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市場(chǎng)觀察
建外SOHO物業(yè)混亂 SOHO“雜貨鋪模式”硬傷待解
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北京建外SOHO
遺憾的是這些保安的主要職責(zé)或許不是保衛(wèi)小區(qū)業(yè)主的安全，據(jù)賓至物業(yè)的保安人員稱，現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)賽特物業(yè)的保安估計(jì)有50人左右，主要任務(wù)就是阻止業(yè)主到賓至物業(yè)繳納物業(yè)費(fèi)。
中國(guó)地產(chǎn)界最有影響力的商人之一，潘石屹(博客)，安家在此，身處800平米豪宅，他在這個(gè)寒冷的冬天與無數(shù)SOHO業(yè)主租戶一起，切身感受到了SOHO模式硬傷，“我們開始反思SOHO中國(guó)現(xiàn)在的商業(yè)模式，最應(yīng)該加強(qiáng)的就是物業(yè)管理。”
但在業(yè)內(nèi)專家看來，潘石屹或許還沒有真正認(rèn)識(shí)到，一直行走在住宅和商業(yè)地產(chǎn)灰色地帶——人稱“雜貨鋪”的SOHO模式真正的硬傷所在。
物業(yè)亂象由來已久
24日，對(duì)建外SOHO東區(qū)進(jìn)行臨時(shí)托管的賓至物業(yè)中國(guó)區(qū)總裁范�？�(duì)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)表示，潘石屹日前所稱“下雪天斷電停暖，室內(nèi)溫度不足3度”的說法并不屬實(shí)，“斷電停暖”系由于電源開關(guān)沒有打開，而據(jù)其事后抽查的10位業(yè)主中，也均未出現(xiàn)停暖停電問題。網(wǎng)易財(cái)經(jīng)也從多位業(yè)主處得知，小區(qū)確曾收到過供電局和熱力公司的停電停暖公告，但是迄今并沒有停過。
而對(duì)于賓至物業(yè)資質(zhì)是否已經(jīng)過期的問題，范希俊稱，公司資質(zhì)在今年9月份確已到期，不過已經(jīng)重新申請(qǐng)，只等待批復(fù)，“（重新申請(qǐng)）只是例行程序，并不麻煩�！绷硗赓e至物業(yè)公司有朝陽(yáng)區(qū)政府的臨時(shí)托管文件，具備經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。
此外，建外SOHO東區(qū)已啟動(dòng)應(yīng)急保障賬戶，截至21日晚，該賬戶已經(jīng)進(jìn)賬超過一百萬元，全部是業(yè)主交納的物業(yè)費(fèi)和供暖費(fèi)。不過范�？�(duì)“第三方平臺(tái)”的法律效力和日后如何監(jiān)管表示質(zhì)疑，同時(shí)稱小區(qū)內(nèi)仍有不少業(yè)主并不同意成立第三方平臺(tái)。
而對(duì)于潘石屹拖欠物業(yè)費(fèi)一事，范希俊稱，除其個(gè)人10萬余元的水電及物業(yè)費(fèi)外，SOHO中國(guó)公司擁有的400多個(gè)停車位也至今拖欠著數(shù)十萬的停車費(fèi)。
這只是建外SOHO物業(yè)糾紛的冰山一角，之前潘石屹在博客中多次提到，這里的“水太深”，“我在建外SOHO只是一名業(yè)主，無意‘操盤'小區(qū)，幾個(gè)月來，我和廣大業(yè)主一起在做三件事：第一件盡快敦促法院、公安部門對(duì)建外SOHO的一系列立案做出判決，這樣小區(qū)后續(xù)的各項(xiàng)工作才能進(jìn)行；第二件事是要進(jìn)行建外SOHO五年多來近三億元的物業(yè)費(fèi)審計(jì)，要請(qǐng)獨(dú)立的會(huì)計(jì)師事務(wù)所，給全體業(yè)主一個(gè)交待；第三敦促政府盡快進(jìn)行新的業(yè)委會(huì)選舉�！�
當(dāng)然，潘石屹能做的事情，肯定超越一名普通業(yè)主。 11月18日，SOHO中國(guó)宣布，已經(jīng)成立了自己的物業(yè)公司，未來以及已有項(xiàng)目將由SOHO中國(guó)統(tǒng)一進(jìn)行管理�！俺掷m(xù)一年多的建外SOHO物業(yè)糾紛一事，讓我們開始反思SOHO中國(guó)現(xiàn)在的商業(yè)模式，最應(yīng)該加強(qiáng)的就是物業(yè)管理，”潘石屹表示，在未來幾個(gè)月時(shí)間內(nèi)，SOHO中國(guó)的物業(yè)公司將會(huì)陸續(xù)接管全部項(xiàng)目，并根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行投入。
專家直陳SOHO真正硬傷
SOHO自組物業(yè)公司，既不是這場(chǎng)危機(jī)的結(jié)束，也遠(yuǎn)未能解決SOHO面臨的問題。隱藏在這場(chǎng)紛爭(zhēng)之后的對(duì)于SOHO中國(guó)商業(yè)模式的質(zhì)疑紛紛浮出水面，多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)坦陳，SOHO中國(guó)模式已經(jīng)到了急需醫(yī)治硬傷的階段。
中國(guó)人民大學(xué)房地產(chǎn)研究中心教授魯炳全認(rèn)為，從SOHO中國(guó)旗下項(xiàng)目退租、退售現(xiàn)象頻出到此次物業(yè)糾紛案，表象上看似乎是由于物業(yè)管理混亂，實(shí)質(zhì)上則反映了SOHO中國(guó)整體商業(yè)模式的缺陷和不足。SOHO必須從商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的灰色地帶中選擇一條明確的路線，遵循商業(yè)地產(chǎn)的通行商業(yè)規(guī)則，否則，自營(yíng)物業(yè)公司的組建，或許會(huì)對(duì)SOHO后期項(xiàng)目的品牌效應(yīng)有所保護(hù)，但終究不是根本的解決之道。
首先從運(yùn)營(yíng)模式上看，運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的核心要素是“養(yǎng)鋪期”，即項(xiàng)目從建成到盈利的培育和過度期，這一階段大概需要2-3年時(shí)間，開發(fā)商必須將其納入自己的成本之內(nèi)�！叭绻麤]有這一過程，那么無疑是讓一個(gè)剛剛學(xué)會(huì)走路的孩子立即背上重?fù)?dān)�！庇捎赟OHO中國(guó)并沒有這樣的“養(yǎng)鋪期”，而是即開發(fā)即銷售的模式，一定是走不遠(yuǎn)的。
其次從市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合來看，SOHO中國(guó)的商業(yè)沒有主題，業(yè)態(tài)定位和組合也凌亂不堪。SOHO項(xiàng)目在售后并沒有進(jìn)行統(tǒng)一合理的規(guī)劃，對(duì)后期的商業(yè)培育也沒有進(jìn)行必要的指導(dǎo)，其自認(rèn)為成功的“統(tǒng)一銷售、統(tǒng)一出租和管理”的模式實(shí)質(zhì)上并沒有實(shí)質(zhì)內(nèi)容，放任的銷售導(dǎo)致的結(jié)果就是商業(yè)地產(chǎn)變成“雜貨鋪”。
最后從與所在商圈的融合來看，SOHO項(xiàng)目與自身所在的商圈屬性也并不相符，譬如建外SOHO與國(guó)貿(mào)、華貿(mào)中心等的定位并不匹配。因此，從上述幾個(gè)方面看，SOHO更像是一個(gè)難以定義的市場(chǎng)產(chǎn)品。
魯炳全稱，商業(yè)地產(chǎn)可分為只租不售、只售不租（產(chǎn)權(quán)式商鋪）、租售結(jié)合三種類型。目前，譬如世茂房地產(chǎn)、凱德置地以及萬達(dá)地產(chǎn)等商業(yè)地產(chǎn)商普遍選擇的都是自持商業(yè)。
“自持型物業(yè)無疑對(duì)資金要求極高，對(duì)于資金有限的企業(yè)來說，最理想的模式是租售結(jié)合�！濒敱忉屨f，開發(fā)商可以自持30-40%的主力店，以確定商業(yè)主題，便于維護(hù)后期商業(yè)秩序。而同時(shí)，銷售部分也必須為“帶條件規(guī)劃”，以保證后期運(yùn)營(yíng)。
中國(guó)步行商業(yè)街工作委員會(huì)主任韓健徽也表示，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是先商業(yè)后地產(chǎn)，或者說，它核心的內(nèi)容是以長(zhǎng)期、持續(xù)的收益為主的運(yùn)營(yíng)模式。如果物業(yè)得不到有效的運(yùn)營(yíng)，得不到升值，投入得不到回報(bào)，得不到資本的放大，勢(shì)必它的價(jià)值也會(huì)降低。
通過有效的運(yùn)營(yíng)使項(xiàng)目得到不斷升值，才是商業(yè)地產(chǎn)的重中之重�！癝OHO往往是憑借優(yōu)越的地理位置獲得銷售數(shù)據(jù)上的火爆，但隨之出現(xiàn)的問題則是，過高的租金和統(tǒng)一管理的缺失導(dǎo)致商家盈利能力減弱，從而引發(fā)養(yǎng)房能力減弱，物業(yè)費(fèi)、管理糾紛也就自然滋生，”魯炳全認(rèn)為，SOHO中國(guó)已經(jīng)到了急需“補(bǔ)課”和“重新培育”的時(shí)候，否則類似的糾紛可能將成為常態(tài)。
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