地下商場(chǎng)成功經(jīng)營(yíng)模式何在？

　　擁有多年開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)尚集團(tuán)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)軍天河商圈地下商業(yè)廣場(chǎng)，能否改變穗地下商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)敗局引發(fā)關(guān)注
　　伴隨著天河體育中心改造工程如火如荼進(jìn)行，位于體育東路、天河路、體育西路和天河體育中心南廣場(chǎng)地下占地達(dá)12萬(wàn)平方米的時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)同時(shí)在緊鑼密鼓的施工中。據(jù)了解，該項(xiàng)目是由有“地下商場(chǎng)王”之稱的時(shí)尚集團(tuán)斥資20億元打造的大型地下商場(chǎng)，將集購(gòu)物、休閑、飲食、觀光等于一體。而對(duì)于地下商場(chǎng)這類項(xiàng)目，不少業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，由于存在高成本、高風(fēng)險(xiǎn)及本土的消費(fèi)特點(diǎn)等多種原因，目前除了流行前線以外，廣州的地下大型商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成功的案例并不多。從目前過(guò)于飽和的天河商圈來(lái)看，時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)的進(jìn)駐，將面臨更大考驗(yàn)。
　　現(xiàn)狀
　　廣州地下商場(chǎng)成功居少
　　據(jù)了解，目前廣州地下商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成功的案例并不多，僅流行前線能吸引龐大的人流以外，其他的地下項(xiàng)目不是以失敗告終，就是經(jīng)營(yíng)不溫不火。
　　資深房產(chǎn)專家韓世同表示，流行前線成功是一種偶然，該項(xiàng)目的前身是由“人防工程”改造而來(lái)的，造價(jià)比較低，商鋪切割面積比較小，整體運(yùn)營(yíng)成本也相對(duì)較低，這些特殊要素成就了現(xiàn)在的流行前線。
　　而同樣處于人流量較大，具有地域優(yōu)勢(shì)的多個(gè)地下商業(yè)項(xiàng)目就沒(méi)那么幸運(yùn)了。據(jù)了解，在東山口到省人大的3000平方米地下商場(chǎng)，最終以失敗告終；2000年開(kāi)發(fā)并定位為世界各國(guó)風(fēng)情美食的康王商業(yè)城，開(kāi)業(yè)后同樣以失敗告終。引人注目的還有位于廣州火車東站負(fù)層2年前開(kāi)業(yè)的天匯城商場(chǎng)，由于各種原因，人流量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如想象的好，最終只能重新定位后再招商。
　　對(duì)此，韓世同一針見(jiàn)血地指出，沿海地帶根本就不適合建大型地下商場(chǎng)，尤其是比較潮濕的廣州。據(jù)我了解，連有購(gòu)物天堂之稱的香港也沒(méi)有地下商場(chǎng)。祥能集團(tuán)副總經(jīng)理姜大勇表示，地下商場(chǎng)建筑成本太高，風(fēng)險(xiǎn)太大，代價(jià)更高，維護(hù)成本也相當(dāng)高。因此，時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)細(xì)節(jié)方面將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，如果以再建一個(gè)類似宏城廣場(chǎng)定位的商業(yè)廣場(chǎng)，在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)上將有巨大的壓力。韓世同認(rèn)為，時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目不僅拉低了整個(gè)天河商圈的消費(fèi)檔次，同時(shí)，可能會(huì)成為天河商圈的一個(gè)敗筆。
　　硬傷
　　安全問(wèn)題將成心腹之患
　　記者在采訪過(guò)程中，不少消費(fèi)者表示，對(duì)地下消費(fèi)有種恐懼心理，總認(rèn)為地下缺少消防出口，特別是有些地下商場(chǎng)設(shè)施不全，總會(huì)有一種壓迫感。而且，地下商場(chǎng)由于通道少且窄，周圍密封，空氣對(duì)流差，濃煙和高溫不易散失，一旦發(fā)生火災(zāi)等突發(fā)事件，將會(huì)造成非常嚴(yán)重的后果。不少業(yè)內(nèi)專家指出，地下商場(chǎng)的安全問(wèn)題是心腹之患，也是目前地下商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面臨的主要問(wèn)題。
　　據(jù)了解，2007年上海人民廣場(chǎng)地下商場(chǎng)發(fā)生火災(zāi)，由于搶救及時(shí)，火災(zāi)沒(méi)有造成人員傷亡，但給消費(fèi)者帶來(lái)的心里恐慌將是不可抹滅的。據(jù)了解，事發(fā)后，一個(gè)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)帶等服飾的攤位兩次重新打開(kāi)柜臺(tái)招攬生意，但人流量遠(yuǎn)不如從前，對(duì)經(jīng)營(yíng)商家來(lái)說(shuō)，是一筆不小的損失。
　　上周末，記者以經(jīng)營(yíng)者的身份致電時(shí)尚天河地下商業(yè)廣場(chǎng)相關(guān)銷售人員，該銷售人員除了介紹項(xiàng)目定位及其他優(yōu)勢(shì)以外，卻絲毫沒(méi)有提到消防問(wèn)題。
　　軟傷
　　定位欠精確太過(guò)于寬泛
　　據(jù)了解，時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)目標(biāo)客戶群體以15～35歲的年輕人為主。有業(yè)內(nèi)人士指出，該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體不夠精確，太過(guò)于寬泛，定位也與傳統(tǒng)的大型地上商場(chǎng)大同小異。
　　該項(xiàng)目策劃經(jīng)理王丹介紹說(shuō)，時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)的定位將不同于天河城、廣百百貨、太古匯、正佳廣場(chǎng)、萬(wàn)菱匯等相對(duì)高端的大型商場(chǎng)，將走年輕化路線，重點(diǎn)突出15～35歲年輕消費(fèi)群體，突出個(gè)性化、潮流化、前沿化、新奇化的時(shí)尚，與傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)形成差異化經(jīng)營(yíng)。
　　在經(jīng)營(yíng)品牌方面，王丹又同時(shí)表示，時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)將走中高端路線，以年輕人喜愛(ài)的國(guó)內(nèi)外品牌店為主。有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，既然不走天河城、廣百百貨等高端路線，為什么經(jīng)營(yíng)品牌又走中高端路線，是項(xiàng)目定位最終沒(méi)有確定下來(lái)還是走“四不像”路線？韓世同表示，從該項(xiàng)目對(duì)外宣稱的下個(gè)月正式對(duì)外招商情況來(lái)看，定位應(yīng)該早已確定，之所以前后不對(duì)稱，或是開(kāi)發(fā)商在內(nèi)部招商的過(guò)程當(dāng)中，效果不太盡如人意，仍處在左右徘徊階段。
　　觀點(diǎn)PK
　　是彌補(bǔ)天河商圈不足
　　還是拉低商圈檔次？
　　力撐派
　　旺地發(fā)展顧問(wèn)董事長(zhǎng)周穎舟：
　　有效彌補(bǔ)天河商圈不足
　　在宏城廣場(chǎng)沒(méi)有拆除之前，天河商圈有三個(gè)組合：相對(duì)中高端的天河城、正佳廣場(chǎng)、相對(duì)低端的宏城廣場(chǎng)。每個(gè)商圈都需要有高、中、低三個(gè)組合。隨著宏城廣場(chǎng)的拆除，天河商圈就少了一個(gè)組合，而定位相對(duì)低端的時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)，將填補(bǔ)了這個(gè)“空缺”，有效彌補(bǔ)了天河商圈的“空白點(diǎn)”。
　　中立派
　　立都商業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳瑞標(biāo)：
　　不存在拉低或彌補(bǔ)之說(shuō)
　　就目前的天河商圈整體檔次來(lái)說(shuō)，我個(gè)人認(rèn)為，正逐漸走“下坡”路線。就天河商圈多個(gè)商場(chǎng)來(lái)說(shuō)，與前幾年相比，整體經(jīng)營(yíng)品牌逐漸向普通消費(fèi)者靠攏，即趨向于大眾化。因此，時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)的定位，在天河商圈有一定的發(fā)展?jié)摿Γ�但不存在拉低和彌補(bǔ)之說(shuō)。目前，天河商圈需要的是一個(gè)大型的、高端的商場(chǎng)。太古匯的進(jìn)駐，或?qū)⒛軒��?dòng)天河商圈的消費(fèi)檔次。
　　反對(duì)派
　　知名資深房產(chǎn)專家韓世同：
　　地下商場(chǎng)失敗是必然
　　廣州目前地下商場(chǎng)成功的案例并不多，比較成功的也僅有流線前線，但流行前線成功是一種偶然。該項(xiàng)目造價(jià)較低，商鋪切割面積較小，整體運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)低。而時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)，風(fēng)險(xiǎn)太大，代價(jià)也相當(dāng)高，維護(hù)成本更高，租金每平方米1000元看似不高，但在無(wú)法吸引人流的情況下，每平方米租金100元恐怕都很難有商家進(jìn)駐。作為外來(lái)企業(yè)時(shí)尚集團(tuán)太盲目看好廣州的地下商場(chǎng)，想模仿流行前線與中華廣場(chǎng)接通成功的案例，很難，畢竟每個(gè)商圈不同。
　　我個(gè)人認(rèn)為，地下商場(chǎng)成功是一種偶然，失敗乃是一種必然。
　　消費(fèi)者說(shuō)法
　　寧走地上一百步
　　不走地下一小步
　　據(jù)《信息時(shí)報(bào)》抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，生活在廣州25～35歲的人，近九成人表示，對(duì)地下大型商場(chǎng)購(gòu)物不感興趣，不僅因?yàn)榈叵律虉?chǎng)過(guò)于潮濕、空氣不流通，更重要的是，因?yàn)楦杏X(jué)購(gòu)物環(huán)境、經(jīng)營(yíng)品牌等整體檔次不高，很難在購(gòu)物的同時(shí)產(chǎn)生愉悅感。
　　今年30歲從事房地產(chǎn)業(yè)工作的李某告訴記者，平時(shí)基本沒(méi)有去流行前線等地下商場(chǎng)購(gòu)物的習(xí)慣，最常去的就是天河城、正佳廣場(chǎng)、廣百百貨等大型地上廣場(chǎng)，在這些地方購(gòu)物，不僅能滿足物質(zhì)需求，同時(shí)由于其空氣流通、采光效果、購(gòu)物環(huán)境等較佳，即使購(gòu)物后也愿意多停留一會(huì)，在精神上得到更大的滿足�！暗�在地下商場(chǎng)就無(wú)法達(dá)到這種效果，既沉悶又壓抑，即便迫不得已去一次，購(gòu)?fù)晡镆彩谴掖颐Ｃｋx開(kāi)，不愿多停留一秒。因此，對(duì)于購(gòu)物或逛商場(chǎng)，我寧愿走地上一百步也不走地下一步。”
　　發(fā)展前景
　　天河地下商業(yè)
　　經(jīng)營(yíng)模式
　　路在何方？
　　祥能集團(tuán)副總經(jīng)理姜大勇：時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)細(xì)節(jié)方面將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，如果以再建一個(gè)類似“宏城”的商業(yè)廣場(chǎng)為目標(biāo)，能否成功值得關(guān)注。因?yàn)�，地下商�?chǎng)建筑成本太高，想達(dá)到當(dāng)年的宏城就要有幾倍的投入。
　　由于區(qū)域商圈的趨同性，即使目前時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)的租金每平方米僅1000元，但處于相對(duì)高端的天河商圈里，以后的租金必然會(huì)水漲船高，對(duì)經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，如果人流量不足以支撐經(jīng)營(yíng)，未來(lái)怎么辦？經(jīng)營(yíng)如何支撐？這些都是時(shí)尚集團(tuán)將要面臨及考慮的問(wèn)題。
　　立都商業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳瑞標(biāo)：從經(jīng)營(yíng)的層面來(lái)看，時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)任重道遠(yuǎn)。如果整個(gè)商場(chǎng)沒(méi)有任何特色及新意，最后也難免失敗。我個(gè)人認(rèn)為，如果時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)能夠借助體育中心，像“迪卡隆”一樣，經(jīng)營(yíng)專業(yè)性的體育用品，走高端路線，有可能會(huì)填補(bǔ)天河商圈目前的“空白”，吸引龐大的人流。
　　旺地發(fā)展顧問(wèn)董事長(zhǎng)周穎舟：任何一個(gè)商場(chǎng)想要做旺都有一個(gè)過(guò)程，更需要很長(zhǎng)的一個(gè)培育期。對(duì)時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)來(lái)說(shuō)，目前如何把有特色的龍頭商家引進(jìn)來(lái)，并做出自己的特色，才是至關(guān)重要的。就我個(gè)人判斷，該地下商城培育期至少要3年。