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市場觀察
全球最"迷你" 上海迪士尼能否帶動長三角房產(chǎn)開發(fā)
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“迷你”的迪士尼，其影響力會不會也變得“迷你”？作為占地面積最小的上海迪士尼樂園，面向的卻是世界上規(guī)模最大的人群，這是否會給“迪士尼效應”帶來一些變數(shù)？為此，《每日經(jīng)濟新聞》（以下簡稱NBD）請來了熟悉上海房地產(chǎn)市場的三位地產(chǎn)人——上�？鐕少徶行奈褰鞘蕾Q(mào)商城有限公司總經(jīng)理柯爾克、上海景瑞地產(chǎn)集團市場營銷部副總監(jiān)楊子江、上海佑威房地產(chǎn)信息服務有限公司執(zhí)行董事黃志堅參加本期《地產(chǎn)峰會》，請他們?yōu)橥顿Y者解析迪士尼及其關聯(lián)產(chǎn)業(yè)所能帶來的價值。
【話題1】能帶動多少商鋪升值
NBD：迪士尼樂園的“吸金”能力究竟有多大？迪士尼所在的浦東乃至整個長三角將有多少產(chǎn)業(yè)群會為此受益？單就樂園周邊來說，半徑多少公里范圍內(nèi)的商鋪將借上海迪士尼樂園升值？
黃志堅：迪士尼樂園首先吸引的是“人潮”，然后轉(zhuǎn)化為“錢潮”。美國的迪士尼樂園每年有2000多萬的客流量，東京迪士尼有1300萬客流量，香港迪士尼的客流量最少也有450萬。上海迪士尼樂園開園后，估計吸引的客流可以達到1000萬。這些客流的衣、食、住、行、購物觀光等將帶來巨量的消費，并分流至各個相關產(chǎn)業(yè)。對于周邊的商業(yè)地產(chǎn)來說，如何把人潮變成錢潮，是重要的課題。
柯爾克：我們公司開發(fā)的上�？鐕少徶行奈褰鞘蕾Q(mào)商城就在籌建中的迪士尼樂園附近，未來受益是毋庸置疑的。但是我們在做大浦東、迪士尼樂園概念的同時，仍然保持冷靜。根據(jù)發(fā)改委公布的信息，經(jīng)核定的上海迪士尼樂園總占地面積僅為116公頃，是目前為止世界上最小的一個。此前迪士尼概念被過分透支，現(xiàn)在需要重新思考，迪士尼樂園究竟能給川沙、南匯的樓市帶來怎樣的影響。
在我看來，受益最多的并非是住宅，而是周邊的商業(yè)地產(chǎn)。前面說，上海迪士尼樂園的人流將演變成為消費流。根據(jù)研究，在迪士尼樂園10~15公里半徑范圍內(nèi)，會自發(fā)地形成多個客流分流層次，把整個東亞、東南亞的消費人群吸引過來，帶動消費產(chǎn)業(yè)，進而促進商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
以上海跨國采購中心五角世貿(mào)商城為例，該商城將依托迪士尼等帶來的經(jīng)濟效應，構(gòu)筑國際專業(yè)展貿(mào)交易平臺，并為跨國采購的客商做好餐飲、休閑等配套服務工作。
楊子江：每年1000萬的迪士尼樂園觀光客流，換算成每天就是大約3萬人。上述3萬人所產(chǎn)生的經(jīng)濟效應，絕不會僅限于發(fā)改委所核準的100多公頃占地。實際上它將成為后世博時代上海經(jīng)濟新的“助推器”。從上半年開始，政府不斷出臺政策利好，南匯和浦東合并形成大浦東、崇明跨江隧橋通車……幾乎每兩到三個月就有一個好消息，世博會后的上海經(jīng)濟無疑是非常光明的。
【話題2】能否帶動長三角房產(chǎn)開發(fā)
NBD：與《每日經(jīng)濟新聞》上期所報道的大虹橋一樣，迪士尼樂園無疑是又一個拉動長三角經(jīng)濟的項目，而未來在整個長三角會不會有越來越多的商業(yè)地產(chǎn)項目定位服務上海四個中心建設、服務迪士尼樂園開發(fā)，進而帶動整個長三角房地產(chǎn)市場的發(fā)展？
黃志堅：浦東已經(jīng)成為帶領整個上海經(jīng)濟發(fā)展的航空母艦，占據(jù)了天時地利，迪士尼的落戶、大虹橋的軌道建設，加上上海國際經(jīng)濟中心、國際金融中心、國際貿(mào)易中心、國際航運中心等四個中心的建設，長三角的一體化將繼續(xù)深入，最終將被打造成世界第六大的城市群。
楊子江：雖然目前迪士尼核定的占地面積不大，但從人口來看，上海迪士尼樂園所面向的人群，將是全世界最大的，而且又擁有著龐大的經(jīng)濟總量，顯然會是一個非常成熟的市場。上海目前正在進入新一輪的發(fā)展建設高潮期，通過大浦東、大虹橋的建設，上海正在西進北擴南下，帶動整個長三角一小時經(jīng)濟圈的發(fā)展。圍繞上海的四個中心定位，長三角一帶開始逐步形成服務于上海的功能定位。從這個角度說，迪士尼樂園就像是這個龐大發(fā)展戰(zhàn)略中一朵美麗的花，為上海與珠三角、渤海灣等貿(mào)易圈的競爭添磚加瓦。
從開發(fā)商的角度看，迪士尼樂園所在的浦東具有金融、物流、文娛、貿(mào)易等功能，有巨大發(fā)展?jié)摿�。該項目將會把整個上海的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)都帶動起來，產(chǎn)業(yè)的升級和發(fā)展也將帶動整個房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。輻射長三角的上海經(jīng)濟，也將為房地產(chǎn)公司未來的市場空間提供新的方向。
柯爾克：我們五角世貿(mào)商城將從明年下半年起逐步開館，進而形成大規(guī)模的展覽交易人流。借助上海國際金融中心與國際航運中心的發(fā)展定位，因勢利導，通過國際化招商，在三至五年內(nèi)形成龐大的跨國采購人流，進而借勢迪士尼效應，進一步提升商城的營業(yè)額，使整個項目在未來實現(xiàn)整體升值。我做商業(yè)地產(chǎn)的心得是，不能僅僅靠題材和概念銷售，而是要真抓實干，把商場運作好，把投資客服務好，確保他們投資的商鋪在未來有一個比較大的價值增幅。要知道，商業(yè)地產(chǎn)的租金只要提升10%，物業(yè)價值就可以翻一番。我相信，如果我們能把商場運營好，營業(yè)額大幅度上升的話，租金上漲只是時間問題。
【話題3】如何帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展
NBD：有報道說，迪士尼樂園將給中國內(nèi)地的文化產(chǎn)業(yè)尤其是卡通動漫產(chǎn)業(yè)帶來極大利好，迪士尼樂園的落戶，將大大刺激整個產(chǎn)業(yè)以及衍生消費品的銷售，進而促使這個產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的增長，你們怎么看？
黃志堅：我覺得迪士尼將改變周邊的商業(yè)環(huán)境。在消費人流的帶動下，整體商業(yè)環(huán)境和交通環(huán)境將有大幅度改變，會使迪士尼所在區(qū)域成為一個商業(yè)集中區(qū)域，進而發(fā)展成一個辦公集中區(qū)域。
柯爾克：迪士尼樂園很難說會帶動周邊的動漫產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展。事實上，在迪士尼落戶前，中國內(nèi)地的授權廠商就已經(jīng)在生產(chǎn)迪士尼的產(chǎn)品，OEM代工生產(chǎn)早也就開始興盛，因此上海迪士尼樂園未必會帶動周邊的動漫產(chǎn)業(yè)，但會推動迪士尼附屬產(chǎn)品的消費潮，相關的服務業(yè)也將因此發(fā)展。圍繞迪士尼樂園，會自然而然地形成多種消費形式，包括SPA、泡吧等。而江浙一帶的工廠，也可以圍繞迪士尼樂園研發(fā)多種產(chǎn)品。三到五年以后，迪士尼樂園附近一定會形成一股巨大的消費熱浪。但眼下商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商需要保持冷靜，要找到自己的定位。以我們五角世貿(mào)商城為例，眼下需要通過自身的“上�？鐕少徶行摹�、“上海進口產(chǎn)品展貿(mào)中心”、“聯(lián)合國上海采購物流中心”三大中心的主題定位，吸引世界各地的采購商，高效營運商城。而在迪士尼樂園落戶上海以后，上�？鐕少徶行奈褰鞘蕾Q(mào)商城再行導入旅游休閑購物客流，這將是一個水到渠成的過程。
記者觀察
經(jīng)濟高速發(fā)展引發(fā)上海房價“高燒”
資料顯示，今年以來上海多個區(qū)域房價較年初上漲了50%，一些郊區(qū)板塊的住房價格漲幅甚至達到100%，在上海房價“高燒”之際，鮮有人能解釋房價上漲的真正原因。
自11月初以來，《每日經(jīng)濟新聞》的《地產(chǎn)峰會》欄目先后邀請了多家房地產(chǎn)開發(fā)公司、營銷公司以及研究機構(gòu)的總經(jīng)理、營銷總監(jiān)和院長對話大虹橋規(guī)劃、迪士尼落戶浦東給上海樓市帶來的利好。上海房價“高燒”的真正原因也隨之得以破譯——重新明確產(chǎn)業(yè)功能定位的上海，正釋放出巨大的經(jīng)濟活力，并影響人們對未來房價的看法。今年以來“高燒”的房價，正是人們對未來經(jīng)濟形勢預期的提前釋放。
擁有了國際經(jīng)濟中心、國際金融中心、國際貿(mào)易中心、國際航運中心等四個中心定位的上海，在經(jīng)歷了行政、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的重新調(diào)整后，迸發(fā)出前所未有的活力。
普華永道發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2008~2025年間，上海市在世界城市GDP排名中將從第25位上升到第9位，其經(jīng)濟增長率是當前全球GDP排名前30強城市中最高的。擁有了如此強勁經(jīng)濟的上海樓市，房價上漲的趨勢已經(jīng)非常明顯。留待解決的疑問，僅僅是上海房價上漲的時間和幅度是否能與上海經(jīng)濟相匹配。
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