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市場(chǎng)觀察
亞太寫(xiě)字樓市道呈復(fù)蘇
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高力國(guó)際指出，季內(nèi)，寫(xiě)字樓買賣交投量及成交價(jià)皆表現(xiàn)強(qiáng)勁，為市場(chǎng)增添信心，其中大中華區(qū)的投資買賣較為活躍，主要是受到國(guó)有企業(yè)看好后市所帶動(dòng)，促成多宗具指標(biāo)性的成交，例如北京有三宗全幢寫(xiě)字樓成交、上海個(gè)別本地投資者及用家如SOHO中國(guó)、上海農(nóng)村商業(yè)銀行及中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行等分別購(gòu)入位于靜安及浦東的全幢或分層寫(xiě)字樓單位。
地區(qū)租金第3季步向谷底
高力國(guó)際亞太區(qū)企業(yè)服務(wù)部常務(wù)董事George McKay表示，亞太區(qū)寫(xiě)字樓租金獲得承接，大部分地區(qū)的租金在第三季皆步向谷底，按季跌幅已由第二季的3.6%收窄至第三季的2.0%。
在第三季，由于租金較2008年水平下調(diào)，加上大部分企業(yè)看好2010年市場(chǎng)前景，不少企業(yè)重新啟動(dòng)遷往較大和高檔次寫(xiě)字樓單位的計(jì)劃。例如新加坡AIG便由位于邊沿核心區(qū)的寫(xiě)字樓搬往核心區(qū)一幢新落成的商廈78 Shenton South Tower，進(jìn)占共五層樓面。
展望未來(lái)，高力預(yù)期利率在中短期內(nèi)仍然走低，私人投資者對(duì)投資寫(xiě)字樓的興趣依然濃厚，中小型公司亦乘勢(shì)物色合適單位，為遠(yuǎn)期業(yè)務(wù)發(fā)展需要作好準(zhǔn)備。租務(wù)市場(chǎng)方面，有見(jiàn)主要經(jīng)濟(jì)體系步向復(fù)蘇，企業(yè)看好2010年的業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)表現(xiàn)，其態(tài)度亦由側(cè)重減低成本漸趨較為樂(lè)觀，寫(xiě)字樓租市料可被帶動(dòng)。
世邦魏理仕亞洲寫(xiě)字樓租金指數(shù)報(bào)告顯示，第三季亞洲寫(xiě)字樓租金下跌3.1%，較上一季的6.7%已有顯著改善，預(yù)期亞洲城市的寫(xiě)字樓租金跌幅開(kāi)始放緩或?qū)⒂谖磥?lái)數(shù)個(gè)月于谷底回升。不過(guò)，該司亦指出，由于新加坡、中國(guó)和印度等主要寫(xiě)字樓市場(chǎng)供求不平衡的情況依然存在，這些市場(chǎng)未來(lái)幾季仍有供過(guò)于求情況出現(xiàn)。
東京租金連跌7季后回穩(wěn)
個(gè)別來(lái)看，世邦表示，東京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，經(jīng)歷了連續(xù)七個(gè)季度的下跌后，于第三季開(kāi)始回穩(wěn)，租金有望走出谷底，不少公司開(kāi)始將寫(xiě)字樓遷移到質(zhì)素更高、但租金與其目前所租用的物業(yè)相若的地方，而一些租戶則趁此進(jìn)行寫(xiě)字樓整合。
中國(guó)雖然對(duì)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓需求有所提升，但跨國(guó)公司仍然平靜，如北京金融街，幾宗主要租賃交易均為國(guó)有金融機(jī)構(gòu)承接。
此外，源源不絕的新供應(yīng)，令空置率連續(xù)第五個(gè)季度處于20%以上。上海一些受經(jīng)濟(jì)衰退影響較小的外國(guó)公司，則已開(kāi)始增加租賃活動(dòng)，而廣州租賃交易大部分還是由國(guó)內(nèi)公司主導(dǎo)。
香港甲級(jí)商廈租金止跌
香港方面，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境改善令寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)變得明朗，甲級(jí)寫(xiě)字樓租金結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)一年的下滑，開(kāi)始在平均每月每平方呎39.7元水平徘徊。但不少公司為了節(jié)省成本，仍然將辦公室遷至價(jià)格更低的寫(xiě)字樓。
投行看好亞洲商業(yè)地產(chǎn) 港寫(xiě)字樓價(jià)格再漲30%
據(jù)美國(guó)市場(chǎng)研究集團(tuán)Real Data Analytics的數(shù)據(jù)顯示，今年頭6個(gè)月，亞洲地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的交易額為484億美元，而歐洲、中東和非洲地區(qū)的交易總額為405億美元，美洲僅為164億美元。
另?yè)?jù)英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》報(bào)道，今年1月份以來(lái)，在香港、悉尼、上海和吉隆坡有大量房產(chǎn)成交。自有記錄以來(lái)，該地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)銷量首次超過(guò)了歐洲、中東和美洲地區(qū)。
上述研究數(shù)據(jù)表明，隨著西方經(jīng)濟(jì)體努力抵御信貸危機(jī)的影響，亞洲各地的出口滑坡正在減速，其財(cái)政收支狀況看起來(lái)強(qiáng)于西方國(guó)家，各銀行受到的來(lái)自放貸危機(jī)的沖擊也相對(duì)較輕。所以亞洲地產(chǎn)業(yè)在全球經(jīng)濟(jì)低迷和房地產(chǎn)行業(yè)大蕭條期表現(xiàn)非常搶眼。
第一太平戴維斯的亞洲研究主管Simon Smith表示：“對(duì)于有意涉足內(nèi)地地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者而言，香港仍然是最佳代理�！�
地產(chǎn)集團(tuán)世邦魏理仕最近發(fā)布的報(bào)告稱，今年頭3個(gè)月，北京寫(xiě)字樓的空置率仍高達(dá)21%，盡管這已低于去年的水平，伴隨中國(guó)發(fā)展而出現(xiàn)的酒店建造熱潮成為了一個(gè)亮點(diǎn)。今年在中國(guó)開(kāi)業(yè)的酒店數(shù)量，預(yù)計(jì)將超過(guò)除美國(guó)以外的所有國(guó)家。
所以，對(duì)于地產(chǎn)投資者而言，香港仍是比較容易進(jìn)入的市場(chǎng)。相比之下，香港的房租價(jià)格正接近底部，隨著經(jīng)濟(jì)提速，以及在港上市的中國(guó)企業(yè)紛紛赴港開(kāi)設(shè)辦事處，租金可能上升。
瑞銀亞洲地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)預(yù)計(jì)，隨著投資者對(duì)公寓和寫(xiě)字樓的興趣將進(jìn)一步增強(qiáng)，2010年12月前，中國(guó)房?jī)r(jià)將上漲20%，香港的住宅和寫(xiě)字樓價(jià)格則將上漲30%。
香港核心區(qū)的寫(xiě)字樓租用成本在全球高據(jù)首位
近日，高力國(guó)際發(fā)表了環(huán)球?qū)懽謽鞘袌?chǎng)2009年中期報(bào)告。該指出，香港核心區(qū)的寫(xiě)字樓租用成本仍然在亞太區(qū)及全球高據(jù)首位，平均每平方米的租用成本約每年1486美元，但比較去年同期已下跌35%。
甲級(jí)寫(xiě)字樓租用成本最高昂的五個(gè)城市分別為香港、倫敦West End、東京核心區(qū)、倫敦市中心及莫斯科，其中香港為14.86.33每年每平方米美元，較去年的2300.11每年每平方米美元下跌35%。這五大城市中跌幅最大的為莫斯科，下跌高達(dá)46%。
該報(bào)告調(diào)查了全球共170個(gè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)。
全部皆面臨經(jīng)濟(jì)衰退的困境或要面對(duì)不景氣的經(jīng)營(yíng)狀況，對(duì)寫(xiě)字樓的需求大幅減少。一年前，受影響的只是主要金融中心，寫(xiě)字樓租務(wù)成交呆滯，但過(guò)去十二個(gè)月已蔓延至全球各地，空置率上升，租金下挫。報(bào)告預(yù)測(cè)2009年環(huán)球經(jīng)濟(jì)基調(diào)仍然疲弱，明年初前復(fù)蘇機(jī)會(huì)較低。
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