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市場觀察
所謂造城
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- “中信地產(chǎn)在高新西區(qū)旁的7343畝規(guī)劃，通過如今‘中信·未來城’的啟動，實際上宣示了一個時代的開始。加上今年在成都樓市攪得風(fēng)生水起的保利地產(chǎn)和中鐵二局集團，這類在國內(nèi)外具有良好聲譽的超級企業(yè)，正在以極快的速度參與到城市發(fā)展、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和區(qū)域建設(shè)中來。他們手握大量土地資源，房地產(chǎn)開發(fā)成為了他們項目運作中的一個分支，他們的項目，今后對成都更具意義的是基礎(chǔ)設(shè)施的完善、城市功能的補充以及區(qū)域結(jié)構(gòu)的變遷�！辈邉澒纠峡傊靵喺f。
- “所謂造城，在今天，應(yīng)該是更具城市意義和民生意義的行為，普通意義上的建房子賣房子，可能很快將不再被認(rèn)為是‘造城’，那其實就是大盤的開發(fā)�！痹谝恍I(yè)內(nèi)人士眼中，這一輪大企業(yè)掀起的“新造城運動”，將成為未來城市發(fā)展中一段不可割裂的歷史，而其余企業(yè)沿襲以往那種單純的房地產(chǎn)開發(fā)的所謂“造城”行為，將成為這股新洪流中的支流和補充。
單純房產(chǎn)開發(fā)“造城”曾經(jīng)興旺，如今尷尬
“近十年來，更多的造城行為動作雖大，但缺乏靈魂和主題，需要后期更多的資金和企業(yè)對其進行補充，其實是拖長了區(qū)域發(fā)展的周期。”一位業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，兩年前的光華大道就是典型案例，盡管大盤眾多，但卻是“有居住無生活”的狀態(tài)。
他認(rèn)為，其實追溯這幾年，麓山國際社區(qū)或許可以成為“新造城運動”的一個雛形，這個項目被分裂成了數(shù)個小盤運作，而無論是高密區(qū)還是低密區(qū)，都會有一些基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)落實，比如公共道路、學(xué)校、商業(yè)以及畫廊等公共文化場所。
十年來，以房地產(chǎn)開發(fā)名義“造城”的項目有多少？朱亞在紙上列出了一長串項目，并一一標(biāo)注年份。他說，在本世紀(jì)初，類似萬科·城市花園這樣的造城行為，盡管是一個純粹的房地產(chǎn)項目，但仍然起到了提升區(qū)域價值的作用；華潤·翡翠城、二十四城、麓山國際社區(qū)、保利·公園198這樣的項目，也是發(fā)展于城市區(qū)域結(jié)構(gòu)變革的前夜或初期；置信在郊區(qū)的眾多大盤，以及號稱“一生之城”的東山國際更是被當(dāng)?shù)卣塾诔青l(xiāng)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整框架，這些企業(yè)行為，其實在當(dāng)時已經(jīng)為 “造城”這個詞匯定下了具有時代特征的框架，定義過于寬泛，可以叫做所謂的“造城”；如今，“造城”應(yīng)該有著更為精準(zhǔn)的定義。
“以前的所謂造城，主要體現(xiàn)在面積上，都是單純的住宅項目基礎(chǔ)上的規(guī)模放大，開發(fā)模式上并沒有發(fā)生變化。開發(fā)商最直接的利益驅(qū)動就是賣掉所有的房子。”朱亞認(rèn)為，這樣的“造城”，在土地利用上忽視了城市功能和基礎(chǔ)設(shè)施的完善，人們很難找到公共空間，缺乏聚集的主動性，造成居住在這里的居民，仍然依賴著舊城市中心的公共資源來交流和生活，“睡城”正是因此而形成。最近兩年崛起的大項目運營主體，不再以開發(fā)為主，而是以區(qū)域規(guī)劃、公共配套建設(shè)、土地整理、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及城市公園建設(shè)、宣傳推介等為主導(dǎo)。
毛勇說：“我們現(xiàn)在看到的造城，已經(jīng)完全不同于幾年前的‘大盤造城’，一定程度上講，這些大多屬于國有，并掌握著百億千億資金的投資商，扮演并承擔(dān)了區(qū)域政府部門的部分作用�！�
新造城運動，造的是五臟俱全，
并且可對外輻射的城市
“中信、保利、華僑城這些大企業(yè)造城最大的影響在于，每個項目都是為城市或區(qū)域注入城市配套，興起城市資源，除了激活項目本身的大規(guī)模土地之外，對周邊大范圍的土地資源和城市建設(shè)也將起到重要推動作用。這是以前的大盤難以實現(xiàn)的�！泵抡f。
這種觀點得到了保利地產(chǎn)成都公司助理總經(jīng)理顏亮的認(rèn)可。被認(rèn)為是成都“198”城市規(guī)劃建設(shè)藍(lán)本的保利·公園198，事實上是為整個城北打造了一個新的城市中心，項目打造的五星級酒店、占地2250畝郁金香公園、國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場，填補了區(qū)域多項城市配套空白。經(jīng)過保利·公園198的投資帶動，區(qū)域城市居住價值和土地價值迅速提升，北部新城核心區(qū)域已聚集了保利地產(chǎn)、文旅集團、港中旅、招商地產(chǎn)、傳媒集團以及呈祥等眾多大型企業(yè)。
投資32億元、7343畝規(guī)劃的“中信蜀都”，其實也是以先進理念對所在區(qū)域進行規(guī)劃，最終打造為西部新城核心區(qū)�！皡^(qū)域內(nèi)三分之二的道路體系及地下管網(wǎng)設(shè)施都已經(jīng)鋪設(shè)完成，創(chuàng)智公園與摸底河河道改造、景觀建設(shè)已全面啟動，明年春季即可呈現(xiàn)�！逼錉I銷負(fù)責(zé)人介紹說，目前中信已經(jīng)為這個城市副中心的開發(fā)花掉 17億元，“配套設(shè)施都是我們自己談，未來進駐中信蜀都的二級開發(fā)企業(yè)非常省心�！睋�(jù)他稱，目前成都七中嘉祥學(xué)校也意向進駐中信蜀都區(qū)域；商業(yè)部分，除了正在洽談的歐尚等國際商業(yè)巨頭，還有洲際集團、環(huán)球集團等酒店和商業(yè)運營大鱷等有意參與中信蜀都的商業(yè)地產(chǎn)打包運營。
專業(yè)人士認(rèn)為，中信蜀都、保利·公園198等眾多大項目，其實都是在以新城或區(qū)域城市中心定位，最終承擔(dān)緩解主城區(qū)城市壓力的功能。
造城，在成都早已不是一個新鮮的詞匯，真真假假，各有招數(shù)。
從萬科·城市花園在獅子山的落腳，到萬科·魅力之城、華潤二十四城、置信、麓山、東山國際……這些企業(yè)的所謂造城，一系列的企業(yè)行為對城市發(fā)展產(chǎn)生的后續(xù)影響也不盡相同。
業(yè)內(nèi)人士稱，2009年，保利的198項目運作，華僑城的漸入高潮，加上中信項目的高調(diào)啟動，
實則宣示了一個新“造城”時代的開始。
成都的“造城”編年史
2001年 萬科·城市花園
萬科·城市花園的出現(xiàn)，是成都城市開發(fā)歷史的里程碑，第一次將綜合性大盤理念引入成都的萬科，后來將這個項目做成了與川師齊名的區(qū)域地標(biāo)。
2002年 BOT和翡翠城
這一年，華潤置地來到成都，憑借著對地塊化腐朽為神奇的能力，以BOT的模式打造了420畝的東湖公園，給了成都人一個見面禮。
2003年 卓錦城與大盤時代
2003年9月16日,新加坡盛吉立地產(chǎn)成功競得城東地王———位于錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)的969畝地塊，拉開了成都房地產(chǎn)開發(fā)大盤造城的浪潮。
2004年 西地王、南地王和麓山
4 月，中海拿下1811地塊，這是成都有史以來最大面積的一宗土地招拍掛，隨即，包含學(xué)校、商業(yè)、住宅的綜合性大盤規(guī)劃出現(xiàn)在成都人眼前；10月，和黃以 21.35億元拍得占地上千畝的城南地王，此舉被業(yè)界認(rèn)為是港資大舉進入成都房地產(chǎn)市場的標(biāo)志性事件。同年，麓山國際社區(qū)一期別墅面世，而更為引人注目的是其對不同人群、商業(yè)、公共區(qū)域先進的規(guī)劃理念，使得整個項目的運作直接從“大盤”躍進到“造城”的高度。
2005年 世紀(jì)城與二十四城
當(dāng)年，世紀(jì)城第一批住宅開始銷售，而最吸引人的，是整個項目宏大的規(guī)劃以及日后對成都城市格局造成的深遠(yuǎn)影響；年底，華潤拿下東二環(huán)原420廠的地塊，并宣布興建“二十四城”，而這個占地820畝的龐然大物，成為了“東調(diào)”騰籠換鳥的標(biāo)志性案例。
2006年 華僑城
當(dāng)年，深圳華僑城集團斥資18.3億元，成功奪得金牛區(qū)三環(huán)路外沙西線兩側(cè)3055畝地塊，一個嶄新的華僑城板塊開始沖擊成都樓市。
2007年 中信蜀都第一個樓盤出現(xiàn)
9月，龍湖拿下中信蜀都第一宗地塊，并打造該區(qū)域第一個高檔樓盤弗萊明戈。龍湖項目此后的熱銷，也讓更多的開發(fā)商對總面積達7343畝的中信蜀都充滿信心。
2008年 保利來了
3月，“保利·公園198”項目奠基，稱將投入40億元建上千畝主題公園、五星級酒店。更重要的是，這個項目，是成都緩解主城區(qū)供地緊張的“198計劃”的起步，而保利所掌握的從地產(chǎn)開發(fā)到文化產(chǎn)業(yè)、商業(yè)等眾多資源，也讓投資這個項目的人們興奮不已。
2009年中信發(fā)力，超級企業(yè)扭轉(zhuǎn)“造城”觀念
保利、華僑城在這一年以央企的實力成為了樓市最為耀眼的明星，他們所兌現(xiàn)的承諾，也讓成都人和政府部門感到滿意。而接近年底，中信地產(chǎn)的整合完成，中信·未來城的啟動，正式宣示了三大央企在成都迅速建立霸業(yè)的決心。中信分別在高新西區(qū)旁和都江堰的兩個超級項目，也同時進入了實質(zhì)性的開發(fā)階段。這三家企業(yè)所掌控的資源，讓成都對未來城市格局的變化有了更為清晰的前瞻。
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