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市場觀察
SOHO中國緣何造就CBD最大敗筆
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-管理混亂
在寸土寸金的CBD區(qū)域，走訪發(fā)現(xiàn)這種情況極為罕見，即便有些樓盤不可避免地存在空置的現(xiàn)象，但每隔幾天總會有人清掃，屋內(nèi)一片干凈，但滿地廢紙、到處塵垢的現(xiàn)象確實少見。
這僅僅只是建外SOHO管理問題的冰山一角，事實上，更大的危機還在后面。
SOHO中國董事長潘石屹曾在博客上說，“建外SOHO東區(qū)已經(jīng)到了崩潰的邊緣，無法交納電費，無法支付清潔費，無法交納保暖費……”
2008年底，由于業(yè)委會發(fā)現(xiàn)賽特物業(yè)挪用了1700萬元資金，便解雇了和后者的合同，同時邀請賓至物業(yè)臨時管理小區(qū)，而賓至物業(yè)來此的員工都是原來賽特物業(yè)管理此處的原班人馬，賽特物業(yè)認(rèn)為業(yè)委會無權(quán)解除合同，并且認(rèn)為其中存在內(nèi)幕，于是又重新調(diào)集了一班人手與賓至物業(yè)共同管理。因此，到了今年8月份，小區(qū)業(yè)主因管理混亂拒絕交費一度面臨斷電。
同時，小區(qū)業(yè)主強烈要求更換業(yè)委會，理由是管理太亂，而業(yè)委會主任韓兵則認(rèn)為是去年的金融危機讓小區(qū)的退租事件增多引起了業(yè)主不滿。
-SOHO模式的矛盾之處
不難想象，假如上述空置的房間是一處私人住宅或者是持有型物業(yè)，那么房間的主人肯定會打掃房間，而絕不會造就CBD區(qū)域的最大敗筆。
據(jù)一位不愿意透露姓名的專家分析，“出現(xiàn)上述問題是因為房子所有權(quán)和使用權(quán)分離，一旦面臨管理問題或出租問題，所有者自然不愿意掏錢清掃房間，開發(fā)商自然就更不愿意，從根本看這源自于SOHO中國的商業(yè)模式”。
潘石屹對SOHO中國的商業(yè)模式的定義是：開發(fā)商業(yè)(包括寫字樓)地產(chǎn)，統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)，統(tǒng)一市場銷售，統(tǒng)一出租和管理。
但這屬于一廂情愿，從市場上看，SOHO中國處理旗下物業(yè)的方式是將商業(yè)項目散售給中小投資者。
對此，北京地產(chǎn)界知名評論人士蔡鴻巖表示，盡管從地產(chǎn)營銷角度講可說SOHO中國是非常成功的，但是這種切分產(chǎn)權(quán)出售出去的商業(yè)物業(yè)，特別是商業(yè)零售經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)，由于產(chǎn)權(quán)分散不能進行統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合和管理，所以導(dǎo)致了大部分購買商鋪的小業(yè)主后期經(jīng)營陷入困境�！傲硗鈱懽謽呛蜕虡I(yè)無一保留的全都賣出去了，怎么還能‘統(tǒng)一出租’呢？”
-利潤最大化
“SOHO中國的產(chǎn)生和成功不是偶然的，它深深印刻了內(nèi)地房地產(chǎn)的發(fā)展軌跡�！北本┸邉�(chuàng)商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)總經(jīng)理馮新表示，“第一個原因是現(xiàn)有的金融體制讓開發(fā)商得不到長期金融工具的支持，主要依賴銀行貸款的項目資本金制度導(dǎo)致開發(fā)商蓋完房子必然賣掉才能還上銀行的貸款；二是做住宅開發(fā)形成的思維慣性使然，做住宅通過銷售變現(xiàn)，到了商業(yè)地產(chǎn)仍然沿用過去的做住宅的模式；三，社會上存在大量手里有錢但沒有投資渠道的投資客，這些非理性非專業(yè)的投資客的存在是散售能夠得到支持的外部環(huán)境。而且中國內(nèi)地經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的環(huán)境并不穩(wěn)定，市場波動大，風(fēng)險大，因此開發(fā)商必然追求快速實現(xiàn)利潤，且追求高利潤�！�
“以SOHO中國而言，其對高利潤的追求已經(jīng)讓房價嚴(yán)重透支了，”上述人士認(rèn)為。
以潘石屹最近奪得望京B29地塊為例，潘石屹表示，該地塊寫字樓部分預(yù)計售價3萬元/平方米，商業(yè)預(yù)計售價5萬元/平方米。
分析其商業(yè)部分，按100平方米一套房計算，購房款為500萬元，根據(jù)周邊租金，預(yù)估其租金為5元/平方米#zhPoint#天，則一年可以實現(xiàn)18萬多元的收益，年收益率3.6％，如此一來，收回成本的時間需要將近30年，屆時商業(yè)項目40年的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過去了四分之三。
“更重要的是，由于種種導(dǎo)致收益攤薄的原因大量存在，事實上SOHO項目的收益率可能更低，”馮新指出，“而從根本上看，這正是因為開發(fā)商追求利潤最大化，因此忽視了基本的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律�！�
-風(fēng)險最大程度轉(zhuǎn)移
另一位不愿具名的專家認(rèn)為，“正是由于利潤最大化，而且一次性出手，所有的風(fēng)險都轉(zhuǎn)移給了投資人和租賃客。首先對于SOHO中國寫字樓部分而言，這部分主要面臨兩大商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律的挑戰(zhàn)，一是由于分散出售，無法統(tǒng)一管理，必然會降低物業(yè)的品質(zhì)，從而降低其價值；另外在所有企業(yè)類型中，中小企業(yè)的生命周期最短，一般中小企業(yè)的存活期大概是2.9年。而SOHO寫字樓主要出租給這類企業(yè)，因此其租期很難持續(xù)，變動大，其租金自然會受到影響”。
據(jù)記者了解,上述B座1602房間原本有小企業(yè)租用，但后來在經(jīng)濟低谷中退出了市場。而當(dāng)記者以租客身份表示租賃的想法之后，電話那頭中介表示，“只要看中了房子，價錢可以往下再商量”
馮新則表示：“其實更大難題出現(xiàn)在商業(yè)部分，尤其是室內(nèi)商業(yè)部分�！�
他認(rèn)為，第一，散售模式中開發(fā)商對產(chǎn)業(yè)鏈下游利益嚴(yán)重透支。開發(fā)商往往將商鋪以天價賣給投資客，投資客為了獲得理想的投資回報、或者解決還貸的壓力，必然對租金有非常高的期望值，而投資客的收益就是商戶的成本，而且是商家成本的大頭，當(dāng)商家面對外部慘淡的消費市場的時候，一方面收入上不來，一方面成本高企，所以往往無法逃避厄運。商家一死，投資客的租金收益自然就泡湯，整個項目自然面臨失敗的命運，而開發(fā)商早已一賣了之，揣著包包走人，對投資客的收益以及商家的經(jīng)營并不承擔(dān)責(zé)任。
第二，散售導(dǎo)致無法統(tǒng)一運營管理。室內(nèi)商業(yè)不同于街鋪底商，它客觀上要求必須要統(tǒng)一運營管理，必須堅持有為而治，絕對不能無為而治。開發(fā)商將商鋪散售之后，往往喪失了商鋪的支配權(quán)，使得統(tǒng)一的定位、規(guī)劃、招商、運營無法實現(xiàn)。
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