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市場(chǎng)觀察
大虹橋抗衡陸家嘴 商務(wù)平臺(tái)作用不可替代
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虹橋商務(wù)區(qū)的建設(shè)正緊鑼密鼓地進(jìn)行。
當(dāng)前虹橋商務(wù)區(qū)管委會(huì)的工作聚焦于虹橋綜合交通樞紐26.26平方公里的項(xiàng)目，要確保這個(gè)世界上最大的交通樞紐2010年3月16日投入運(yùn)營(yíng)。未來虹橋交通樞紐的客流量將占上海對(duì)外客流量的一半。虹橋作為上海的西大門，對(duì)長(zhǎng)三角企業(yè)的輻射能力將大大增強(qiáng)，商務(wù)平臺(tái)的作用將不可替代。
值得注意到是，“虹橋新區(qū)”的遠(yuǎn)景規(guī)劃輻射到長(zhǎng)寧、閔行、青浦、普陀、嘉定、松江等多個(gè)區(qū)縣，整個(gè)規(guī)劃面積超過86平方公里。這意味著今后巨大的土地供應(yīng)量。
開發(fā)商對(duì)規(guī)劃心領(lǐng)神會(huì)。9月中海拿下長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊那一役，競(jìng)買申請(qǐng)從8月21日開始，到9月初才6家競(jìng)買；9月3日，虹橋商務(wù)區(qū)管委會(huì)人員構(gòu)成的消息一經(jīng)公布，一天增加4位競(jìng)買者，到7日增加到14家。
9月10日，位于市中心、寸土寸金的長(zhǎng)寧區(qū)宣布，在目前已推進(jìn)建設(shè)的120萬平方米的商務(wù)樓宇的基礎(chǔ)上，未來3年內(nèi)增加供應(yīng)100公頃土地，建設(shè)220萬平方米的商務(wù)樓宇和配套設(shè)施，為打造國(guó)際貿(mào)易中心奠定基礎(chǔ)。
如果整個(gè)虹橋商務(wù)區(qū)僅按出讓20平方公里土地、2000公頃估算，5年的供應(yīng)節(jié)奏，都將是不小的數(shù)字。南京市2008、2009年的土地出讓規(guī)模約550公頃。換言之，虹橋概念旗下的土地出讓規(guī)模將是一個(gè)省會(huì)城市的級(jí)別。加上今年以來的“零流標(biāo)”趨勢(shì)，政府規(guī)劃將帶來可觀的出讓收費(fèi)，更不用說持續(xù)的稅收和相關(guān)收益，每年由此新增收入將是百億元。
86平方公里還滿足不了期望。不少專家提出：大虹橋區(qū)域要進(jìn)一步擴(kuò)容，可以擴(kuò)展到550平方公里左右。上海城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副秘書長(zhǎng)施薔生提出，“大虹橋”的定位應(yīng)該是國(guó)際貿(mào)易中心，與陸家嘴的上海國(guó)際金融中心、臨港新城的國(guó)際航運(yùn)中心共同形成三個(gè)中心、三個(gè)載體。
各區(qū)側(cè)重點(diǎn)不同
由于缺少能夠吸引資金、導(dǎo)入人口的重大概念和與之相匹配的土地供應(yīng)，浦西各區(qū)長(zhǎng)期以來如同在一片藍(lán)海中生存。如今有了虹橋商務(wù)區(qū)的“浦西之心”概念，長(zhǎng)寧、閔行、青浦等區(qū)態(tài)度頗為積極，都想完善拼圖，抓住歷史性的發(fā)展機(jī)遇，共同打造一個(gè)“長(zhǎng)三角之心”。
長(zhǎng)寧區(qū)：熟地為王、不做都賺
長(zhǎng)寧區(qū)是虹橋商務(wù)區(qū)與市中心、浦東聯(lián)系的樞紐，天時(shí)地利自不待言。這里是高尚之區(qū)，建筑容積率低、別墅成片。當(dāng)前長(zhǎng)寧區(qū)把一半以上地域(內(nèi)環(huán)外)納入虹橋主體功能區(qū)的范圍，形成了“三區(qū)兩軸”的空間布局。所謂“三區(qū)”，即虹橋涉外貿(mào)易中心、虹橋臨空地區(qū)和虹橋貿(mào)易總部生態(tài)園：“兩軸”指的是延安西路—虹橋路和仙霞(西)路沿線及中間區(qū)域。
長(zhǎng)寧區(qū)的優(yōu)勢(shì)在于，很大部分都是成熟地塊，用不著征地動(dòng)遷，所以進(jìn)度上可以掌控�！皟奢S”是虹橋商務(wù)區(qū)的門面和咽喉要道。長(zhǎng)寧區(qū)的環(huán)境品質(zhì)有口皆碑。過去走到與長(zhǎng)寧區(qū)一路之隔的外區(qū)，一對(duì)比就知道什么叫“上只角”、什么叫“下只角”。此前上海市長(zhǎng)韓正到長(zhǎng)寧區(qū)調(diào)研，就明確要求長(zhǎng)寧“打造好東虹橋，提升西大門”，今后這個(gè)區(qū)域?qū)儆诙嘧龆噘�、不做都賺的有利地位。一個(gè)隱含的好處是，在大規(guī)模開發(fā)建設(shè)中，長(zhǎng)寧區(qū)的老百姓可以少受一些折騰。
閔行區(qū)：住宅和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目看好
根據(jù)“大虹橋”概念規(guī)劃，僅26.26平方公里的虹橋交通樞紐，閔行就占據(jù)85%的比重，主要工程都位于閔行華漕。閔行區(qū)除去浦東部分，將有46平方公里土地被列入虹橋商務(wù)區(qū)，占據(jù)總面積86平方公里的“大虹橋”的半壁江山。
閔行區(qū)以執(zhí)行力強(qiáng)、辦事利索聞名，能夠在本區(qū)范圍內(nèi)獨(dú)立完成一條地鐵線(5號(hào)線)便是明證。當(dāng)前閔行區(qū)已把交通樞紐范圍內(nèi)的地區(qū)統(tǒng)一合并成“新虹橋街道”，由現(xiàn)龍柏、華漕街道調(diào)整而成。這一方案已上報(bào)至上海市政府，正等待批復(fù)。
閔行區(qū)是浦西各區(qū)中人口導(dǎo)入最為強(qiáng)勁的一個(gè)區(qū)。過去憑借1號(hào)線從市里吸收人氣、5號(hào)線打通區(qū)內(nèi)經(jīng)絡(luò)，接下來，隨著虹橋交通樞紐附近的地價(jià)高漲，閔行區(qū)有不少工廠面臨動(dòng)拆遷，住宅項(xiàng)目和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有充足的想象空間。
青浦區(qū)：住宅及工業(yè)地產(chǎn)潛力大
位于郊區(qū)的青浦區(qū)規(guī)劃了面積約7.2平方公里的相關(guān)區(qū)域，包括徐涇鎮(zhèn)、重固鎮(zhèn)、華新鎮(zhèn)、趙巷鎮(zhèn)等。這里距離浦西市中心很近，車程還不到半小時(shí)。除了大片別墅、奧特萊斯，青浦有的是大片農(nóng)田。未來住宅小區(qū)、工業(yè)園區(qū)的開發(fā)值得期待，當(dāng)然對(duì)入住企業(yè)的環(huán)保審批將是嚴(yán)格的。
除了主要涉及長(zhǎng)寧、閔行、青浦；普陀的長(zhǎng)風(fēng)板塊、嘉定的江橋鎮(zhèn)和真新街道，以及松江九亭都被打上了虹橋商務(wù)區(qū)的烙印，利益均沾。長(zhǎng)風(fēng)板塊出了中海地王，未來的虹橋區(qū)域肯定將催生新地王。就連松江九亭也可以喝點(diǎn)湯。九亭百姓苦于松江不管閔行不愛，斷頭路一條又一條。加盟大虹橋后，雖說位于航道下方，飛機(jī)噪音只會(huì)加劇(虹橋機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建跑道)，可畢竟成了閔行的“一家人”，地面交通改善大有希望。
審批未動(dòng)，拼圖先行。今后批復(fù)下來，只要把拼圖一合，就出現(xiàn)“東有大浦東，西有大虹橋”的大場(chǎng)面。上海急需增長(zhǎng)點(diǎn)，也要防止把所有雞蛋都放在浦東新區(qū)這一個(gè)籃子里，沒有理由不炒熱大虹橋。地方政府、開發(fā)商、投資者、工商企業(yè)“圍獵”，地王迭出，將是實(shí)實(shí)在在的一個(gè)大場(chǎng)面。
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