深圳寫字樓或現(xiàn)“補漲”格局

　　相對中心區(qū)每平方米單價動輒三四萬元的住宅，深圳如今包括商鋪、商務(wù)寫字樓在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開始掉隊，儼然成為一路高歌猛進的樓市隊伍"斷后者"。據(jù)易居(中國)的統(tǒng)計，深圳商鋪市場今年3月銷售均價是23287元／平方米，9月為20298元／平方米，波動幅度在10%左右，較為平穩(wěn)；寫字樓市場量價則出現(xiàn)了一定復(fù)蘇，3月全市銷售均價為22668元／平方米，9月達到28525元／平方米，漲幅近26%，其中3-5月單月成交都未突破2萬平方米，而6-8單月成交都在4萬平方米以上；不過相對與住宅的攀升速度，商業(yè)樓的"成績單"不足為道，3月深圳住宅銷售均價還只有11454元／平方米，9月則將翻了近一倍，沖上20482元／平方米高峰。
　　其中，福田中心西區(qū)、蛇口片區(qū)表現(xiàn)較為明顯，可以肯定的是，在深圳部分區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)"商住倒掛"的趨勢或者現(xiàn)實(尤其是更適合居住的區(qū)域)。
　　商住市場或"輪漲"
　　"按照正常的邏輯，商用物業(yè)主要面對機構(gòu)、企業(yè)或有實力的投資者，價格應(yīng)該推上去。"綜合開發(fā)研究(深圳)旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示。
　　"我經(jīng)驗值是，商鋪、寫字樓、住宅的價格比大概為1.5∶1∶0.8，但這并無固定的定論，只能說從現(xiàn)在的情況看，在住宅價格'突進'的背景下，這個平衡被逐漸打破了。"英聯(lián)國際不動產(chǎn)總裁郭建波說。
　　兩個不同的市場拉開"差距"的同時，"連通器"也逐漸開啟，"投資勢力"傳統(tǒng)性的"重住輕商"偏好正在悄然轉(zhuǎn)變，畢竟目前租金并沒有出現(xiàn)"商住倒掛"的情況，更重要的是，"商住倒掛"的幅度已經(jīng)完全超過投資者的心理承受范圍。
　　"'倒掛'到一定的極限，即過度'倒掛'，意味著住宅市場價格積累的風(fēng)險過高，在流動性剩余的大背景下，投資力量風(fēng)向可能因此而變化，寫字樓市場的機會來了。"有分析人士表示。
　　郭建波則從配套角度分析認為"商住倒掛"現(xiàn)象的短暫性和結(jié)構(gòu)性："住宅的'突進'必定需要辦公等配套跟進，產(chǎn)生大量需求，兩者的關(guān)系會有一個市場自動調(diào)整的機制，一頭熱的情況不會長久。"
　　宋丁分析道："這種'轉(zhuǎn)移'的直接結(jié)果是，兩者開始'輪漲'，在經(jīng)濟形勢特別是相關(guān)政策有利的情況下，不排除商務(wù)物業(yè)會突然發(fā)力后來居上。在短期內(nèi)，深圳投資者認真挑選商務(wù)物業(yè)，會發(fā)現(xiàn)許多機會。"
　　尋找潛力區(qū)域
　　從目前深圳商務(wù)寫字樓市場看，福田中心區(qū)和寶安成交比重最大，而無論從配套、交通、規(guī)劃等多重硬件角度看，福田中心區(qū)無疑是最適合品牌企業(yè)入駐之處。
　　另一方面尷尬的是，當下福田中心區(qū)寫字樓供應(yīng)十分有限，多見于二手流通，新商務(wù)樓相對其他片區(qū)，價格門檻明顯過高，較有代表性的卓越世紀中心均價已沖上3.7萬元／平方米，令不少企業(yè)和投資者望而卻步。相比之下，中心西區(qū)乃至福田中心區(qū)一級輻射圈內(nèi)的商務(wù)樓價格仍保持著巨大的誘惑力，譬如中央西谷，目前均價只有2萬多元，銷售人員告訴記者，成交還享有額外折扣。
　　"中心西區(qū)乃至車公廟片區(qū)一帶，在深圳"重心"西移的背景下，正日益成為城市主流的商務(wù)中心。中央西谷、NEO大道、財富廣場、數(shù)碼時代大廈、本元大廈等一大批新老寫字樓為該片區(qū)醞釀了良好的商務(wù)氛圍。"有業(yè)內(nèi)人士說。
　　"今年年初，東亞銀行(中國)在天安數(shù)碼時代廣場設(shè)立了福田支行，成為首批進入深圳全面開放人民幣業(yè)務(wù)的外資行中首家進駐該片區(qū)的銀行。首批進入深圳全面開放人民幣業(yè)務(wù)的4家外資行目前網(wǎng)點主要設(shè)立在星級酒店、高檔寫字樓密集區(qū)，華強北、中心區(qū)以及羅湖的傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)是他們的擴張重點。而東亞銀行的進入意味著中心西區(qū)已經(jīng)足以與這些傳統(tǒng)商業(yè)重鎮(zhèn)鼎足而立。"他進一步補充。
　　事實上，中心西區(qū)商務(wù)配套的趕超，已令不少先知先覺者嗅到商機，搶先"占領(lǐng)"。"濱河、深南大道東西連接線貫穿深圳全城，全程無紅綠燈；地鐵1、7號線通達深圳各商務(wù)區(qū)……中心西區(qū)的核心動力作用、相對低的價格門檻是我們看好并落定的主要緣由。"有投資者直言。
　　小戶商務(wù)主"沉浮"
　　深圳寫字樓有一個現(xiàn)象值得注意，買賣與租賃都主要集中在中小面積單位，80-400平方米的單位約占買賣總成交的七成左右。而在中心區(qū)域，未來市場小戶型、戶型靈活性的項目少，大多供應(yīng)都是大戶型。在此背景下，目前中心西區(qū)推出小戶商務(wù)平臺的中央西谷大廈、NEO大道等項目占盡風(fēng)頭，成交一路攀升。
　　"超低運行成本是他們旺售的核心推動力，相比較中心區(qū)動輒近4萬元的均價和高額的管理費用(平均18元／平方米)，同樣繁華、便利的中心西區(qū)價格優(yōu)勢顯著，如中央西谷大廈均價極具優(yōu)勢，管理費僅10元／平方米；其次，鑒于推出小戶商務(wù)場所的因素，這里的總價門檻并不高，且設(shè)計精妙，100-200平方米單位也許就可以組合成百變戶型，受企業(yè)和投資者青睞也是情理之中的事情。"有商務(wù)寫字樓市場研究學(xué)者指出。
　　據(jù)記者了解，目前來該片區(qū)購買商務(wù)樓的客戶除看準"價格洼地"的投資者和創(chuàng)新型企業(yè)外，金融、保險、高科技等實力卓著的公司儼然已匯聚成需求的主流大軍，他們有能力、有名氣，但行為低調(diào)、內(nèi)斂，相當注重企業(yè)后期的運營成本，大多采取整層或半層購買的方式。