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市場觀察
政府解決財政抬高大學(xué)城地價 廣州大學(xué)城難成牛津劍橋
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城建或?qū)艛啻髮W(xué)城
位于廣州市番禺區(qū)新造鎮(zhèn)小谷圍島上的廣州大學(xué)城，距市中心直線距離20公里，至今還沒有住宅可供教師們居住。
每天，廣州大學(xué)城10所大學(xué)的2萬多名教職員都要把大量的時間浪費(fèi)在往返于市區(qū)的路上。2008年，廣州大學(xué)城推出3幅地塊。這3幅地塊都是以3000元/平方米左右的底價成交。今年廣州加快了大學(xué)城的推地節(jié)奏，7月和9月，廣州市在大學(xué)城連續(xù)兩次推出4幅住宅用地。在這兩次推地中，越秀城建悉數(shù)拿下4幅住宅地塊，均制造出“地王”。新“地王”DS1703地塊樓面地價高達(dá)7671元/平方米。目前，大學(xué)城已經(jīng)推向市場的7大住宅地塊，越秀城建已經(jīng)獨(dú)據(jù)4幅，成為大學(xué)城“最大的地主”。4幅地的價格與去年大學(xué)城的地價相比，均翻了一倍。
越秀城建已經(jīng)拿下的大學(xué)城4幅地塊中，樓面價最低的為6954元/平方米，最高的為7671元/平方米�！埃ㄔ叫愠墙ǎ┑臉潜P要賣到單價15000元/平方米左右才有利潤。”
“這樣高的房價一般老師難以承受�！睆V州市社科院科研處處長彭澎博士說，“政府應(yīng)該加大土地供應(yīng)，拉低大學(xué)城的地價�！�
中原地產(chǎn)項(xiàng)目部副總經(jīng)理黃韜說。雖然大學(xué)城目前沒有住宅產(chǎn)品可供價格參考，但15000元/平方米的單價在番禺已經(jīng)屬于高房價。目前，番禺大多數(shù)普通商品住宅的價格在7000-8000元/平方米，只有少數(shù)幾個別墅盤的價格在10000-24000元/平方米。
10月22日，廣州再次公示拍賣5宗大學(xué)城住宅用地，總建筑面積達(dá)20.6萬平方米，樓面地價在4000元/平方米左右，與9月出讓的兩幅大學(xué)城地塊底價相同。這些地塊將于今年12月對外拍賣。合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江分析，5宗用地或?qū)⒃倥某鲂隆暗赝酢薄?BR> 一位業(yè)內(nèi)人士向時代周報記者透露，越秀城建可能會再次出手，全力爭奪這5宗地塊。“城建必須在大學(xué)城形成壟斷地位，才有定價話語權(quán)�！�
目前在廣州，幾大開發(fā)商“諸侯割據(jù)”的態(tài)勢已經(jīng)形成。富力地產(chǎn)以16大項(xiàng)目壟斷珠江新城商業(yè)地產(chǎn)；雅居樂已經(jīng)囊括了廣州花都107國道全部5幅地塊；保利則獨(dú)享琶洲城中村改造項(xiàng)目。
“壟斷資源的最大好處就是可以控制定價權(quán)。”前述業(yè)內(nèi)人士指出。2007年12月6日，雅居樂拿下107國道A、B、C、E4幅地塊后，中原地產(chǎn)研究部發(fā)布的報告指出“（107國道A、B、C、E地塊）最大威脅來自于旁邊的限價房（D地塊）項(xiàng)目”。D地塊原為限價房地塊，有望對該區(qū)域起到房價調(diào)節(jié)器作用。但今年該地塊被房管局收回重拍，8月18日雅居樂以2.4億元的價格如愿以償拿下該地塊，徹底壟斷該區(qū)域土地資源。
廣州下一個豪宅區(qū)
9月20日，越秀城建在競得編號為大學(xué)城DS1703、DS1604地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)后，發(fā)布官方聲明表示，由于該地塊具有“無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢”，將把上述用地與原來已競得的大學(xué)城DS1601、DS1102地塊進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，“有信心將其打造為區(qū)域內(nèi)高端精品住宅社區(qū)�！�
而對于已經(jīng)公示拍賣的大學(xué)城5塊新地，黎文江分析，這5地塊更加“方正好用”。他預(yù)測，會引起開發(fā)商激烈的競爭，或?qū)⑴某鲂隆暗赝酢薄?BR> 市場人士預(yù)測，隨著大學(xué)城住宅開發(fā)熱以及“地王”頻出，大學(xué)城板塊有望成為繼二沙島、濱江東、珠江新城之后的第四個豪宅區(qū)。
目前，一些豪宅項(xiàng)目已經(jīng)對大學(xué)城形成“合圍”之勢。市場人士認(rèn)為，大學(xué)城周邊住宅用地的稀缺性，具有打造豪宅的潛質(zhì)。
但中原地產(chǎn)項(xiàng)目部副總經(jīng)理黃韜卻認(rèn)為，大學(xué)城新推住宅用地價格繼續(xù)走高的可能性不大，而大學(xué)城也不可能成為豪宅區(qū)，“只可能會有個別豪宅項(xiàng)目。”
黃韜的理由是，豪宅必須具備的天然資源和商業(yè)價值，大學(xué)城都不具備，“由于大學(xué)城的特殊定位，大學(xué)城最大的居住及消費(fèi)群體將是老師和學(xué)生，所以在投資回報價值上，還無法與珠江新城CBD以及亞運(yùn)城類比�！�
居住權(quán)讓位有錢人
廣州大學(xué)城越拍越高的地價讓袁奇峰很擔(dān)憂。
袁奇峰告訴時代周報記者，按最初的設(shè)想，廣州大學(xué)城除了具有教學(xué)功能外，還應(yīng)該有居住功能，這樣才能成為“城”。而且，袁奇峰認(rèn)為，廣州大學(xué)城最理想的狀況是，若干年后由10所大學(xué)變成一所大學(xué)，成為中國的牛津或劍橋。
但讓袁奇峰沒有想到的是，大學(xué)城的住宅地價越賣越高，“政府把賣地當(dāng)成解決財政壓力的出路，原本為大學(xué)老師服務(wù)的地方，卻把空間讓給有錢人居住，這等于把多數(shù)老師排斥在大學(xué)城之外居住�！�
時代周報記者了解到，目前廣州大學(xué)城有教職工2萬多人，由于沒有住宅區(qū)，下課后，學(xué)生找不到老師成為大學(xué)城最大的尷尬。而據(jù)調(diào)查，大學(xué)城大部分老師希望能夠在大學(xué)城或周邊地區(qū)居住，但卻無法承受較高的房價。
袁奇峰告訴時代周報記者，大學(xué)城本來應(yīng)該成為廣州最重要的創(chuàng)新、創(chuàng)意中心。但如果沒有老師在大學(xué)城居住，學(xué)生與老師之間、老師與老師之間、各學(xué)校之間就都失去了學(xué)術(shù)交流的機(jī)會，無法形成學(xué)術(shù)共同體，就會阻礙創(chuàng)新、創(chuàng)意的發(fā)生。
“大學(xué)城首先應(yīng)該以‘大學(xué)’為中心原點(diǎn)來考慮住宅開發(fā)�！迸砼觳┦勘硎荆皯�(yīng)該針對教師建設(shè)限價房，在住宅配套上向大學(xué)城的教師傾斜。”
去年12月份，番禺區(qū)委書記譚應(yīng)華曾明確表示，廣州將通過對大學(xué)城4個保留村的改造，建教師新村，以解決大學(xué)城大部分教師、新增學(xué)生的住宿問題。他透露，建設(shè)方案正在制訂中，爭取今年啟動。另據(jù)悉，廣州有關(guān)部門正在編制《大學(xué)城二期發(fā)展規(guī)劃策劃》，考慮利用附近及周邊的南村鎮(zhèn)、化龍鎮(zhèn)和新市鎮(zhèn)地區(qū)建教師村，解決大學(xué)城教職工的居住問題。
而今年5月份，廣州市長張廣寧在檢查亞運(yùn)城建設(shè)、大學(xué)城建設(shè)管理與舊村改造情況時表示，大學(xué)城舊村改造方案已經(jīng)擬定，廣州市規(guī)劃局配合番禺區(qū)政府，進(jìn)一步優(yōu)化、細(xì)化改造方案。大學(xué)城仍有閑置地尚未開發(fā)，要抓緊教師公寓和學(xué)生宿舍建設(shè)。
但與大學(xué)城拍賣商品住宅用地的熱鬧場面相比，解決老師居住的舉動則顯得“雷聲大、雨點(diǎn)小”。
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