謝市長要把經(jīng)七路打造成金融一條街，現(xiàn)在初步具備這樣的規(guī)模。
　　從中間區(qū)域來看，我感覺它不但是現(xiàn)實的政治中心，也是一個現(xiàn)實和發(fā)展過程中的金融區(qū)，會從潛在價值向現(xiàn)實價值慢慢回流。東部還有一個慢慢的實現(xiàn)過程，這是什么意思呢？我的思想不一定很對，房子的價值一個是潛在價值和一個是實現(xiàn)潛在的價值，再一個是現(xiàn)實的價值。突發(fā)性的事件（包括全運會）對房價的影響是非常大的，這里面分兩個，一個是預(yù)期的、一個是未預(yù)期的。對于預(yù)期的，在事件發(fā)生以前產(chǎn)品的價值是取決于人們對它預(yù)期的價值，預(yù)期會是什么樣的樣子，所造成的結(jié)果是實現(xiàn)的價值，在很大程度上已經(jīng)達(dá)到了潛在價值，或者是超過了潛在的價值，當(dāng)事情發(fā)生之后就會返回到原來的狀態(tài)。未預(yù)期的狀況是在事件發(fā)生之前，他實現(xiàn)的價值會低于潛在的價值，當(dāng)事件發(fā)生之后會很快的接近或者是超出潛在的價值。
　　有人做過研究，在這個狀態(tài)下如果理論是真的，全會完了之后，東部需要很多很多的消化過程。怎么辦呢？可能就會往回流，現(xiàn)在又有好幾個預(yù)期的項目，包括中心大的廣場，我覺得經(jīng)濟發(fā)展應(yīng)該有這一塊。我還是建議把廣場修在北邊，當(dāng)然這是另外一個話題了。
　　我感覺房地產(chǎn)投資的價值可能會有這樣的一種現(xiàn)象。全運會之后，濟南房產(chǎn)的價值和區(qū)域差距會扁平化。有幾個理由：
　　1、大量城市高速通道的建設(shè)。這種建設(shè)能夠把房產(chǎn)的峰值扁平化，延伸到一些別的地方去，對濟南來說最大的扁平化就是東西差距逐漸縮小。
　　基于剛才的分析，商業(yè)地價和住宅地價倒掛，倒掛可能不是很準(zhǔn)確，存在很大的差距現(xiàn)象會逐漸減弱。我認(rèn)為這兩種地產(chǎn)有兩種東西：一個是投資的資本化，這個地方的房價為什么漲得這么快？為什么會漲價？還是由于周邊的投資增加了，我在旁邊修了一個很大的娛樂中心，這種投資的錢會逐漸轉(zhuǎn)移到周邊的地產(chǎn)里面去，這就是基礎(chǔ)設(shè)施投資的資本化。這種資本化對于商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)來說是不一樣的。住宅地產(chǎn)的資本化主要是取決于樓盤內(nèi)部的資本化，外部再熱鬧對他的影響不大，這種內(nèi)部的資本化對價值的影響是非常大的。但對于商業(yè)地產(chǎn)來說，很大程度上他的價值取決于外部的資本化。剛才趙總談的周邊車位問題，為什么能夠增加價值呢？就是因為它的價值會傳遞到商業(yè)地產(chǎn)中去。全運會可能投資了上千億，這種大量的投資需要逐漸地轉(zhuǎn)移到地產(chǎn)的價值里面去，這是一種規(guī)律。在轉(zhuǎn)移的過程中，商業(yè)地產(chǎn)被吸收的快，住宅地產(chǎn)被吸收的慢，這是兩種地產(chǎn)之間的差異造成的，因此在一定程度上可能會逐漸縮減商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的價值。當(dāng)然我們不談投資的需求問題，從這個角度講從一定程度上會減弱這個趨勢。
　　2、我們現(xiàn)在也在談綜合功能區(qū)，我感覺濟南的房產(chǎn)功能性的區(qū)域模式，沒有多樣性區(qū)域模式的主導(dǎo)性強。濟南的地產(chǎn)在很大程度上還是多樣性具有持續(xù)發(fā)展的特點。比如說商業(yè)，從人類社會發(fā)展的幾個階段，第一個是農(nóng)業(yè)時代，我總結(jié)就是農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場的階段，到工業(yè)階段，再到現(xiàn)在的信息化時代，在很大程度上是金融、資訊為主體的商業(yè)地產(chǎn)，未來可能是文化的時代，這個時代是許許多多文化娛樂的商業(yè)地產(chǎn)。
　　對于濟南這個商業(yè)地產(chǎn)來說，在許許多多多樣性的區(qū)域里面，還是平民商業(yè)的地產(chǎn)，還不完全是總部地產(chǎn)的概念。最繁華的地方有幾個，第一個是泉城路，第二個是文化東路，現(xiàn)在是花園路。從這三個地產(chǎn)的狀態(tài)來說，并不是一個很大的幾個樓，剛好相反。泉城路為什么現(xiàn)在不繁華了？我感覺是因為改造之后多樣性沒有了。原來泉城路想干什么都能找到。文化路也是這樣，我記得文化路并沒有很高的大樓，但是在這里什么都可以買到，樂器、畫畫，包括羊肉串都可以賣到，這也是多樣性�，F(xiàn)在這兩個地方改造了，把多樣性改到花園路上去了，因此花園路現(xiàn)在是一個很有潛力的地帶。所以我覺得濟南未來的地產(chǎn)應(yīng)該是多樣性的地產(chǎn)，而并不是完全功能化的地產(chǎn)。
　　基于以上的原因，我認(rèn)為大觀園還是有一定的發(fā)展?jié)摿Φ模�因為我覺得未來的發(fā)展取決于文化的發(fā)展，這兩年我看到大觀園區(qū)域里面已經(jīng)有許許多多樓宇恢復(fù)了原來文化的氣象，這可能會帶來好的發(fā)展?jié)摿Α?BR>　　對這個問題我沒有細(xì)思考過，今天綜合了大家的意見，提出我自己的觀點，不一定對。
　　【主持人】謝謝。下面請濟南時報副總編輯李長運發(fā)言。
　　濟南時報副總編輯李長運
    【李長運】尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位教授、房地產(chǎn)界的朋友，很榮幸在這里舉辦濟南房地產(chǎn)投資價值論壇，也很榮幸邀請各位專家光臨，在此我代表主辦方之一濟南時報全體員工，代表濟南時報對各位專家、學(xué)者的到來表示感謝。今天是周末大家犧牲了休息的時間來到這里，非常感謝，從內(nèi)心來說給大家添麻煩了。
　　第一，剛才大家對濟南商業(yè)地產(chǎn)投資價值提出了很多意見，聽了各位嘉賓的發(fā)言我受益匪淺。剛才我還在想作為一個媒體我們?yōu)槭裁磁e辦這樣的論壇？我感覺一是濟南房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)面臨的發(fā)展機遇應(yīng)該說是前所未有的，這個機遇很快就會變?yōu)楝F(xiàn)實，據(jù)說濟南將用很短的時間城市發(fā)展將超過青島，成為區(qū)域性的大的商業(yè)區(qū)。在這個背景下，時報近期進(jìn)行了改版，改版的過程中加了一塊房地產(chǎn)系列文章的推出，我們也開辟了很多欄目，這些欄目的推出是我們的主持人徐主任帶著他的記者打造的欄目和品牌，現(xiàn)在應(yīng)該說引起了各方面的關(guān)注，尤其是同行和房產(chǎn)界。但在這個過程中我們也遇到一些困惑需要提升和擴展。
　　第二，作為我市的主流媒體，《濟南時報》是大家在生活中每天都能見到的，是大家喜歡的一份報紙，我們的報紙是以貼近百姓生活，服務(wù)千家萬戶為已任的，因此，我們也應(yīng)該為我們城市的發(fā)展出謀劃策，也應(yīng)該為我們的客戶、讀者多服務(wù)。但在這個過程中也遇到一些困難和問題需要破解，使我們下一步的服務(wù)更加優(yōu)良，同時達(dá)到客戶和讀者共同發(fā)展雙贏的目標(biāo)。
　　今天聽了大家的發(fā)言給我們提了很好的意見和建議，幫助我們解題、破題，能夠幫助我們辦報和發(fā)展，各位嘉賓的發(fā)言很精彩、犀利，在此我希望新聞部珍惜這次學(xué)習(xí)的機會，把專家的觀點提升，把精彩的講話內(nèi)容盡量貢獻(xiàn)給我們的讀者。同時我也代表李國強總編輯非常感謝這次論壇的合作方財富自由港，陳總作為一個有責(zé)任感的企業(yè)家提供了這個平臺，讓我們大家在這里相聚。再次謝謝濟南財富自由港。
　　濟南時報是大家的朋友，是各位嘉賓的智慧和思想讓我們讓這張報紙發(fā)光，希望通過這次論壇使我們的友誼更深，希望我們能夠再一次合作，能夠有更深的合作。今天中午吃中備了豐盛的午宴，希望各位嘉賓賞光，談不到的我們再繼續(xù)聊。謝謝大家。
　　【主持人】謝謝。非常感謝各位專家，同時感謝濟南亞速速錄的兩位工作人員，非常辛苦，各位專家在發(fā)言的時候你們在辛苦地記錄，這次論壇到此結(jié)束，感謝大家！