商業(yè)地產 SOHO模式不可��！

　　近日潘總在其博客中稱“SOHO中國的商業(yè)模式是非常成功的”。 對此，筆者不敢茍同，而且據(jù)我所知，絕大多數(shù)地產業(yè)內人士也不認同這樣的結論。
　　房地產開發(fā)從大的分類上只有兩種：住宅開發(fā)和商業(yè)地產開發(fā)。 自上世紀八十年代末期出現(xiàn)商業(yè)房地產開發(fā)近二十多年來，中國大陸所滋生的房地產開發(fā)商絕大多數(shù)屬于住宅開發(fā)類地產商。 真正有實力并且有能力開發(fā)商業(yè)地產的開發(fā)商實在是鳳毛麟角。 包括中國最早從事房地產開發(fā)、排名第一的開發(fā)商萬科，也在有過商業(yè)地產開發(fā)失敗教訓之后，于九十年代后期宣布“做減法”退出商業(yè)地產，只進行單一的住宅房地產開發(fā)。
　　按照中國房地產業(yè)協(xié)會商業(yè)地產專業(yè)委員會給出的商業(yè)地產定義，商業(yè)地產是指由民間資本投資而非政府投資，以持有型物業(yè)獲取收益的房地產開發(fā)模式屬于商業(yè)地產開發(fā)。 商業(yè)房地產開發(fā)與住宅房地產開發(fā)最大的不同在于，商業(yè)地產可以為城市持續(xù)制造產值、利稅，并提供就業(yè)。 它是城市發(fā)展第三產業(yè)的前提和基礎，是城市配套設施日趨完善所依賴的、不可或缺的民間資本支持動力。 而住宅房地產開發(fā)只是滿足、提供城市居民居住功能需求，開發(fā)商一次性獲利的一個階段性生產項目。 從城市長期發(fā)展利益角度考慮，在住宅滿足城市居民基本需求的同時，商業(yè)地產才是帶動一個城市經濟發(fā)展的基石和保證。
　　但是，由于正規(guī)的商業(yè)地產開發(fā)需求前期投入大量的資金，商業(yè)地產獲益的時間相對滯后，而住宅開發(fā)是在未建好產品時即已從客戶方收取資金，并且獲利。 所以，絕大部分開發(fā)商都拼命爭相開發(fā)住宅，而對于公建立項的商業(yè)地產項目嗤之以鼻，認為是燙手的山芋，不取輕易觸摸。
　　從政府政策角度去看，我們國家迄今為止尚沒有一個針對商業(yè)地產的政策體系，甚至政府歸口管理部門也沒有一個專門對向商業(yè)地產的服務管理部門，相關性的法律、法規(guī)更是無從談起。 政府歷次針對房地產行業(yè)的調控，記憶當中幾乎沒有過一次是將商業(yè)地產和住宅地產區(qū)分對待，所以應該鼓勵的商業(yè)房地產開發(fā)常常受到莫須有的傷害，而應該鼓勵的政策卻遲遲未見到出臺。 比如國外已經很成熟的商業(yè)不動產基金設立、商業(yè)不動產稅收政策等。 更令人不可思異的是，去年下半年金融危機爆發(fā)，政府正在竭力救市的時候，北京竟然出臺了對商業(yè)物業(yè)出租加征稅收的政策。 這顯然是政策制定者缺乏對商業(yè)物業(yè)對經濟整體影響的認識，與救市唱了反調。
　　前面簡單說了說商業(yè)房地產相關的政策和行業(yè)背景，接下來我們再說潘總的SOHO。
　　潘總稱得上是中國地產教父級影響人物。 所以他說SOHO模式很成功，這個事情在業(yè)內的影響一定會很大。 所以，本人認為更有必要分辯清楚SOHO的模式是好是壞，是優(yōu)是劣，是公還是母。
　　在潘總這篇博文中潘總說SOHO中國的商業(yè)模式是：開發(fā)商業(yè)（包括寫字樓）地產，統(tǒng)一規(guī)劃、建設，統(tǒng)一市場銷售，統(tǒng)一出租和管理。 這句話里面就有兩處矛盾，一是開發(fā)商業(yè)地產，然后是統(tǒng)一銷售。 這樣的做法實踐證明最起碼是不完全正確的。 為什么說是不完全正確呢？因為潘總是將他們所有的SOHO都賣出去了，從地產營銷角度講甚至可說是非常成功。 但是這種切分產權出售出去的商業(yè)物業(yè)，特別是商業(yè)零售經營的商業(yè)物業(yè)，由于產權分散不能進行統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合和管理，所以導致了大部分購買商鋪的小業(yè)主后期經營陷入困境。 其中尤以SOHO尚都商業(yè)最具典型。 而寫字樓按SOHO方式出售出去之后，僅就租金來講，與周邊持有型寫字樓租價相比，租金收益也相距很大。 以下是我們《樓市》雜志市場調研部調取的相關對比數(shù)據(jù)，供參考
　　潘總說這句話的第二處自相矛盾是“統(tǒng)一出租、統(tǒng)一管理”。 大家都知道近一年多來鬧得沸沸揚揚的建外SOHO物業(yè)管理糾紛直至發(fā)展到斗毆的事件。 就有前幾天，潘總還專門為此事日理萬機百忙之中抽身參加業(yè)主的討論會，并把安撫民意的果敢行為發(fā)在了網(wǎng)上。 我本人也有公司在建外SOHO辦公，以我的親身經歷和所直接所了解的情況看，建外SOHO物業(yè)為什么會有今天這樣的不可調和的糾紛，原因就是開發(fā)商甩給了一個不負責任的物業(yè)公司??賽特物業(yè)，而非自己參與管理。 至于說是“統(tǒng)一出租”這句話，這要不就是潘總對媒體說話太隨便慣了，說話不嚴謹，要不就是您太官僚不了解實情，或是底下人欺上瞞下，不據(jù)實匯報。 您的寫字樓和商業(yè)無一保留的全都賣出去了，怎么還能“統(tǒng)一出租”呢？！
　　從我們對行業(yè)的了解來看，正是因為SOHO模式是全部出售物業(yè)，整個商業(yè)物業(yè)因此做不到統(tǒng)一管理和出租，所以SOHO和邊上的無論商業(yè)、寫字樓，更不用說住宅公寓相對，租金回報都相對要低。 更嚴重的是SOHO樓宇的設備設施維護都得不到保障，設備設施陳舊老化，甚至破損現(xiàn)象極為普遍，物業(yè)的保值性在這里大打折扣。
　　現(xiàn)在，我們再返回到商業(yè)地產模式和理論層面來談SOHO的問題。 真正意義的商業(yè)地產是不出售的、持有型的。 商業(yè)地產中涵蓋有商業(yè)、寫字樓、酒店等這些靠租金收益，而不是靠出售為獲益手段的物業(yè)。 潘總雖然開發(fā)的是寫字樓和商業(yè)，但他采用了少有的全部出售的方式。 如果按物業(yè)類型區(qū)分，當屬于商業(yè)物業(yè)，但是經營手段又是出售，所以從某種意義上說，SOHO是一個難以定義的市場產品；
 　 而從SOHO在中國出產的政策背景角度去看，“商住”早些年出現(xiàn)，實質上是開發(fā)商為迎對市場和融資目的而設計的一個政策擦邊球怪胎。 在長安街邊上CDB區(qū)內按住宅立項，按寫字樓產品出售，潘總的第一個項目現(xiàn)代城SOHO獲得了營銷成功。 運作的精髓在于讓想買寫字樓的人，可以得到住宅的按揭貸款。 之后一段時期，市場上SOHO泛濫，商住樓成為許多小公司購置物業(yè)的首選。 但是，迄今為止我們尚沒有看到哪怕是一家開發(fā)商把SOHO運營管理的工作做好，許多小公司在歷經創(chuàng)業(yè)期艱苦發(fā)達之后，都選擇遷出了商住樓尋找新的物業(yè)。 任何物業(yè)租客如果不穩(wěn)定，租客流動性大，租價一定會受影響，這也是大部分SOHO租金低于同地區(qū)正規(guī)寫字樓租金的一個重要原因。
 　 中國房地產業(yè)經過初期二十年左右的發(fā)展積累，現(xiàn)在需要行業(yè)整體再提升一個高度。 而這個提升高度的一個標志，就是商業(yè)地產開發(fā)要逐步成為行業(yè)發(fā)展主導的方向。 特別是京、滬、廣、深這樣的中心城市。 這些中心城市由于房地產開發(fā)相對要早，市區(qū)內大部分可供開發(fā)用地已基本用盡，房價也已被推高至極致，未來商業(yè)房地產開發(fā)商的主流項目產品一是商業(yè)地產，一類就是高端住宅。 從這一點意義上看，包括萬科在內的純粹住宅開發(fā)商遲早要面臨轉型的挑戰(zhàn)。 五年之內我們將可以看到，真正主導房地產行業(yè)的將會是萬達、中糧這樣的具備商業(yè)地產開發(fā)及運營能力的企業(yè)。
 　 從房地產企業(yè)自身運作來看，近年房地產企業(yè)如火如荼上市。 拋開房地產企業(yè)上市對于股地拉扯現(xiàn)象的助推作用不提，單就商業(yè)地產來說，上市肯定有益于商業(yè)地產的增量實現(xiàn)以及減緩商業(yè)地產運營的壓力。 由于上市公司有穩(wěn)定業(yè)績和現(xiàn)金流的業(yè)績指標壓力，上市開發(fā)企業(yè)會相對增多持有出租型物業(yè)開發(fā)投資和自留商業(yè)物業(yè)比例，持有和長期收益的機制基礎，無疑客觀上會迫使開發(fā)商提高加大物業(yè)投入，從物業(yè)的經營上爭取管理效益。 從而形成物業(yè)的良性循環(huán)，保證物業(yè)實現(xiàn)長期保值升值。
 　 就SOHO中國的運作來說，我也認為由出售轉為持有出租將是其發(fā)展的生路所在。 原因一是事實驗證SOHO的銷售成功，但管理運營并不成功，而且這樣對小業(yè)主的利益有嚴重損害；二是SOHO中國現(xiàn)已上市，老潘完全沒有必要象王石那樣為實現(xiàn)股東年回報指標，天天撅著屁股融資儲地，要知道十年之后真正地產商的美日子一定是萬達王健林，而不是萬科王石，潘總您現(xiàn)在年近五十，怎么也不能六十歲了還整日介去給這SOHO那SOHO擺平糾紛的事吧！
　　算啦，聽聽也許是您底下人的勸，快踏踏實實轉正做點真正的商業(yè)地產吧。 雖然我也相信隨90后出道兒的都來了，SOHO一族只會增多不會減少，但是房地產的SOHO早晚是要壽終正寢的……給點建議，請潘總千萬別介意！