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市場(chǎng)觀察
陳國強(qiáng)：二三線城市寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)遇
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對(duì)于《二三線城市寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)遇》這個(gè)話題，我主要從比較宏觀的角度來討論。從增長潛力和發(fā)展機(jī)遇的角度，我個(gè)人更看好二三線城市的房地產(chǎn)增長機(jī)會(huì)及寫字樓市場(chǎng)的增長機(jī)會(huì)。因?yàn)橐痪�城市的這種機(jī)會(huì)已經(jīng)呈現(xiàn)為極其明顯的現(xiàn)在時(shí)態(tài)，所以有太多的企業(yè)、太多的資金、太多的資源都在往一線城市擠；相比之下，二線、三線城市的發(fā)展?jié)摿�、發(fā)展機(jī)遇在當(dāng)前更多地表現(xiàn)為將來時(shí)態(tài)，即將發(fā)生但是還沒有發(fā)生。但對(duì)于有遠(yuǎn)見、有長遠(yuǎn)發(fā)展布局的企業(yè)更應(yīng)該把握這樣的投資發(fā)展機(jī)遇。我簡(jiǎn)單地從下面三個(gè)角度作些分析和判斷，與大家交流分享。
第一個(gè)是中國城市化的視角。大家也許都知道，中國的城市化曾經(jīng)被前世界銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、也是諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者斯蒂格里茨成為影響人類二十一世紀(jì)進(jìn)程的兩大因素之一。（另外一個(gè)因素是起源于美國的互聯(lián)網(wǎng)與IT技術(shù)）。截至2008年底，我國的城市化率是45.7%，城市人口約6.07億，百萬以上人口城市達(dá)到118個(gè)。從整體城市化率來講，中國目前的城市化水平不但遠(yuǎn)低于世界發(fā)達(dá)國家的75%以上這樣的水平，而且也低于世界平均的50%的水平。中國還正處于城市化的中期加速發(fā)展階段，以每年增長一個(gè)百分點(diǎn)計(jì)，中國要達(dá)到目前世界發(fā)達(dá)國家75%這樣的平均數(shù)還需要25到30年的時(shí)間。換言之，未來25年仍將是中國城市化進(jìn)程快速發(fā)展的階段。與此相關(guān)的，中國的房地產(chǎn)行業(yè)也就意味著仍將有極大的增長空間。這一點(diǎn)我們沒有理由擔(dān)心。
需要強(qiáng)調(diào)的是，中國的整體城市化率偏低，并不意味著每一個(gè)區(qū)域、每一個(gè)城市都處于同樣偏低的程度。恰好相反，由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性、特別是東、中、西部發(fā)展的梯隊(duì)度發(fā)展特性，中國的城市化表現(xiàn)出明顯的不平衡。以北京、上海為代表的東部沿海一線城市的城市化率已經(jīng)達(dá)到甚至超過了80%的水平，而大量二線三線城市，尤其是中西部區(qū)域的城市則低于平均的45%的水平。強(qiáng)調(diào)中國城市化進(jìn)程在區(qū)域之間不平衡的這個(gè)特點(diǎn)是想說明以下這樣一個(gè)觀點(diǎn)：即如果說過去近二十年中國城市化的主戰(zhàn)場(chǎng)是北京、上海這樣的一線城市、中心城市的話，那么接下來的近20年的中國城市化的主戰(zhàn)場(chǎng)將轉(zhuǎn)移到其他的二線三線城市。也就是說，中國城市化進(jìn)程當(dāng)中最精彩、最波瀾壯闊的中期加速發(fā)展階段——城市化率由30%--70%這個(gè)階段，上半場(chǎng)是以北京上海等這樣的一線城市、中心城市為龍頭為主要戰(zhàn)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的，而它的下半場(chǎng)將會(huì)由其他的二線三線城市所替換，這些二線三線的城市將成為中過城市化下半場(chǎng)的主力戰(zhàn)場(chǎng)。如果這個(gè)判斷成立的話，那么，由于城市化這一強(qiáng)大引擎的帶動(dòng)，未來二三十年當(dāng)中，在二線三線城市，無論是其區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整升級(jí)還是房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展包括寫字樓市場(chǎng)的需求都將面臨難得的機(jī)遇。這是第一點(diǎn)。
第二個(gè)是房地產(chǎn)發(fā)展的視角。這其實(shí)和第一點(diǎn)是密切相關(guān)的。我想闡明的一個(gè)觀點(diǎn)是，中國房地產(chǎn)未來的增長空間、增量空間主要在二線三線城市。房地產(chǎn)的真正未來已經(jīng)不再是北京、上海這些我們絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)擠破頭，哪怕是頭破血流也在所不惜都想進(jìn)的一線市場(chǎng)，而是在今天看起來還不那么引人注目，今天可能還顯得嫰頭嫰腦的二線三線城市。
為什么會(huì)有這樣的判斷，道理其實(shí)非常簡(jiǎn)單，一線城市的市場(chǎng)已經(jīng)趨于飽和，這些市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)趨于白熱化，未來房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)將向二線三線城市轉(zhuǎn)移。其實(shí)很多企業(yè)已經(jīng)身體力行地在作這樣的布局和規(guī)劃，包括很多行業(yè)的龍頭企業(yè)、品牌企業(yè)，這些企業(yè)的名字不用說大家都熟悉。大家也許已經(jīng)看到，在今年以來的樓市復(fù)蘇當(dāng)中，從房價(jià)上看，一線城市房價(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過二線城市，但是我們同時(shí)還看到，同期一線城市房地產(chǎn)銷售量占全國的比重卻從40%下降到20%。從土地價(jià)格看，一線城市地價(jià)上漲的幅度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過二線三線城市，但是我們同時(shí)也看到，一線城市土地供應(yīng)越來越緊張，土地的瓶頸效應(yīng)日益明顯，相反二線三線城市的土地供應(yīng)增長明顯。這些情況將左右企業(yè)的選擇。
既然我們看好二三線城市的明天，那么，我們又有什么理由不看好這些城市的寫字樓市場(chǎng)呢？這是第二點(diǎn)。
第三個(gè)是房地產(chǎn)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換的視角。過去20年，住宅地產(chǎn)可謂一枝獨(dú)秀，未來可能的趨勢(shì)是花開幾朵，甚至是百花齊放。除了住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)越來越多地進(jìn)入我們的視野。
根據(jù)國際上其他國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，GDP的增長、城市化的增長，和房地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)有一定關(guān)系。即人均GDP在8000美元以下時(shí)，住宅是市場(chǎng)的核心，主流產(chǎn)品都將圍繞住宅展開。目前，在中國的城市中，人均GDP8000美元的城市大約有十個(gè)，大部分省會(huì)城市依然在3000美元至5000美元之間，因此，未來5-10年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)仍然是以住宅為主。在人均GDP達(dá)到8000美元的經(jīng)濟(jì)實(shí)體中，商用不動(dòng)產(chǎn)會(huì)成為房地產(chǎn)業(yè)的主角。以美國為例，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)規(guī)模大約是住宅的兩倍，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅開發(fā)企業(yè)。
香港也許是更直接的例子。數(shù)據(jù)資料表明，香港幾大主流房地產(chǎn)企業(yè)在人均GDP10000美元的時(shí)候開始逐步發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，先后經(jīng)過十幾年時(shí)間確立起新的商業(yè)模式。其中，長江實(shí)業(yè)經(jīng)過13年的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)在業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)的比重占到30%，新鴻基則大約經(jīng)過15年的調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)比重占到50%。
放眼國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們也看到，內(nèi)地已經(jīng)有越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始類似的轉(zhuǎn)型與戰(zhàn)略調(diào)整，特別是一些已經(jīng)實(shí)現(xiàn)上市的房企，都在逐步地增加商業(yè)物業(yè)、持有型物業(yè)的投資。由此我們不難判斷，中國商業(yè)地產(chǎn)未來的市場(chǎng)空間的確很大，商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)將會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要選擇。用萬通地產(chǎn)馮侖的說法，商業(yè)地產(chǎn)將成為房地產(chǎn)行業(yè)下一個(gè)發(fā)展機(jī)會(huì)。果如其言的話，中國的寫字樓市場(chǎng)----包括二三線城市的寫字樓市場(chǎng)同樣也將迎來更多發(fā)展機(jī)遇。
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