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市場觀察
2000億險(xiǎn)資涌入商業(yè)產(chǎn)地 可買京滬廣深全部寫字樓
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截至2009年9月,我國保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)保費(fèi)收入8580.3億,而保險(xiǎn)公司總資產(chǎn)達(dá)3.8萬億。即整個(gè)保險(xiǎn)資金規(guī)模相當(dāng)于全國GDP的10%,如此龐大的資金量向任何一個(gè)投資領(lǐng)域放開都無異于一劑強(qiáng)心針。
不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的放開是保險(xiǎn)資金配置多元化的又一大邁步。2004年,保監(jiān)會(huì)放開了保險(xiǎn)資金對(duì)基金的投資;2005年,保險(xiǎn)資金可直接投入股市;對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域投資的風(fēng)聲從兩年前就開始吹起,2009年10月1日新《保險(xiǎn)法》實(shí)施,最終塵埃落定。
在2009年第一季度保監(jiān)會(huì)的新聞發(fā)布會(huì)上,保監(jiān)會(huì)主席助理兼新聞發(fā)言人袁力進(jìn)一步做出解釋,保險(xiǎn)資金的不動(dòng)產(chǎn)投資包括購買自用辦公樓、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體、商業(yè)物業(yè)等,也就是說除了住宅地產(chǎn),房地產(chǎn)行業(yè)的大門已正式向保險(xiǎn)資金打開。
為控制風(fēng)險(xiǎn),保監(jiān)會(huì)對(duì)保險(xiǎn)資金投資比例有著明確的上限。雖然配套的《保險(xiǎn)公司不動(dòng)產(chǎn)投資試點(diǎn)管理辦法》（下稱“管理辦法”）尚未出臺(tái),但業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為5%的不動(dòng)產(chǎn)投資比例最為可能,而依此測算,未來保險(xiǎn)投資不動(dòng)產(chǎn)的資金將達(dá)2000億。
其實(shí)在不動(dòng)產(chǎn)投資閘門放開之前,保險(xiǎn)資金已經(jīng)形成了幾種與房地產(chǎn)聯(lián)姻的渠道。上個(gè)世紀(jì)90年代,保險(xiǎn)公司已開始大量購置自用物業(yè)并部分用來商業(yè)出租;隨著股票、基金的放開,保險(xiǎn)資金大量用來購買房地產(chǎn)上市公司的股票;另外,保險(xiǎn)公司控股的資產(chǎn)公司、信托公司也在投資房地產(chǎn)項(xiàng)目和公司的股權(quán),其中也包括保險(xiǎn)資金。
如同媒體所形容的,新《保險(xiǎn)法》實(shí)際上是讓保險(xiǎn)資金對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投資由“暗渡陳倉”走向了“明修棧道”。
從2006年開始,保險(xiǎn)公司已經(jīng)開始以自用的名義買樓,而這些優(yōu)質(zhì)物業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了保險(xiǎn)公司的辦公需求。泰康耗資14億購買了金融街(000402,股吧)F2B房產(chǎn)和北京國際中心1號(hào)樓;中國人壽(601628,股吧)以19.6億元在金融街地區(qū)購置了總建筑面積約11萬平方米的大廈;人保財(cái)險(xiǎn)購買銀泰中心寫字樓C座7.5萬平方米物業(yè);太平洋(601099,股吧)保險(xiǎn)則以近22億元購買了位于金融街核心區(qū)的豐盛大廈。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,從2006年到現(xiàn)在,保險(xiǎn)公司購買的寫字樓面積已超過120萬平方米,總投資額約為200億。
近年來,保險(xiǎn)公司通過信托、資產(chǎn)公司對(duì)房地產(chǎn)的“曲線投資”也已成氣候。今年8月-9月,平安集團(tuán)借助旗下平安信托分別向金地、綠城簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,向房地產(chǎn)市場砸下250億。對(duì)于保險(xiǎn)公司控股的信托公司、資產(chǎn)公司,保監(jiān)會(huì)和證監(jiān)會(huì)并沒有明確監(jiān)管措施限制其房地產(chǎn)投資比例,而這些打著“政策擦邊球”的“曲線”投資的保險(xiǎn)資金究竟有多大,占據(jù)保險(xiǎn)資金總量多大比例,未來能繼續(xù)投入多少,這些問題都亟待在《管理辦法》中厘清。
據(jù)悉,早在2008年8月,保監(jiān)會(huì)曾對(duì)保險(xiǎn)公司的房地產(chǎn)資產(chǎn),特別是“投資性資產(chǎn)”進(jìn)行了調(diào)查摸底。
在國際較為成熟的市場,對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資比例的上限一般是針對(duì)購買出租物業(yè)實(shí)體。清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融學(xué)副教授王洪分析認(rèn)為,5%的比例很有可能不包括以往對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)投資,只是指購買商業(yè)物業(yè)。
2000億可以買下京、滬、廣、深全部寫字樓
在廉租房、養(yǎng)老實(shí)體和商業(yè)地產(chǎn)等投資板塊,商業(yè)地產(chǎn)最為看好。近年來,商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率在10%左右,由于商業(yè)地產(chǎn)投資周期長,收益相對(duì)穩(wěn)健,被認(rèn)為與保險(xiǎn)資金的資產(chǎn)匹配較為吻合,并成為保險(xiǎn)資金的主要流向。
2000億資金的進(jìn)入對(duì)商業(yè)地產(chǎn)影響無疑是巨大的。目前,我國商業(yè)地產(chǎn)存量規(guī)模在2.5-3萬億元左右,其中北京、上海、深圳、廣州等四個(gè)一線城市的甲級(jí)寫字樓約為2000億元～2500億元。也就是說,目前可投資不動(dòng)產(chǎn)的保險(xiǎn)資金規(guī)模已經(jīng)快接近全國一線城市甲級(jí)寫字樓存量總規(guī)模。
保險(xiǎn)資金對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場放開,這并不意味著保險(xiǎn)資金就能馬上投資。中國人保投資控股有限公司（下稱“人保投控”）總裁劉虹表示,“保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)市場將會(huì)是一個(gè)持續(xù)而長期的過程,不會(huì)一蹴而就,也不致引起資產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)的大幅波動(dòng)�！�
對(duì)于保險(xiǎn)資金對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的準(zhǔn)入,中國平安(601318,股吧)保險(xiǎn)（集團(tuán)）股份有限公司總經(jīng)理張子欣對(duì)記者表示,平安非常關(guān)注對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制和資產(chǎn)的匹配,目前對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域投資也會(huì)采取謹(jǐn)慎的態(tài)度。
劉虹認(rèn)為,“保險(xiǎn)資金在短期內(nèi)還不會(huì)大量持有商業(yè)物業(yè),究其原因,一方面不動(dòng)產(chǎn)投資過程復(fù)雜、周期較長、對(duì)專業(yè)能力要求高,保險(xiǎn)企業(yè)必然要經(jīng)歷一個(gè)不斷積累學(xué)習(xí)的過程,不會(huì)盲目出擊;另一方面是因?yàn)槟壳袄仕捷^低,物業(yè)流動(dòng)性較為充裕,優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)資源相對(duì)稀缺�！�
但這并不排除新政策會(huì)引起商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格虛高的可能。王洪副教授認(rèn)為,如果保險(xiǎn)資金借政策出臺(tái)之機(jī)蜂擁而上,盲目入市,龐大的資金量必然帶來一、二線城市商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的上漲,對(duì)長遠(yuǎn)投資不利。
對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說,保險(xiǎn)資金進(jìn)入?yún)s是一個(gè)極大的利好。據(jù)了解,由于回籠資金的需要,過去一些黃金地段的商業(yè)物業(yè)大多為散賣,當(dāng)保險(xiǎn)資金進(jìn)入后,這些物業(yè)可由保險(xiǎn)資金“一口吃下”,有利于商業(yè)物業(yè)的長期保值增值。一位在大型保險(xiǎn)集團(tuán)從事不動(dòng)產(chǎn)研究的專家對(duì)記者表示,“以前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的資金大多來自銀行,保險(xiǎn)資金進(jìn)入后,標(biāo)志著新一類專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)�！�
賠了算誰的？
2009年10月30日,清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院中國保險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理研究中心舉辦了“中國保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)專題國際研討會(huì)”,專家學(xué)者在會(huì)上普遍認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)比想象的要高。
“商業(yè)地產(chǎn)可能沒大家想的那么樂觀,投資房地產(chǎn)就能賺錢是大家的誤解。”作為論壇組織者之一的王洪副教授對(duì)記者說。
房地產(chǎn)有一個(gè)興衰的市場周期,一般為8-10年,這幾年隨著市場成熟度、政策環(huán)境的變化,這個(gè)周期有變短的趨勢。“我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間較短,第一個(gè)周期還沒有到來;另外,我國很多地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)作的成熟度還不高,這就增加了未來的不確定性因素�！蓖鹾檎f。
張子欣對(duì)記者表示,“房地產(chǎn)投資和PE投資是保險(xiǎn)資金運(yùn)用的新方向,之前利用信托平臺(tái),平安已經(jīng)參與了一些房地產(chǎn)和PE項(xiàng)目,儲(chǔ)備了不少人才,鍛煉了隊(duì)伍�！�
過去,很多保險(xiǎn)公司以自用名義投資商業(yè)物業(yè),雖然為寫字樓的商業(yè)運(yùn)作積累了經(jīng)驗(yàn),但新政策給予可投資領(lǐng)域涉及到酒店、商場、酒店式公寓等多種形式,從而對(duì)保險(xiǎn)公司專業(yè)投資能力提出了更高要求。
幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司董事長孟曉蘇認(rèn)為,除了直接購買商業(yè)物業(yè)用來出租,股權(quán)投資是一種更安全的投資方式。
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