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市場(chǎng)觀察
樓市火爆卻點(diǎn)不燃寫字樓的熱情
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銷售落差加大 寫字樓更加落寞
“在住宅銷售火爆的同時(shí)，寫字樓市場(chǎng)整體還是沒有火起來，只是隨著樓市的火爆，尤其是住宅市場(chǎng)的火爆而水漲船高而已，尤其是在住宅售價(jià)直線上升的背景下，價(jià)格落差就更加明顯了。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)還不夠發(fā)達(dá)的城市，寧波的“住商倒掛”現(xiàn)象一直存在，而寧波寫字樓供求嚴(yán)重失衡正是背后的“推手”。
容創(chuàng)地產(chǎn)徐江濤經(jīng)理認(rèn)為，寧波仍然是一個(gè)二線城市，前期處于大陸交通末端，而近年交通雖然有改善。但是受到緊鄰杭州、上海的地緣影響，而港口優(yōu)勢(shì)所造就的大多都是一些中小型的貨代、物流、船務(wù)、外貿(mào)公司，導(dǎo)致寫字樓客群單一，且容易受到外向型經(jīng)濟(jì)環(huán)境的沖擊，再看供應(yīng)面，南部商務(wù)區(qū)、東部新城，北部商務(wù)門戶存在著大量的寫字樓供應(yīng)，加上其他近年來大量出讓的寫字樓用地，因此寫字樓一直“倒掛”。
炒作門檻高 租賃價(jià)格幾次向下浮動(dòng)
“寫字樓首付50%，最少也要40%(而且還是開發(fā)商的分期營銷手法)，按揭要到項(xiàng)目綜合驗(yàn)收時(shí)才放貸。”東城泰富不動(dòng)產(chǎn)投資咨詢有限公司汪經(jīng)理告訴記者，目前市場(chǎng)上買寫字樓的人還是以自用的多，對(duì)于想投資寫字樓的人來說，雖然從長期來看，投資價(jià)值還在，但是要排除很多外在因素，短期內(nèi)還是看不到希望，而且投資門檻高，回報(bào)率也難以預(yù)計(jì)。“寧波市中心的一些老寫字樓這十來年排除掉物價(jià)因素，基本上沒有漲過，所以除非是自用，如果從投資者的角度來看，收益率在短期內(nèi)看是不理想的�！�
從投資物業(yè)的后期運(yùn)營上來看，當(dāng)前住宅的投資風(fēng)險(xiǎn)比商業(yè)要小，這也造成了當(dāng)前出現(xiàn)住宅的投資熱度要遠(yuǎn)大于寫字樓。“投資住宅，基本上不會(huì)出現(xiàn)租不出去的現(xiàn)象，就算要賣掉，現(xiàn)在二手房交易也是非�；鸨�。但是換成辦公樓，卻是租客難找，要賣掉更是有很長的周期，一般人耗不起�！蓖艚�(jīng)理表示，辦公樓的投資回報(bào)一般都是通過租賃來實(shí)現(xiàn)的，而租賃客戶大多為經(jīng)營者，其經(jīng)營狀況的好壞會(huì)直接影響到他們的租賃需求。
記者了解到，受全球金融危機(jī)的影響，外貿(mào)企業(yè)的倒閉，規(guī)模的縮小等因素，使寧波寫字樓的空置率加大，引起租金的下滑，今年上半年，寧波市幾個(gè)區(qū)域內(nèi)的寫字樓租賃價(jià)格均出現(xiàn)過幾次向下波動(dòng)。
寫字樓變身，紛紛向“住宅”靠
純寫字樓不好賣，但是寫字樓用地改做商務(wù)公寓的策略仍然比較受開發(fā)商歡迎，其實(shí)質(zhì)就是盡量脫離寫字樓的身份而向住宅靠，11月要推出的諸如海頓公館、外灘風(fēng)景大廈之類的就是這樣的項(xiàng)目�！皩幉▽懽謽堑碾A段低谷期應(yīng)該已經(jīng)過了，但恢復(fù)還需要時(shí)日�！比輨�(chuàng)地產(chǎn)的徐江濤經(jīng)理認(rèn)為，寫字樓和住宅市場(chǎng)“冷熱不均”說明目前的實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未完全復(fù)蘇。“商業(yè)地產(chǎn)受經(jīng)濟(jì)影響大，比住宅熱得慢是很正常的，從長遠(yuǎn)來看也有機(jī)會(huì)，但是至少就目前各種情況分析，要想得到住宅市場(chǎng)的高回報(bào)率還是不可能�！�
“投資寫字樓需要更為充裕的資金和更長的周期，并不是每個(gè)投資者都能耗得起。從今年來看，住宅價(jià)格上漲了50%以上，而寫字樓最多只漲了20%，從物業(yè)升值角度來看，寫字樓升值很慢，短期內(nèi)投資者要受更多煎熬。”東城泰富不動(dòng)產(chǎn)投資咨詢有限公司的汪經(jīng)理指出，目前一些中高端寫字樓要比普通寫字樓賣得好，原因是由于一些大企業(yè)為凸顯其公司的實(shí)力和氣派，對(duì)于自身辦公大樓的品質(zhì)和服務(wù)上提出了很高的要求，“這也說明了投資寫字樓的一個(gè)方向。”
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