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市場觀察
萬科斜刺殺入商業(yè)地產(chǎn)
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11月16日，在位于深圳大梅沙的新總部萬科中心，萬科企業(yè)股份有限公司總裁郁亮在一次非正式的場合首次對外公布了萬科的新戰(zhàn)略。在最新戰(zhàn)略中，萬科未來將加大持有型物業(yè)的儲備，并在近期內(nèi)陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型。其中，住宅產(chǎn)品仍占據(jù)80%比重，其余20%則將開發(fā)持有型物業(yè)。
雖然這一消息來勢突然，但卻被認(rèn)為意料之外情理之中。資深房地產(chǎn)專家韓世同表示，萬科此舉其實(shí)之前已有征兆，隨著中國房地產(chǎn)企業(yè)告別青澀進(jìn)入成熟階段，結(jié)構(gòu)調(diào)整就只是時間問題。
二八開發(fā)模式
按照郁亮的說法，萬科會向更細(xì)分的人群提供產(chǎn)品，如養(yǎng)老住宅，萬科已經(jīng)研究了三五年，希望明年在幾個城市可以落地，包括北京；酒店等持有物業(yè)也會相對增加，在深圳萬科目前有5個酒店在計劃發(fā)展中。
不過，萬科80%做住宅的定位不會改變，其余20%將開發(fā)持有型物業(yè)。預(yù)計未來三年內(nèi)萬科將建成220萬平方米商業(yè)配套。另外萬科還將參與舊城改造、旅游地產(chǎn)、多功能物業(yè)開發(fā)，覆蓋全面產(chǎn)品線。未來10年內(nèi)，萬科計劃每年在每個城市至少留下一個不可替代的公建項目。
據(jù)悉，萬科此前在大梅沙總部萬科東海岸有一座公寓式酒店，手中持有物業(yè)數(shù)量相當(dāng)有限。記者翻看萬科公告獲悉，在今年新增項目中，深圳沒有新的土地項目入賬。因此，萬科籌劃中的深圳5個新酒店，很可能是開發(fā)商現(xiàn)在相當(dāng)流行的為原有住宅所做的酒店配套項目，有些類似大梅沙萬科東海岸酒店。根據(jù)萬科今年上半年中報透露，該公司眼下深圳的在建項目有11個，集中在2009年至2010年竣工；而擬開發(fā)項目3個，計劃在2010至2011年竣工。
不過對于上述言論，萬科方面的回應(yīng)相當(dāng)謹(jǐn)慎�！叭f科做城市主流住宅開發(fā)企業(yè)的定位并未改變�！比f科企業(yè)股份有限公司在回復(fù)給本報記者的郵件中表示，萬科隨著城市的發(fā)展，住宅與酒店的發(fā)展密不可分，作為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者，萬科必須掌握持有物業(yè)和商用物業(yè)的能力。所談及的酒店計劃是萬科為鍛煉這方面能力的具體實(shí)踐。
但事實(shí)上，早在郁亮吐露“玄機(jī)”之前，萬科涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已有先兆。今年8月，毛大慶從凱德置地辭職走馬上任萬科公司副總裁并兼任北京萬科總經(jīng)理一職。隨后毛在某地產(chǎn)論壇上表示，萬科并不是絕對不碰商業(yè)地產(chǎn)，如果需要用商業(yè)地產(chǎn)提升住宅，那么萬科也會進(jìn)入商業(yè)。此話引起業(yè)內(nèi)極大關(guān)注，其中一種猜測是萬科挑選毛大慶不僅僅是其拿地方面的魄力，更重要的是毛在商業(yè)地產(chǎn)巨頭凱德置地15年的經(jīng)驗(yàn)。
成熟期思路轉(zhuǎn)變
“萬科發(fā)展思路的轉(zhuǎn)變其實(shí)很容易理解。因?yàn)樵缙谌f科在資金、實(shí)力上還不算太強(qiáng)。商業(yè)地產(chǎn)需要長期持有物業(yè)，難以滾動發(fā)展，投資回報期漫長，因此萬科初期階段走專業(yè)終端，以住宅為主�！表n世同表示。對此，王石2004年在地產(chǎn)博鰲論壇上也有精辟解釋，“商業(yè)地產(chǎn)項目很難取得較高比例和長期的融資支持。如果搞出租型商業(yè)地產(chǎn)而自身沒有資金實(shí)力，則必死無疑；如果搞出售型商業(yè)地產(chǎn)，則會遇到經(jīng)營管理上的致命麻煩�！�
但現(xiàn)在形勢發(fā)生了變化�！叭f科發(fā)展進(jìn)入相對成熟發(fā)展階段，豐富產(chǎn)品線拓展商業(yè)物業(yè)，可起到調(diào)節(jié)、穩(wěn)定收入的作用�！表n世同表示。
據(jù)悉，香港置地?fù)碛邢愀壑协h(huán)42%的寫字樓；長江實(shí)業(yè)出租物業(yè)很少，但是它控股的和記黃埔卻擁有大量物業(yè)；而新鴻基是介于兩者之間，每年租金收入和開發(fā)利潤各占一半。廣東房地產(chǎn)企業(yè)多師從香港，香港有實(shí)力的房地產(chǎn)公司發(fā)展到一定階段均開始增加投資型物業(yè)，租金收入在其房地產(chǎn)收入中的比重越來越大，這既是一種保持穩(wěn)定增長的手段，也是企業(yè)合理分配資源以增強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)周期的抗跌性。
結(jié)構(gòu)調(diào)整的急迫性
中糧集團(tuán)董事長寧高寧近日宣布戰(zhàn)略重點(diǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，而保利、中海、富力、廣州城建也紛紛涉足。而與之相對應(yīng)的是，今年前三季度，萬科以12.3萬平方米之差，痛失銷售面積榜榜首。雖然萬科依然以領(lǐng)先第二名112億元、總金額達(dá)426.46億元的銷售業(yè)績穩(wěn)居房地產(chǎn)行業(yè)銷售金額榜首，但保利和中海的追趕之勢已經(jīng)昭然可見。與此同時，萬科的凈利潤率、股東回報等方面與其他幾大上市房企相比稍顯遜色。在這樣的大背景下，萬科在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上的任何調(diào)整都顯得有急迫性。
“萬科的定位是城市主流住宅開發(fā)企業(yè)，專注住宅開發(fā)的模式不會變。但同時我們也注意到，近年來隨著城市的發(fā)展和城市規(guī)劃的調(diào)整，在城市一些比較接近中心的區(qū)域，純粹的住宅項目越來越少，住宅項目在很多情況下需要有相當(dāng)比例的商業(yè)配套。為了做好這些商業(yè)配套，萬科也需要研究和學(xué)習(xí)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)。”萬科方面在回復(fù)記者的郵件中表示。
“萬科此前關(guān)注80、90后的住宅需求、住宅產(chǎn)業(yè)化結(jié)構(gòu)�，F(xiàn)在面臨競爭，萬科開始追求社會產(chǎn)品多樣化，向老年人市場拓展，雖然這一領(lǐng)域風(fēng)險較大，但隨著社會區(qū)域老齡化，未嘗不能創(chuàng)造一片藍(lán)海�！表n世同表示。
郁亮日前在非正式場合也表示，在新的發(fā)展階段，完全依賴規(guī)模和速度的粗獷增長模式已經(jīng)過時。隨著城市需求的多元化，多種物業(yè)類型、多樣化住宅開發(fā)將成為趨勢。從全國市場來看，目前已經(jīng)能夠看到健康發(fā)展的跡象，部分二三線城市今年內(nèi)房價并沒有上漲過，而其他多個城市的漲幅較之前也已經(jīng)明顯趨緩。在經(jīng)歷過2007年的瘋狂上漲，房價不會一直漲下去�！叭f科不介意不做規(guī)模上的老大，而是要通過質(zhì)量和效益的提高，重新走上增長軌道。”
分析人士認(rèn)為，萬科商業(yè)地產(chǎn)的二八比例雖然保守，但有其適當(dāng)性。比較來說，天譽(yù)置業(yè)此前商業(yè)投資比重偏大，沉淀大量資金，產(chǎn)生高額負(fù)債，反而拖累企業(yè)住宅項目的滾動開發(fā)。
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