小產(chǎn)權(quán)商業(yè)房走上“斷頭路”？

    懸在鄭州小產(chǎn)權(quán)房上的達(dá)摩克利斯之劍，這次終于落下。11月6日，鄭州高新區(qū)執(zhí)法局下達(dá)處罰書，要求建于集體土地上的兩家汽車4S店必須拆除。
    按照當(dāng)前的法律規(guī)定，這兩家汽車4S店屬于小產(chǎn)權(quán)商業(yè)房。
    6年前，在政府“紅頭文件”支持下，這兩家汽車4S店得以建立，并與村委會簽訂了以租代征土地合同。
    在業(yè)內(nèi)人士看來，這兩家汽車4S店的拆除，將開鄭州拆除小產(chǎn)權(quán)房的先河。而讓業(yè)內(nèi)和公眾最關(guān)心的是，這是不是意味著，眾多小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商和購買者，也會遭遇同樣的命運。
小產(chǎn)權(quán)汽車城即將被拆除
“鄭州高新區(qū)欲強(qiáng)拆汽車城”，11月19日，看到當(dāng)天出版的《河南日報》，鄭州大亞實業(yè)公司負(fù)責(zé)人李女士五味雜陳。
    報道說，11月6日，河南鑫利實業(yè)發(fā)展有限公司、鄭州大亞實業(yè)公司突然收到《鄭州市高新區(qū)城市管理行政執(zhí)法文書》，在文書中，兩家公司的品牌汽車4S店（占地共80畝）被確定為違法建筑，要被限期拆除，原因是他們沒有土地證、建筑許可證、房產(chǎn)證。
    執(zhí)法文書上稱，這兩家公司未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)汽車4S店的行為，違反了《河南省城市規(guī)劃法》實施辦法第三十條的規(guī)定。
    李女士承認(rèn)，鄭州大亞公司和河南鑫利公司建設(shè)汽車4S店，占用的是集體土地。那么按照當(dāng)前的法律規(guī)定，這兩家汽車4S店屬于小產(chǎn)權(quán)商業(yè)房，拆除它們看似合理合法。
紅頭文件支持建小產(chǎn)權(quán)4S店
    不過令他們不滿的是，6年前，正是在政府的“紅頭文件”支持下，這兩家汽車4S店才得以建立。
    李女士說，2003年，為建設(shè)汽車城項目，鄭州市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)專門召開招商會，十多家汽車經(jīng)銷商參會。當(dāng)時的高新區(qū)管委會主任、規(guī)劃與國土局局長、招商局局長等在會上承諾，經(jīng)銷商可先與項目所在地老倆河村簽一個租地合同，以租代征。由于高新區(qū)政府官員答應(yīng)出面辦各種土地手續(xù)，于是鑫利、大亞等商家就在各種紅頭文件的擔(dān)保下，跟鄭州市高新區(qū)老倆河村委會簽訂了為期15年的合同，合同規(guī)定，前5年，每畝租金每年3000元，然后每過5年，租金遞增20%。4S店隨即開建。
    作為李女士的代理律師，河南國基律師事務(wù)所黃允律師手里有高新區(qū)政府的幾份紅頭文件。他說，這足以證明，小產(chǎn)權(quán)汽車城是在政府鼓勵、幫助下建成的。
    黃允說，2003年10月24日，高新區(qū)政府分別向河南鑫利及鄭州大亞下發(fā)了鄭開管文【2003】210號和鄭開管文【2003】211號紅頭文件，同時批準(zhǔn)上述兩家企業(yè)設(shè)立汽車銷售4S店。在得到了高新區(qū)管委會的批準(zhǔn)之后，河南鑫利和鄭州大亞還分別獲得了高新區(qū)管委會加蓋了“規(guī)劃勘測管理專用章”的《建設(shè)項目規(guī)劃選址定位圖》和鄭州市高新區(qū)規(guī)劃與國土局下發(fā)的開工通知。在拿到上述三份文件之后，河南鑫利及鄭州大亞投資4000多萬元興建的解放、鈴木4S店在2004年年初建成并投入使用。
違法建筑為何給拆遷補(bǔ)償
    河南鑫利公司負(fù)責(zé)人邵先生說，他和李女士這6年來，沒有欠過老倆河村租金，對政府的拆遷，他很不理解，但是也沒有辦法，現(xiàn)在只是希望政府能給予合理的補(bǔ)償。
    李女士說，11月21日，她和高新區(qū)政府就補(bǔ)償問題進(jìn)行了溝通，政府一平方米出280元，而鄭州每平方米商業(yè)用房市場價是2.5萬元，雙方分歧巨大。
    政府出的錢，有個說法叫拆遷獎勵。令人不解的是，鑫利、大亞這兩家4S店既然被定為“違法建筑”要拆除，按照國家相關(guān)法律規(guī)定，違法建筑應(yīng)無條件拆除，并無任何賠償或補(bǔ)償，那么鄭州市高新區(qū)為何又給予這幾家商戶拆遷獎勵呢？
    針對此問題，鄭州市高新區(qū)負(fù)責(zé)同志解釋：這是有歷史原因的。高新區(qū)管委會曾積極為商家辦各種手續(xù)，但最終沒辦下來。而這塊地現(xiàn)在由于要進(jìn)行新的規(guī)劃，這些4S店將不得不作為違法建筑被拆除。由于管委會當(dāng)初對商家有承諾，所以這些4S店又不同于一般的違法建筑，為盡量不讓商戶吃虧，才給予拆遷獎勵。
    記者向管委會咨詢，是不是會在高新區(qū)另辟地方安置這些商戶？鄭州市高新區(qū)負(fù)責(zé)同志表示：目前沒有考慮。因為高新區(qū)的定位還是以高新、科研產(chǎn)業(yè)為主。
拆小產(chǎn)權(quán)房 動了誰的奶酪
    和老板一樣，在河南鑫利工作的王先生也感到焦慮。他說，店拆了，老板損失了財富，如果一氣之下，店不開了，普通員工可能失去的就是工作機(jī)會。
    邵先生說，現(xiàn)在公司安排了百余人就業(yè)，大部分是下崗職工，如果這家店拆除，重新找地址建設(shè)汽車4S店，最快也得一年時間才能恢復(fù)元氣，但按照目前的賠償數(shù)額，他沒有實力保證安排這么多員工就業(yè)。
    令邵先生郁悶的是，鄭州的小產(chǎn)權(quán)房為數(shù)不少，還沒有聽說被拆的，這次為何要拿他們開刀？
    記者搜索小產(chǎn)權(quán)房拆除的新聞后發(fā)現(xiàn)，鄭州市有關(guān)部門多次下文，要求處罰小產(chǎn)權(quán)房。2008年1月5日，金水區(qū)政府還出臺一號文，明確指出：“小產(chǎn)權(quán)房要么拆除，要么沒收。”但鄭州的確還沒有拆除已建成小產(chǎn)權(quán)房的先例，政府對小產(chǎn)權(quán)房的處罰以罰款為主。
    拿屢次被媒體報道的鄭州北區(qū)小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)雅頌小區(qū)來說，2007年，政府就說要查處，但交過罰款后，時至今日，查處的說法也不了了之。
    不過，拆除小產(chǎn)權(quán)房，在其他地區(qū)已有先例。據(jù)《南方周末》報道，2009年8月，山東濟(jì)南強(qiáng)拆位于市中心的小產(chǎn)權(quán)房，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是當(dāng)初的購房款加上10%獎勵。而對這樣的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，被從小產(chǎn)權(quán)房里趕走的業(yè)主并不滿意，因為當(dāng)初買小產(chǎn)權(quán)房時，他們只花了市區(qū)同類房子四分之一的錢。
    正如網(wǎng)民評價小產(chǎn)權(quán)房的貢獻(xiàn)時所說：多幾個小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商，房價就下來了。
    而據(jù)媒體報道，對高地價以及高房價的調(diào)控，在整頓土地市場的同時，國土資源部也開始從飽受爭議的農(nóng)村集體建設(shè)用地入手了。
    11月16日，國土資源部正式對商品住宅用地進(jìn)行面積設(shè)限后，近期在北京、上海等地的調(diào)研已經(jīng)暫告一段落，并正在形成2010年新的土地調(diào)控政策，這些政策將包括出臺相關(guān)囤地處罰的措施、醞釀增加土地增值稅等。而據(jù)記者了解，之前試點的農(nóng)村集體建設(shè)土地入市也將繼續(xù)推廣。
三類小產(chǎn)權(quán)房區(qū)別對待
    作為業(yè)內(nèi)知名人士，河南省房地產(chǎn)商會常務(wù)副會長趙進(jìn)京認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)該區(qū)分不同情況分類處理。
    他說，對已建成多年，交付使用的，應(yīng)該補(bǔ)交土地出讓金后“漂白”，否則會引發(fā)社會不安定因素；對于還沒有建成的，堅決不允許建，對于正在建的小產(chǎn)權(quán)房，可以依法叫停。
    今年10月12日，在鄭州市政府網(wǎng)站的訪談中，鄭州市國土資源局局長吳洪杰就網(wǎng)友關(guān)心的小產(chǎn)權(quán)房曾表態(tài)。
    他說，去年年底，鄭州市在集中整治違法占地和違法建筑時，對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行了統(tǒng)一的清查、統(tǒng)計，并區(qū)別情況，擬進(jìn)行三類處理。
    第一類是老百姓已經(jīng)購買并已入住的，這種情況屬歷史原因，暫時沒有進(jìn)行拆除；第二類是剛建好不久，也全部銷售完畢，但購買者并未入住的。如果第一類及第二類情況都符合城市規(guī)劃，下一步規(guī)劃的仍然是住宅，將等國家相應(yīng)政策出臺后進(jìn)行處理。
    第三類是不符合城市規(guī)劃也不符合土地利用總體規(guī)劃，一律拆除。并且，今后將嚴(yán)厲打擊違法占地、違法建設(shè)行為，杜絕此類情況發(fā)生。
    黃允律師認(rèn)為，根據(jù)國土局官員的講話精神，這兩家汽車4S店應(yīng)等國家出臺政策再處理。
    黃律師有個疑問，他說，在集體土地未轉(zhuǎn)為國有土地前提下，趕走河南鑫利和鄭州大亞這兩家公司，重新規(guī)劃，換一個開發(fā)商接手，無論做住宅還是商業(yè)地產(chǎn)，仍然是小產(chǎn)權(quán)房，還是不合法！
小產(chǎn)權(quán)房糾紛讓法院頭疼
    媒體報道，11月17日，浙江省對外透露，最快2010年元旦起，浙江將在全省范圍內(nèi)推廣農(nóng)村集體建設(shè)土地入市，并逐步實現(xiàn)與城市國有土地“同地、同價、同權(quán)”的健康流轉(zhuǎn)模式。從西部新農(nóng)村試點的效果可以看出，農(nóng)村集約用地可以增加建設(shè)用地面積。
    河南經(jīng)東律師事務(wù)所成永律師認(rèn)為，集體土地與國有土地“同地、同價、同權(quán)”，也意味著“小產(chǎn)權(quán)房”是受憲法保護(hù)的，浙江在全國帶了個好頭。
    作為業(yè)內(nèi)人士，河南王牌企劃公司董事長上官同君回憶說，在他的印象中，鄭州市的小產(chǎn)權(quán)商業(yè)房，不僅高新區(qū)有，北環(huán)、西區(qū)很多市場都是小產(chǎn)權(quán)，而且很多市場已形成了氣候，安置了很多商戶，創(chuàng)造了大量就業(yè)機(jī)會和財富。
    上官同君分析說，按照政府部門2008年發(fā)布的數(shù)據(jù)，小產(chǎn)權(quán)房已超過230萬平方米，而商業(yè)房所占比例至少應(yīng)在20%。
    黃允律師說，高新區(qū)“先請后趕”的舉動令兩家汽車公司心寒，他們準(zhǔn)備通過法律途徑討回公道。
    小產(chǎn)權(quán)房的難題，讓法院也難以判決。2008年10月17日，鄭州中院邀請河南高院民一庭的資深法官和全市基層法院主管民事審判的副院長、民庭庭長及大學(xué)教授、律師共40余人，就小產(chǎn)權(quán)房糾紛審判實務(wù)進(jìn)行了研討。
    河南省高級人民法院民一庭副庭長秦德平表示，認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否有效，依據(jù)不同的法律會得出不同的結(jié)論。依據(jù)《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等，這類合同就是無效合同，但依據(jù)《合同法》，只要不是違反禁止性、強(qiáng)制性規(guī)定，就是有效合同。他認(rèn)為，此類案件如何判決，就看法官如何根據(jù)實際情況選擇所適用的法律。