潘石屹“求救”：誰動了我們業(yè)主的奶酪？

　　萬般無奈之下，潘石屹寫了一封求救信。對于這個被視為無所不能的地產(chǎn)開發(fā)商而言，臉面上的難堪無可避免。
　　潘石屹說他也沒什么辦法，只好尋求政府援助�，F(xiàn)在他也只是一個業(yè)主。他從來不曾想到會有這么一天——強大的地產(chǎn)商在自己建造的房子里受凍。
　　事發(fā)于建外SOHO，一個位于北京國貿(mào)橋西南角寸土寸金的地方。幾年前，潘石屹以創(chuàng)紀錄的高價將之賣給千余名業(yè)主，成就了其又一個銷售神話。
　　然而，一場持續(xù)一年多的物業(yè)糾紛將其高端形象一掃而光。潘說自己也受到了莫名的威脅和謾罵，但他依然選擇和業(yè)主們站在一起。
　　在傳統(tǒng)的現(xiàn)實中，地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主們幾乎沒有統(tǒng)一立場的可能，他們之間的相互詆毀和攻擊，是這個社會中最微妙的博弈。
　　但這一次有所例外。他們面臨同一個對手——物業(yè)公司。作為業(yè)主們以支付物業(yè)費方式聘請而來的管家，在建外SOHO這里，卻無比強大。
　　潘石屹說，建外SOHO東區(qū)已經(jīng)到了崩潰的邊緣——受兩家物業(yè)管理公司之間的交接糾紛牽連，建外SOHO東區(qū)目前所欠的能源費(包括水費、電費、熱力費)、保潔費等各項費用或已高達1500萬元左右，北京市供電部門已經(jīng)威脅要隨時拉閘限電。
　　在過去的很多年間，屢屢發(fā)生在開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)公司之間的糾紛已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中最大的惡疾之一。只不過在以往，業(yè)主們往往成為最終的受害者。面對體制性困境，他們是如此無力，就連些微抗辯的聲音都會被刻意忽略。
　　而這次，地產(chǎn)商潘石屹也成了一個弱小的業(yè)主。他在求救信中說，“懇請政府做廣大業(yè)主的主心骨，讓陽光照進北京CBD的核心區(qū)。”
舊管家未走，新管家已到
　　潘石屹正在自己修的房子里面受凍。
　　過去的一周，北京經(jīng)歷了連續(xù)幾日的雨雪天氣，氣溫驟降至攝氏零下五六度，北京也開始提前進入供暖期，然而，建外SOHO東區(qū)的室內(nèi)溫度只有零上3度左右。
　　“由于小區(qū)拖欠熱力公司費用多達700萬元左右，熱力公司不得不對建外SOHO東區(qū)實行低溫供暖措施，此前，熱力公司已曾停過小區(qū)的熱水�！币晃粡埿諛I(yè)主向記者說。
　　而這只是危機的一部分。根據(jù)記者拿到的北京朝陽區(qū)供電公司的停電通知書顯示，“因建外SOHO東區(qū)拖欠我公司電費5202173.31元(未含電費滯納金)，我公司將計劃于2009年11月18日上午8點以后隨時對建外SOHO東區(qū)采取停電措施�！�
　　一位知情人士向記者表示，水、電、熱力費、人工費用加在一起，目前建外SOHO東區(qū)的欠費或已高達1500萬元之巨。
　　所有的一切都和建外SOHO的高端物業(yè)形象極為不符。
　　這個一度引領(lǐng)了北京商業(yè)地產(chǎn)價格漲勢的樓盤是潘石屹的成名作之一，位于北京CBD的最核心區(qū)。小區(qū)的業(yè)主和租戶中，有大量跨國公司和諸多知名企業(yè)，曾經(jīng)有人評價說，這里擁有了一批具有相當影響力的業(yè)主。
　　而也就是這些業(yè)主，在過去的一年間，受困于物業(yè)公司之間的交接糾紛，沒有獲得跟其身份相匹配的服務(wù)和待遇。就連中國最大的金杜律師事務(wù)所的辦公室，也曾經(jīng)被物業(yè)公司停電兩天，甚至連上廁所的通道都被堵死。
　　但所有的問題，在物業(yè)公司一方，最終變成了一個簡單的結(jié)論：這些業(yè)主沒有履行自己的繳費義務(wù)。
　　“一個小區(qū)，兩家物業(yè)公司，我們不知道向誰交納物業(yè)費更可靠。”幾位業(yè)主向記者抱怨，經(jīng)過兩家物業(yè)公司一年多的紛爭，“我們現(xiàn)在誰都信不過�！�
　　而這，正是建外SOHO物業(yè)管理的吊詭之處。
　　根據(jù)相關(guān)資料顯示，建外SOHO最初的物業(yè)公司為賽特國際物業(yè)管理有限公司(以下簡稱賽特物業(yè))。2008年10月9日，賽特物業(yè)發(fā)出公函稱，該公司擬對公司董事長、總經(jīng)理及各項目上負責人進行離職審計，并指定了專門人員接手原高管工作。
　　然而就在審計公函發(fā)出同日，建外SOHO小區(qū)原業(yè)主委員會以對方違反雙方簽署的《建外SOHO物業(yè)管理合同》為由，不同意賽特物業(yè)任命的建外分公司副總經(jīng)理一職，并指出，“我方不允許貴司派駐除建外分公司現(xiàn)有高管人員以外的任何高管人員任職該分公司�！�
　　2008年10月13日，建外SOHO小區(qū)原業(yè)主委員會相繼下發(fā)了與賽特物業(yè)解除物業(yè)管理委托合同的通知書以及為此事召開業(yè)主大會討論表決的公告。
　　同年10月14日，建外SOHO小區(qū)原業(yè)主委員會與賓至國際物業(yè)(北京)有限公司(以下簡稱賓至公司)簽訂《建外SOHO東區(qū)物業(yè)管理臨時托管協(xié)議》，并由原物業(yè)管理方賽特物業(yè)建外分公司總經(jīng)理肖福生完成了與賓至公司的交接工作。
　　對于突如其來的賓至公司，賽特公司并不予承認。
　　賽特物業(yè)方面表示，首先，原建外分公司肖福生已于2008年10月9日離職審計，已不具有法定職權(quán)，無權(quán)辦理交接工作。該交接行為應(yīng)視為無效，其次，依據(jù)《物業(yè)管理條例》，對于解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)需經(jīng)過半數(shù)的業(yè)主同意方可有效，賽特物業(yè)認為，10月13日，建外SOHO原業(yè)主委員會在未召開業(yè)主大會的情況下提前單方解除合同的行為不合法律法規(guī)。
　　但這沒有辦法改變賓至公司已經(jīng)迅速進場的現(xiàn)實。一個已進，一個未退，建外SOHO東區(qū)從此被卷入了這場物管之爭，再也沒有消停。
　　而驅(qū)逐賽特物業(yè)的決定并沒有得到業(yè)主們的一致同意，業(yè)主中間產(chǎn)生了反對派，對新物業(yè)的資質(zhì)、管理質(zhì)量等諸多問題進行質(zhì)疑，同時前任的賽特物業(yè)也不愿撤離，賽特物業(yè)的保安還與賓至物業(yè)的保安為爭奪物業(yè)辦公室釀成沖突，小區(qū)由此陷入混亂。
　　在此后的一年時間內(nèi)，這個小區(qū)的業(yè)主們開始困惑于該向哪家物業(yè)公司繳費的現(xiàn)實之中——口水戰(zhàn)，甚至是肉搏戰(zhàn)，都曾經(jīng)在這里上映。而就在潘石屹博客的照片上，還曾有物業(yè)公司人員和業(yè)主差點大打出手的場景。在紛紛擾擾之中，建外SOHO的各項常規(guī)費用收取工作陷入停滯了將近一年。
　　賓至物業(yè)負責人周鵬在接受媒體采訪時說，建外SOHO每月需要400萬元左右的物業(yè)費維系，但每月能收上來的物業(yè)費僅有200萬元，為了先滿足保安、保潔人員的開支，水電氣熱等能源費用只好拖欠。
　　但是，今年北京的冬天比往年卻更早的來臨。
老潘的求救信
　　此時的潘石屹也受困于兩家物業(yè)公司之間的混亂和爭斗。但他實際上已經(jīng)喪失了發(fā)言權(quán)。
　　因為在法律意義上，他只是一個小業(yè)主。在建外SOHO銷售過程中，八號樓的一部分被其購下作為辦公之用。
　　根據(jù)目前我國物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)條例，新售樓盤的前期物業(yè)管理由開發(fā)商指定具有專業(yè)資質(zhì)的公司完成。而在樓盤入住率達到一定比例之后，應(yīng)由政府相關(guān)部門協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主委員會，并由業(yè)主委員會在一定時間內(nèi)選擇物業(yè)公司進行管理。
　　但現(xiàn)實是，只因為相關(guān)法律和執(zhí)行的滯后，很多小區(qū)遲遲沒有辦法成立業(yè)主委員會，所以有很多開發(fā)商選擇自己組建物業(yè)公司，對小區(qū)進行管理。
　　而這是最近這些年來物業(yè)矛盾沖突不斷的核心原因——一方面，開發(fā)商和物業(yè)公司聯(lián)手，對小區(qū)物業(yè)收費進行強制定價，而提供的服務(wù)亦無法對等；而另一方面，業(yè)主們受困于自己權(quán)力的被竊取，他們發(fā)現(xiàn)自己花費了大量金錢，卻請來了一個不能驅(qū)逐的管家——物業(yè)公司不屑于溝通和說服，而是用種種手段實現(xiàn)利潤攫取，一旦業(yè)主拒絕交費，斷水、斷電、斷暖甚至是暴力攻擊，都成為對付業(yè)主們的常用手段。
　　就在建外SOHO危機出現(xiàn)的同時，北京東四環(huán)天鵝灣小區(qū)同樣出現(xiàn)了如此一幕。業(yè)主們質(zhì)疑開發(fā)商和物業(yè)公司聯(lián)手制定的高達1000元/月的停車收費的合理性，但遲遲沒有獲得答復(fù)，無奈的業(yè)主們憤而將車開上街頭，將門口的道路全部堵死長達四個小時。此事以警方將車強制拖走告終，但余波至今蕩漾。
　　而潘石屹的麻煩跟上述糾結(jié)仍有不同。建外SOHO事實上已經(jīng)成立了業(yè)主委員會，也就是說，潘石屹作為開發(fā)商選擇物業(yè)公司的權(quán)利已經(jīng)消失——作為業(yè)主，他只能服從業(yè)主委員會的選擇。但很顯然，現(xiàn)在業(yè)主們之間也產(chǎn)生了分歧。
　　記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，實際上，爭奪項目管理權(quán)只是兩家公司的表象而已，其背后或還隱藏著諸多的資金謎團。這幾乎是每一個發(fā)生物業(yè)糾紛小區(qū)的共性。
　　在驅(qū)逐賽特物業(yè)后，建外SOHO小區(qū)原業(yè)主委員會指控，該公司非法占有該小區(qū)物業(yè)費13527135.01元。
　　賽特物業(yè)負責人劉吉說，該筆費用的確是從建外分公司賬目上劃走，但其原因則在于建外分公司大約有10名員工的人事關(guān)系在賽特總公司，“這10個人的薪酬是由賽特總公司墊資代發(fā)，建外分公司需將這筆費用返還給總公司，二者的關(guān)系并不屬于非法占有，而應(yīng)是一個集團公司內(nèi)部的財務(wù)往來�！�
　　但有業(yè)主指出，尚有更多的資金謎團仍然無法解釋。一個不爭的事實是，該小區(qū)一年的物業(yè)費高達5700萬元，五年下來，這個數(shù)字已高達3億元之多。但賽特物業(yè)的賬目已經(jīng)失控。
　　就在賽特物業(yè)發(fā)出審計通知之后，除了賓至公司的神速到來之外，賽特物業(yè)建外分公司的財務(wù)賬期、印章以及會計憑證就離奇失蹤、失控，至今難覓蹤影。
　　“由于賬目失控，總公司對建外分公司的審計至今無法進行。讓我們退出該小區(qū)的物業(yè)管理，至少也要還給我們相關(guān)賬目�！眲⒓�說。
　　而在該小區(qū)內(nèi)部，有關(guān)業(yè)主委員會和物業(yè)公司之間的利益糾葛傳言，一直不曾斷絕。
　　就連潘石屹也在自己博客中隱晦的寫到，在新的業(yè)主委員會選舉過程中，“為了防止選舉被個別人或機構(gòu)操縱，進行黑箱選舉,我們向政府提出建議，聘請獨立的公證機構(gòu)監(jiān)督這次選舉，并由公證機構(gòu)保存所有的原始選票”。
　　但這仍是未來的事情�，F(xiàn)實是建外SOHO的危機仍在持續(xù)。在潘石屹作為開發(fā)商的角色協(xié)調(diào)未果后，他選擇了以一個小業(yè)主的身份向政府求助。
　　11月10日，潘石屹發(fā)出了名為《建外SOHO雪天斷電停暖，居民急切等待政府救援》的求救信，請求“政府部門協(xié)調(diào)干預(yù)，徹底解決建外SOHO目前的混亂狀態(tài)”。
誰竊取了業(yè)主的權(quán)力？
　　在11月10日求救信中，潘石屹提出了一個過渡方法——由潘所屬的北京丹石投資管理有限公司提供一個第三方資金賬戶，所有業(yè)主可向這個第三方資金賬戶交納物業(yè)費，此后由第三方資金賬戶與費用所欠部門及公司完成結(jié)算，以恢復(fù)小區(qū)的正常運行。
　　潘石屹的“求救信”很快得到了反饋。11月19日下午三點，已有第一批建外SOHO東區(qū)業(yè)主向這個賬戶上交費。雖然11月18日是電力部門的“節(jié)點”時間，但截至記者發(fā)稿時，電力部門并沒有對該小區(qū)采取停電措施。
　　但這只能是一個權(quán)宜之計。
　　我愛我家副總經(jīng)理胡景暉說，現(xiàn)行的物業(yè)模式存在著幾個問題。首先，許多業(yè)主根本沒有行使自己的權(quán)力。業(yè)主委員會很多都不是業(yè)主意志的體現(xiàn)。其次，最早的物業(yè)公司必定是開發(fā)商指定的，當業(yè)委會成立獲得選擇物業(yè)公司的權(quán)力后，一旦聘請新的物業(yè)公司,必將產(chǎn)生矛盾。

　　此外，對于物業(yè)公司的權(quán)力界定以及監(jiān)管也不明確�，F(xiàn)在出現(xiàn)很多物業(yè)公司侵占業(yè)主的公共空間用以牟利就是因為權(quán)力界定不清,又缺乏有效監(jiān)管。
　　中國物業(yè)管理協(xié)會副秘書長董賢鈞在接受本報記者采訪時則說，物業(yè)管理領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)還需要健全，很多界定仍然比較含糊，比如，現(xiàn)實當中，很多物業(yè)公司代替職能部門行使了很多社會職能，“做多了，又沒有費用來源，也是造成糾紛的原因。對于物業(yè)管理行業(yè)的責權(quán)利應(yīng)有一個清晰的界定�！�
　　但事實上，物業(yè)糾紛不斷出現(xiàn)的一個現(xiàn)實背景是，業(yè)主的權(quán)利正在遭遇普遍性漠視。就在建外SOHO危機出現(xiàn)之后，曾經(jīng)有一個評論說，“作為一個業(yè)主，在相關(guān)的法律規(guī)定上，雖然有實施權(quán)力的空間，但沒有實施權(quán)力的前提——在和開發(fā)商和物業(yè)公司對話上，業(yè)主們處于先天弱勢的位置上”。
　　一個簡單的事實是，中國目前仍有超過半數(shù)以上的小區(qū)沒有或者受到種種干擾沒有辦法成立業(yè)主委員會，也就是說，廣大業(yè)主的權(quán)利處于“被行使”狀態(tài)。
　　就在建外SOHO事件上，問題同樣突出。目前，其上屆業(yè)委會已經(jīng)期滿解散，而新的業(yè)委會因為欠費居民過多，很多人不具備參選資格，無法組建。這就意味著，開發(fā)商和分散的業(yè)主們都沒有權(quán)力決定物業(yè)的去留。
　　而潘石屹提出的第三方托管過渡方案也受到了質(zhì)疑。有說法認為，在涉及物業(yè)管理的條例上，并沒有所謂第三方平臺的概念，也就是說，這種舉措可能合理，但并不合規(guī)。
　　朝陽區(qū)房管局相關(guān)人員說，“潘石屹代收物業(yè)費的做法，在法律是沒有具體的依據(jù)，但面臨停電危急關(guān)頭，只要保證資金安全，支出透明，且得到大多數(shù)業(yè)主的認可，也可以看做是一種維持社會穩(wěn)定的辦法，所以政府是支持的。”
　　而建外SOHO的物業(yè)負責人周鵬在接受媒體采訪時說，“我們與業(yè)主在物業(yè)費收繳方式上是有法律合同的，潘石屹繞開我們的做法不合法，我們不接受�！蓖瑫r他還認為潘石屹的介入別有用心。
　　潘石屹對此回應(yīng)說，“有一個家庭，家里的保姆出現(xiàn)了偷錢事件。讓這個家欠繳了電費、供暖費等等，家面臨著停電、停暖的危險。這個家向政府的法院提出了起訴，公安部門也對保姆的這起行為立案。家里的主人自己再掏錢去交電費、交供暖費去解決燃眉之急。保姆說，你不能交錢，這是非法的。這家人就是今天的建外SOHO”。
　　至發(fā)稿，建外SOHO的危機仍然沒有解除。但業(yè)主們已經(jīng)成為毫無疑問的受害者——糾紛一年多以來，建外SOHO租金已從6元/天/平方米跌至3元/天/平方米左右，降幅達50%，二手房售價也只有2萬元每平方米左右，比同區(qū)域均價低30%以上。