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市場觀察
雅居樂涉嫌囤地 勤拿地慢開工等最佳入市時
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雅居樂涉嫌囤地 勤拿地慢開工等最佳入市時？
43.41億元！10月30日，雅居樂從碧桂園手中奪得廣州科學(xué)城地塊，再次上演瘋狂拿地的一幕。
自7月6日購得佛山市南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)地塊后，上半年“零拿地”的雅居樂就如同脫韁野馬，狂掃國內(nèi)土地市場。截至11月3日，雅居樂已購買了13幅土地，花費資金總額超過90億元。
但不同于“快動作”拿地，雅居樂開發(fā)的上海項目卻是在“慢鏡頭”建設(shè)——早在2007年上半年收購的上海雅居樂國際廣場，到昨日外立面僅完成了1/3左右，且廣場目前還沒有任何招商計劃。 有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果該項目不抓緊時間建設(shè)，可能會趕不上明年世博會，從而錯過最重要的一次商機(jī)。
現(xiàn)場：工程一拖多年
上海的南京東路、西藏中路交界處，一直是當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)的“黃金商圈”，那里有全國知名的上海市第一百貨商店、新世界商廈等。
據(jù)媒體報道，2006年，由于投資方的資金問題，這個商圈中的金昌摩爾大廈在完成地基后陷入停工狀態(tài)，幾成爛尾項目。
2007年3月29日，雅居樂發(fā)布了收購金昌項目的通函，將金昌項目納入旗下，并改名為上海雅居樂國際廣場。在通函中，雅居樂介紹了該項目的具體情況：總面積114358平方米，是集超五星級酒店、辦公、商鋪于一身的綜合型物業(yè)，酒店及寫字樓面積約5.72萬平方米，商業(yè)面積約3.25萬平方米。
根據(jù)雅居樂后來的核算，上述項目的收購樓板價每平方米僅為15000多元。但商業(yè)項目50年的土地使用期，已被耗費多年。根據(jù)通函，上海雅居樂廣場的土地使用年限為1999年11月13日至2049年11月12日。
由于項目已被擱置多年，因此在剛完成收購后，雅居樂曾一度加速開發(fā)。今年5月5日，雅居樂曾在天工網(wǎng)的工程信息欄目發(fā)布黃浦區(qū)14號街坊酒店商業(yè)辦公樓工程的部分招標(biāo)信息。根據(jù)上述信息，上海雅居樂國際廣場的竣工時間應(yīng)為2009年6月1日。但據(jù)知情者透露，上海雅居樂廣場原計劃在2009年年中竣工，但今年竣工時間已被延后。2008年雅居樂年報顯示，上海雅居樂國際廣場將在2010年二季度竣工。
昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在項目現(xiàn)場看到，該項目目前已封頂，但是大樓主體外立面只完成了1/3左右，大樓的內(nèi)裝飾工程等均沒開始。
根據(jù)《上海市人民政府關(guān)于加強(qiáng)2010年上海世博會籌備和舉辦期間本市建設(shè)工程施工管理的通告》，明年4月1日至10月31日期間，上海將有部分區(qū)域工程停工。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果上海雅居樂國際廣場在明年2月份前仍然沒有完成外立面施工，施工進(jìn)度可能會再次延遲。
疑問：能否趕上世博會
根據(jù)上海雅居樂國際廣場目前的建設(shè)進(jìn)度，該項目很可能無法趕在明年5月前正式營業(yè)。若真是這樣，雅居樂或?qū)㈠e過一次極其重要的商業(yè)機(jī)會——上海世博會。
上海旅游局局長道書明曾向媒體透露，今年1~6月，上海星級酒店的平均出租率只有46.7%，這意味著酒店行業(yè)出現(xiàn)了大面積虧損——酒店出租率要達(dá)到60%以上才能盈利。
中原地產(chǎn)中國研究院負(fù)責(zé)商業(yè)項目研究的分析師季峰說，近年來上海高星級酒店數(shù)量大幅增加，連上海郊區(qū)目前也有很多高星級酒店建設(shè)，這導(dǎo)致上海酒店業(yè)競爭異常激烈。不久前，上海新天地規(guī)劃中的“七星級酒店”朱美拉酒店就不幸夭折，由海航集團(tuán)接手。
也正因為這個因素，世博會幾乎是上海高端酒店業(yè)近年來最重要的商機(jī)。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前上海的酒店客房出租率已經(jīng)比今年上半年上升了15%左右，預(yù)計酒店經(jīng)營收入在世博會期間將有大幅度的提高。五合國際智庫總經(jīng)理鄒毅說，很多酒店項目都計劃在世博會前出售，以賣上一個好價錢。
除了酒店業(yè)，商鋪和寫字樓明年的出租情況也預(yù)計會比今年理想。
第一太平戴維斯中國區(qū)商鋪部高級董事朱兆榮介紹，金融危機(jī)給上海零售物業(yè)帶來了全新的機(jī)會，在一些零售品牌撤離的同時，一些國際知名企業(yè)卻因為在北美和歐洲的市場萎縮而迫切希望在上海尋求新的市場機(jī)會，這使得上海頂級商業(yè)圈的商鋪機(jī)會大大增加。
記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近來上海寫字樓的租金價格開始從最低谷緩慢回升，市場正逐漸向有利于商用物業(yè)開發(fā)商的方向轉(zhuǎn)變。
然而，上海雅居樂國際廣場卻很有可能錯過這樣的機(jī)會。
據(jù)該項目售樓處的工作人員介紹，目前他們主要推廣的是海南雅居樂清水居項目，上海雅居樂國際廣場的商鋪和寫字樓預(yù)租工作尚未啟動，關(guān)于項目的租賃價格、面積都沒有具體資料。
據(jù)上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，一般情況下，大型寫字樓、商鋪的招租工作需要在項目竣工前一年展開，以保證在項目正式運營時，大部分單位已被租賃。如果現(xiàn)在還沒有開始招商，很有可能會導(dǎo)致明年開門營業(yè)時，入駐率不高。
對于上述情況，雅居樂企業(yè)傳訊部趙微微表示，上海雅居樂國際廣場會在明年年中竣工、營業(yè)，應(yīng)該能趕上世博會開幕。
她并沒有解釋上海雅居樂國際廣場工程進(jìn)展緩慢的原因。至于世博會召開期間的停工以及目前尚未開始的招商計劃究竟會不會影響上海雅居樂國際廣場的正式開業(yè)，她表示不太清楚。
目的：等待最佳入市時機(jī)？
雅居樂收購該項目已有2年多，為何遲遲不完成開發(fā)建設(shè)？
按照上海雅居樂國際廣場的土地使用年限，如果項目明年才竣工，項目的剩余土地使用年限將不足40年。按照目前南京東路、西藏中路商業(yè)圈40~60元/平方米/天的日商鋪租金，拖延一天開業(yè)，對雅居樂都是不小的損失。
一位不愿意透露姓名的零售物業(yè)市場分析人士認(rèn)為，上海雅居樂國際廣場拖延施工時間是為了尋找最有利的上市時機(jī)。該人士認(rèn)為，很多商業(yè)地產(chǎn)項目都要擱置幾年才會開工建設(shè)，原因在于項目入市時機(jī)不合適，比如同在南京東路的恒基155號地塊，便是在南京東路、河南中路商圈逐漸形成高端商業(yè)氛圍后，才開始入市的。
此前上海房地產(chǎn)圈有消息稱，上海雅居樂國際廣場由于經(jīng)營超五星級酒店，因此部分商鋪的定位也將走高端化路線，希望能夠引進(jìn)一些頂級品牌。
曾在南京東路商業(yè)圈代理過多個項目的第一太平戴維斯中國區(qū)商鋪部高級董事朱兆榮認(rèn)為，目前南京東路、西藏中路所在的商業(yè)圈，雖然在過去幾年中經(jīng)營定位有所提高，能夠吸引一些中高端消費群光顧，但離上海頂級奢侈商圈還有較大的差距。要發(fā)展成一個奢侈品商業(yè)圈，可能還需要三到五年時間。
在他看來，南京東路的五星級酒店除了高端奢侈品外，還可以經(jīng)營高檔的鐘表和珠寶，以及餐飲、娛樂項目。
不過，每經(jīng)記者在現(xiàn)場調(diào)查時卻發(fā)現(xiàn)，上述高端商業(yè)尚未在上海雅居樂國際廣場周圍形成氛圍。目前雅居樂工程外圍的臨時用房，主要經(jīng)營的是一些售價百元左右的服飾、雜貨和小商品，周圍的店鋪經(jīng)營檔次也以中檔為主，與五星級酒店的經(jīng)營氛圍相差甚遠(yuǎn)。
朱兆榮對上述商圈的評價是，等南京東路的奢侈商業(yè)逐漸繁榮后，自然會向西藏中路輻射。
行情：囤地收益更高
施工進(jìn)度緩慢的，并不只有上海雅居樂國際廣場一個項目。
翻開雅居樂今年中期報的土地儲備表（截至9月9日），56幅土地儲備中有至少11個項目計劃在2013年后竣工。而2010年竣工的項目中，相當(dāng)數(shù)量的土地早在四五年前就已被雅居樂納入旗下。事實上，早在2008年便被納入集團(tuán)的上海南匯項目，被披露至少要2012年才會竣工。
急拿地慢施工，似乎成了雅居樂的一個特點。
11月1日，在接受央視《經(jīng)濟(jì)半小時》節(jié)目采訪時，SOHO中國董事長潘石屹稱，中國有三分之一房地產(chǎn)開發(fā)商從來不蓋房子，就是“倒土地”，并且認(rèn)為倒賣土地比開發(fā)房地產(chǎn)項目更賺錢。
“既然買賣土地比開發(fā)項目更賺錢，那么開發(fā)商為什么要急于開發(fā)呢？”衛(wèi)明不動產(chǎn)智庫負(fù)責(zé)人蔡為民對上述說法表示贊同，“過去的十年樓市證明，長期持有土地所獲取的收益，要比短時間開發(fā)項目并迅速銷售的收益更高，由此造成了開發(fā)商尤其是大開發(fā)商更樂意囤地。即使所開發(fā)的物業(yè)歸公司投資用，也是晚些開發(fā)比早點開發(fā)更好。
他表示，一些地方政府雖然也出臺政策試圖制止開發(fā)商的囤地行為，但收效甚微。
而這樣的瘋狂搶地行為又創(chuàng)造了國內(nèi)土地市場天價地紀(jì)錄的刷新。方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)地產(chǎn)咨詢部經(jīng)理趙豫川說，今年拍賣的土地，大部分建筑成本加土地成本便已經(jīng)和當(dāng)?shù)氐男路渴蹆r相一致。顯然，開發(fā)商要想獲利，必須等到幾年后房價再次上漲。
不過，上海雅居樂國際廣場的盈利已無問題。據(jù)計算，當(dāng)時整個項目的收購價為17.53億元，加上8億多元的建設(shè)投入，整個項目總投入估計在25億元，折合每平方米開發(fā)成本為2萬元左右。而2007年蘇寧拍下的南京東路163地塊，土地樓板價已達(dá)到6.7萬元/平方米。
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